Loňský rok byl plný ekonomických turbulencí. Vaše skupina jej ale zakončila velmi úspěšným prosincem, kdy jste podepsali budoucí projekty a zároveň získali nové partnery. Jak byste zhodnotil obecně loňský rok v oblasti investic do nemovitostí?
Ano, prosinec byl pro nás velmi úspěšný, a to jak z hlediska získání podpisů na budoucí projekty, tak i z hlediska získání nových partnerů. Fungujeme totiž hodně jako investiční skupina, a tak jsme rádi, že ačkoli byl celkově loňský rok poměrně vlažný, prosinec byl velmi živý a dynamicky odstartoval pro nás velmi růstové a zajímavé období. Ačkoliv se akciové trhy dostaly do nestabilního vývoje, příležitosti v oblasti investic do nemovitostí nám přibývaly a přibývají.
Jaké jsou vaše hlavní investiční strategie v oblasti nemovitostí?
Od založení společnosti jsou bez zásadnějších změn. Stavíme na akvizicích výjimečných nemovitostí ve výjimečné lokalitě, komerčních výnosových nemovitostí postavených na nezbytném sortimentu a developmentu v Praze a v Brně, pro nás dlouhodobě stabilních lokalitách. Naše strategie je kontinuální a byla postavena už před pandemií. Krizi jsme úspěšně přečkali a v současnosti se nám nabízí mnoho příležitostí. Vidíme, že se začínají rozevírat nůžky mezi subjekty, které doplácejí na hříchy minulých let, a ostatními a tato doba následky spíše urychluje. Proto se nám naskýtají velké příležitosti v oblasti investic do nemovitostí. V současnosti jsme se dostali ke dvěma zajímavým projektům a vidíme, že se otevírají nové možnosti v Praze 1, konkrétně v nižších jednotkách miliard, ale také v Německu a Švýcarsku.
Můžete nám říci více o těchto projektech?
Jsou to projekty různé složitosti. Investujeme s kvalitními partnery do výnosových a developerských projektů. V oblasti výnosových projektů se zaměřujeme na získávání kvalitních nemovitostí, které jsou výhodně umístěné a mají potenciál na dlouhodobý výnos. V oblasti developmentu se zaměřujeme na několik projektů, kdy se bavíme o ploše přes milion metrů čtverečních k budoucí výstavbě komerčních prostor. Zajímají nás výnosové nemovitosti – potravináři, drogerie a lékárny – to jsou sortimenty, které jsou s ohledem na svou povahu i v době krize stabilně výkonné.
Když se od segmentů přesuneme k regionům – sledujete potenciální příležitosti v Brně?
Samozřejmě. Ač sídlíme v Praze, většina týmu operuje v Brně a můžeme se zde i pochlubit řadou projektů v různé fázi rozpracovanosti. Dokončili jsme rekonstrukci projektu Residence Auerswaldova, což je rohový bytový dům stojící na ulicích Vranovská a Auerswaldova. Předsevzali jsme si zachování původního rázu domu, přesto však splnil veškeré požadavky na moderní bydlení. V rámci modernizace jsme upravili původní byty, aby se lépe přizpůsobily současným standardům, a to v prvním až čtvrtém podlaží. V pátém a šestém podlaží vznikla dřevostavba s deseti novými byty. Tyto byty mají praktické dispozice, vyšší standardy a velkoformátová okna s terasami, ze kterých je výhled na celé Brno.
V mediálním prostoru ale ve spojení s vaší společností spíš rezonovala nemovitost, kterou jste zakoupili v první elektronické dražbě města.
Ano, ve skutečnosti jde o dvě nemovitosti na ulici Milady Horákové. Tento projekt je pro nás velmi významný, protože se jedná o zanedbané domy č. 17 a 19, a dává nám možnost výrazně zlepšit tvář této oblasti. Zatím jsme pouze provedli neodkladné zajištění fasády tak, aby nebyla ohrožena bezpečnost kolemjdoucích a zvýšil se komfort nájemců obchodních prostor. Nicméně klíčová práce se dnes odehrává na jednáních s dotčenými orgány. Řešíme statické posudky nemovitostí pro přípravu projektové dokumentace. Probíhá řada jednání, takže mnoho informací zatím sdělit nemohu, ale určitě mohu prozradit, že multifunkční objekt nabídne kromě bytů s různými dispozicemi i rozsáhlé kancelářské a obchodní prostory.
