Letos v březnu jste založili podfond svého Opportunity Real Estate Fund. V září fond uskutečnil první investici. Do kterého projektu jste peníze investorů nasměrovali?
Do fondu Opportunity Real Estate Fund jsme koupili první developerský projekt. Nachází se v pražské Michli. Je to náš první bytový developerský projekt na území Prahy 4, takže jde o další expanzi Karlin Port Real Estate v rámci Prahy. Z pohledu fondu jde o zásadní milník. Dosud jsme do něj získávali peníze od investorů a nyní jsme spustili jeho investiční činnost.
Kolik bytů v projektu vznikne?
Plánujeme tam postavit padesát bytů. Projekt to bude zajímavý i tím, že půjde o relativně úzkou věž s jedenácti nebo dvanácti patry, což odpovídá výšce okolních budov.
Máte už v hledáčku další projekty, které byste do fondu chtěli koupit?
Exkluzivně nyní jednáme o dalších dvou projektech. Nechceme ale skončit jen u jednoho fondu. Nyní se bavíme s jednou investiční skupinou o založení nového investičního fondu. Ten by se lišil od Opportunity Real Estate Fund svým zaměřením. Opportunity Real Estate Fund je jeden z mála fondů v Česku, který se zaměřuje na development, takže na sebe bere mnohem větší riziko než fondy, které kupují jen výnosové nemovitosti. I proto ale můžeme investorům nabídnout vyšší výnos.
Na jaký segment se druhý fond zaměří?
Budeme kombinovat development a výnosové nemovitosti.
Takže budete kupovat nájemní projekty?
Nepůjde o rezidenční projekty, ale o jiné typy výnosových nemovitostí. Nechceme kupovat takzvané áčkové budovy, ale kvalitní budovy, které mají nejen dobré výnosy, ale také prostor pro další rozvoj. Třeba pro dobudování dalších pater nebo pro zvýšení obsazenosti. Vždy budeme hledat tento dodatečný potenciál. Zajímají nás všechny komerční nemovitosti. Počínaje administrativními objekty přes retailové parky až po shopping centra, pokud se taková příležitost objeví.
Do funkce předsedy dozorčí rady Opportunity Real Estate Fund jste jmenovali významného a uznávaného českého ekonoma Jiřího Schwarze. Co si od jeho angažmá slibujete?
Je to pro nás a investory do našeho fondu další potvrzení kvality. Kvalitu a zkušenosti z developmentu přinášíme my, v panu Schwarzovi získáváme autoritu, která potvrzuje naše dobré vztahy s Českou národní bankou. I když s ní máme jen nepřímý kontakt prostřednictvím investiční společnosti Winstor, která fond spravuje a již jsme si vybrali jako butikovou firmu, která se umí klientům věnovat a ušít jim produkty na míru.
Je to vaše první spolupráce s Jiřím Schwarzem?
Už jsme dříve spolupracovali a mohu říct, že náš vztah je přátelský, a ne čistě obchodní. Pro obě strany to bude velmi zajímavá výzva.
Jste původem Srb a Černohorec a v Srbsku také aktivně působíte. Chcete své tamní aktivity ještě rozšířit?
S jedním z předních srbských, ale i evropských developerů PSP Farman jsme se dohodli na založení investiční platformy. Teritoriálně se zaměří na západní Balkán, tedy v podstatě na země bývalé Jugoslávie. Hlavním cílem platformy jsou investice do nemovitostí, ale skončit jen u nich nechceme. Společně s investory budeme investovat do pohledávek, do průmyslových firem, které hledají druhou generaci majitelů. Budeme vstupovat do nákupu resortů na Jadranu, ať už existujících, nebo těch, které se teprve budou stavět. Zaměříme se i na nákup marin na pobřeží Jadranu, ale i v širším Středomoří. Na to už máme investory, které jsme do platformy získali.
Kolik už máte investorů, kteří chtějí přes platformu peníze investovat?
Investorů už máme poměrně hodně. Jsou ze Spojených států, ale také ze Spojených arabských emirátů, z Jižní Koreje. Pár investorů máme i z Česka, kteří mají zálusk na Srbsko jako největší ze zemí bývalé Jugoslávie. Zajímají je v podstatě všechna odvětví, počínaje zemědělstvím přes energetiku až po reality. Investoři se rekrutují z řad private equity i institucionálních investorů.
