Jaká je nyní aktivita na brněnském kancelářském trhu?
Po útlumu aktivity v roce 2020 pronajímatelé s napětím očekávali návrat poptávky po volných kancelářských prostorách, která se dostavila již ve druhé polovině loňského roku. Silná aktivita přetrvává i letos a očekávám, že tomu tak bude i nadále.
Co je na trhu nového, v čem se mění?
Developeři začali zvyšovat standardy budov na brněnském kancelářském trhu a začíná se objevovat i odvážná architektura, oba faktory pak ve spojení s dobrou lokalitou pomáhají, a hlavně budou pomáhat při kompenzaci růstu nájemného. Právě exkluzivita kancelářské budovy a správná lokalita, zvláště ta s dobrým dopravním napojením na brněnské hlavní uzly MHD a centrum města, je velmi žádaná. Současná výstavba potrvá nepřetržitě až do roku 2024 či 2025. Takže je to právě poptávka po novém exkluzivním prostoru a službách v centru města za rozumných podmínek, která umožňuje i přiměřený nárůst ceny nájemného.
Zvyšování nájemného se tedy nevyhneme?
Vyšší stavební náklady se nutně promítnou do cen připravovaných projektů. Odhaduji, že kanceláře v centru města s plánovaným dokončením v roce 2024 se budou nabízet za vyšší částky, než jsme zvyklí dnes, a to i o několik eur za metr čtvereční. Toto zvýšení bude hnacím motorem růstu nájemného i ve stávajících budovách. Většina velkých nájemců na brněnském kancelářském trhu, což jsou převážně centra sdílených služeb zahraničních společností, se bude snažit vyššímu nájemnému vyhnout. V Brně však mají své kanceláře i technologické a investiční společnosti, pro které má hodnotu reprezentativnost prostor a které chtějí mezi své zaměstnance nalákat nejlepší talenty. Právě tito hráči si budou moci dovolit vyšší nájemné v nově vznikajících projektech.
Jaké nové projekty v Brně vzniknou a kdy budou dokončené?
V současné době je výstavba velmi silná – staví se devět projektů s celkovou plochou 75 300 m2 moderních kancelářských prostor, což je o osmnáct procent více, než je průměr posledních pěti let. Přibližně 44 procent této plochy by se mělo dokončit do konce roku 2022, 40 procent v roce 2023 a zbytek v roce 2024. Pouhých 10 procent kancelářských ploch ve výstavbě je již zajištěno nájemní smlouvou, 90 procent se staví spekulativně. V první polovině roku 2022 byla zahájena výstavba nové budovy ‚I‘ (8 600 m2) v projektu Vlněna developerské společnosti CTP Invest. Vyšší stavební aktivita se očekává ve druhé polovině roku, kdy započne výstavba 31 900 m2 kanceláří v rámci tří projektů.
Bude o nové projekty zájem? Jaká je aktuálně poptávka a neobsazenost?
Výstavbě pomáhá právě velmi silná poptávka, která je nyní nadprůměrná i z dlouhodobého pohledu ve srovnání se silnými roky hospodářského růstu v posledním desetiletí. Hrubá poptávka (celkový objem realizovaných nájemních transakcí za dané časové období) činila v první polovině letošního roku 32 100 m2, což představuje sedmnáctiprocentní pokles oproti druhé polovině roku 2021, ale 33procentní nárůst ve srovnání s jeho prvním pololetím. Čistá poptávka (která zahrnuje pouze nově uzavřené smlouvy, včetně předpronájmů a expanzí, nezahrnuje obnovené smlouvy, tzv. renegociace) dosáhla 19 800 m2. Podíl renegociací za posledních 12 měsíců představoval 41 procent z hrubé poptávky. Podíl předpronájmů byl stále velmi nízký, pohyboval se okolo tří procent. Průměrná míra neobsazenosti v Brně dosáhla na konci letošního června 10,9 procenta, což představuje pokles o půl procentního bodu ve srovnání s koncem roku 2021. Neobsazenost se v různých částech Brna liší. Nejnižší je v centru města (4,9 procenta), v částech Slatina (0,5 procenta) a Královo Pole (7,9 procenta). Celková plocha volných kanceláří v Brně činila 71 700 m2. V následujících letech předpokládám další nárůst čisté poptávky, který bude povzbuzován zvláště novou výstavbou. Podíl ukončených, neprodloužených nájemních smluv na celkovém množství kanceláří se v posledních letech snižuje a očekávám, že tento trend bude pokračovat. Nicméně stále platí, že důležitým faktorem úspěchu je připravenost projektu v době, kdy nájemci začínají svou potřebu stěhování do nových prostor řešit. To bývá v průměru cca devět až dvanáct měsíců předem (v návaznost na velikost poptávky: větší poptávky o několika tisících m2 dříve, menší o několika stovkách m2 později), zatímco výstavba trvá obvykle dva roky, tedy mnohem déle. Bezpodmínečně nutná je tedy spekulativní výstavba.
