Loni v březnu začala pandemie, přestalo se cestovat, mnohé byty zůstaly prázdné. Jak se to projevilo na trhu pronájmů v Praze a Brně?
Rozhodně to mělo citelný dopad. U nás i globálně se jednalo o bezprecedentní situaci. Obě naše největší města se částečně vylidnila, zmizeli turisté, expati a následně i studenti, jakmile se ukázalo, že prezenční výuka na podzim nezačne. Mnozí cizinci odjížděli ve spěchu – naši správci nacházeli klíče ve schránce, zatímco nájemníci už byli na opačném konci světa. V nejhorších měsících jsme škody vyčíslili až na milion korun měsíčně, veškerá rizika jsme v rámci služby Ideální nájemce totiž nesli my. Zjara letošního roku se situace začala pomalu měnit, ale poptávka po nájemním bydlení byla znatelně menší než před pandemií. Mnoho firem i škol si zvyklo na remote fungování a zpět do kanceláří nebo poslucháren se nehrnou. Situaci letos rozhýbal až návrat univerzitních studentů, kterým na podzim začala výuka.
Jak se dále proměnil realitní trh?
Zaznamenal další dynamické změny, na které byly firmy na realitním trhu nuceny rychle reagovat. Ukázaly se například slabiny krátkodobých nájmů. Na jednu stranu si majitelé mohou díky pronájmům v režimu Airbnb nebo Booking.com vydělat třeba až trojnásobek oproti měsíčnímu příjmu z dlouhodobého pronájmu, na druhou stranu jsou ale více vystaveni rizikům – náklady na režie jsou vyšší, opotřebení bytů rapidnější a trh kolísavější. Covidová krize a s ní spojené lockdowny, útlum turismu, odliv expatů, distanční výuka studentů, ale například i nižší míra služebních cest a růst práce z domu vedly k tomu, že mnoho majitelů byty buď prodalo, nebo je nabídlo k dlouhodobému pronájmu. Krátkodobé pronájmy obecně zažívají bouřlivé období – nejdříve zásadní výpadek způsobený pandemií koronaviru, potom nedávné rozhodnutí pražského městského soudu o danění příjmu z krátkodobých pronájmů. V této souvislosti už navíc začaly padat první pokuty. Pro služby v tomto odvětví je to další citelná rána, která má potenciál výrazně omezit jejich atraktivitu.
Jak to tedy souvisí s trhem dlouhodobých pronájmů?
Je to poměrně úzce provázané. Tisíce bytů provozovaných v režimu krátkodobých pronájmů se poměrně rychle vlily na trh dlouhodobých pronájmů. Na jaře 2020 a poté znovu na přelomu září a října začaly na trh proudit stovky až tisíce bytů, což mělo a stále má citelný dopad na dynamiku trhu. Především v Praze, kde se kvůli tomu změnil dlouhodobý status quo a nabídka začala převyšovat poptávku. Hlavními riziky pro nás i pronajímatele se tak stala především neobsazenost, ale v kontextu ekonomické krize i neplatiči. Samozřejmě to zapůsobilo také na ceny nájmů, které se z propadu vzpamatovávají doteď. Celkově bych řekl, že z pronajímání se stala náročná disciplína.
Jaká je situace v současnosti?
Ceny nájemního bydlení se odrazily ode dna a pozvolna rostou, vždy ale záleží například na lokalitě a stavu bytu. U většiny kategorií jsme však stále pod hranicí cen z doby před koronou.
Kdy nastal bod obratu?
Během léta. Ale nyní je posun viditelnější. Tento sezónní nárůst je výrazně podpořen návratem studentů do univerzitních měst, a může tedy zkreslovat celkový trend, který je, a nejspíš i bude, pozvolný.
Sešli jsme se ve chvíli, kdy čísla nakažených znovu strmě stoupají. Zdá se tedy, že útočí další vlna pandemie. Jste na ni připraveni?
