Jasným lídrem výstavby bydlení v bytových domech v Česku je Praha. I mimo hlavní město ale vznikají velké, zajímavé developerské projekty. Například v Brně v příštích letech vyroste celá nová čtvrť s tisíci nových bytů, velké plány mají developeři také v Plzni nebo ve středočeském Kladně.
Debaty o českém developmentu, jeho problémech a budoucnosti se většinou omezují hlavně na Prahu. V hlavním městě působí desítky developerských společností, je v něm největší poptávka po bydlení a v posledních letech metropoli také nejcitelněji zasáhla bytová krize.
To ale neznamená, že by v regionech potíže s nedostupností vlastního bydlení, zdražováním a nedostatečnou novou výstavbou neexistovaly. A že by se neuspokojené poptávce nesnažili stavaři vyjít vstříc. V mnoha krajských městech tak nyní startují nebo se připravují zajímavé projekty, z nichž některé by se svým rozsahem a počty plánovaných nových bytů zařadily mezi největší i v Praze.
Ošidné statistiky
Na rozdíl od hlavního města má v ostatních krajích mnohem menší podíl na nové výstavbě bydlení vznikající v bytových domech. Zatímco v Praze z loni dokončených 6,4 tisíce nových bytů připadlo podle ČSÚ na bytové domy zhruba 5,5 tisíce, v regionech vládnou rodinné domy. Z 31,6 tisíce postavených bytů jich v nich vzniklo více než 18 tisíc.
Drtivá většina velkých developerských projektů se stovkami bytů se soustřeďuje na samotná krajská města. Jednotky v bytových domech se ovšem počítají ne na tisíce jako v Praze, případně v Brně, ale na stovky. S tím souvisí i jistá ošidnost statistik – i jeden nebo dva větší projekty jimi dokážou výrazně zahýbat, a ovlivnit tak meziroční srovnání. Rozdíly v desítkách procent je proto třeba brát s jistou rezervou.
Co do velikosti trhu s byty v bytových domech je po Praze s velkým odstupem na druhém místě Jihomoravský kraj, a to především díky Brnu. Loni se tu začaly stavět bezmála dva tisíce bytů a dokončeno jich bylo necelých 2700. Trojkou je Středočeský kraj, kde loni developeři odstartovali výstavbu téměř dvou tisíc bytů. Dokončili jich přes 1600.
Kvůli stále horší dostupnosti bydlení v metropoli přitom bude význam středočeských měst tzv. na dohled od Prahy růst. Velkolepý rozvoj se očekává především v Kladně, které má našlápnuto stát se bydlištěm mnoha lidí pracujících v Praze, kteří si ovšem vlastní byt v metropoli nemohou finančně dovolit.
Opačný konec žebříčku má také poměrně jednoznačného lídra, a sice Ústecký kraj. Sociálně slabý region, z něhož lidé spíš odcházejí, nedostatek bytů netrápí. To se projevuje převisem nabídky volných starších bytů nad poptávkou a v důsledku také podstatně nižšími cenami než ve většině ostatních regionů. V Ústeckém kraji se tak loni začalo stavět pouze 149 bytů v bytových domech a dokončeno jich bylo méně než padesát.
Trh se probouzí
Developerské společnosti v Brně zažily loni krušný rok. Kombinace vysokých úrokových sazeb a dvouciferné inflace, energetické krize a ekonomické nejistoty srazily prodeje nových bytů na nejnižší úroveň za posledních deset let. Podle analýzy společnosti Trikaya se sice konec roku nesl v duchu mírného oživení, ale ani prodej 154 nových bytů nedokázal pozvednout tristní celoroční statistiky.
Za celý rok 2023 se v Brně prodalo jen 492 nových bytů. Naposledy zažila moravská metropole tak nízká čísla v roce 2013, kdy se prodalo 330 jednotek. „Prodeje nových bytů v Brně se ve čtvrtém kvartálu dostaly na zhruba 70 procent toho, co se dá považovat za dlouhodobý průměr trhu,“ komentuje výkonný ředitel společnosti Trikaya Dalibor Lamka.
Nízká poptávka ale nahrávala těm lidem, kteří finance na pořízení vlastního bydlení nebo investičního bytu měli k dispozici. Ceny v Brně klesly pod hladinu roku 2022, a nový byt se tak dal pořídit v průměru za cenu kolem 125 tisíc korun za metr čtvereční. „Nejlevnější byty bylo možné v nabídce nalézt během listopadu a prosince, kdy řada developerů do svých ceníků již promítla nadcházející snížení DPH na nové byty z původních 15 na 12 procent,“ upřesňuje Lamka.