Jak bude platforma fungovat?
Když se objeví příležitost, jako například firma, která hledá nového vlastníka, tak s vybraným investorem nebo investory do ní společně zainvestujeme.
Za jaké ceny se firmy a nemovitosti na západním Balkáně prodávají?
Nejsou levnější než tady. Při investičním rozhodování ale hraje roli také geografické hledisko. Srbsko a Černá Hora nejsou členem Evropské unie. Takže v Srbsku a Černé Hoře máme velký počet firem a investorů z arabského světa, například z Kataru, Ománu, Saúdské Arábie. Působí tam i ruští investoři. Já i Branislav Grujić, majitel PSP Farman, prostředí bývalé Jugoslávie rozumíme. Dlouhodobě sledujeme, kdo jak roste a kde jsou investiční příležitosti.
Budete mít správu platformy rozdělenou tak, že vy se budete starat o realitní byznys a PSP Farman o průmyslové investice?
Nemovitosti jsou srdeční záležitost nás obou. Pan Grujić stavěl v Londýně i dalších evropských městech, je to v podstatě světový hráč, který se vrátil zpátky do Srbska. O spuštění platformy jsme se dohodli před rokem, takže to není reakce na válku na Ukrajině. Díky tomu, že působíme v zahraničí, můžeme některé zkušenosti přenést do Srbska a dalších zemí bývalé Jugoslávie, snad s výjimkou Slovinska, které je malé a už rozebrané.
Máte vytipovaná nějaká průmyslová odvětví, na která byste se chtěli zaměřit?
Srbsko je jedna z mála zemí v Evropě, která je bohatá na zemědělství. Kvalita půdy je tam fantastická. Říká se, že co tam strčíte do země, to vyroste. Takže na agrobyznys se chceme v platformě soustředit. Je zajímavé, že v Srbsku už v tomto sektoru působí čtyři z pěti největších arabských firem. V zemi už je také řada čínských investorů. S jedním čínským gigantem vyjednáváme o stavbě velkého datového centra. Tím, že Srbsko je v Evropě, ale není členem Evropské unie, má obrovské výhody.
Zajímá Srbsko i české investory?
Velmi perspektivní je pro ně srbský trh s nemovitostmi. Už se tam v posledních pěti letech přesunulo více než čtyřicet českých developerských nebo realitních společností. Důvod je jednoduchý. Rychlejší povolovací procesy, a to až desetkrát ve srovnání s Českou republikou.
Je srbský developerský trh a konkrétně Bělehrad zajímavější, pokud jde o výnos a zisk, než Česko?
Na to není úplně jednoduchá odpověď. Pozemky v Bělehradě jsou dražší než v Praze. Stejně jako v bývalém východním bloku, i v Srbsku existuje mantra vlastnického bydlení. Kdo vydělá nějaké peníze, investuje je do nemovitostí. Proto jsou pozemky drahé. Do trhu promlouvá i faktor, který Česko nemá. To je obrovská srbská diaspora po celém světě. Mnoho ze Srbů, kteří žijí v zahraničí, kupuje byty ve své vlasti. Já jich mám také několik. Je to pro nás srdeční záležitost.
S partnerem se chystáte na revitalizaci bývalé průmyslové továrny v Bělehradě. Půjde čistě o bytový projekt?
Na ploše zhruba dvaceti hektarů plánujeme, že vybudujeme novou čtvrť se 3200 byty. Několik krásných budov zachováme na loftové bydlení a kanceláře. Zbytek zbouráme a postavíme nové domy. Uprostřed areálu teče řeka, která ale byla uzavřena pod zem. My ji otevřeme, aby se stala součástí nové čtvrti.
Kdy se pustíte do stavby?
První etapu bychom mohli spustit na konci příštího roku. Z pohledu rezidenční výstavby je projekt velký jako pražský Rohanský ostrov a Smíchov dohromady. Celkem bude výstavba trvat deset až dvanáct let. Projekt bude atypický, v Bělehradě něco podobného chybí. Cenově budou byty dostupné, ale přitom budou mít zajímavou architekturu. To je zkušenost, kterou přeneseme z pražského Karlína. Oslovit chceme i české architekty.
Kousek za Bělehradem vlastníte také velký pozemek u dálnice směrem na místní mezinárodní letiště. Už víte, co na něm postavíte?
