Loňský rok znamenal pro mnoho odvětví jedno z nejhorších období za poslední desítky let. Přesto existovalo několik výjimek a patřil mezi ně také sektor rezidenčních nemovitostí a developmentu. Poptávka po novém i starším bydlení v roce 2020 až na slabší jarní měsíce dalece překonala původní očekávání.
Neustávající zájem o vlastní bydlení i investici do nemovitostí loni zajistil, že se dokonce rezidenčních nemovitostí prodalo prakticky stejně jako v hojném roce 2019. Zájem o byty nicméně způsobil, že i přes krizi pokračoval růst jejich cen, a to jak jednotek v novostavbách, tak secondhandových bytů. V některých krajských městech dokonce zdražení překročilo hranici 20 procent.
Podobná situace panuje také v sousedním Slovensku. Jen loni byty zdražily o 11 procent a podobný vývoj očekávají slovenští realitní experti i v letošním roce. Stejně jako v Česku, i na Slovensku často developeři řeší především jeden hlavní problém, který brzdí rychlejší výstavbu a tím zkrocení cen, a sice pomalé povolování staveb.
Plzeň stíhá Brno
Pokud by ekonomové a analytici hodnotili loňský rok jen na základě dat z realitního trhu, nejspíš by žádnou zásadní ekonomickou krizi neviděli. Kromě dvou jarních měsíců lockdownu, které zpomalily či úplně zastavily prodeje nemovitostí, se totiž zbytek roku nesl v optimistickém duchu.
Největší zájem o rezidenční nemovitosti byl jako obvykle v Praze a Brně. Celkem se podle výpočtů serveru Valuo.cz, které vycházejí z údajů katastru nemovitostí, loni prodal prakticky stejný počet jednotek jako o rok dříve. Konkrétně byly prodeje o pouhých devět bytů vyšší. Ještě větší optimismus panoval u rodinných domů, těch se prodalo dokonce zhruba o 4,5 tisíce víc než v roce 2019.
Vysoký Újezd, Crestyl real estate
Jak si vedla jednotlivá města? Co se jednotek v bytových domech týče, se zhruba 16 tisíci prodanými byty vede jasně Praha, kterou s přibližně 3,7 tisíce následuje Brno. Odmyslíme-li si českou a moravskou metropoli, byl pak největší zájem o nákup rezidenčních nemovitostí v Plzni, majitele tu změnilo téměř 2,5 tisíce bytů. Následovala Ostrava (1,8 tisíce), Olomouc (1,6 tisíce) a České Budějovice (1,3 tisíce).
Přes tisícovku prodejů zaznamenali také v Liberci, Karlových Varech a Pardubicích. Nejméně aktivní byli kupující naopak v Jihlavě, kde se prodalo jen necelých šest stovek jednotek.
Vysoký Újezd, Crestyl real estate
Nejlevnější je Ústí
Stále vysoké poptávce odpovídal loni také růst cen. Poradenská společnost Deloitte spočítala, že od ledna do prosince 2020 zdražovaly rezidenční nemovitosti ve všech krajských městech, a to dokonce – s jedinou výjimkou ve Středočeském kraji – dvouciferným tempem.
“Cenový trend bytů v loňském roce ovlivnila pandemická situace. Ceny bytů jsou již natolik vysoké, že doba návratnosti vložených finančních prostředků je velmi dlouhá, avšak zásadní je pro investory hledisko jistoty. Tradiční investice mají proto v nejistých dobách obecně vzestupnou tendenci, a to i přes stagnaci výše nájmů,” komentuje vývoj cen nových bytů v regionech Ludvík Juřička, partner, advokátní kancelář HAVEL & PARTNERS.
Nejdramatičtější růst prodejních cen bytů zaznamenal Karlovarský kraj, zdražování dosáhlo plné třetiny. Faktem nicméně je, že Karlovarsko rostlo z nízkého základu a i letos jsou zde třetí nejlevnější nemovitosti ze všech krajů. Byty se stále dají pořídit v průměru za cenu do 40 tisíc korun za metr čtvereční.
