Tuzemský trh komerčních realit v nejbližší době výrazněji ožije. Důvodem je několik miliardových transakcí, které chystá Patria investiční společnost pro svůj nově budovaný realitní fond. Ten hodlá časem otevřít i retailovým klientům ČSOB. „Nabídku nemovitostí v něm chceme budovat kontinuálně do výše zhruba dvaceti až třiceti miliard korun,“ říká Nina Kozáková, předsedkyně představenstva, se svými kolegy z vedení společnosti Tomášem Pribišem a Petrem Poláškem.
Bavíme se v době, kdy je investiční aktivita na českém trhu po nedávných ekonomických turbulencích spíš utlumená. Přesto vyšla loni ze srovnání zemí střední a východní Evropy jako největší. Jak si to vysvětlujete?
Nina Kozáková: Z Česka sice odešla velká část zahraničních investorů, ale pořád je tu dostatečný počet lokálních hráčů, kteří dokážou vygenerovat takovou poptávku, aby se investiční aktivita, respektive ceny stále držely na určité úrovni. Poslední dva roky činil podíl domácího kapitálu na celkové investiční aktivitě v Česku 40 procent. Například v Polsku to bylo pouze do 10 procent. Propad investiční aktivity je tam tudíž cítit silněji.
Tomáš Pribiš: Ve srovnání s okolními zeměmi střední a východní Evropy je možná Česko investičně nejaktivnější, nicméně patrně právě proto ani u nás není situace jednoduchá, hlavně co se týče cenotvorby. Je těžké se dostat s prodávajícími na podobnou notu, protože si ceny stále představují vyšší, než jaké by pro nás kupující byly přijatelné.
Petr Polášek: Roli hraje i fakt, že český realitní trh je relativně malý a velice propojený, a povědomí o probíhajících akvizicích je tudíž velké. Pravda je, že moc akvizic loni ani letos ve srovnání s předchozími lety nebylo. Ale vnímáme, že situace se teď mění a trh jako by se nadechoval k větší aktivitě.
Čím se to projevuje?
NK: Na trhu panuje mírný a velmi opatrný optimismus, vnímáme více diskuzí transakčního typu a my jsme jedním z nejaktivnějších hráčů, kteří se v současné době snaží akvírovat hned několik realitních aktiv. Pokud by Evropská centrální banka v druhé polovině roku snížila eurové úrokové sazby, věříme, že by tím trh ožil, stabilizovaly se yieldy a výhledově mohly vzrůst hodnoty komerčních nemovitostí.
Jak si realitní fondy vedly v loňském roce?
PP: Dalo by se říct, že slušně, především proto, že ceny nemovitostí zásadně neklesly, tudíž hodnota majetku ve fondech zůstala víceméně stabilní. Zároveň se drtivé většině pronajímatelů díky indexaci nájemného podařilo přenést relativně vysokou inflaci do vyšších nájmů, a tím i výnosů.
NK: V případě našich stávajících uzavřených realitních fondů očekáváme za loňský rok výkonnost ve výši 3 až 7 procent podle typu fondu, které máme celkem tři – zaměřené na rezidenční, kancelářský, logistický a retailový segment.
Můžete je popsat i s ohledem na jejich výnosnost?
NK: Všechny naše tři fondy jsou určeny kvalifikovaným investorům, klientům Privátního bankovnictví a Wealth office ČSOB a mají desetiletý investiční horizont. U rezidenčního fondu s třemi objekty nájemního bydlení a 130 jednotkami v Brně a Plzni se nám dlouhodobě daří dosahovat obsazenosti ve výši 95 až 100 procent. Stejně tak druhý, Patria City West Fond, který je tvořen kancelářskou budovou ve Stodůlkách, a třetí, Patria logisticko-retailový fond, složený ze dvou retail parků v lokalitách Kolín-Ovčáry a Mohelnice a logistické haly v Plané nad Lužnicí, si drží stabilně obsazenost nad 95 procent. Nejvyšší zhodnocení přinesly našim investorům od svého založení rezidenční fond a logisticko-retailový fond, v průměru 7 až 9 procent ročně.
PP: Co se týče velikosti spravovaného majetku, vlastní naše fondy nemovitosti s hodnotou necelých čtyř miliard korun, pokud jde o počet investorů v našich fondech, je jich do pěti set. Připravovaným otevřením se retailové klientele ČSOB se nicméně chystáme svou velikost několikanásobně zvětšit.
To zní velmi ambiciózně. Co připravujete?
