Kromě tisíců bytů v nových projektech se v Praze každoročně prodají také stovky nemovitostí na původních adresách. A jelikož v centru metropole příliš volných parcel k zastavění nezbylo, drtivá většina z nich se nachází ve zrekonstruovaných historických domech. Desítky zajímavých projektů rekonstrukcí starších činžáků ale developeři realizovali také v Brně. V posledních deseti letech, kdy často kvůli pomalému povolování novostaveb nebyla jiná možnost, představovaly dokonce oživené budovy v moravské metropoli podstatnou část prodaných nových bytů.
Sázka na jistotu
Developeři sázející na byty v historických domech míří většinou na jinou klientelu než většina standardních nových projektů. Velkou část z ní tvoří investoři, další důležitá skupina kupujících jsou náročnější zákazníci hledající prémiové bydlení na dobré adrese. „Byt za účelem investice si klienti spíše pořizují v historickém centru města, kdežto pro vlastní bydlení v širším centru, třeba na Vinohradech, Letné nebo v Karlíně,“ vysvětluje Viera Šníderová, partnerka developerské společnosti Acord Invest. O novostavbě mimo centrum pak zase většinou uvažují rodiny s malými dětmi, pro něž je důležitá cena, dobré parkování a blízkost přírody. „Byt v historické rezidenci v centru města si naopak pořídí někdo, kdo chce mít blíže ke společenskému vyžití, kultuře či gastronomii. Nejčastěji jsou to singles, rodiny bez dětí či zahraniční rezidenti,“ dodává Viera Šníderová.
Ceny bytů ve zrekonstruovaných historických domech jsou vyšší než u novostaveb ze dvou důvodů. Zájemce o nemovitost si připlatí adekvátně prestiží adresy v centru. Cenu ale – paradoxně – zvyšují samotné náklady developera. Ačkoliv by se mohlo zdát, že levnější je dům opravit než postavit kompletně od nuly, mnohdy je tomu naopak. „Stavební náklady u kompletní a kvalitní rekonstrukce velmi často převyšují náklady novostavby,“ upozorňuje Prokop Svoboda, majitel realitní kanceláře Svoboda&Williams.
Nové byty na starých adresách
Nejvíce možností v oblasti rekonstrukcí historických budov nabízí pochopitelně Praha, a tak se v hlavním městě hned několik developerů vyprofilovalo právě tímto směrem. Mezi největší zdejší hráče patří společnosti PSN nebo Acord Invest, které mají každá rozsáhlý seznam referenčních projektů. Další rekonstrukce pak probíhají stejně jako akvizice nových příležitostí. Firmu PSN, původně Pražskou správu nemovitostí, založil už krátce po sametové revoluci, v roce 1991, bankéř Václav Skala. Od té doby má na kontě desítky rekonstrukcí historických činžovních domů a v nich stovky nových bytů prakticky po celém území hlavního města, od nejužšího historického jádra po širší centrum. Mezi nejzajímavější aktuální projekty PSN přímo v centru patří například Palác Dlážděná, který se nachází v historické části Nového Města a který pochází z konce 19. století. Firma budovu přestavuje podle návrhu architekta Jakuba Ciglera a vrací do ní bydlení poté, co v posledních letech sloužila jako kanceláře. Z rezidenčních projektů vzdálenějších od středu města stojí za zmínku Pilcova Rezidence. Nachází se v Sokolovské ulici na Palmovce a stavební kancelář Jana Pilce dům začala stavět už v roce 1991.
Stejný cíl, jiný úhel pohledu
Ačkoliv je na trhu o poznání kratší dobu, od roku 2006, dokázala si silnou pozici vybudovat i developerská společnost Acord Invest. Ta za 15 let existence zrekonstruovala více než třicítku domů v užším centru Prahy, tedy především čtvrtích Praha 1, Praha 2, Praha 7 nebo Praha 8. „Naše společnost se specializuje výhradně na centrum města a čtvrti jemu přilehlé,“ upřesňuje partnerka Acord Invest Viera Šníderová. V posledních letech byl Acord Invest dokonce tak aktivní, že se například v roce 2019 vypracoval do desítky developerů, kteří v Praze dokázali prodat nejvíc bytů. Aktuálně firma nabízí například hned tři projekty s hotovými byty v opravených domech v Praze na Vinohradech, v září dokončila letenskou Ovenie Park Line a ještě do konce roku budou k nastěhování i byty v projektu Carolina Corner v pražském Karlíně.
