Práci z domova si za poslední dva roky vyzkoušel zřejmě téměř každý, kdo pracuje v kanceláři. Firmy zjistily, že přítomnost v „officu“ není zdaleka tak nezbytná, jak se zdála ještě na konci roku 2019. Nejodvážnější předpovědi dokonce tvrdily, že koronavirus přesune velkou část bílých límečků do domácí kanceláře natrvalo.
Vizionářské prognózy se ale naplnily jen částečně. Firmy skutečně přístup přehodnotily, většinou se ale ukázalo, že bez osobního kontaktu, nenáviděných porad a brainstormingů fungování týmů drhne. S nadsázkou řečeno, ani sebelepší videokonference nenahradí vášnivou diskuzi z očí do očí. Ostatně i samotní zaměstnanci většinou zjistili, že jim kolegové chybějí.
Potvrzují to ostatně také průzkumy. Například časopis Nature píše o studii provedené na více než 60 tisících zaměstnancích společnosti Microsoft, která analyzovala pracovní návyky před pandemií a během ní. Výsledek? Celofiremní vzdálená práce způsobila pokles spolupráce mezi týmy. Vinou této izolace se lidé spolu méně bavili a komunikace se zpomalila. Na e-mail přece není, na rozdíl od otázky z očí do očí, nutné odpovídat hned.
Kanceláře se kvůli covidu změnily a budou se měnit dál. Budou jinak uspořádané. Provoz v nich bude menší. Lidé se v nich budou více střídat, místo vlastního stolu pro každého budou místa často sdílená. Firmy budou ještě víc dbát o pohodlí a bezpečí svých lidí. Vliv na tom přitom nebude mít jenom pandemie, ale také další trendy – třeba ekologie a udržitelnost.
Zpátky ke strojům
Stejně jako samotná pandemie, i obsazenost a využívanost kanceláří se během posledních dvou let vyvíjela po vlnách. Začátek letošního roku se v Česku nese ve znamení vlny nové varianty omikron, která sice způsobuje menší zdravotní potíže, z hlediska karantén, a tedy docházky do kanceláří, je ale pro firmy dosud zřejmě nejnáročnější.
„Většina firem stále nechává možnost práce z domova pro pokrytí karantén a dalších omezení na rozhodnutí zaměstnance,“ konstatuje ředitelka oddělení Workplace v realitní poradenské společnosti Colliers Jana Vlková. Změna omezení a jejich průběh v různých věkových skupinách podle ní znamená nutnost umožnit zaměstnancům přizpůsobit pracovní čas aktuální rodinné situaci. „Obecně lze říci, že kanceláře jsou stále využité maximálně na padesát procent,“ dodává Vlková.
Průměr je nicméně zrádná veličina. Vedoucí oddělení pronájmů kancelářských prostor ve společnosti Savills Pavel Novák upozorňuje, že přístup jednotlivých firem se zásadně liší. „Z krátkodobého hlediska sledujeme, že v některých firmách, kde za normální situace pracovalo v kancelářích třeba 300 lidí, na začátku února 2022 pracují prakticky všichni z home office. Zaměstnanci jiných společností chodí naopak do kanceláří téměř naplno,“ popisuje Novák.
Hlavním heslem je nyní flexibilita, ke které firmy tlačí nevyzpytatelné chování viru. Standardem ve většině velkých firem s převahou kancelářských pozic se stává takzvaný hybridní způsob práce. „Firmy, i ty, u kterých to bylo zprvu nemožné, aplikují práci z domova. Na druhou stranu postupem času si uvědomují i důležitost kanceláří jakožto prostoru pro osobní setkání, kreativitu nebo sdílení firemního ducha,“ potvrzuje Adéla Kudrnáčová, šéfka týmu zabývajícího se pronájmem kancelářských prostor v poradenské firmě CBRE.