Mezikvartální růst prodejů zhruba o třetinu v posledním čtvrtletí roku naznačil, že letošní rok by pro developery měl být podstatně příznivější. „Z našeho pohledu potřeba nových bytů sílí, poptávka je pouze odložená z důvodů problematického financování a nejistoty kupujících,“ konstatuje výkonný ředitel Trikayi. Jinými slovy, ti, kdo s nákupem bydlení loni vyčkávali na příznivější podmínky, letos nejspíš čekání na výrazně levnější hypotéky vzdají.
Nová čtvrť pro Brno
Zájemci o bydlení budou mít v každém případě v Brně letos i v příštích letech rozhodně z čeho vybírat. Po letech čekání se rozjede výstavba v několika rozlehlých rozvojových lokalitách. Tou nejzajímavější je území kolem budoucího nového hlavního vlakového nádraží lemované ulicemi s příznačnými názvy Trnitá a Opuštěná, pro něž se vžil název Jižní čtvrť.
Kancelář architekta města Brna už před časem zpracovala urbanistickou studii, podle níž by lokalita měla v budoucnu nabídnout pracovní prostory a bydlení až 30 tisícům Brňanů. Není proto divu, že se kolem pozemků v této lokalitě točí významní hráči (nejen) brněnského developmentu.
Jednou z prvních, která na jih od historického centra Brna začala stavět, je společnost MS-Invest. Ta na začátku letošního roku úspěšně zkolaudovala projekt Palác Trnitá. V něm vznikly přes tři stovky bytů a kromě nich také bezmála 13 tisíc metrů čtverečních kancelářských a komerčních prostor.
Zhruba čtyřhektarový pozemek v Jižní čtvrti vlastní také developerská divize investiční skupiny J&T. Společnost J&T Real Estate s ním má velké plány. Na pozemcích chce postavit tři administrativní budovy, desítky obchodů a také více než pětistovku bytových jednotek. Projekt nese název Trio Brno a celkem si vyžádá investice za 10 miliard korun. Už loni developer získal potřebná razítka a s výstavbou by měl začít v letošním roce.
Tesco skončí už letos
Ve světlou budoucnost nové čtvrti věří také developer Crestyl, který si do Brna vyrazil z hlavního města. Firma koupila pozemky pod nynějším obchodním domem Tesco, který hodlá zbourat a nahradit kancelářemi, byty a obchodním centrem a vytvořit spojku do Jižní čtvrti.
Crestyl získal stavební povolení pro projekt s názvem Nový Dornych letos v únoru. „Stavební povolení je pro nás milníkem v přípravě celého projektu. V návaznosti na jeho získání nyní řešíme výběrová řízení na zhotovitele. Do léta bychom se tak chtěli se všemi přípravami významně posunout. Aktuální časový harmonogram počítá s tím, že stávající budova se uzavře a zdemoluje na podzim tohoto roku. Dokončení projektu se očekává přibližně za tři roky od zahájení demolic,“ říká ředitel developmentu Crestylu Jaromír Krb.
Dalším významným byznysmenem, který v oblasti budoucí Jižní čtvrti vycítil šanci, je miliardář Daniel Křetínský. Jeho firma EP Real Estate koupila část pozemků, na nichž by mělo v budoucnu vyrůst i nové hlavní nádraží. V loňském roce Křetínský vyjednával s brněnským magistrátem o směně části parcel. Konkrétnější plány, které EP Real Estate v lokalitě má, jsou ale zatím neznámé.
Přerod Zbrojovky
Další velké rozvojové území, které prochází přeměnou na novou městskou čtvrť, je areál bývalé Zbrojovky Brno. Více než 22hektarový brownfield před lety koupila společnost CPI Property Group a v roce 2018 si nechala od kanceláře Kuba & Pilař architekti vypracovat masterplan pro celé území.
CPI Property Group zahájila projekt Nová Zbrojovka administrativní budovou označenou D4 a halou, kde otevře prodejní a servisní centrum automobilky Tesla. Celkem by v areálu bývalé fabriky mělo vzniknout na 300 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Kromě toho ale developer počítá také s byty. Celkem by jich mělo vyrůst kolem 2,5 tisíce a první z nich mají jít do prodeje už letos v létě. Výstavba nové čtvrti je rozdělena do několika etap a s dokončením projektu za 22 miliard korun počítá CPI na rok 2033.
Další velký brownfield, dříve sloužící jako průmyslové prostory továrny Ergon, začala loni na podzim přeměňovat v novou Čtvrť Pod Hády brněnská developerská skupina Trikaya. V říjnu dala do prodeje 170 bytů z první etapy. „První obyvatelé se do nových domovů nastěhují už na konci roku 2025,“ upřesňuje výkonný ředitel firmy Dalibor Lamka.
Plány developera jsou ovšem daleko rozsáhlejší. V druhé etapě chce postavit dalších čtyři stovky bytů a celkem má v projektu vzniknout přibližně tisícovka jednotek. Kromě toho počítá s výstavbou centrálního náměstí nové čtvrti, obchodních prostor či budovy nové školky.