Rezidence, kam se podíváš
Seznam zajímavých developerských projektů v oblasti rekonstrukcí je samozřejmě daleko delší. Dalším ze specialistů na obnovování zašlé slávy domů je například společnost Pražské rezidence. Na trhu působí přes deset let a má za sebou rekonstrukce bezmála desítky historických činžovních domů. Nejnovějším projektem je rekonstrukce bytového domu v Italské ulici na Vinohradech, který původně vybudoval stavitel Antonín Hudeček na počátku 20. století. Na Královských Vinohradech vznikl také projekt Mánesova 78, rekonstrukce secesního domu s nadstandardními byty. Ve svém portfoliu ji má developer Prague Collection společně s investory Karlin Port a JTW. Ani v případě Karlin Port přitom nejde o první zkušenost – v portfoliu má také dřívější rekonstrukce v Karlíně, kde společnost revitalizovala bývalou kotelnu nebo Palác Karlín, více než šest desítek bytů vybudovala také v Dlouhé třídě.
Nic neponechat náhodě
Na pátý městský obvod zase vsadila skupina Premiot Group. Ta ve smíchovské ulici Na Doubkové opravila secesní vilu továrníka Karla Paška z počátku 20. století, kterou navrhl architekt Miroslav Wágner. V jedné z místních architektonických dominant Smíchova vznikly čtyři výjimečné byty. Zachování starých budov se ovšem netýká jen tak zvaných čistých rekonstrukcí. V případech, kde je to možné, developeři zachovávají a opravují historické nemovitosti na brownfieldech, kde staví nové projekty. Příkladem je třeba projekt Nuselský pivovar, který buduje ve stejnojmenné pražské čtvrti developerská společnost Penta Real Estate.
„V rámci citlivého přístupu bude realizována náročná rekonstrukce všech stávajících budov v areálu nuselského pivovaru, a to jak památkové chráněných, tak těch, které nemají památkovou ochranu,“ upřesňuje mluvčí firmy Veronika Jeřábková. Ve starých budovách pivovaru vzniknou byty i komerční prostory a nejde rozhodně o levnou záchranu historické budovy. Pentu Real Estate vyjde revitalizace budov a jejich doplnění o moderní část (například pěší lávku přes Botič nebo dostavbou uzavírající blokovou strukturu nemovitosti) podle Veroniky Jeřábkové zhruba na 800 milionu korun.
Vedou investoři
Statistiky o počtu obyvatel centra Prahy ukazují, že starousedlíků v prvním městském obvodu v čase postupně ubývá. V 70. letech jich tu bydlelo přes 70 tisíc, aktuálně to je ani ne polovina – tedy asi dvě procenta celkové populace hlavního města. Jedním z důvodů je, že značná část nových bytů ve zrekonstruovaných domech se prodává investorům, kteří často nemovitost nekupují za účelem hlavního bydlení. „Otázkou ale je, jak na investiční byt nahlížíme. Jedna věc je koupě bytu čistě za účelem pronájmu, velká část klientů však kupuje byty pro děti nebo tak zvané pied-à-terre, tedy byty na příležitostné přespání ve městě – i takové nemovitosti lze v principu považovat za investiční, jakkoliv nejsou primárně určeny k pronájmu,“ upozorňuje Prokop Svoboda, majitel realitní kanceláře Svoboda&Williams orientované na luxusní nemovitosti.
