Jak došlo ke vzniku společnosti?
Zdeněk Prázdný: Dvacet šest let se věnuji developmentu a za tu dobu jsem postavil 37 komerčních nemovitostí v hodnotě 2,6 miliardy korun. V minulosti jsem se nerad zbavoval dokončených budov, ve kterých jsme již měli uzavřené dlouhodobé smlouvy s nájemci převážně z řad zahraničních potravinových řetězců nebo silných společností diskontního typu, které zajišťovaly dlouhodobý a stabilní výnos. Tak se zrodil nápad založit nemovitostní fond, do kterého by hotové projekty směřovaly. Spolupráci na fondu jsem nabídl současným partnerům, s nimiž jsem měl historicky pozitivní zkušenosti.
Dušan Moskaliev: Po vzájemných diskuzích nám propojení developera a nemovitostního fondu dávalo z obchodního hlediska smysl a v lednu 2018 začal náš první fond nabývat nemovitosti. V tuto dobu jich máme 25, portfolio skupiny se nám během roku 2019 podařilo navýšit z původní hodnoty 557 milionů korun o 289 % na 2,2 miliardy korun.
Roman Latuske: Na trhu jsou nemovitostní fondy, které vznikly proto, že mají dostatek peněz, a hledají, co koupit. Ale úzce spolupracovat s developmentem, zajistit nájemce a mít vlastní facility management, to umíme jen my, což má řadu výhod. Z pohledu nájmu tyto nemovitosti disponují dlouhodobými nájemními smlouvami. Díky úzké vazbě na developera má fond na několik let záruku stavební firmy. V neposlední řadě je pro fond výhodná znalost načasování převzetí nemovitostí, což nám umožňuje predikovat.
Dnes nabízíte dva fondy: jeden je určen kvalifikovaným a druhý drobnějším investorům. Jaké jsou mezi nimi rozdíly?
RL: Fond kvalifikovaných investorů se zaměřuje na investování do retailových nemovitostí, a to hlavně diskontního typu. Má minimální investiční částku jednoho milionu korun a cílí na dlouhodobé zhodnocení sedmi až devíti procent s tím, že po dvou letech praxe vidíme, že to je dlouhodobě dosažitelné. Investiční horizont je u obou fondů dlouhodobý.
DM: Fond pro kvalifikované investory tvořil základ našeho portfolia. Na základě podnětů z trhu jsme však portfolio rozšířili ještě o fond Public, který jsme založili v říjnu 2019. Navazuje na zkušenosti fondu FKI, ale umožňuje investice pro širokou veřejnost.
Proč se věnujete právě retailu, komerčním nemovitostem a logistice?
ZP: Již na začátku jsme si definovali, v čem má být ZDR Investments jiné. Základem je zmíněný partnerský development. Dalším důležitým bodem je, že jsme licencovaní Českou národní bankou, abychom byli co nejvíce transparentní, protože klienti se často dívají na to, kde je fond registrovaný či regulovaný. To, že hlavním aktivem našeho portfolia jsou maloobchodní nemovitosti, retailové a logistické parky v Čechách i na Slovensku, nás taktéž odlišuje od konkurence. Výhodou jsou především dluhodobé nájmy, kde máme průměrnou zůstatkovou dobu aktuálně uzavřených nájemních smluv 7,1 roku, jednu z nejvyšších na trhu.
Kolik máte dnes investorů?
DM: Je jich víc než jedenáct set aktivních v obou fondech, což není zrovna malé číslo. Jiné fondy mají většinou jen pár velkých, institucionálních investorů. U nás jsou to lidé, kteří věří našim produktům a naší investiční strategii. ZP: Máme ovšem také několik municipalit a je potřeba říct, že některé z nich vložily do fondů poměrně významnou částku. Například jedno město samo za sebe do fondů investovalo třicet milionů korun. Zajímají se o nás také nadace, fondy a instituce.
Výnosy vašich fondů zatím stabilně rostou. Myslíte, že si stejné tempo udržíte i v příštích letech?
RL: Naši nájemci jsou velké nadnárodní retailové řetězce nebo silné společnosti diskontního typu s prvotřídní bonitní historií. Drtivá většina lidí nakupuje v diskontech a jsme přesvědčeni, že diskonty budou fungovat i v krizi. Díky tomu, že nemovitosti pronajímáme dlouhodobě a disponujeme dlouhodobými nájemními smlouvami, máme zajištěný i stabilní výnos. Kdyby tedy řetězec chtěl skončit nájem dřív, tak musí doplatit zbytek let, které si objednal. S tím je výkonnost od prvního dne spočítaná. Tento segment funguje a bude fungovat v každém cyklu ekonomiky.
DM: Nemáme nájemce z řad luxusních značek, to bychom podléhali výkyvům. U diskontního retailu je také výhoda, že ve většině případů do nich nájemce zainvestuje nemalé peníze – celou jednotku si vybaví a během nájemního vztahu ji modernizuje, takže je dost pravděpodobné, že i když mu po sedmi nebo deseti letech skončí nájemní smlouva, tak na stejném místě bude chtít zůstat a prodlouží ji.
Webové stránky máte v češtině a němčině. Chcete expandovat na tamní trh, kde jsou fondy velice oblíbené?
RL: Cítíme poptávku, protože zahraniční řetězce přicházejí právě z Německa a teď i z Holandska. Jsou to naši nájemci, což znamená, že tamní investoři dobře znají náš produkt a výnos v rámci osmi procent je pro ně nadstandardně zajímavý. Nemovitostní fondy v zahraničí nemají ani poloviční zhodnocení.
DM: Už teď navíc nabízíme investiční akcie jak v korunách, tak v eurech, a to z toho důvodu, že nejenom v zahraničí, ale i tady v Česku se v rámci komerčních nemovitostí často obchoduje v eurech, od nájemních smluv přes bankovní financování až ke kupní ceně.
ZP: Ostatní fondy poté, co pokryjí Českou republiku a Slovensko, pokračují dál, často do Maďarska a Polska. My těm trhům na východ od nás tak úplně nevěříme. V průběhu dalších měsíců tak budeme akvírovat první retail parky v Rakousku a ještě letos plánujeme i první akvizici v Německu.
