Majitelé a investoři do komerčních nemovitostí loni prožili velmi dynamický rok. Pandemie postupně zasahovala jednotlivé sektory: nejprve na jaře zastavila část průmyslu a byznys obchodních center, poté prakticky zničila podnikání hoteliérů a vylidnila část kanceláří, jejichž obyvatelé se přesunuli na home office.
Celoroční dopady čínské chřipky na komerční reality se ale výrazně lišily. Zatímco například zmiňované hotely se z hlubokých problémů nedostaly dodnes, logistické haly, a především sklady praskají ve švech díky rostoucímu byznysu e-shopů a rozvážkových služeb.
Výjimečná situace se kvůli pokračující epidemii a pomalému očkování protáhne ještě na většinu letošního roku. To se už nyní odráží například na opatrnosti developerů, kteří aktuálně v Praze staví nejméně nových kanceláří za posledních několik let.
Efekty budou podle expertů ještě viditelnější než loni. „Sektor komerčních nemovitostí na změny ve vývoji ekonomiky reaguje velmi citlivě: s růstem HDP se zvyšuje nájemní i investiční aktivita a naopak. Indikátory realitního trhu nicméně na takové změny obvykle reagují s určitým zpožděním. Výsledky za rok 2020 tedy nejsou výrazně negativní,“ upozorňuje výkonný ředitel poradenské společnosti Cushman&Wakefield pro střední a východní Evropu Jonathan Hallett.
Sklady trhají rekordy
Za faktického vítěze loňského roku lze označit logistické a průmyslové nemovitosti. „Poptávka po skladech a výrobních prostorech, měřeno počtem pronajatých metrů čtverečních, byla loni druhá největší v historii,“ konstatuje Jonathan Hallett.
Celý rok ale nebylo tak dobře, jak nasvědčuje jeho optimismus. „I zde na jaře výrazně poklesla poptávka a vyjednávání byla pozastavena. Společnosti se ale brzy v nových podmínkách naučily fungovat a opět se vrátily k jednáním o pronájmech. Objevily se i nové, ať už kvůli potřebě více prostor pro uskladnění zboží, či z důvodů rozšiřováním služeb,“ vysvětluje šéfka oddělení výzkumu a marketingu v realitně-poradenské společnosti CBRE Jana Prokopcová.
V posledním čtvrtletí roku byla bezpochyby největší poptávka po skladech. „Zaznamenali skutečně masivní objem nových pronájmů, zhruba 350 tisíc metrů čtverečních, což představuje nejsilnější čtvrtletní objem nové poptávky za posledních šest let,“ upozorňuje Jana Prokopcová.
Stejný vývoj pozorovali i další odborníci. „V posledním čtvrtletí roku 2020 rostla poptávka po logistických a průmyslových nemovitostech více než dvojnásobně oproti předchozímu kvartálu, a dokonce překonala výsledky posledního čtvrtletí roku 2019,“ potvrzuje vedoucí oddělení průzkumu trhu poradenské společnosti JLL Blanka Vačková.
Na vítězné straně e-commerce
Největším tahounem poptávky po skladech a halách byl maloobchod, a to především ten internetový. Nejinak by tomu mělo být letos. „Očekáváme, že potáhne poptávku i v roce 2021 nejen v Česku, ale i celé Evropě,“ odhaduje Jana Prokopcová z CBRE.
I letos se podle ní roční čistá poptávka udrží na hodnotách loňského roku, tedy okolo 800 tisíc metrů čtverečních. Vysoká poptávka se loni podepsala taky na optimistických číslech neobsazenosti logistických a průmyslových nemovitostí. „Nyní se drží na velmi nízké hodnotě 4,2 procenta, a tak by to mělo zůstat o v roce 2021,“ předpovídá analytička CBRE. Výjimkou podle ní bude Praha, kde je neobsazenost ještě nižší než v jiných regionech – mezi jedním až dvěma procenty.
Vstříc poptávce vycházejí také developeři. Ti by v letošním roce měli podle odhadů dokončit mezi 700 až 800 tisíci metry čtverečními nových skladových a průmyslových ploch. Jak již bylo řečeno, ani to ale na ukojení hladu po těchto nemovitostech a zvýšení neobsazenosti nebude stačit.
Zavřené obchody
Tvrdý zásah dostali loni kvůli opatřením, která mají zpomalit šíření koronaviru, naopak obchodníci. A to téměř výhradně ti, kteří sázejí na prodej v kamenných obchodech. Ty zůstaly po značnou část roku zavřené.
Přestože se řada maloobchodníků snažila přizpůsobit, ne vždy se to povedlo. „Velká část obchodníků přešla do online obchodování. Pokud se ale nejedná o čistě online obchodníka, tak bohužel samotný internet kamenné obchody nezachrání,“ vysvětluje vedoucí oddělení maloobchodních nemovitostí ve společnosti JLL Tomáš Soukup.