Více než 30procentní zdražení se podle statistiky Deloitte odehrálo také v Pardubicích a Hradci Králové, kde ceny začínají atakovat 60tisícovou hranici za metr čtvereční.
Nejméně si museli oproti roku 2019 připlatit kupující ve Středočeském kraji. Díky poměrně masivní výstavbě se dařilo růst cen krotit a celoročně nedosáhl ani jedné desetiny. Méně než o pětinu pak zdražovalo bydlení také ve Zlíně a Českých Budějovicích.
Vysoký Újezd, Crestyl real estate
Srovnáme-li absolutní částky, zůstávají z mimopražských regionů nejdražší jižní Morava, a speciálně pak Brno. Bydlení se v moravské metropoli už nedá koupit levněji než za 81 tisíc korun za metr, což je mimochodem o čtvrtinu více než na začátku loňského roku. Následují pak střední Čechy s průměrnou cenou těsně pod 60 tisíc korun za metr. Naopak nejlevněji je stále v Ústí nad Labem: bydlení sice zdražilo o čtvrtinu, cena se ale stále drží kolem 25 tisíc korun za metr.
“Vzhledem k vývoji cen bytů lze očekávat rostoucí trend nájemního bydlení. Na trhu, a to i tom regionálním, začínají hrát významnou roli nemovitostní fondy, které navzdory současným cenám kupují celé rezidenční projekty, což také přispívá k nárustu cen bytů. V Brně dosahuje běžná cena nové bytové výstavby 100 tis. Kč na m2 a podobně tomu může být i v jiných městech na Moravě, např. ve Zlíně se nové projekty obchodují za obdobné ceny. Očekávám tedy, že letos cena bytů v moravském regionu obecně zaznamená spíše mírný růst,” vysvětluje Juřička z advokátní kancelář HAVEL & PARTNERS.
Zlevní jen některé paneláky
Jak se ceny budou vyvíjet letos? Analytici mají pro lidi hledající bydlení i investory špatnou zprávu: v případě novostaveb je prakticky jisté, že budou i letos zdražovat. Tempo by ovšem mělo být nižší než v minulých letech a držet se v řádu nízkých jednotek procent. Více než v roce 2020 zaplatí kupující ale také za drtivou většinu starších bytů.
„Nedá se počítat se zlevněním bytů, o které má zájem střední třída a případně investoři. To jsou především starší byty 2+kk v centrech velkých měst, ale taky novostavby,“ konstatuje spolumajitel realitní kanceláře Maxima Vladimír Zuzák. Důvodem je podle něj přetrvávající převis poptávky po těchto nemovitostech nad jejich nabídkou.
To je zásadní rozdíl oproti minulé ekonomické krizi v roce 2009 a následujících letech. „Ekonomická krize, nezaměstnanost a pokles HDP, které nevyhnutelně zasáhnou Česko v roce 2021, těžko mohou přinést jiný efekt, než pokles cen nemovitostí. Tentokrát však vstupuje realitní trh do krize v jiné kondici než v roce 2009 a taky reakce ze strany vlády i bank na krizi je zcela jiná,“ říká Vladimír Zuzák.
Přesto se dá najít segment, kde bude letos nákup pravděpodobně výhodnější než loni. „Proto přichází pokles cen nemovitostí nejen se zpožděním, ale taky jen do některých segmentů a lokalit. Nejohroženější z hlediska cenových výkyvů jsou staré panelové byty, byty na okrajích měst nebo v méně atraktivních lokalitách. Právě zájemci o tyto byty totiž budou nejvíce zasaženi nezaměstnaností a ekonomickou krizí,“ odhaduje Zuzák.
Jak velké úrovně by zlevnění mohlo dosáhnout? Podle šéfa Maximy se dá očekávat, že se ceny výše zmiňovaných typů nemovitostí sníží o 10 až 15 procent.