Chystáte v Brně nějaký rozsáhlejší projekt?
V současné době pracujeme na dvou akvizicích, nicméně tato jednání dnes nejsou veřejná a nemohu k tomu mnoho říci. Ale mohu prozradit, že v jednom případě se jedná o akvizici nemovitosti určené pro redevelopment s čistou podlahovou plochou převyšující deset tisíc metrů čtverečních. Určitě bych ale rád vyzdvihl projekt Cihelna Slavkov, na němž pracujeme nedaleko jihomoravské metropole ve Slavkově u Brna. Zde jsme se již významně posunuli. Komplexní víceúčelový areál nabídne kromě objektů výroby, skladování a maloobchodu také prostory pro administrativu a služební bydlení. Územní studie je již zaregistrována a nyní pracujeme na kompletaci projektové dokumentace pro územní rozhodnutí a stavební povolení a zajišťujeme stanoviska dotčených orgánů a správců inženýrských sítí. Projekt jsme rozdělili do dvou etap o celkové ploše více než deset hektarů. V první etapě plánujeme postavit deset halových objektů a při vjezdu do areálu dominantní administrativní budovu o celkové zastavěné ploše 11 950 metrů čtverečních. Když vše klapne, zahájíme realizaci první etapy už v první polovině příštího roku.
YD Capital je relativně mladá finanční skupina, loni oslavila tři roky fungování. Vnímáte i za tu krátkou dobu změny na trhu, třeba co se týče nových akvizic?
Jsme sice na trhu relativně krátce, ale naši klíčoví lidé jsou odborníci ve svých oborech. Spolupracujeme s těmi nejlepšími. Naši klienti to vědí, protože mají možnost se s nimi setkávat na našich akcích. I v nových projektech investujeme s kvalitními partnery. A ti s námi chtějí investovat jak do developmentu, tak i výnosových nemovitostí. Pro kvalifikované investory jsme zřídili YDeal Fond. Jsme tu od toho, abychom hledali vhodné příležitosti a tyto příležitosti přeměnili v úspěch pro naše klienty i pro nás. A velmi záleží na tom, jaké peníze dokážete do kterého projektu alokovat. My díky institucionálnímu financování a využití vstupů z našich investičních instrumentů dokážeme tyto projekty dobře zafinancovat. A díky skvělým příležitostem současné doby máme v rukou velmi zajímavé příležitosti, na kterých aktuálně pracujeme.
Pokud jsem tedy váš klient, mohu si vybírat, do kterých projektů investuji?
Samozřejmě. V našem portfoliu můžete investici realizovat přes zástavu na konkrétní nemovitosti, ale také přes cenné papíry, ať už formou fondu, nebo dluhopisu. Náš YDeal fond je ideální především pro klienty, kteří hledají dlouhodobé a stabilní zhodnocení investovaných prostředků. V případě dluhopisů naše emise nejenže jasně hovoří o výši vašeho výnosu, ale zároveň máme obsaženy tzv. kovenanty, díky kterým je vaše investice v mnohem větším bezpečí než u jiných finančních produktů. To samozřejmě řada finančních institucí nechce slyšet, ale je důležité se ptát, ptát a ptát. Ano, spořicí účet vám dnes vynese pět až šest procent, ale nemovitostní dluhopisy nabídnou i devět a v závislosti na dalších parametrech i více procent. Nicméně pořád máte za každým projektem hmotu, která je klíčová. A zde je potřeba dát si pozor, u koho investujete a zda investujete opravdu do reálných aktiv.
Jste schopni klientům zisk garantovat?