Stále děláme maximum pro to, aby se pronajímalo bezpečně a zodpovědně. Naší výhodou je, že řadu digitálních inovací jsme zavedli už před krizí. Můžu jmenovat třeba 3D virtuální prohlídky bytů. Tuto službu jsme původně spustili, abychom klientům ušetřili čas a těm zahraničním umožnili vybrat si byt ještě před příjezdem. Hodnota tohoto benefitu se plně projevila během první vlny pandemie, kdy mnoho zájemců přistupovalo k hledání nového bytu obezřetně a snažilo se co nejvíce věcí řešit bezkontaktně. Virtuální prohlídky byly doplněny elektronickými podpisy dokumentů, které se nám podařilo implementovat záhy po vyhlášení prvního nouzového stavu. To se ukázalo jako klíčové. Ohlas od klientů byl okamžitý a jednoznačně pozitivní. Elektronické podpisy jsou totiž nejen bezkontaktní, ale také časově úsporné a ekologické.
Chápu správně, že díky digitalizaci obavy necítíte?
Bydlení je jednou ze základních potřeb. Díky tomu, že jsme schopni naše služby poskytovat v maximální míře bezkontaktně, případná opatření by neměla mít tak citelný dopad. Každopádně digitalizace a automatizace jdou ruku v ruce s nabytými zkušenostmi a interním know-how. Tato synergie nám umožňuje posouvat trh pronájmů směrem k technologické budoucnosti. Už před několika lety jsme identifikovali více než sto unikátních procesů, které máme v rámci profesionálního pronajímání zvládnuté. Postupně pracujeme na jejich digitalizaci, abychom je mohli otevřít širšímu trhu. Našim cílem je, aby pronajímání bylo jednoduché, dostupné a efektivní.
Zdá se, že neusínáte na vavřínech.
Nemůžeme a ani si to nechceme dovolit. Přišli jsme na trh s konceptem kompletní správy pronájmu a garantovaného nájemného a tím jej znatelně ovlivnili. Nebojíme se inovovat a flexibilně reagovat na vývoj trhu a potřeby zákazníků. Pro majitele i podnájemníky jsme například vytvořili online klientskou zónu, kde mají svůj byt díky mobilní aplikaci doslova pod palcem. Náš interní software ladí a optimalizuje celý proces od určení tržní ceny nájemného až po samotnou správu bytu. Data o nájemním trhu z vlastního inzertního portálu využíváme jako cennou komoditu pro přehled o vývoji cen nemovitostí a optimalizaci výše nájemného. Snažíme se být vždy o krok napřed.
Jak určujete optimální nájemné?
Portál UlovDomov.cz je jednička na trhu pronájmů. Ročně zveřejníme přes 160 tisíc inzerátů, takže máme k dispozici unikátní a robustní data z celého nájemního trhu. Sledujeme vývoj nabídky a poptávky spolu s mediány cen nájmů u jednotlivých dispozic pro Prahu, Brno a další česká města. Máme k dispozici meziroční i mezikvartální srovnání. Náš obchodní tým se zabývá výhradně pronájmy, takže víme, jaké typy bytů se nabízejí nejvíce a ve kterých lokalitách, o jaké byty je největší zájem, jaká je sezónnost nájemního bydlení a jak dlouho v průměru trvá byt pronajmout.
Jak vás napadlo začít s pronájmy podnikat v Brně?