Typicky se tak v dnešní době zaměstnanci v kancelářích střídají. „Častý model docházky je aktuálně tři plus dva či dva plus tři, tedy část týdne v kanceláři a zbytek práce z domova,“ říká Pavel Novák.
Estate
Kancelářská katastrofa se nekoná
Předpovědi, které věštily kancelářím ústup ze slávy a prorokovaly masivní zmenšování firemních administrativních prostor, se nakonec nepotvrdily. Prvotní vlna pandemie a prakticky úplné zavření administrativních budov zprvu vedlo mnoho firem k myšlenkám na podnájem části nepotřebných prostor.
Tento trend ale postupně opadl. „Pokud se tedy někde snižovala podlahová plocha, bylo to nejčastěji o patnáct až dvacet procent celkové plochy, což neobsazenost sice ovlivnilo, ale s trhem o velikosti Prahy to výrazněji nezamávalo,“ vysvětluje Radek Procházka, Managing Partner společnosti Prochazka & Partners.
Ze statistik vyplývá, že neobsazenost kanceláří v Praze od začátku pandemie vzrostla zhruba na dvojnásobek. S ohledem k poměrně napjaté situaci před příchodem covidu ale stále nejde o dramatická čísla. Podle údajů Prague Research Forum navíc v loňském posledním čtvrtletí po dvou letech poprvé, byť jen nepatrně, míra neobsazenosti klesla ze 7,9 na 7,8 procenta. Pro srovnání, před covidem byla pod hranicí čtyř procent.
Střídání stráží
Jestliže velikosti využívaných prostor se nakonec covid tolik nedotkl, zásadně se ve většině společností změnila podoba kanceláří. „Firmy stále potřebují kanceláře, stejně jako tomu bývalo dříve, ale mění strategii v tom smyslu, jaké prostory potřebují. Nyní hledají kanceláře kvalitní, umožňující balanc mezi osobním setkáváním a prací z domova, tedy flexibilní a zároveň splňující well-being a udržitelnost,“ popisuje Adéla Kudrnáčová.
Jinými slovy, celodenní sezení u pracovního stolu se dá dost dobře nahradit doma, kanceláře nyní mají daleko více sloužit jako místo diskuzí a spolupráce. „Výhody jsou nasnadě – rozvoj firemní kultury, budování vztahů na pracovišti, pocit sounáležitosti s firemními cíli a snadnější integrace nováčků do týmu. Nemluvě o tom, že většina inovací vzniká v kanceláři v týmu, nikoliv vzdáleně z domova,“ vypočítává Radek Procházka.
Běžná kancelářská místa budou mnohem více sdílená – na jedné židli se bude střídat více lidí, podle toho, kdo bude zrovna v práci a kdo doma. „Poměr prostor pro práci a setkávání se v kanceláři se změní z původního poměru osmdesát ku dvaceti ve prospěch pracovních stolů na padesát ku padesáti,“ odhaduje Jana Vlková.
Mnoho firem přestavělo kanceláře tak, aby vznikala agilní pracoviště, kde pracují jednotlivé týmy odděleně. Když je pak potřeba poradit se, mohou se společně setkat v kavárnách a hubech nebo si odpočinout v relaxovacích místnostech. Na úkor samostatných kanceláří a open space prostor se budují nové zasedací místnosti či prostory pro telekonference.
Coworking jako řešení
Na důležitosti v uplynulých měsících získal také koncept celých sdílených kanceláří. Coworkingové prostory na začátku pandemie trpěly kvůli lockdownu. V dalších měsících je ale s oblibou využívaly firmy například při nutnosti oddělit jednotlivé týmy, ale také z opatrnosti – místo pronajmutí dalších nových prostor.
Byznys coworkingových společností se tak vrací na výsluní. Podle analýzy poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate už od loňského jara většina z nich pozorovala novou vlnu zájmu. Ve vybraných případech dokonce předčila i předcovidové období.