Jak ale upozorňují realitní experti, i obchodní centra se s důsledky pandemie potýkala různě. Podle Jonathana Halletta z Cushman&Wakefield si lépe vedla menší regionální obchodní centra a retailové parky. „S problémy se vyrovnaly lépe a byly odolnější než větší nákupní centra, zvláště ta v turistických destinacích,“ tvrdí Hallett. Důvod? Zákazníci menší retailové parky preferovali kvůli menší koncentraci lidí ve vnitřních prostorách oproti velkým centrům.
Vůbec nejhůře pocítili koronavirová omezení prodejci z takzvaných highstreet, tedy hlavních nákupních tříd v centrech větších měst. Významnou část jejich klientely totiž tvoří turisté. A těch přicestovalo loni do Česka nesrovnatelně méně než obvykle. Například hlavní město v roce 2019 navštívilo bezmála sedm milionů; loni jich byla jen asi třetina.
Příliš optimistické bohužel nejsou ani vyhlídky na letošní rok. „Maloobchod v kamenných prodejnách byl zasažen velmi těžce a očekáváme, že nakupování bude i v první polovině letošního roku stále ovlivněno řadou omezení, která mají negativní vliv na jejich návštěvnost a výkonnost,“ vysvětluje Jana Prokopcová z CBRE. Oživení trhu podle ní přijde nejdříve až v polovině roku.
Hotely na prodej
Propad obsazenosti pražských hotelů byl loni téměř poloviční. Pokles turismu tak zapříčinil, že hoteliéři patřili loni mezi realitní podnikatele s největšími ztrátami. Část ubytovacích zařízení zůstala proto i několik měsíců úplně zavřená, jiná zařízení živořila ve snaze přitáhnout namísto zahraničních turistů alespoň domácí hosty.
Realitní experti odhadují, že až čtvrtina hotelů v metropoli by tak mohla být letos na prodej kvůli tomu, že ekonomické problémy neustojí. Vyhlídky totiž nejsou vůbec dobré. Netýká se to navíc jen Prahy. Inzeráty s výhodnou nabídkou odkupu nabízejí také nemovitosti v regionech. Například jen na jižní Moravě nabízejí realitní servery desítky penzionů a malých hotelů.
Zatímco slabší hoteliéři odpadají, silněji kapitálově vybavené skupiny nehodlají dnešní příležitost k levným nákupům propásnout. Rozšířit svoje portfolio se chystají třeba řetězce Orea ze skupiny Cimex nebo síť Pytloun Hotels. První jmenovaná společnost už loni převzala pražský hotel Angelo, druhá pak nakupovala v Harrachově, konkrétně koupila tamní penzion Union.
Jinou možností, jak se popasovat s nepříznivou situací, je pak pro hotely změna byznys modelu. Například skupina Czech Inn Hotels už nabízí v metropoli na 300 bytů, které vznikly přestavěním pokojů, a to celkem v šesti hotelech. Novinka se prý setkala s úspěchem, typickým klientem je zaměstnanec, kterému firma poskytuje služební byt. „Jde o pokus o aspoň nějakou záchranu v době, kdy jsou hotely už podruhé za rok nuceně uzavřeny,“ vysvětluje nový obchodní model prezident Asociace hotelů a restaurací Václav Stárek.
Kanceláře? Lidé se do nich vrátí!
Pandemie v loňském roce vyprázdnila i kanceláře. Zavedení home office v mnoha firmách, které to dosud odmítaly, ukázalo, že i tato forma práce může fungovat. Prvotní nadšení, že budou všechny bílé límečky do budoucna pracovat už jen z domácího pracoviště, ale brzy vystřídalo vystřízlivění.
Řada firem zaplatila přesunutí zaměstnanců na home office zhoršenou efektivitou práce. „Neočekávám přechod na home office ve velkém. Naopak: zkušenost vlastní i našich klientů nám ukazuje, že práce v kanceláři přináší větší efektivitu. Jinými slovy – kanceláře přežijí,“ tvrdí proto Jonathan Hallett. Změnám se ale administrativní prostory nevyhnou.
Budou muset být například mnohem flexibilnější než dříve. „Pro nájemce kanceláří se stane klíčovým požadavkem flexibilita nájemních smluv. Souběžně s tím poroste zájem o využívání chytrých technologií, např. navigačních systémů či aplikací pro nájemce. Očekává se také, že firmy budou ve větší míře dbát na zavádění optimálních strategií uspořádání pracovišť a rozložení pracovních týmů na více míst,“ popisuje přicházející změny Jana Prokopcová z CBRE. V příštích měsících i letech pak podle ní poroste také význam coworkingových prostor nebo sdílených kanceláří.