Lákavé centrum hlavního města
Ačkoliv byty v centru Prahy investoři často pronajímali krátkodobě turistům, ani výpadek cestovního ruchu způsobený pandemií nezpůsobil hromadný výprodej. „Vlastníci se snaží udržet si je téměř za každou cenu. Motivem je jednak znatelný a dlouhodobý růst cen nemovitostí jako takových (kdy v Praze nelze v nejbližších letech očekávat zlepšení nabídky bytů a ani se nezdá, že by výhledově poklesla poptávka po nich) a také víra v to, že se nakonec po covidu obnoví i krátkodobá turistika,“ vysvětluje ředitel realitní kanceláře Luxent Exclusive Properties Jiří Kučera. A zájem příliš neopadl ani mezi novými kupci. Byty v historických domech se stále prodávají dobře. „Krátkodobý výpadek nastal zejména loni zkraje pandemie. Ale situaci od druhé poloviny loňského roku ovlivnila rostoucí poptávka po všech typech nemovitostí, menší byty ve starších domech v centru města nevyjímaje,“ popisuje Prokop Svoboda z realitní kanceláře Svoboda&Williams.
Nejen byty, i komerce
Developeři poohlížející se po unikátních a prestižních projektech na těch nejlepších adresách v centrech historických měst se nezaměřují jen na bydlení. V mnoha rekonstruovaných budovách vznikají také nové obchodní prostory nebo kanceláře. Hned dva podobné ambiciózní projekty připravuje developerská společnost Crestyl. Ta už dříve představila projekt Savarin, který spočívá v rekonstrukci domů i vnitrobloků budov v samém srdci Prahy – po dokončení obchodní pasáž propojí Václavské náměstí a ulice Na Příkopě, Jindřišská a Panská. Vzniklé prostory včetně zeleně mají prý konkurovat jinému oblíbenému místu pro odpočinek nedaleko – Františkánským zahradám.
Druhou zajímavou rekonstrukci v centru Prahy představil Crestyl letos uprostřed léta. Nové obchodní a administrativní prostory, které firma plánuje otevřít po nákladných opravách, se budou nacházet v neoklasicistní budově sousedící s obchodním domem Kotva na náměstí Republiky. Projekt bude pro developera výzvou: jde o úplně první rekonstrukci v historii této budovy, a to byla postavena už v roce 1905. Po opravách za zhruba miliardu korun tu nicméně vznikne na 3,5 tisíce metrů čtverečních kancelářských a dva tisíce metrů obchodních ploch. Práce mají začít příští rok a trvat do konce roku 2023.
Pohnutý osud paláce po IPB
Jiným příkladem dlouho odkládané rekonstrukce je Cukrovarnický palác na pražském Senovážném náměstí. Rozlehlá budova na dosah Václavskému náměstí od 90. let několikrát změnila majitele a spolu s tím se odkládaly a protahovaly plány na její opravy. Zřejmě nejvíc se do povědomí zapsal Cukrovarnický palác, původně postavený v neobarokním stylu na začátku 20. století, jako sídlo IPB. Záběry zakuklených policistů, kteří si sem přišli pro manažery krachující banky, zná z televize asi každý pamětník dění 90. let. Právě od největšího bankovního krachu v české historii ovšem palác zel prázdnotou. Nejprve jej od ČSOB, která převzala aktiva zbankrotované finanční instituce, koupila v roce 2006 skupina J&T. Do plánů na přeměnu bývalé banky na luxusní hotel nicméně zasáhla finanční krize v roce 2008, a tak z chystané rekonstrukce za dvě miliardy korun sešlo. V roce 2014 Cukrovarnický palác převzali ruští investoři, ani jejich plány na opravy nevyšly. Ledy se poprvé hnuly až po roce 2019, kdy ambice přestavět banku na hotel představil nový majitel, rakouský developer UBM. Práce na rekonstrukci jsou dnes v plném proudu a dokončený by měl být hotel se 175 pokoji v příštím roce.
Domů je dostatek
Pečlivému pozorovateli stačí relativně krátká procházka centrem Prahy, aby zjistil, že nedostatkem domů vhodných k rekonstrukci či revitalizaci hlavní město rozhodně netrpí. Spíš naopak. Chátrá jich tolik, že před několika lety dokonce několik nadšenců založilo iniciativu s názvem Prázdné domy, mapující právě neobydlené budovy nejprve v Praze a potom i v dalších městech. Mapa dnes obsahuje desítky míst s vyznačenými domy, často na skutečně lukrativních adresách, na kterých hlodá zub času kvůli tomu, že je jejich majitelé zanedbávají, ale zároveň odmítají prodat anebo se k nemovitostem nehlásí. Stačí tak ujít pouhých několik kroků dolů z Václavského náměstí, aby člověk narazil na budovy se zabedněnými okny a výlohami v Provaznické ulici. Budovy patří podnikateli Antonínu Koláčkovi, který v nich svého času plánoval otevřít lázně a wellness. Kvůli soudním sporům a obstavení majetku v mnoho let se táhnoucí kauze Mostecké uhelné nicméně plány nikdy nerealizoval.