Jaké firmy si nyní prostory nejčastěji pronajímají a kde?
Největší plochy byly v první polovině roku pronajaty IT společnostmi, které tvořily 43 procent čisté poptávky (a dokonce 61 procent hrubé poptávky), následovaly společnosti poskytující odborné služby (21 procent) a finanční společnosti (12 procent). Téměř 50 procent nových prostor bylo pronajato ve čtvrtích Trnitá a Královo Pole. Z poloviny šlo o nové budovy postavené nebo rekonstruované v posledních pěti letech. Rekonstrukce jsou již nutné i u budov třídy A, které ještě nedávno určovaly výši nejvyššího dosahovaného nájemného – aby mohly konkurovat novějším budovám, musejí upgradovat technologie, vybavení, celkové prostředí a úroveň služeb poskytovaných klientům.
Zájem je tedy hlavně o moderní prostory, zmínil jste nároky na reprezentativnost, snahu kvalitním prostředím nalákat ty nejlepší zaměstnance – počítá se tedy s jejich návratem do kanceláří?
Zcela určitě. Covid sice potvrdil, že práce z domova je možná, ale zároveň odhalil i její nedostatky. Firmy tedy většinou chtějí, aby jejich zaměstnanci alespoň část dní v týdnu pracovali v kanceláři – někteří si však zároveň práci z domova oblíbili, a proto je nutné je k návratu motivovat. Jednou z cest je lepší prostředí v kanceláři, na němž si nyní zakládají i typy firem, pro něž to dříve nebylo tak běžné. Například některá centra sdílených služeb, která zaměstnávají levnější pracovní sílu a mívala poměrně velkou fluktuaci, nyní kladou vyšší nároky na pracovní prostředí. To má být kvalitnější, modernější, zdravější a trvale udržitelnější. Splnění těchto nároků ze strany pronajímatelů zároveň do jisté míry obhajuje zvyšování nájemného.
Zdravé prostředí, wellbeing zaměstnanců, ekologie, udržitelnost – jak velkou roli toto hraje na kancelářském trhu?
Zásadní. Z důvodů, které jsem zmínil, je to významné pro nájemce i pronajímatele. Zaměstnanci takové prostředí dnes požadují a zaměstnavatelé, a tím i majitelé budov, se jim v tom snaží vyhovět. I z hlediska developerů je ESG (z anglického Environmental, Social, and Governance – pozn. red.) klíčovou oblastí. Zelené projekty získávají výhodnější financování, nabízejí se zelené dluhopisy a další nástroje. Mnohé developerské firmy mají ve své strategii závazek dosažení uhlíkové neutrality i dříve než do roku 2050. Zaměřují se proto například na efektivnější spotřebu a využití alternativních zdrojů energií a další aspekty, z nichž mnohé budou brzy vyžadovat evropské směrnice. Především pro investory jsou zásadní zelené certifikace budov, které nejsou jen potvrzením určitého standardu, ale především nástrojem, jak ekologičnost budovy průběžně zvyšovat.
V ESG ale nejde jen o ekologii…
Rozhodně ne – vedle životního prostředí jsou neméně důležité i S a G, přičemž na kancelářském trhu se klade důraz především na část Social. Jde o spokojenost uživatelů budov, aktivity k jejímu zvýšení a udržení a také o podporu a budování komunity. Může se jednat o vybavení posilovnami či kolárnami, zajištění služeb typu čistírny nebo boxů pro doručení nákupu, zkvalitnění společných prostor, jako jsou třeba venkovní terasy, úpravu prostranství mezi budovami jako místa pro setkávání lidí, ale také pořádání kulturních akcí v lokalitě nebo například budování komunitních zahrádek. Vše je třeba řídit komplexně a profesionálně, pravidelně zjišťovat spokojenost nájemců a na zjištění reagovat, pořádat pro nájemce společné akce apod. To vše pomáhá zvyšovat jejich spokojenost a retenci. Část G, tedy Corporate Governance, která pokrývá oblast procesů řízení, bezpečnosti informací, transparentnosti a další, již má většina institucionálních vlastníků nemovitostí implementovanou několik let, takže tyto principy vlastně tito vlastníci i jejich nájemci následují, přičemž ani nemusí vědět, že se jedná o ESG.
Dá se říci, že se již nájemci těmito aspekty řídí při výběru budovy?
Ano, pro mnohé je to jeden z rozhodujících faktorů. Kromě zmíněných důvodů to pak některé firmy – zvláště velké nadnárodní společnosti – mají jako součást své globální strategie: musí si vybírat jen budovy (a vlastně všechny obchodní partnery), které v oblasti ESG prokazují vysokou úroveň a aktivní přístup.
Znamená to, že nové budovy už se staví pouze zelené?
Počet zelených budov neustále roste a čím dál častěji se s nimi setkáváme i v českých regionech, což mě velice těší, stejně jako to, že se cíle posouvají stále výš.
