Letos jste získala ocenění Leading Female Property Professional v rámci HOF Awards a loni cenu CIJ Award ve stejné kategorii. Co pro vás znamenají?
Velice si obou ocenění vážím, jelikož jsem je prozatím získala jako jediná žena v našem realitním rybníčku. Před více než dvaceti lety, kdy jsem se začala účastnit různých evropských konferencí, se počet přítomných žen dal spočítat na prstech jedné ruky. Od té doby toto odvětví oslovuje stále více žen, které si i v tomto tradičně mužském světě dokázaly vybudovat pozice. Osobně si myslím, že reality budou vždy mužskou doménou, to se odráží na počtu investorů a investorek. Na druhou stranu mám pocit, že nejlepším property manažerem bude vždy žena. Přitom vycházím ze své vlastní zkušenosti, kdy jsem s kolegyní založila firmu na komerční správu nemovitostí a po necelých osmi letech úspěšného fungování jsme ji prodaly mezinárodní společnosti Savills, ve které nadále působím. Převaha žen ve firmě byla jasná.
Čím to je?
Ve správě nemovitostí se setkáváte se spoustou mužů. Mají oproti ženám určité výhody, a to především v detailnějších technických znalostech, ačkoli po více než dvaceti letech v oboru už mohu říct, že i zde se ženy vyrovnají mužům. Ženy ovšem navíc berou budovy, nemovitosti a nájemce v nich jako své děti a dokážou se o ně stejným způsobem starat. Jsou emotivnější, což je někdy v property managementu přínosem.
Takže byste řekla, že jisté stereotypy o ženách a mužích platí, a jsou dokonce ku prospěchu věci?
Určitě. Vím, že jsem trochu zvláštní případ, nikdy jsem se nesetkala s odmítavým postojem ze strany mužů kvůli tomu, že jsem žena na vedoucí pozici, a navíc ještě v realitách. Možná je to i proto, že jsem stála u formování trhu s komerčními nemovitostmi už na samotném počátku, v devadesátých letech. A doufám, že i nadále bude realitní svět nedílnou součástí mého života.
Správa nemovitostí je oborem, který například ve Spojených státech prochází bouřlivým vývojem, a to především díky zapojení umělé inteligence a velkých dat do pracovních procesů. Pociťujete vliv těchto technologií i na našem trhu?
Prozatím nikoli. Za posledních deset let naše odvětví prošlo digitalizací – já si ještě pamatuji data roomy, kdy se sedělo v místnostech a manuálně se procházela nájemní smlouva po smlouvě. Dnes je všechno nascanované a na serverech. S vlastníky nemovitostí víceméně vše řešíme elektronicky, všichni máme přístup do jednoho systému, využíváme cloudy. Nejde jen o digitalizaci jako takovou, ale v některých případech také i o nahrazení samotného lidského faktoru. V poslední době můžeme sledovat vzestupný trend ve využívání AI, jedním z příkladů mohou být takzvané inteligentní recepce. Je to trochu kontroverzní téma, protože na recepci nepotkáte živého člověka, ale elektronický box. S vlastníky nemovitostí i o těchto řešeních intenzivně diskutujeme, protože se samozřejmě jedná o snižování servisních poplatků, které nájemci v jednotlivých budovách platí.
A jsou tomu klienti přístupni?
Jsou tomu velmi nakloněni, ale je potřeba vždy najít zlatou střední cestu. Pokud se bavíme o kancelářských komplexech, kde máte dvě tři recepce nebo více budov vedle sebe, navrhovala bych zachovat jednu hlavní reprezentativní recepci s lidmi. Další vstupy už je ale možné vybavit právě zmiňovaným elektronickým boxem.
Jak se za dvacet let, kdy působíte v oboru, změnila vaše práce?
Tedy když pomineme digitalizaci. Trh za tu dobu prošel hned několika vývojovými etapami, což se v určitých fázích odráželo i na vztazích nájemců vůči vlastníkům a vlastníků vůči nájemcům. Doba se ovšem změnila i v tom, že za investicemi, které proběhly v České republice za posledních pět let, stáli převážně privátní čeští investoři. A ti, protože naše prostředí často důkladně znají, mají vlastní pohled na to, jak řešit například outsourcování jednotlivých služeb, a trend budování vlastních in-house týmů je opět na vzestupu. Já osobně velmi prosazuji, aby si investoři vždy alespoň vyslechli varianty outsourcingu a zvážili si pro a proti.
Mění se vaše povolání v dobách růstu a v dobách recese?