Češi milují rodinné domy
Jasným lídrem nové výstavby jsou v regionech po odečtení Prahy střední Čechy. Loni tu developeři dokončili přes 6,2 tisíce nových jednotek. Následuje pak Jihomoravský kraj s 3,7 tisíce bytů a Plzeňsko s 2,3 tisíce. Nejméně se naopak stavělo na Karlovarsku, Ústecku a Liberecku.
Park Cihelka, Skanska
Výstavba v regionech s sebou ovšem přináší jedno specifikum: mimo největší města jsou v daleko větší oblibě než byty rodinné domy. Například v Moravskoslezském kraji tak developerské bytové projekty představovaly jen asi desetinu dokončených jednotek.
Jednou z výjimek jsou také střední Čechy: pět z šesti jednotek se nacházelo v bytových domech. To ukazuje zároveň na jiný zajímavý trend: okolí Prahy v dojezdové vzdálenosti je stále atraktivnější pro pražské developery. Stále více z nich se pouští do výstavby v okresech Praha-východ a Praha-západ, ale neváhají zabrousit do ještě větší vzdálenosti.
Park Cihelka, Skanska
Z Prahy do středních Čech
Jedním z prvních velkých pražských hráčů, který se pustil do projektů za hranicemi hlavního města, byla společnost Crestyl. „Dlouhodobě máme rozsáhlý rezidenční projekt ve Vysokém Újezdě nedaleko Prahy na Berounsku, kde je již hotovo několik etap zahrnujících nízkopodlažní bytové domy, řadové domy, samostatné rodinné domy i pozemky pro výstavbu. Nyní probíhá stavba dalších rodinných domů a připravují se i další fáze projektu,“ popisuje mluvčí firmy Ondřej Micka.
Do Středočeského kraje se vydala i developerská společnost Skanska Reality, a to konkrétně do Libčic nad Vltavou. „Park Cihelka v Libčicích nad Vltavou potvrdil naši domněnku, že o bydlení uprostřed přírody, v dobře vybavené obci jen 20 minut vlakem z centra Prahy, bude velký zájem,“ pochvaluje si mluvčí Skansky Renata Vildomcová.
Park Cihelka, Skanska
Metropole na dojezd
I proto podle ní firma bude tak zvaně na dojezd od metropole pokračovat. Další na řadě je podle Vildomcové projekt Livo v Loděnici u Prahy, který bude mít podobu řadových domů.
Plány ve Středočeském kraji má i společnost Bidli holding. Ta chce ještě letos spustit výstavbu rodinných domů v Libeři na západ od Prahy a dokončit bytové domy, které staví v Milovicích na Nymbursku. „Pokud nám to stav povolovacích řízení dovolí, rádi bychom koncem roku spustili prodej i rodinných domů v Klecanech v okrese Praha-východ,“ dodává ředitel developmentu Bidli holding Roman Weiser.
Ve fázi úvah a plánů jsou pak další projekty. Akvizice mimopražských pozemků hlásí například developer JRD, středně velký projekt hned za hranicemi hlavního města připravuje i skupina Realism. A pozemky v obou nejbližších okresech u Prahy vyhlíží i Horizon Holding. „Výstavbu v takových lokalitách vnímáme také jako příležitost a částečné řešení pro nedostatek bytových jednotek přímo v hlavním městě,“ vysvětluje politiku firmy ředitel Yishay Furman.
“Proces povolování výstavby je obecně upraven komplikovaně a představuje časové riziko při realizaci jednotlivých projektů. Podle našich zkušeností s klienty z oblasti developmentu je přitom rychlost povolovacích procesů klíčová. I proto jsme se podíleli na novelizaci stavebního zákona, která by měla povolování staveb zrychlit,” říká Ludvík Juřička, partner, advokátní kanceláře HAVEL & PARTNERS.
