Bankéři jsou velmi ostražití u lokalit, které jsou více navázané na turistický ruch. Zvýšily se i požadavky na předprodej či před-pronájem, což platí především u kancelářských a maloobchodních nemovitostí. V těchto případech banky nefinancují spekulativní výstavbu, tak jak tomu bylo občas v minulosti v zavedených lokalitách.
Tak by se daly shrnout výstupy sektorové analýzy bankovního realitního financování, kterou závěrem loňského roku realizovala mezinárodní poradenská společnost BNP Paribas Real Estate.
Pojmem konzervativní lze označit přístup bank ve vztahu k developerům a investorům po dvou vlnách Covid-19 a následným restrikcím. Velká obezřetnost panuje směrem k naprosté většině nových realitních projektů, kdy je komplexněji než dříve v minulosti prověřována finanční kondice financovaného subjektu i obchodní potenciál záměru. Vzrostly požadavky na ukazatel krytí dluhové služby (DSCR) a naopak se snížila maximální hranice ukazatele LTV (poměr výše úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti/projektu), a to o 10 – 15 % s výjimkou rezidenčních projektů.
Výhodu mají developeři s portfoliem bezproblémově splácených úvěrů. Stejně jako ti, kteří realizují své projekty v kvalitních lokalitách – nejlépe z industriálního anebo rezidenčního segmentu (včetně stále více populárnějšího družstevního bydlení). „Ani v tomto ohledu ale nejde o univerzální klíč k získání financování. Záleží na obchodní strategii bank a jejich diverzifikaci rizika,“ vysvětluje Jan Bohata z investičního oddělení BNP Paribas Real Estate, podle nějž zvýšená obezřetnost neznamená utlumení aktivity bank. V případě těch tuzemských byl s koncem roku 2020 znatelný spíše opačný trend. Důvodem může být i odhad meziročního propadu zisku bank na úrovni 45 – 55 % (srovnání za první tři čtvrtletí 2019 a 2020). Mimo jiné právě kvůli poklesu poskytovaných úvěrů.
Dosud se ve větší míře neobjevily revokace bank ohledně starších rozhodnutí o poskytnutí úvěrů. Aktuálně jsou však přísněji posuzovány záměry týkající se výstavby nebo rekonstrukce kancelářských a maloobchodních objektů nebo projektů navázaných na turistický ruch. Handicap tak mají projekty, konkrétně v Praze, na tzv. high streets v centru. Naopak bonus je zřetelný u záměrů opřených o již fungující komunitu místních obyvatel.
„V důsledku tak banky vítají vícefunkční projekty, kdy jsou kanceláře namixovány s maloobchodem nebo službami. Toto více nahrává větším urbanistickým projektům v širším centru měst,“ dodává Jan Bohata s tím, že pro banky realitní trh zůstává i nadále velmi atraktivním z pohledu dosahovaných úrokových marží.
Do stavu na začátku roku 2020 se však dle odpovědí klíčových manažerů bank dostane český realitní trh nejdříve až ve druhé polovině, resp. ke konci letošního roku. Za předpokladu, že nenastane další vlna pandemie a na ní navazující omezení.