A práce na nich také
Na opravy mnoho let čeká také prázdný Baťův palác nedaleko pražského hlavního nádraží, zabedněná okna mají i byty v domě na rohu ulic Dlouhá a V Kolkovně, na nájemníky čeká také bytový dům ve Vlkově ulici na Žižkově nebo činžák v Řehořově ulici ve stejné čtvrti. Výčet by ovšem mohl pokračovat dál a vydal by nejspíš na samostatný článek. K vyústění naopak zřejmě pomalu spěje další, už téměř legendární příběh rozpadající se historické budovy, a sice vyšehradského nádraží. Neznámý majitel, skrytý za kyperskou firmou, se k budově dlouhodobě nehlásí a městská část Praha 2, kde dům stojí, na něj kvůli tomu loni dokonce podala trestní oznámení – vinila jej z obecného ohrožení kvůli katastrofálnímu stavu fasády. Letos v létě pak na někdejší nádraží byla uvalena exekuce a půjde zřejmě do dražby.
Když hospodaří město
Mnoho budov v hlavním městě chátrá ovšem nejen kvůli liknavosti soukromých majitelů. Alarmující je, že rekonstruovat a zabydlet některé své nemovitosti neumí ani magistrát či jednotlivé pražské městské části. A to navzdory skutečnosti, že samy úřady hovoří o nutnosti městské výstavby a budování sociálních či obecních bytů. Většina takových budov se nachází v širším centru metropole, několik městem či státem vlastněných domů ale stojí dokonce přímo na Staroměstském náměstí. V jednom z nich, domě U Zlatého rohu, přímo vedle staroměstského orloje, například sídlí provizorně skautský institut a o podobném nekomerčním využití se uvažuje i u sousedních budov, například domu U Zlatého zvonku. A bez obyvatel je také budova domu U Černého slunce v nedaleké Celetné ulici. Město si často neumí poradit ani s rekonstrukcí vlastních komerčních nemovitostí. Typickým příkladem je pasáž mezi Rytířskou ulicí a ulicí 28. října. Někdejší Staroměstská tržnice, kde sídlí jen čínská restaurace, opravna obuvi a supermarket, už měla k rekonstrukci nakročeno – do původní podoby ji chtěly uvést společnosti Geosan Group a Avers.
Letos na začátku roku ale celá akce s plánovaným rozpočtem za téměř půl miliardy ovšem spadla pod stůl. Podle návrhu měly v místě vzniknout další obchodní nebo kulturní prostory, radní Prahy 1 ale kvůli obavě z příliš vysokých výdajů nakonec zvedli ruku proti. Aktuálně tak probíhají pouze menší úpravy; kompletní rekonstrukce je odložena na neurčito.
Holešovická tržnice, u níž se o opravách a přeměně hovořilo také mnoho let, už určitými úpravami prochází. Město, které je majitelem celého rozsáhlého areálu, například začalo s přípravou rekonstrukcí hal, zrušilo stánky mezi budovami a na podzim chce hledat nové nájemce pro část prostor. Akce za dvě až tři miliardy korun, jejímž výsledkem má být obchodní, gastronomické a kulturní centrum Holešovic, nicméně má trvat až patnáct let.
A konečně ještě jedna pozitivní zpráva na závěr. Letos v létě město dokončilo rekonstrukci památkově chráněného, ovšem mnoho let chátrajícího domu v Truhlářské ulici. Oprava byla za bezmála 130 milionů korun, stavbaři a památkáři během ní odkryli například nástěnné malby nebo původní dlažbu a barokní krov. Od podzimu slouží jako dům mládeže.