“Výstavbu mohou navíc významně ovlivnit i lokální trendy a specifika, v Brně například čekáme na nový územní plán. Oproti Praze, která disponuje moderním územním plánem, komplikuje tento stav rozvoj jihomoravské metropole. Rovněž změna regulace v záplavovém území na jih od brněnského vlakového nádraží mezi řekami Svitavou a Svratkou by měla být jednou z priorit. Naproti tomu realizace projektů v menších městech v jihomoravském regionu je výrazně rychlejší, neboť mají přímou podporu jednotlivých místních municipalit, a proto pozorujeme částečný odklon rezidenčního developmentu právě do těchto lokalit,” doplňuje Juřička.
Brno staví pořád málo
Moravská metropole loni zažila rekordní rok, když developeři našli majitele pro 951 nových bytových jednotek. To je podle analýzy brněnské developerské společnosti Trikaya o 16 procent víc než v roce 2019, a dokonce nejvíc za poslední roky.
Situace na místním realitním trhu přesto zůstává napjatá a ceny rostou. Na začátku letošního roku tak zůstávala v katalozích developerů volná jen asi pětistovka nových bytů, jejich ceny v průměru dosáhly téměř pražské úrovně – více než 96 tisíc korun za metr čtvereční.
„Růst cen je stále výrazně hnán slabou výstavbou. Ani nově uvolněné plochy v rámci schváleného balíku změn územního plánu zatím neměly na ceny bytů vliv. V roce 2021 ale neočekáváme tak rapidní nárůst cen jako v posledním čtvrtletí minulého roku,“ vysvětluje obchodní ředitel Trikayi František Šudřich.
Zajímavé projekty připravuje v Brně také společnost Domoplan. Ta už nyní staví například polyfunkční areál Rezidence Pekárenský dvůr v Cejlu a ještě letos do konce roku chce začít s výstavbou v Králově Poli. Projekt Rezidence Starý pivovar má navázat na architekturu místního starého klášterního pivovaru a vznikne v něm necelá padesátka apartmánů.
V příštím roce pak chce v moravské metropoli začít stavět projekt Nová Myslivna společnost TopEstates. Za miliardu korun má v brněnské ulici Nad Pisárkami v plánu postavit hotel s kongresovým centrem a prémiovým rezidenčním bydlením s vlastním vstupním lobby. Další zajímavou investicí TopEstate je chystaný polyfunkční objekt Vídeňská, který slibuje především výjimečnou architekturu.
Pekárenský dvůr, Domoplan
Scházející ctižádost
Hlavním problémem Brna je nedostatek ambicióznějších staveb. „Na trhu s novými byty v Brně se však dlouhodobě potýkáme s nedostatkem velkých projektů, které by si mohly dovolit příznivější cenovou politiku. Výstavba menších projektů v prolukách také není řešením, neboť je výrazně náročnější a nákladnější, a to se pochopitelně promítá také do koncových cen bytů,“ poukazuje na jednu z příčin brněnské drahoty Marek Vinter z Asociace brněnských architektů a stavitelů.
Nedostatek bytů se tak pokouší řešit mimo jiné i město, které loni dokončilo svůj největší developerský projekt za poslední roky, kdy v komplexu na Vojtově zkolaudovalo 116 bytů za více než půl miliardy korun. Magistrát chce ve výstavbě pokračovat a zaměří se při tom zejména na družstevní byty.
Soukromý neznamená méně výrazný
Co se soukromých developerů týče, chystá významnější projekty například právě zmiňovaná společnost Trikaya. Plánuje například třetí fázi projektu Ponavia rezidence s více než 70 byty. Nejvýznamnější plány má ale Trikaya za Brnem, konkrétně v Blansku. Písečná rezidence, kterou chce začít stavět příští rok, má postupně nabídnout přes čtyři stovky bytů.
Významnou měrou chce k brněnské výstavbě přispět také pražský developer Realism. Ten nakoupil pozemky v městské části Starý Lískovec, kde postaví stovky nových bytů. Mimochodem, na okolních pozemcích bude stavět také město a developer Západní brána a vznikne tak nová městská čtvrť. Dalším velkým projektem je pak Ponava City společnosti IMOS development.