Pokud dojde k recesi a problémy s nájemci začínají být patrnější, soustředíme se převážně na to, aby si naši klienti udrželi nájemce a akceptovatelnou výši nájemného. S tím jde ruku v ruce i správný proces vymáhání pohledávek. S nájemci je zapotřebí být v neustálém kontaktu, naslouchat jim a porozumět jejich potřebám. Soustředíme se na co nejefektivnější provoz budov, aby vše fungovalo ke spokojenosti obou stran. Tím je naše odvětví charakteristické – jinak se chovají obchodní centra, kancelářské budovy nebo logistická centra. Musíme tedy připravit s investory nebo vlastníky správnou strategii, aby se i v době krize nájemcům, ať už v obchodních centrech nebo v jiných objektech, dařilo a my jim v tom společně pomáhali.
Jaké trendy dnes určují složení nájemců?
Řekla bych, že skladba nájemců zůstává víceméně standardní. Za poslední roky se ovšem změnila velikost obchodů: supermarkety dříve mívaly i deset tisíc metrů čtverečních, dnes jsou daleko menší. Když mluvíme například o obchodních centrech, o jejich úspěchu rozhoduje jak správná skladba nájemců, zábavní prvky pro návštěvníky, tak i nové koncepty gastronomie. V současné době však musíme respektovat i nové trendy jako e-commerce, se kterými se obchodní centra musí naučit pracovat. To, co platí už léta, je správná lokalita obchodního centra a dobrý management.
V USA a v západní Evropě se hodně mluví o smrti obchodních center. Mají e-shopy takový vliv i u nás?
Tato vlna k nám ještě nedorazila. Ale víme, že určitá obchodní centra už nyní mají problémy.
Čím jsou tato centra charakteristická?
Buď nemají správnou skladbu nájemců, nebo byla vystavěna až později. I v menších městech dnes stojí třeba čtyři obchodní centra, a tak je jasné, že se nemůže dařit úplně všem. Pak je vhodné se s vlastníkem bavit o tom, zda je daný koncept i nadále udržitelný, nebo zda nevyužít mezery na trhu a neoslovit potenciální cílovou skupinu remodelingem projektu na kulturní nebo bytové centrum či objekt poskytující služby, například lékařské centrum. Do tohoto procesu zapojujeme také místní správu.
A všechny tyto věci dokážete vyřešit?
Určitě ano. Dlouho jsem působila v mezinárodních společnostech zaměřujících se na správu nemovitostí a i ve vlastní firmě jsem se věnovala property managementu komerčních prostor. Tyto zkušenosti dnes aplikuji v Savills. Naše služby stále častěji využívají investoři, kteří chtějí vědět, jak udržet konkurenceschopnost svých projektů. Pro ně připravujeme rozsáhlé studie.
Jaká data k nim potřebujete?
Pokud se bavíme o obchodních centrech, tak se zajímáme o jednotlivé nájemce, jejich skladbu a obraty, návštěvnost jednotlivých obchodů a celkovou návštěvnost centra nebo schopnost vybírat nájemné. Na základě uvedených zjištění nastavíme další kroky. Je také dobré poznat chování samotných nájemců, například formou mystery shoppingu, jejich přímým kontaktováním či pochopením jejích lokální strategie. Jednoduše udělat vše pro to, abychom se s daným objektem dostatečně sžili.
V posledních letech se v Česku zdražovaly rezidenční nemovitosti. Proběhl takto strmý nárůst i u komerčních prostor?
Za doby nynější konjunktury je zvláště v kancelářských budovách nejlepší doba na zvyšování nájmů, protože v centru Prahy takové prostory chybí. Nájmy v nových administrativních centrech dosahují momentálně nejvyšší možné úrovně, meziroční nárůst nájemného za prostory v nejlepších kancelářských nemovitostech na Praze 1 se pohybuje mezi pěti až deseti procenty.
Už nějakou dobu se mluví o recesi. Jak na ni klienty připravujete?
Řekla bych, že se na ni investoři připravují sami. Pokles je vidět už v rezidenčním sektoru, například co se týká hypoték a úrokových sazeb. Sektor maloobchodu postihne krize teprve tehdy, až k ní skutečně dojde a lidé přestanou utrácet. Takže o krizi zatím hovoříme v kuloárech.
Kdybych byl majitel obchodního centra, co můžu udělat, aby byl pro mě propad co nejmenší?
Nájemci jsou v obchodních centrech zrcadlem a jasným ukazatelem finančních krizí. Odráží to dosavadní kooperaci a základem
jsou dlouhodobé vztahy s nájemci. Vzájemný soulad vizí obou stran pak může zaručit optimální fungování samotného obchodního centra. Doba, kdy do obchodního centra bude chodit méně lidí a budou méně utrácet, bude mít bezprostřední dopad na finanční výsledky projektu, což by se už předem mělo zohledňovat při nastavení rozpočtu
