Země svébytné kultury, fascinujících protikladů a takřka nulové kriminality, ale také stárnoucí populace, kvůli čemuž se v příštích čtyřiceti letech očekává pokles počtu obyvatel z nynějších 127 milionů na 88 milionů. Ostatně ne zbůhdarma se současný japonský premiér Fumio Kišida při pohledu na masivní migraci z venkova či rekordně nízkou porodnost v roce 2021 vyjádřil, že „země je na pokraji toho, zda si udrží své společenské funkce“.
Důsledkem je osm milionů volných domů nacházejících se většinou na venkově, jejichž majitelé zemřeli nebo se odstěhovali za prací do měst. Někde je situace natolik kritická, že tamní vesnice či města nabízejí tyto nemovitosti zvané akaja zájemcům zdarma.
„V Japonsku si můžete koupit a renovovat nádherný historicky a architektonicky významný dům za nepatrný zlomek nákladů, které by kupci museli nést v jiných částech světa,“ říká Stuart Galbraith, jenž se díky zájmu o tradiční farmářské domy zvané minka dostal až k pořádání konferencí na toto téma. A soudě dle návštěvnosti v řádu tisíců není se svou oblibou zdaleka sám.
Podle Parkera Allena, ředitele konzultační společnosti Akiya & Inaka (inaka znamená venkov), který pomáhá zahraničním kupcům při koupi těchto domů, začíná cena za slušnou nemovitost, která nepotřebuje žádné větší úpravy před nastěhováním, na pěti milionech jenů (v přepočtu necelých 800 tisíc korun).
Výnosná investice
To je jenom jedna z tváří japonských realit. Tu druhou charakterizují setrvale rostoucí ceny nemovitostí v Tokiu a dalších velkých městech, což se týká především nově postavených kondominií. Jejich průměrná cena v prefekturách Tokio, Kanagawa, Saitama a Čiba rostla meziročně čtyři léta po sobě, v roce 2022 o 0,4 procenta na téměř 63 milionů jenů (v přepočtu 10 milionů korun), což bylo nejvíce od roku 1973, kdy jsou dostupná srovnatelná data.
Důvod spočívá v nedostatku pozemků v kombinaci se stavebním boomem a růstem cen stavebních prací. Velký díl na zdražování mají i nízké úrokové sazby a rostoucí poptávka po větších apartmánech, která se datuje od dob pandemické práce z domova.
Mimochodem, právě nízké úroky stojí také za tím, proč jsou japonské nemovitosti samy o sobě pro zahraniční investory tak atraktivní. Podle německého správce aktiv, společnosti DWS Group, přesáhla marže mezi návratností investic z příjmů z pronájmu a dlouhodobými úrokovými sazbami pro kanceláře v Tokiu na konci loňského roku 2 procentní body. Pro srovnání – v Sydney bylo toto rozpětí sazeb záporné, ve výši -0,3 procentního bodu.
Na Tokio se logicky upíná zrak cizinců toužících po koupi nemovitosti. Mezi nimi se nejčastěji najdou Asiaté z Hongkongu, Singapuru, Malajsie či Thajska, ale i Australané, Američané či obyvatelé západní Evropy. Pro ně je transakce často výhodným způsobem, jak diverzifikovat své investiční portfolio. K populárním čtvrtím v metropoli patří v tomto ohledu zejména Omotesando, Azabu Juban, Meguro, Hiroo a Šibua. Mnozí ale dají přednost jiným koutům Japonska, které se rozprostírá na necelých sedmi tisících ostrovech.
K zajímavým destinacím patří například okrsek Higašijama ve městě Kjóto, jehož historické chrámy byly zapsány na seznam UNESCO, nebo hornaté město Hakone v prefektuře Kanagawa, jež se nachází v národním parku Fudži-Hakone-Izu. Díky vzdálenosti necelých devadesát kilometrů od Tokia tvoří oblíbenou výletní destinaci jeho obyvatel. Vyhledávaná je také Umeda, živé město plné mrakodrapů, komerčních i rezidenčních budov ležící v okrsku Fukušima v prefektuře Ósaka nebo historický okrsek Sakyō-ku na severovýchodě Kjóta.
Snadná koupě
Přes slušnou nabídku je zřejmé, že stav levných investic dlouho trvat nemusí. Nový guvernér japonské centrální banky, který nedávno vystřídal svého předchůdce a zastánce politiky dlouhodobě nízkých úrokových sazeb, stávající měnově politickou strategii zřejmě změní.
Mezinárodní investoři se v posledních měsících zdráhají lít peníze do nemovitostí země vycházejícího slunce. Zatímco roku 2022 utratili podle dat CBRE za japonské reality – s podporou historicky slabého jenu – více než deset miliard dolarů, což je o 12 procent více než v roce 2021, ve čtvrtém čtvrtletí jejich investice klesly oproti předchozímu roku o 42 procent. Důvod přitom nesouvisí s Japonskem jako takovým, na vině je spíše loňský propad globálních akciových trhů, ale i riziko celosvětové recese.
Bez ohledu na to platí, že koupě japonské nemovitosti je poměrně jednoduchá a prostá jakýchkoli omezení směřovaných vůči cizincům. Ne nadarmo je tato země nazývaná bezpečným rájem pro bohaté jedince z Asie, kteří si nikde jinde na asijském kontinentu nemohou jakožto cizinci koupit pozemek formou doživotního vlastnictví. Zprostředkovatelem transakce bývá realitní makléř, přičemž platbu za jeho honorář si mezi sebe dělí prodávající a kupující. Dobré je mít na paměti i to, že koupě nemovitosti neuděluje právo na trvalý pobyt ani vízum.
Estate tip: Luxusní apartmán v tokijském mrakodrapu s úchvatnými výhledy na město.
Luxusní byt ve 47. patře mrakodrapu, který je součástí kondominia, se nabízí k prodeji do vlastnictví formou freehold v tokijské čtvrti Minato-ku ve vzdálenosti jen dvou minut pěšky od vlakové stanice. Byt s celkovou obytnou plochou 168 metrů čtverečních disponuje jednou ložnicí a dvěma balkony, hlavní dominantou je však bezpochyby velký obývací a jídelní prostor poskytující díky prosklené fasádě nádherné výhledy na město. Výškový dům pochází z roku 2002. Byt je aktuálně k dostání za cenu 5 979 827 amerických dolarů.
