Jak se Penta vyprofilovala v rezidenčním segmentu během své první dekády?
David Musil: Divize Real Estate se zakládala v Pentě v roce 2005 a náš první projekt, jímž jsme vstoupili na mapu developmentu v Česku, potažmo v Praze, bylo Florentinum. To jsme postavili namísto budov Rudého práva v roce 2013. Pak následovala koupě projektu Waltrovka, čímž jsme vstoupili na rezidenční trh a dokázali v mezidobí posílit tento segment natolik, že aktuálně jsme v kancelářích v TOP 3 a v rezidenční výstavbě bychom se rádi dostali do TOP 5. I tady ale chceme časem patřit mezi tři nejvýznamnější developery.
Jakou roli u vás hraje rezidenční část?
DM: Myslím, že donedávna lehce převažovaly kanceláře, dneska chceme, aby obě nohy byznysu, rezidenční i komerční, byly zhruba rovnocenné.
Máte ambici v rezidenčním sektoru dál posilovat?
DM: Určitě. Rádi bychom prodávali mezi 200 až 300 byty ročně. Myšleno ve vyšším segmentu. Hráčům ve středním či středním nižším segmentu nemáme ambici konkurovat.
Poslední dobou se v Praze prosazuje trend institucionálních investorů, mezi něž se začali řadit i někteří zdejší developeři. Plánujete něco podobného?
DM: Zatím se zaměřujeme na prémiovější bydlení, což jsou naše projekty na Praze 5, 6 a 4 v Nuslích. Prodej koncovým uživatelům je tak pro nás výhodnější, než kdybychom byty prodávali na pronájem nebo si vybudovali nájemní portfolio bytů. V Letňanech připravujeme výstavbu bytů ve významně větším měřítku, a tam nájemní bydlení zvažujeme. Důležitou roli tady nehraje jen velikost projektu, ale také fakt, že se jedná o oblast mimo širší centrum.
Jan Kalaš: Necílíme na velké investory a neprodáváme byty po velkých objemech. Spousta našich klientů jsou drobní individuální investoři, protože pořád platí, že uložení peněžních prostředků do rezidenčních nemovitostí je dlouhodobě bezpečné, výnosné a likvidní.
Na jakou cílovku se zaměřujete? Respektive kdo je váš typický klient?
JK: Jsou to lidé vyšší střední třídy. Většinou ti, co jsou zajištěni, mají přebytek finančních prostředků a kupují si byty na dlouhodobou investici. Anebo to jsou drobní investoři, kteří si koupí byt pro sebe, případně pro své děti. Poměrně často se stává, že investoři u nás nakupují opakovaně, mají dobrou zkušenost a důvěru, proto se k nám vrací.
Za čím konkrétně? Lze říct, že vaše projekty mají jednotící koncepci?
JK: Penta nestaví velké objemy, klade velký důraz na design a architekturu nemovitostí. U každého nového projektu vyhlašujeme výběrové řízení na architekta, kam zveme i několik desítek českých a světových architektů, často zvučných jmen. Máme krédo, aby naše nemovitosti byly odlišné od konkurence. Aktuálně připravujeme několik projektů, které jsou v poměrně centrálních lokalitách – v Praze 6 a Praze 1. Když si je prohlédnete, zjistíte, že jsou architektonicky výrazné, že mají ambici pražské architektuře prospět, v některým místech ji i zásadně pozvednout.
DM: Marek Dospiva říká: „Chceme dělat mimořádnou architekturu a klidně na to vynaložíme více peněz i na úkor našeho profitu, protože na všechny stavby, které stavíme, chceme být pyšní.“ To je oproti většině naší konkurence zásadně odlišný přístup. Jsou developeři, kteří jsou více zaměřeni na ekonomičnost nebo zelené bydlení, zatímco my bychom rádi, aby Developed by Penta mělo punc vysoké řemeslné a architektonické kvality.
S kolika a jakými architektonickými studii spolupracujete?
DM: V soutěžích, které pořádáme, může vyhrát opravdu kdokoli. Dosud jsme spolupracovali s více než dvaceti architektonickými studii, jen na Waltrovce jich bylo minimálně pět či šest, přičemž každé dělalo jinou část projektu. Mezi nimi například architekti Krištof a Chybík, Jakub Cigler, Petr Kolář či Oleg Haman. Nutno říct, že nejsme firmou jednoho ateliéru, děláme s velkými jmény, jako je Zaha Hadid, ale i s mladými lidmi, jako je ateliér BOD. Vždy vítězí kvalita návrhu. Ateliér ale musí mít samozřejmě potřebnou velikost, aby dokázal projekt zvládnout.