Zisk našich klientů je základním parametrem úspěchu našeho podnikání. Musíme si to odmakat. A to my umíme. Pracujeme navíc s variantními řešeními, což znamená, že máme velmi silnou strategii v čase, kterou uplatňujeme dle vývoje trhu tak, aby naše projekty byly vždy úspěšné. Tato strategie nám mimo jiné zajišťuje růst a rozšiřování portfolia. Ale také významnou základnu aktiv, tedy reálnou přidanou hodnotu. A díky transparentnosti vůči našim klientům také dnes již prokazatelnou retenci našich klientů. Našim klientům jsme na výnosech zaplatili již více než 244 milionů korun, což hovoří samo za sebe. Interně máme nastavena přísná kritéria v akvizičním procesu nových obchodních příležitostí v developmentu a máme i několik variantních řešení u každého exitu projektu.
Klíč je tedy v tom nakupovat ve správnou dobu a projekt dobře odpracovat?
V zásadě ano. Fundament je práce, tedy investice, nikoliv spekulace, že dobře koupím a dobře prodám dál. Každou nemovitost vyhodnocujeme v několika aspektech, a teprve když to dává smysl pro nás i pro naše klienty, uvažujeme o akvizici. A k tomu máme rozsáhlé analýzy, které počítají i s rizikovými plány. Naše práce není náhodná, jdeme za předem vytyčeným cílem, zároveň se ale umíme přizpůsobovat aktuálním změnám trhu a naše flexibilita a připravenost zajišťuje dlouhodobý úspěch. A u rezidenčního developmentu chceme u exitů alespoň dvacet procent IRR (vnitřní výnosové procento) na vlastní prostředky, protože to nám při té velikosti dává obrovský buffer a za veškerými developerskými rezervami tam máme velký prostor na reakci v případě změny. A to je komfortní nejen pro nás, ale především pro naše věřitele a spoluinvestory.
Je dnešní doba vůbec vhodná k investování? Jak je to s příležitostmi na trhu?
Každá krize vytváří příležitosti. Objevují se zajímavé příležitosti jak u nás, tak v zahraničí. Přibývají možnosti v Chorvatsku, náš projekt Apartina už má dvě podlaží a stavební práce pokračují. Jsme nadále aktivní v komerci, rezidenční oblast nyní nerozšiřujeme, toho máme nemálo. Máme jasnou strategii, ve kterých segmentech se chceme realizovat. Přemýšlíme dlouhodobě. Myslím si, že příležitosti budou, ale zároveň je potřeba říci, že někteří budou vyčkávat a stahovat se z trhu, to se dnes zrcadlí i do segmentu, respektive do trhu investorů, kde například my pracujeme s velmi kvalifikovanou klientelou. Dokazují to i naše výsledky. A to zejména proto, že kvalifikovanější investoři cítí příležitosti být u zajímavých projektů. Velkou měrou se na tom ale právě podílí precizní matematika analýz.
Co bych jako začínající investor měl dělat?
Ať už investujete do čehokoliv, ptejte se. Zjistěte si co nejvíce informací. Na českém trhu je řada společností, které nemají potřebná aktiva, a jejich nabídka je ve skutečnosti prázdná. My se vůči konkurentům nikdy nevymezujeme, ale je pravda, že na trhu existují produkty, které jsou pro klienta velmi rizikové. Je to na každém z nás. Zjistit si co nejvíce informací o tom, do čeho investuji. Vždy to musí dávat smysl mně jako investorovi. Naši klienti dostávají potřebné informace, náš obchod je postavený na vztazích s klienty. Naše portfolio musí nabízet klíčový fundament práce, jehož výsledky pravidelně na našich akcích s klienty prezentujeme, a to jak na centrální, tak regionální úrovni. Naši klienti s námi investují opakovaně, ale je to samozřejmě dané tím, že osobně pracuji s investicemi více než patnáct let, a i díky tomu máme v YD náš track record relativně rychlý, neboť jsme na trhu 3,5 roku.
Pavel Rydzyk
Svět financí jej zlákal už během vysokoškolských studií. V nadnárodních korporacích ING a AXA se z obchodních pozic vypracoval na manažerské a vedl týmy specialistů. Idea posouvat hranice jej hnala dál a byla i za vznikem finanční skupiny YD Capital.