Na počátku stál boom coworkingových center především na zájmu menších a středních firem či freelancerů. Ti většinou tvořili devadesát procent klientely. Během pandemie se ale o prostor začaly hlásit také velké společnosti. Například společnost IWG, provozující centra Spaces, nebo WeWork, tvrdí, že velké, často nadnárodní koncerny se nyní na pronájmech podílejí až ze tří čtvrtin.
Opatrnost developerů končí
Nejistota způsobená pandemií se odrazila také v samotném developmentu kancelářských budov. Zatímco před covidem se díky zájmu firem i investorů stavěly velké administrativní projekty spekulativně, opatrnost přiměla developerské společnosti přibrzdit a stavět až po dosažení určité míry dopředu dohodnutých pronájmů.
V loňském roce proto developeři dokončili nejméně nových kancelářských projektů za posledních několik let. Celkem šlo o 56,5 tisíce metrů čtverečních, což bylo téměř o dvě třetiny méně než v roce 2020. Z toho přitom téměř padesát tisíc metrů čtverečních připadlo na druhý kvartál.
Mezi nejzajímavější dokončené projekty loni patřila především pražská Bořislavka, kterou v červnu otevřela společnost KKCG u stejnojmenné stanice pražského metra. Dokončeny byly také dvě nové budovy na vltavském nábřeží – Mississippi House s 13,3 a Missoury Park se 7,3 tisíce metrů čtverečních ploch.
Pomalý rozjezd
Letošní odhady analytiků z Prague Reasearch Forum nenapovídají, že by se situace měla dramaticky zlepšit. V roce 2022 by měli developeři dokončit devět projektů se zhruba 76 tisíci metry čtverečními, což je stále hluboko pod dlouhodobým průměrem. „Míra neobsazenosti proto může zase mírně klesnout,“ odhaduje Adéla Kudrnáčová.
Pro rok 2023 už analytici hovoří o jednoznačném oživení. „Návrat k normálu, což pro nás znamená zhruba 130 až 150 tisíc metrů, vidíme až na rok 2023. Pro ten předpokládáme, že se na trhu dostane přibližně 140 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří. Roční průměr ploch dodaných na trh za posledních deset let je 135 tisíc metrů čtverečních,“ počítá Head of Office Agency společnosti Colliers Petr Žalský.
Spíš než covid ovšem začínají developeři řešit jiný problém: zdražování a inflaci. „Už loni ke zpomalení výstavby částečně přispěl i vývoj stavebních nákladů. Část developerů tak může vyčkat na stabilizaci cen materiálů a prací,“ odhaduje Jana Vlková z Colliers.
„Významný je také růst cen energií, které prodražují provoz kancelářských budov, a především významný růst cen stavebních prací,“ vyjmenovává nepříznivé faktory Pavel Novák ze Savills.
Desítky tisíc metrů
Loni odstartovali developeři osm projektů, které výsledně zajistí na 130 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Objevuje se mezi nimi mnoho zajímavých počinů, z nichž na některé se čekalo se zahájením skutečně dlouho.
Je to třeba případ jednoho z vlajkových projektů společnosti Penta Real Estate. Masaryčka navržená světoznámým studiem Zaha Hadid Architects či předním českým architektem Jakubem Ciglerem narážela dlouhou dobu na nejrůznější komplikace například kvůli archeologickému průzkumu či odporu části veřejnosti.
Penta pozemky koupila v roce 2011 a nakonec se povedlo projekt odstartovat na začátku loňského roku a dnes už je rostoucí hrubá stavba budoucího administrativního centra nepřehlédnutelná. Dosažení nejvyššího bodu stavby je v plánu v únoru. Výsledkem budou nakonec dvě kancelářské budovy, s jejichž dokončením se počítá na první polovinu příštího roku.