Je podle vás Praha připravená na odvážnou architekturu?
DM: Mám obavu, že tradicionalisti, jako je Klub za starou Prahu nebo Národní památkový ústav, jsou brzdou toho, aby se tu postavilo něco odvážnějšího. Jsou tady mecenáši, developeři, lidi, kteří by rádi něco postavili, ale na druhou stranu vidíme, jak dlouho trvá povolovací proces, kterému často brání tradicionalismus a přehnaný konzervatismus. Masaryčku navrhla světová architektka Zaha Hadid, kterou lze těžko nařknout z nevkusu anebo neschopnosti začlenit moderní architekturu do daného prostředí. Ve světě je dost jejích staveb, které to dokazují. Přesto trvalo osm let, než jsme projekt dostali do stadia, kdy jsme mohli začít s výstavbou. Prostě jsme se obrnili trpělivostí. O moderní architektuře se hodně mluví, kdekdo říká, že ji Praha potřebuje, ale prosadit ji je prostě problém.
Jak na tom je podle vás český development?
DM: Za posledních deset až patnáct let se výstavba výrazně zlepšila. Je vidět, že dorůstají mladí architekti, že se mění požadavky klientů, ať v kancelářském, retailovém, nebo rezidenčním segmentu. Výstavba jde kvalitou nahoru napříč trhem. V Česku jsme už naštěstí opustili typ výstavby, kdy developer stavěl byty s primárním cílem uspokojit potřebu bydlení, zatímco architektura byla v projektu nepodstatná.
Které vaše projekty považujete v tomto kontextu za nejzdařilejší?
DM: Hodně se nám povedla Waltrovka. Místu, které bylo původně brownfieldem, jsme vdechli nový život. Podařilo se nám propojit řadu funkcí, jsou tu kanceláře, byty, školka, obchody, zdravotnické středisko i rozměrný park. Díky tomu vznikla nová plnohodnotná čtvrť. I to je jedna z našich přidaných hodnot. Penta je developer, který umí postavit komerční i rezidenční nemovitosti, na větším území pak dokážeme přijít s uceleným urbanistickým konceptem.
JK: Za sebe bych zmínil projekt, který nás teprve čeká, a to je Victoria Palace na Vítězném náměstí. Jde o bytový devítipatrový dům navržený Jakubem Ciglerem, kde bude přibližně 100 bytů. Myslím, že je svou architekturou natolik unikátní, že v Praze nebude mít obdoby.
Čím bude zajímavý?
JK: Plášť budovy je pokryt dlouhými lamelami, které vytvoří speciální kostru domu, přičemž celá fasáda bude obehnaná těmito výraznými žebry. Věřím, že se nám podaří projekt dovést do stavebního povolení a v následujících měsících budeme moci zahájit stavbu. Bude to určitě objekt, který letitou proluku na Vítězném náměstí zajímavě doplní.
Podobně jako Waltrovku jste na brownfieldu stavěli projekt Nuselský pivovar. Jsou v Praze mimo brownfieldů vůbec ještě místa, která lze využít?
DM: Na jedné prezentaci, kde byli hlavně lidé z akademické sféry, jsem se dověděl, že v Praze je takové množství brownfieldů, že by se na nich mohlo vystavět celé Brno. To umožňuje, že v rámci Prahy může vznikat zástavba, Praha se může zahušťovat. To je ostatně i jedna z hlavních myšlenek Institutu plánovaní a rozvoje hl. m. Prahy: zastavujme Prahu neboli intravilán, kde máme infrastrukturu včetně sítí a dopravní obslužnosti, abychom nemuseli zastavovat extravilán mimo město. Zastavování brownfieldů je tedy správné hned z několika aspektů. Zachovejme parky a zeleň, ty nezastavujme, ale jinak je zapotřebí, aby změny územního plánu probíhaly rychleji a byla větší podpora výstavby. A to se zatím neděje, nebo velmi pomalu.
Proč?
DM: Chybí tu velkorysost. Snaha podpořit developery, aby se vyřešil chronický nedostatek bytů, je u nás minimální. Místo toho se přemýšlí nad tím, kolik peněz mají developeři navíc uhradit za povolené metry čtvereční, což ale ve výsledku vede jen k dalšímu zdražování bytů.