NK: Chceme během roku 2025 otevřít zcela nový retailový fond, který po prvotní fázi, kdy do něj zainvestuje ČSOB jako naše mateřská společnost, otevřeme retailové klientele. Nyní probíhají jednání o dvou akvizicích v oblasti logistiky a výroby, v obou případech jde o prime stoprocentně obsazené nemovitosti s dlouhodobými nájemními smlouvami a kvalitními nájemci.
TP: Další akvizice z téhož oboru a také segmentu retail parků máme rozjednané. V případě investic do administrativních budov jsme nicméně spíše opatrní, a zejména vzhledem ke komplikovanějšímu vývoji kancelářského segmentu po covidovém období jsou kanceláře spíše mimo náš hledáček.
PP: Co se týče našeho investičního apetitu, celkově chystáme v příštích dvou letech akvizice v hodnotě čtyř miliard korun a poté plánujeme kontinuálně přikupovat realitní aktiva ve výši kolem dvou miliard korun ročně.
Kanceláře si procházejí v posledních letech hledáním nové rovnováhy. Cítíte to, když se díváte po nějaké zajímavé akvizici?
TP: Kanceláře od doby covidu procházejí velkou proměnou a představují pro pronajímatele nemalou výzvu. Nájemci v rámci přejednání nájemní smlouvy zvažují, zda si v éře oblíbeného home office a rovněž kvůli opakovanému skokovému zvyšování nájemného kvůli inflaci udrží stejné výměry kanceláří, nebo se zmenší. Velmi často pak zredukují svou plochu o 10 až 20 procent, samozřejmě ne všichni a ne ve všech lokalitách. Riziko neobsazených ploch v budoucnu se pak pochopitelně musí odrazit i v nacenění akvizice, kde – jak jsme již zmínili – se pak často s prodávajícími neshodneme.
Byly by pro vás cestou flexibilní kanceláře?
TP: My už je v portfoliu máme zastoupeny, konkrétně v budově Patria West Offices ve Stodůlkách. Se Svoboda – Williams, konkrétně jejich divizí Offices Unlimited, specializované na management sdílených officů, jsme se již před dvěma lety domluvili na dlouhodobé spolupráci. Vlastník budovy obvykle poskytne operátorovi flexi kanceláří příspěvek na vybudování kanceláří v podstatně výši a posléze participuje na výnosech operátora z pronájmu prostor koncovým uživatelům. Jako pronajímatel každopádně tento formát pronájmu kanceláří velmi podporujeme.
PP: Je to nicméně běh na delší trať, v případě Patria West Offices jsme měli náběhovou křivku v délce 15 až 18 měsíců, v současné době mají Offices Unlimited stabilizovanou klientelu a s menšími výkyvy se pohybují na cílované obsazenosti a výnosech.
NK: Mít určitý podíl flexi prostor v kancelářské budově je co do skladby nájemců výhodné, nicméně by to nemělo přesáhnout určitou kritickou míru, řekněme 10 až 20 procent pronajímatelné plochy budovy. Ukazuje se, že podstatná část firem navzdory oblíbenosti flexi offices preferuje stále klasickou formu vlastních kanceláří, ale postavenou na jiném konceptu – s většími společnými prostory pro setkávání zaměstnanců, sdílenými pracovními místy, s větším počtem menších zasedacích místností, tzv. telefonními budkami.
Podle toho, co se děje na trhu, je patrný tlak na zkracování nájemních smluv. Místo donedávna obvyklé dekády jsou firmy ochotny se vázat maximálně na tři roky. Je to stále z pohledu pronajímatele atraktivní?
TP: Tento trend vnímáme zejména u kanceláří a tři roky jsou hranicí, ve které jsme jako pronajímatel ještě stále komfortní. Nicméně se nám naštěstí daří podepisovat zejména delší, resp. dlouhé nájemní smlouvy. Nyní jsme například na Patria West Offices v jednání s dvěma nájemci ohledně desetileté, resp. osmileté smlouvy.
PP: U jiných segmentů realitního trhu, ať už jde o retail parky, nebo logistiku, či výrobu, zůstává délka nájemních smluv na pěti a více letech.
Co stálo za myšlenkou otevřít váš nový fond retailové klientele ČSOB?
NK: Důvodem je fakt, že fond tohoto typu dosud v nabídce ČSOB a vlastně i skupiny KBC Group chyběl. Věříme, že z hlediska diverzifikace je správné mít část portfolia zainvestovaného v nemovitostech. A protože ne každý má dostatek prostředků na to, aby si pořídil vlastní nemovitost na investici, nemluvě o rizicích spojených s držbou jedné konkrétní nemovitosti, představují fondy ideální řešení.