V druhé polovině roku Penta spustila také dostavbu svého dřívějšího projektu Nová Waltrovka, k níž přibudou hned dvě nové kancelářské budovy. Firma také loni v listopadu spolu se společnostmi Kaprain Group a Sekyra Group koupila pozemky na pražském Vítězném náměstí. Vysoké škole chemicko-technologické zaplatily více než miliardu korun. Na dvaceti tisících metrech čtverečních mají vyrůst především kanceláře.
Nové kanceláře i v Brně
Za zmínku stojí rozhodně také loni na začátku roku zahájený projekt Port 7 od Skansky. Firma začala stavět v pražských Holešovicích celou kancelářskou čtvrť, kde po dokončení nabídne přes 35 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch ve třech budovách. V dalších objektech pak budou další tisíce metrů komerčních prostor.
Skanska hlásí už po devíti měsících výstavby slušný ohlas. „Pronájem čtvrtiny projektu už nyní považuji za vynikající výsledek. Těší nás, že špičkové kancelářské projekty stále přitahují nájemce,“ pochvaluje si Jana Prokopová, ředitelka pronájmů a správy nemovitostí Skanska Commercial Development. S dokončením celého projektu se počítá na polovinu roku 2023.
Ve výčtu velkých projektů nesmí chybět ani projekt Roztyly Plaza, který ve stejnojmenné pražské čtvrti začala stavět společnost Passerinvest. Sedmipatrová budova nabídne po dokončení za dva roky na 23 tisíc metrů čtverečních.
Co se mimopražských kancelářských prostor týče, jednou z největších a nejzajímavějších akcí je plán společnosti CPI Property Group na přeměnu areálu bývalé továrny Zbrojovka. Podle ředitele developmentu brněnského regionu CPIPG Miroslava Pekníka na místě vyroste ve vznikající Jižní zóně na 350 bytů, a především kolem 55 tisíc metrů čtverečních kanceláří.
První etapu, která zahrnuje i šest kancelářských budov, developer zahajuje letos v únoru. Výstavba na 22 hektarech ve více etapách má trvat celkem zhruba dvanáct let a investice mají dosáhnout více než dvaceti miliard korun.
Zelené kanceláře
Velkým tématem stavebnictví jsou v posledních měsících moderní technologie a udržitelnost. ESG je ve firmách stále častěji skloňovaným termínem a nájemci udržitelnost žádají i u kanceláří. Developeři se tak shodují, že například různé ekologické certifikáty neslouží jen jako marketingové lákadlo. Pro větší a nadnárodní firmy je certifikát LEED a jemu podobné základní kritérium při výběru kanceláří.
V mnoha ohledech se moderní technologie a ohleduplnost k životnímu prostředí setkávají. Nejpopulárnější jsou u kancelářských budov opatření, která šetří energie a další zdroje, například vodu. Běžné jsou tak dnes u nových administrativních center zařízení, která hlídají spotřebu vody a zároveň využívají šedou vodu třeba pro závlahu zelených ploch. Ušetřit peníze umí také systémy pracující se světlem a teplem, například chytré žaluzie nebo osvětlení a vytápění, které se automaticky přizpůsobují aktivitě v kancelářích.
U připravovaných administrativních projektů myslí developeři také na trend elektromobility. Samozřejmou součástí garáží se stávají dobíječky pro elektroauta či hybridy, ale také elektrokola.
Další technologie se zase starají o komfort zaměstnanců. V moderních kancelářích umějí třeba speciální senzory měřit obsah CO2 vydechovaného člověkem a při dosažení příliš vysoké koncentrace systém automaticky vyvětrá.
Udržitelnost pochopitelně není zadarmo a zvyšuje náklady. Podle odhadů se ekologicky úsporná stavba prošpikovaná moderními technologiemi prodraží až o desetinu. Zároveň ale jde o dobrou investici. Díky šetrnosti s sebou technologie přináší také úspory nákladů na energii či vodu až o desítky procent. Z dlouhodobějšího pohledu se tedy vyplatí i ekonomicky.