Ten pozemek má 25 hektarů, můžeme na něm postavit 85 až 105 tisíc metrů čtverečních nadzemní plochy. Zatím zvažujeme, jestli to bude retailový park, nebo tzv. big boxes. Ale nechceme logistické centrum, protože je to blízko centra. Město už dokončilo příjezdovou cestu, která je rovnoběžná s dálnicí. Podstatné je, že na našem pozemku bude i sjezd z dálnice, což je pro retailové nájemce velmi důležité.
Všechna povolení už máte hotová?
Jsme zhruba rok před vydáním stavebního povolení. Máme územní plán, máme v zásadě definovaný produkt, máme skoro hotovou infrastrukturu. Stavět bychom mohli začít už na konci příštího roku.
Jak dlouho vám trvalo povolování ve srovnání s tím, kdybyste takový projekt stavěli v Česku?
To není úplně nejlepší příklad pro srovnání. Lépe je rozdíl vidět na bytových projektech. V Bělehradě dostanete stavební povolení za šest měsíců, v nejhorším případě za devět. Protože je to dané zákonem. V Praze se povolování srovnatelného projektu může táhnout v některých případech až deset let. V běžných případech to trvá dva až tři roky, což je z pohledu výnosnosti a návratnosti vlastního vloženého kapitálu tragédie.
Je problém jen v českých zákonech?
Nejen v nich, ale i v organizaci povolování. V Praze vznikl propletenec úřadů a organizací, které se k povolování vyjadřují. Ale žádný z nich neví, kdo je důležitější a kdo méně důležitý. Takže získáme vyjádření dvou a třetí se ozve, že to nestačí a že potřebujeme i jeho souhlas. Nemluvě o občanech, kteří sice chtějí nové byty, ale zároveň říkají, že nechtějí, aby se v jejich okolí cokoliv stavělo. Pak se ovšem diví, že nový byt v Praze stojí v průměru 153 tisíc korun za metr čtvereční. A ceny půjdou nahoru.
Pro běžnou rodinu je nový byt v Praze téměř nedosažitelný. Pokusíte se v budoucnu přijít na trh s cenově dostupnějším bydlením?
Pouštíme se do úplně nového segmentu. Jde o stavbu mikrobytů v Praze. Za normálních okolností bychom se k nim dostali za pět až deset let. Kvůli vysokým a dál rychle rostoucím cenám nových bytů a kvůli drahým hypotékám, ale jejich čas přichází už teď. S partnerem jsme se dohodli, že v pěti až šesti projektech vytvoříme portfolio tisíce bytů s rozlohou od 22 do 40 metrů čtverečních. Cílem je, aby stály do 5 až 6 milionů korun.
Pod pojmem mikrobyt si máme představit garsonku, nebo 1+kk?
Ano, je to garsonka, respektive 1+1. Lidé, kteří mají peníze a chtějí si koupit třeba první byt, tak si budou kupovat mikrobyt, protože na větší by finančně nedosáhli.
Není to spíše investiční produkt pro další pronájem?
Je to i investiční produkt, i když jsme to tak původně nezamýšleli. Vidíme zájem institucionálních investorů a fondů, že tyto byty od nás chtějí koupit a dlouhodobě pronajímat. To ale neznamená, že bychom třeba jeden z projektů neprodávali přímo koncovým vlastníkům. Už máme dva zájemce z řad institucionálních investorů, kteří chtějí velkou část portfolia koupit.
Kdy byste mohli první mikrobyty dát na trh?
Pokud dopadne dobře prověrka prvního projektu, který už má stavební povolení a bude v něm 170 bytů, tak bychom mohli začít prodávat příští rok v lednu. Stavět můžeme začít po dokončení výběrového řízení na dodavatele, tedy ve druhém čtvrtletí příštího roku.
Milorad Mišković (52)
Kariéru v oblasti nemovitostí začal v roce 1994 jako poradce ve společnosti Muller International. Od roku 1996 do roku 2000 zastupoval v Praze přední světovou poradenskou společnost Jones Lang LaSalle. V roce 2000 se stal obchodním ředitelem Karlin Group, kterou později řídil a stal se jejím partnerem. Aktivně
se tak podílel na revitalizaci pražských čtvrtí Karlín a Libeň. Po roce 2012 působil v několika předních developerských společnostech. Nyní je spoluvlastníkem společnosti Karlin Port Real Estate, kterou založil v roce 2013.