Vraťme se k vašim projektům. Jakou roli v nich hrají nové technologie?
JK: Standard se u nás posouvá neustále výš. V bytech se více využívají přírodní materiály, veškeré vybavení je stále kvalitnější. Pokud však jde o zelené technologie, nejsou za ně klienti stále ochotni zaplatit. Úplně jim nedůvěřují. Když jsme nuceni dávat do bytů rekuperace, často se obávají, zda to nebude hučet, jestli nebudou komplikace se studeným nebo naopak teplým vzduchem a podobně. Když řešíme stínění a žaluzie, tak klienti místo toho, aby využili ovládání pomocí tabletu, dají raději přednost tlačítkovému ovladači. Nové technologie proto z principu neupřednostňujeme, anebo lépe – řídíme se požadavky klienta. Poptávka po nich je ale malá.
DM: Někdy je přání otcem myšlenky, což platí zejména pro firmy, které tyto věci nabízejí. Ale ve skutečnosti tam není ta posedlost, že jednou budeme mobilem ovládat na dálku úplně všechno. Pořád platí, že při ovládání topení nebo světel si lidé chtějí otočit ovládáním napravo či nalevo. U klientů vnímáme zdravou střídmost: ano, tohle je zajímavé, ale za tohle už nejsme ochotni zaplatit. Toto je nadstandard, který nepotřebujeme.
Do jaké míry mají vaši zákazníci možnost si upravit dispozice bytu po svém?
JK: Na rozdíl od ostatních je většinou vyslyšíme, protože máme rozsáhlý systém klientských změn. Jsou developeři, kteří klientské změny vůbec nenabízejí. Máme výborné dispozice, přesto jsou zákazníci, kteří si chtějí byt přizpůsobit svým představám. Nejde prostě jen o jiné dveře. Klientům, kteří přijdou včas, umožňujeme změnit i vnitřní dispozice, rozvody elektřiny, vody a podobně.
A teď něco k aktuální situaci: změnila pandemie vaše plány či strategii?
DM: Když začala první vlna, začali jsme být více obezřetní. Na podzim jsme už ale věděli, že jsme dobře připraveni. Ve firmě sice došlo k personálnímu zeštíhlení, ale podařilo se nám během roku 2020 prodat tři projekty v zahraničí, dva na Slovensku a jeden v Polsku a také dokončit prodej projektu Churchill. Bylo jasné, že velké obavy nejsou namístě. Co se týče rezidenční výstavby, tam se to projevilo ve velkém zájmu o naše projekty, ať už šlo o doprodej Waltrovky, nebo prodeje bytů v Maison Ořechovce i Nuselském pivovaru. Po krátkém zpomalení roku 2020 se prodeje oživily.
JK: Loni v březnu, když tu zavládla nervozita, nikdo nic nevěděl. Očekávali jsme, že dojde k poklesu cen, ale to se ukázalo jako lichá obava. Cenovky jdou nahoru, zájem je stále obrovský. Příkladem může být právě Nuselský pivovar, kde jsme za první čtvrtletí prodali víc než 50 bytů.
Jaké trendy dnes pozorujete na trhu realit v Praze?
JK: Tím, jak neustále rostou ceny nemovitostí, se klienti víc orientují na menší byty. Dříve měly byty 2+kk kolem 55 až 60 metrů čtverečních, dnes, kdy se cena za metr čtvereční posouvá výš a klienti vyhledávají byty o menší výměře, protože potom vychází nižší i jejich absolutní hodnota, se u nás snažíme vnitřní výměry trochu zmenšovat. Především u 1+kk a 2+kk tak, aby absolutní částky nebyly příliš vysoké. U větších bytů pro rodiny tento trend nepozorujeme.
A další vývoj?
JK: Předpokládám, že bude nadále docházet ke zdražování kolem 5 procent ročně, což je trend posledních let. Když se podíváme na okolní Evropu a vývoj v Mnichově či Vídni, zjistíme, že jsme stále trochu pod úrovní těchto měst, přitom k tomu není důvod. Proto si myslím, že se bude cenová hladina v Evropě vyrovnávat, a cena v Praze tak bude stále stoupat. Podporuje to i fakt, že je nedostatek bytů a kvalitních projektů je na trhu stále velmi málo.
Text: Andrea Votrubová Foto: Vlado Kníž