Je třeba udat nový směr
Novým trendům naslouchají i developeři, kteří je zapracovávají do svých budoucích projektů. „Bude klesat počet individuálních pracovních míst ve prospěch zón pro spolupráci, vznikne větší počet středně velkých zasedaček a neformálních prostor, kde se lidé mohou potkat a dát si kávu,“ dává příklad výkonná viceprezidentka Skanska Commercial Development pro Česko Alexandra Tomášková.
I když se těžko najde firma, která by plánovala kanceláře přestat využívat, jejich zmenšování je jasným trendem. „Některé společnosti rozhodly, že část nevyužívaných prostor podpronajmou. V současnosti takových prostor monitorujeme cca 85 tisíc metrů čtverečních,“ počítá Jana Prokopcová.
Opatrnost firem kvůli budoucím nejistotám se projevila také na nižší poptávce po kancelářích. Ta nebude výrazně vyšší ani letos. „V kancelářském sektoru pro tento rok očekáváme pokračující útlum poptávky a vyšší podíl předjednaných smluv. Společnosti do určité míry pozastavily své rozhodovací procesy ohledně případných expanzí a proaktivně nehledají nové kanceláře,“ popisuje stav na trhu senior analytik JLL Martin Stričko.
Výsledkem všech výše zmiňovaných faktorů byl loni obrat trendu v neobsazenosti kanceláří. „Neobsazenost v Praze vrostla během roku 2020 z 5,5 na 7 procent. A v letošním roce by měla nadále mírně růst,“ dodává Jana Prokopcová.
Předpronájmy místo spekulací
Nižší poptávka po kancelářích pochopitelně znejistila i developery. V minulých letech stavěli ve velkém spekulativně. Tato strategie se v příštích měsících a zřejmě i letech změní – daleko větší důraz budou stavební společnosti klást na předpronájmy.
„V krátkodobém horizontu očekáváme, že se bude snižovat podíl spekulativní výstavby, a developeři tak budou se svými projekty čekat do doby, než pro část svého projektu najdou vhodného nájemce,“ odhaduje Martin Stričko z JLL. Neochotu pouštět se do riskantních akcí a financovat spekulativní projekty se ostatně chce stále méně také bankám.
Nový přístup se částečně projevuje už dnes. Podle Strička je aktuálně v Praze ve výstavbě zhruba 136 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských ploch. „To je o polovinu méně, než kolik činí průměr za posledních pět let,“ dodává Stričko. Výstavba tedy bude pokračovat a nezastaví se úplně.
Stavíme! Říkají developeři
Slova realitních poradců potvrzují i samotní developeři. „Pandemie zcela určitě měla vliv na řadu chystaných projektů, ale nemyslím si, že povede k jejich odložení. Spíše jen ke zpoždění v začátku stavby,“ tvrdí obchodní ředitel skupiny Crestyl Viktor Peška.
Kromě výše zmíněných komplikací u financování, kdy banky upřednostňují budovy s dostatečným předpronájmem, za tím podle něj stojí také omezené fungování úřadů. „Ta prodlužuje termíny pro získání všech povolení,“ dodává Pešek.
Komplikace si ostatně Crestyl zažil i sám. Podle Viktora Pešky se firmě zpozdilo zahájení poslední fáze kancelářské projektu Dock In. Především kvůli časově náročnější administrativě projekt nabral asi čtyřměsíční skluz. Nyní se už ale staví. Vedle administrativních budov v Libni chystá Crestyl také první dvě kancelářské budovy v rámci velkého projektu Hagibor, které chce nabídnout na trhu už na konci prvního kvartálu.
Co můžeme udělat dnes…
Důvodem, proč se výstavba neodkládá, je i fakt, že mnoha developerům na loňský či letošní rok vyšel termín zahájení dlouho plánovaných projektů. To se týká třeba komerční části projektu Smíchov City developera Sekyra Group nebo rozsáhlé čtvrti Port 7, který letos odstartuje Skanska.
„Projekt Port 7 se nachází v pražských Holešovicích a po dokončení v roce 2023 nabídne celkem 35 tisíc metrů prvotřídních kanceláří a maloobchodních ploch,“ upřesňuje Alexandra Tomášková ze Skansky. Firma podle ní pokračuje také v přípravě dalších administrativních budov – Key v Praze 4 na Pankráci, Mercury v Holešovicích nebo objekt Radlická ve stejnojmenné městské části.
Naopak jeden z největších kancelářských developerů Penta Real Estate se letos chce soustředit hlavně na rezidenční projekty, například Nuselský pivovar nebo žižkovské nákladové nádraží. „Naší výhodou je, že máme celou řadu projektů v přípravě, je jen na nás, které budou mít prioritu při realizaci,“ vysvětluje výkonný ředitel firmy Petr Palička.
Do fáze realizace se tak letos dostanou především dva projekty, o jejichž povolení firma usiluje už několik let. „Těsně před realizací jsou polyfunkční budovy u Masarykova nádraží a dvě kancelářské budovy mezi Waltrovkou a centrálou ČSOB na Radlické,“ uzavírá Palička.