Brno bylo logickou volbou, všichni zakladatelé odtud pocházejí. Když Martin a Tomáš před sedmi lety hledali na internetu nájemní bydlení, žádný portál nebyl uživatelsky přívětivý. Stránky neměly dostatečně velkou nabídku, postrádaly hledací filtry a vypadaly jako z devadesátých let. Na internetu navíc kolovaly pochybné smlouvy a různé další nástrahy. Kluci věřili, že trh pronájmů by měl jít s dobou a že proces pronajímání měl být snadnější a přehlednější pro všechny zúčastněné. Rozhodli se proto zacílit na nájemní bydlení a změnit poměry na českém realitním trhu. Tým spoluzakladatelů bylo potřeba doplnit o kvalitního IT odborníka a pro roli lead developera byl vybrán Johny Patera. Brno je navíc technologický hub a opakovaně se objevuje na nejvyšších příčkách v globálním srovnání studentských měst, takže pro rozjetí inovativního konceptu nabízelo skvělé prostředí. Až poté následovala expanze do hlavního města.
To byl asi důležitý krok.
Ano, pražské nájemní byty nyní tvoří více než polovinu našeho portfolia. Na podzim 2019 jsme překročili významný milník 1000 bytů ve správě a vstoupili také do Plzně a Olomouce. Loni jsme plánovali expanzi do dalších krajských měst, ale koronavirus pro nás měl jiné plány. Nicméně se nám i tak dařilo růst a momentálně pečujeme o více než 1500 bytů.
Na inzertním portálu UlovDomov.cz nabízíte největší nabídku pronájmů od soukromých majitelů i realitních kanceláří na jednom místě. Jak jste se v začátcích postarali o to, aby o vás klienti věděli?
Asi bych měl zdůraznit, že pronájmy byly tehdy přehlíženým segmentem trhu, kterému se velcí hráči nevěnovali, nebo jen velmi okrajově. Primárně se zaměřovali na prodej nemovitostí, který je pro ně finančně zajímavější. Na trhu tedy byla díra, kterou zakladatelé firmy využili. Vzali si na pomoc technologie a sociální sítě a zpřístupnili nový způsob pronajímání běžným lidem. Právě díky sociálním sítím byl růst společnosti opravdu rychlý, dnes už mají skupiny na Facebooku přes půl milionu členů. Inzertní portál UlovDomov.cz se tak stal prvním webem v českých internetových vodách zaměřeným na pronájmy bytů a spolubydlení. Zakládal si na moderním přátelském rozhraní s důrazem na kvalitní fotografie, srozumitelných popiskách a inovativním řazením inzerátů.
Co dalšího uživatelům nabízíte?
Kvalitní obsah. Nejen z pohledu inzerce, ale také jako průvodce světem pronájmů, který může být poměrně nepřehledný. Na blogu Nájemní rádce od samého počátku publikujeme zajímavé články pro pronajímatele i nájemníky. Těm je k ruce také funkce Hlídací pes, která nabídky nonstop monitoruje a na základě zadaných parametrů zájemce upozorňuje na vhodné inzeráty. Pak další výhody jako Premium účet a možnost sebeprověření, které maximálně usnadní cestu za novým bydlením.
Váš nástroj Prověření rizikovosti osob prý dokáže za pár vteřin prověřit bezdlužnost a spolehlivost v šesti nejdůležitějších rejstřících v Česku i na Slovensku. Jaký je o něj zájem?
Zájem je značný a každoročně roste. Realitní kanceláře i pronajímatelé tak mohou během několika sekund prověřit nájemníky či zájemce o bydlení. To samozřejmě přispívá k další profesionalizaci procesu pronajímání. Jinými slovy, je dobré vědět, s kým se chystáte vstoupit do smluvního vztahu. I majitel bytu totiž může mít exekuce a žádný nájemník nechce, aby mu u dveří za pár měsíců zazvonil exekutor. Zájemce o bydlení zase dostane osvědčení, že má čistý rejstřík, a tím i větší šanci majitele zaujmout. Vyšší důvěryhodnost a nižší riziko finanční ztráty tedy vítají všechny zúčastněné strany.
Služba Ideální nájemce majitelům zajišťuje veškerý servis spojený s pronájmem jejich bytů včetně převzetí rizik. Která rizika to jsou?