Ostrava vede v průmyslu
Severní Morava není zrovna kraj zaslíbený rezidenčnímu developmentu. Loni tu podle údajů statistiků bylo dokončeno celkem 2 125 nových bytů, ovšem pouze asi dvě stovky z nich byly bytových domech. Zbytek činily jednotky v rodinných domech.
Přesto v jedné oblasti developmentu severní Morava vyniká – a sice ve výstavbě průmyslových a skladových nemovitostí. Podle reportu české realitně-poradenské společnosti 108 Agency vede právě Moravskoslezský kraj v plánované nové výstavbě průmyslových ploch. „Popularita Moravskoslezského kraje u developerů roste. Stále více jich plánuje realizovat novou výstavbu v okolí Ostravy. Čtyři aktuálně oznámené projekty po dokončení nabídnou více než 570 tisíc metrů čtverečních prostor třídy A k pronájmu. Jedná se o Ostrava Airport Multimodal Park, GLP Park Ostrava Hrušov, P3 Ostrava Central projekt a nedávno oznámený projekt Panattoni v Mošnově,“ vysvětluje Jakub Holec, CEO společnosti 108 AGENCY.
Plzeň láká Pražany
Zajímavých velkých developerských projektů v ostatních krajských městech je relativně málo. Nejaktivnější jsou z tohoto pohledu stavaři v Olomouci, Plzni nebo Českých Budějovicích. Jaké zajímavé projekty postavili nebo chystají?
Mezi nejaktivnější stavitele na západě Čech patří opět firmy, které vyrazily do Plzně dělat byznys z hlavního města. Například společnost JRD chystá už na letošní červen kolaudaci závěrečné čtvrté etapy projektu Touškovský háj s necelou stovkou bytů. Další stovky nabídla už loni v rámci prvních tří etap.
Dokonce dva dokončené projekty v Plzni už má na kontě společnost Trigema, konkrétně projekt KLR a bytové domy V Zahrádkách. Opustit Plzeň firma neplánuje ani do budoucna. „Ve Skvrňanech tu zahájíme stavbu a prodej necelých 200 bytů. Ty vyrostou v sedmi bytových domech,“ popisuje plány mluvčí firmy Radek Polák.
Kollárova, Trigema
Stavíme dál
Dalším významným hráčem na plzeňském trhu je developerská společnost V Invest, která mezi lety 2023 a 2025 dokončí rozsáhlý projekt Nová Valcha ve stejnojmenné plzeňské městské části, v jehož rámci opět vznikne celá nová čtvrť se stovkami bytů a rodinnými byty.
Dalším z měst, která zažívají zaznamenání hodnou novou výstavbu, je moravská Olomouc. Ještě letos do konce roku tu developer Dachi zkolauduje tři bytové domy téměř s dvěma stovkami jednotek v rámci projektu Byty Na Šibeníku. Mimochodem, stejná firma stojí také za projektem Zlaté terasy, jehož druhou etapu dokončí také ještě letos.
Gemo Development pak v Olomouci staví projekt Vila Park Tabulový vrch, kde postupně v několika fázích nabídne celkem přes 330 jednotek v menších bytových domech.
Třetím nejzajímavějším krajským městem co do nové výstavby jsou pak České Budějovice. Za zmínku stojí například Rezidence Oskarka, která ve dvou budovách nabídne do konce příštího roku k nastěhování 110 bytových jednotek. Ještě větší projekt, který je také v prodeji, se v letošním prvním kvartálu dokončuje v České Vrbné na okraji města a nese název Nová Vltava.
Na své si přijdou v Českých Budějovicích milovníci prémiového bydlení. Konkrétně na Pražském předměstí začala letos na jaře stavět společnost Omega & partners bytový dům Rezidence Hálkova s celkem třemi desítkami nadstandardních bytů. Dokončena bude za dva roky.