Proměna Cejlu
Vedle rozsáhlé výstavby na brownfieldech vzniká v moravské metropoli také řada menších projektů. Mnohem přívětivější podoby by se v blízké budoucnosti měla dočkat například dosud neslavně proslulá brněnská čtvrť Cejl, která se nachází v bezprostřední blízkosti historického centra. Už na konci letošního roku by se měli první majitelé stěhovat do některých ze stovky nových bytů projektu Nový Cejl investora Spilberk.
Bezmála 240 bytů v Cejlu staví také developerská společnost Domoplan. Její projekt Rezidence Pekárenský dvůr leží v ulici Bratislavská a s jeho dokončením se počítá na první kvartál příštího roku. Stejný developer pak staví v dalších částech Brna projekty Rezidence Nová Líšeň, Rezidenci Starý pivovar v Králově Poli nebo Rezidenci Žižkova poblíž populární Kraví hory.
Kdo touží po originálním bydlení, ten zase může vybírat z více než 140 nových bytů v projektu Rezidence Diorit v brněnské městské části Komín. Developerská společnost Diorit staví bytový dům v unikátním prostředí , v areálu bývalého kamenolomu.
Vyznavačům luxusu je určen projekt Nová Myslivna, který roste na místě bývalého hotelu Myslivna, který vznikl v 70. letech podle návrhu architekta Josefa Dvořáka. Na vyhlídkovém místě mezi brněnskými Kohoutovicemi a Pisárkami jej staví investor, který projekt koupil od skupiny Top Estate. „Hlavní myšlenkou projektu je modernizovat komplex a nabídnout prémiové bydlení. S respektem k přírodě chceme zachovat a využít zalesněné okolí k relaxaci či jako místo pro setkávání a volnočasové aktivity pro hosty i veřejnost,“ popisuje zástupce investora Miroslav Gebas.
Za zmínku stojí také projekt Nad Arboretem s více než dvěma stovkami bytů, který v městské části Černá Pole staví developerská společnost Properity. Jeho dokončení je v plánu v příštím roce.
Útěk před pražskou drahotou
Třetím největším developerským trhem v Česku je dlouhodobě Středočeský kraj. Města a obce na dohled od metropole těží z extrémního nárůstu cen bydlení v Praze v posledních letech. A tak se mnoho pražských i mimopražských developerských společností pustilo do výstavby projektů právě tady.
Nejde však jen o bytové domy, které rostou těsně za hranicemi metropole v okresech Praha-východ a Praha-západ. Stále větší zájem je o pořízení bydlení v městech vzdálených řádově desítky kilometrů.
Jednoznačně největší stavební boom čeká v příštích letech středočeské Kladno, kde se chystá hned několik pozoruhodných projektů. Nejdále je zatím společnost EBM Partner, která ve čtvrti Kladno-Ostrovec již začala stavět projekt Rezidence Engerth. Celkem 125 bytů už je v prodeji a jejich dokončení se očekává napřesrok.
Do Kladna zamířila také relativně nová developerská společnost ze stáje skupiny Creditas. Ta už loni v závěru roku dokončila prvních 160 jednotek projektu Nové Boroviny na okraji města. V budoucnu počítá ale s dalšími etapami čítajícími stovky bytů.
Podobně rozsáhlý je projekt Nová Stromovka, který vznikne poblíž kladenského hlavního nádraží. Původně měl Novou Stromovku v portfoliu developer EBM Partner, letos jej ale prodal investiční skupině Natland Group. Novou čtvrť o rozloze více než 52 tisíc metrů čtverečních, kde má v budoucnu vyrůst v několika etapách přes 600 bytů, postaví ve vlastní režii. „S podobně velkým územím již máme zkušenosti, před několika lety jsme vybudovali novou rezidenční čtvrť v devátém pražském obvodě v oblasti Čakovic a jsme přesvědčeni, že i to nám pomohlo při vyjednávání a koupi projektu Stromovka,“ komentoval transakci partner Natlandu Karel Týc.
Vůbec první výlet za hranice Prahy představuje Kladno také pro společnost YIT Stavo. Ta koupila pozemky v městské části Kročehlavy, kde chce postavit v deseti etapách až osm stovek bytů. Původní plány hovořily o začátku výstavby ještě v letošním roce. Kvůli komplikacím s povolovacími procesy se ale tento termín nejspíš nestihne.
Kromě Kladna panuje čilý stavební ruch i v dalších středočeských městech. Přes tři stovky bytů například dokončí ještě letos IV Development v Brandýse nad Labem. Zajímavý projekt Radimský mlýn by se v dohledné době měl začít stavět v Kolíně pod taktovkou developera Real-Treuhand ze skupiny Raiffeisen Immobilien.
Autor článku a fotografií: www.laufen.cz