Jsou to tři hlavní rizika, která trápí každého pronajímatele – náklady spojené s poškozením bytu, neplatící nájemníci a také ušlý zisk plynoucí z neobsazeného bytu. Majitelům tak každý rok šetříme miliony korun. Nedávno jsme procházeli interní statistiky a od počátku působení služby Ideální nájemce to bude už téměř 30 milionů.
Řekněme, že mám byt k pronájmu a rozhodnu se vám ho svěřit. Co můžu očekávat?
Že vše kolem pronájmu vyřešíme za vás. Peníze dostanete každý měsíc a na den přesně. My seženeme vhodného a bezproblémového podnájemníka, vyřešíme veškeré papírování i předávku bytu. Dále garantujeme stav vašeho bytu, staráme se o běžnou údržbu i případné opravy, připravíme vyúčtování energií a služeb. Pokud se podnájemník bude chtít odstěhovat, najdeme nového. Jednoduše – my se staráme a majitel si užívá bezstarostný příjem. Dá se to vnímat i jako určitá forma pojištění majitelovy investice.
Je zde pouze jedna varianta služby Ideální nájemce?
Kdepak, nabízíme tři – pracujeme s maximalizací zisku, jistotou příjmu a mírou rizika, kterou naše společnost pokrývá. Máme i variantu Balanc, takový zlatý střed. Záleží tedy na konkrétním bytě či preferencích majitele.
A výhody pro podnájemníky?
Je to především nonstop klientská podpora, spolehlivé pojištění domácnosti i odpovědnosti, které pro ně sjednáváme automaticky, a také přehled o bydlení díky online klientské zóně. A pokud podnájemník doporučí někoho dalšího, kdo si přes nás byt pronajme, oba dostanou slevu z podnájemného. Zároveň jsme vlastně taková nezávislá entita mezi majitelem a podnájemníkem, snažíme se nájemní vztahy férově vybalancovat.
Byty si tedy vlastně pronajímáte vy jako společnost a následně je podnajímáte. Je pak náročné se o ně starat? Ve správě jich ostatně máte už víc než 1500.
Troufám si říct, že za sedm let existence jsme si zažili snad všechny situace, které v pronajímání mohou nastat – od falešné identity podnájemníků přes vytopení a vyhoření až po vymáhání pohledávek. Při takovém rozsahu portfolia jsou efektivní a spolehlivé interní procesy nutností, stejně jako specializovaná oddělení, například tým vyúčtování energií a služeb nebo právní oddělení zaměřené na problematiku nájemního a realitního trhu. A náš interní systém hlídá, aby se vše dělo včas a podle plánu.
Michal Hrbatý
Novým CEO se v létě 2021 stal Michal Hrbatý, který v UlovDomov.cz již působil jako finanční ředitel. Do firmy přišel z nadnárodní poradenské společnosti Deloitte, kde se staral o auditní a poradenské projekty pro tuzemské i globální klienty. Díky svým zkušenostem přinesl do UlovDomov.cz cenné know-how pro další rozvoj a růst. Cílem Michala Hrbatého je upevnění pozice UlovDomov.cz jako jedničky na českém trhu nájemního bydlení a posílení pozice leadera v oblasti digitalizace realitního trhu. Jednou z hlavních výzev je také růst firmy prostřednictvím B2B spoluprací.
UlovDomov.cz
Podle prestižního žebříčku Deloitte Technology Fast 50 je firma třetím nejrychleji rostoucím technologickým startupem ve střední Evropě. UlovDomov.cz provozuje stejnojmenný inzertní portál a službu Ideální nájemce, která zjednodušuje život majitelům nemovitostí i těm, kteří si bydlení hledají. V roce 2020 společnost v tržbách dosáhla částky 240 milionů korun. Věří jí i brněnský investor Ladislav Chodák a pražsko-liberecká investiční skupina Miton, která se zaměřuje na inovativní digitální B2C firmy a stojí za projekty, jako jsou Rohlík.cz, Slevomat, Heureka nebo Dáme Jídlo.