PP: Stejně jako u přechozích fondů chceme i v tomto případě uplatnit zásadu diverzifikace, a to jak z hlediska realitního segmentu, tak nově i geografickou. Díváme se směrem na Slovensko, do Polska a dalších zemí střední Evropy. Už teď je jedna z akvizic, které máme rozjednány, na Slovensku. V novém fondu chceme stejně jako u předchozích aplikovat relativně konzervativní strategii zaměřenou na kvalitní výnosové nemovitosti.
Na trhu jsou ale investorům k dispozici i výnosnější příležitosti.
TP: Určitě, kdybychom se zaměřovali na rizikovější nemovitosti ve smyslu, že bychom kupovali například ještě neexistující projekty a vzali na sebe riziko developmentu, resp. forward fundingu, anebo se zaměřovali na value-add projekty, tak bychom samozřejmě mohli dosáhnout vyššího zhodnocení. My jsme ale zaměřeni jinak. Modus operandi v Patria investiční společnosti je kupovat hotové a plně obsazené výnosové nemovitosti v dobrých lokalitách s kvalitními nájemci a dlouhodobými nájemními smlouvami.
Co to prakticky znamená?
NK: Součástí filozofie naší společnosti je kvalitní hands-on asset management, tj. pečlivě se starat o všechny nemovitosti, mít o všem přehled a aktivně se zapojovat do jejich správy. Kromě rezidenčních nájemních jednotek komunikují kolegové z našeho týmu se všemi nájemci. I my tři v představenstvu jsme zapojeni do všech zásadních jednání ohledně nových nájemních smluv, případně jejich přejednání.
PP: Také v souvislosti s přípravou nového fondu jsme za poslední rok zdvojnásobili počet lidí v týmu. Posílili jsme pozice hlavně v oblasti property managementu, finančního managementu a procesů.
TP: A protože půjde o retailovou klientelu, bylo potřeba u České národní banky rozšířit naši licenci, což také zabralo necelý rok práce. Příprava zahrnovala přenastavení řady interních procesů, implementaci informačních systémů nebo rozpracování ESG problematiky.
Právě ESG dnes mezi velkými firmami silně rezonuje. Jde o nezbytnost, nebo to je podle vás jen třešnička na dortu?
PP: V poslední době se stává nevyhnutelností, a vidíme to současně na několika frontách. Jednak ze strany evropské legislativy, která zvyšuje požadavky na parametry samotných budov. Zároveň vnímáme, že i klienti čím dál častěji zvažují, zda jsou jejich investice, ať už do akcií firem, nebo nemovitostí, v souladu s principy udržitelnosti, což vede investiční společnosti k zelené klasifikaci svých fondů. A do toho se přidává i tlak ze strany nájemců, zejména zahraničních firem, které kladou velký důraz na to, v jakých budovách jejich tuzemská pobočka sídlí. Ve výsledku tak po nás požadují doklady nízkoenergetické povahy budovy, původu elektrické energie nebo konkrétní opatření v podobě fotovoltaiky či dostupnosti nabíjecích stanic pro jejich vozový park.
Vychází u vás důraz na ESG i z politiky celé bankovní skupiny, do níž patříte?
TP: Patria investiční společnost coby součást bankovní skupiny KBC a ČSOB následuje její jasnou filozofii ESG podporovat, vyžadovat a v podstatě financovat pouze nemovitosti, které nějakým způsobem již splňují nebo mají potenciál ESG kritéria splnit.
PP: A nejde jenom o financování, týká se to mimo jiné i investiční oblasti, kde si stanovujeme cílový poměr investic splňujících zelenou klasifikaci a těch bez ní. Je tu tedy snaha i ze strany mateřské společnosti, abychom klientům dokázali přinášet nějaký ESG produkt. Podobnou cestou směřujeme také náš nový fond.
Nina Kozáková
Jako předsedkyně představenstva je odpovědná za rozhodování v klíčových strategických a finančních otázkách a řízení investičního procesu včetně vyhledávání vhodných nemovitostí a koordinace akvizičního procesu. Do společnosti nastoupila na začátku roku 2015 a na realitním trhu se pohybuje od roku 2005.
Tomáš Pribiš
Jako člen představenstva je zodpovědný za řízení investičního a akvizičního procesu, monitorování realitního trhu, vyhledávání nových investičních příležitostí, jejich hloubkovou analýzu a oceňování a správu aktiv. Má 22 let zkušeností na realitním trhu, do Patrie nastoupil na začátku roku 2018.
Petr Polášek
Nastoupil do Patrie v květnu 2023 jako nový člen představenstva s hlavní odpovědností za podporu a rozvoj obchodu, interní systémy a procesy. Před příchodem do společnosti vedl tým Strategie ČSOB a působil také v Patrii Corporate Finance jako M&A poradce.
Text: Andrea Votrubová
Foto: Ondřej Pýcha
