Praze chybí městské byty. Dostat se k nim může chytrou spoluprací s developery. Jako třeba se společností Geosan Development. Praha 6 od ní získá v projektu Radimova čtrnáct bytů. Praha 3 si zase bude dlouhodobě pronajímat část bytů, které developer postaví v projektu Nagano pod Třebešínem. „Městské části chtějí tyto nové byty pro své zaměstnance, lékaře, učitele, policisty, hasiče. Na Naganu jsme se zavázali, že v parteru budovy postavíme také školku,“ popisuje spolupráci s městem ředitel Geosan Development Petr Beneš.
Vystudoval inženýrskou geologii a hydrogeologii na Přírodovědecké fakultě UK. Kariéru v realitní branži zahájil v roce 1996 v realitně-poradenské společnosti JLL, ve které působil pět let. V roce 2001 nastoupil jako projektový ředitel do developerské společnosti Hochtief Development, kde byl v roce 2006 povýšen do pozice Development Director a o dva roky později byl jmenován ředitelem pro Českou republiku. Po odchodu mateřské společnosti Hochtief Projektentwicklung z některých evropských trhů včetně České republiky se v roce 2014 stal generálním ředitelem a předsedou představenstva v inženýrské, projekční a geotechnické kanceláři Arcadis CZ. V roce 2017 byl jmenován jednatelem a ředitelem společnosti Geosan Development, jejímž hlavním záměrem je realizovat nové bydlení v atraktivních lokalitách s důrazem na kvalitní životní styl bez kompromisů.
Petr Beneš
Potkáváme se v projektu Na Neklance, který je v oblasti, kterou čeká další rozvoj. Jak těžké je přesvědčit kupující, aby si pořídili byt v lokalitě, která bude reprezentativní až za nějakou dobu?
Má to dva aspekty. Jedním je dostupnost infrastruktury. Tady jste pouhé dvě stanice tramvají od smíchovského Anděla a nějakých 800 metrů od stanice metra Radlická. Druhým aspektem je skutečnost, že to místo prochází rozvojem už delší dobu. Nepřišli jsme sem jako první. Postavili jsme tady v posledních sedmi letech pět domů. Díky tomu lokalita získala na atraktivitě. Další projekty kolem se staví. Hodnota celé lokality je ale dána samotným místem, ne jen nějakými dvěma domy, které s oprýskanou fasádou zatím čekají na rekonstrukci. Důležitá je pozice vůči místu, kde chcete pracovat, kam jdete na tramvaj, kam na metro, kde nakupujete.
Chce to nějaký speciální marketing pro takové lokality, kterých je v Praze řada a teprve jsou na začátku rozvoje?
Pochopitelně jsou místa, kde by třeba laik nevěřil, že by se tam dalo bydlet. Ale pak se postaví první odvážný dům, pak druhý a pak už se nabalí další developeři. Jenže ti už přijdou pozdě a za projekty a pozemky zaplatí víc, než kdyby přišli na začátku. Prostě musíte mít odvahu, za níž jste odměněni nižšími cenami pozemků.
Vyžadovala i Neklanka takovou odvahu?
Na Neklance jsme na Smíchově, což je sama o sobě dobrá lokalita. Samozřejmě na začátku to chtělo trochu odvahy, protože když jsme sem přišli, byla tady stará kancelářská budova projekčního ústavu ke zbourání. Ale od toho jsme developeři, abychom taková místa vylepšili. Pořád ovšem říkám, že rozhodující je lokalita. Proto i poptávka po našich bytech tady byla velice dobrá. V první etapě, což jsou dva viladomy se 35 byty, jsme všechny prodali před dokončením v roce 2021. Druhou etapu, kterou tvoří tři viladomy, jsme dokončili letos a dnes jsou všechny byty prodané.
Jak si z hlediska lokality stojí další vaše projekty jako Radimova nebo Na Petynce, které stavíte a připravujete v Praze 6?
Radimova je na Břevnově, což je absolutně špičková lokalita uprostřed zeleně. Většina bytů je orientována do parku Kajetánka. Nedá se ale říct, že je to dobrá lokalita jen proto, že je dům v parku v Praze 6. A lokality, které park nemají, jsou špatné. Když se podíváme do historie, tak jsme v Letňanech stavěli 107 bytů v ulici Beranových. Na první pohled to nemusí být úplně atraktivní místo. Ale nakonec rozhodovala cena bytů. Byly tam hlavně byty 2+kk a byl to obrovský úspěch. Proč? Protože pěšky se dostanete do obchodního centra, máte tam zimní stadion, plavecký bazén, metro.
Je infrastruktura hlavní důvod volby určité lokality?
Spousta lidí má vazbu k určité lokalitě. Třeba tradiční sídliště jako Letňany nebo Jižní Město jsou pořád perspektivní, protože spousta lidí se vrací tam, kde vyrostla. To je i případ našeho projektu Benkova na starém Chodově, kde chystáme 40 bytů ve dvou viladomech. Máme požádáno o stavební povolení a už máme prodáno 45 procent bytů. Poptávka je obrovská právě proto, že se lidé vracejí do míst, kde se narodili, kde to znají, kde mají známé a kamarády. Jen hledají byty ve výrazně vyšší kvalitě. Můžeme si o sídlištích myslet cokoliv, ale je tam zavedená infrastruktura, máte tam dovedenou dopravu, je tam poměrně dost zeleně. Když tam vhodně zakomponujete nový dům, který má výhodu podzemního parkování, má vyšší stropy, lepší zvukovou izolaci, zkrátka vyšší standardy, tak si své kupce najde.
Pro koho stavíte Radimovu?
Je to vyšší segment, takže byty jsou o něco dražší. Máme tam byty 2+kk, ale také velké penthousy se 150 metry čtverečními. Je tam spousta bytů 3+kk a 4+kk. Takže jde o ideální rodinné bydlení pro ty, kdo si chtějí polepšit. Není moc lepších adres, kde se dá v Praze bydlet, než ty části Prahy 6, jako je třeba Břevnov. Navíc v těchto lokalitách nevzniká moc bytů, protože tam už nejsou vhodné pozemky.
Váš pozemek je mezi parkem a rybníkem. Jak jste se k němu dostali?
Pozemek patřil městské části Praha 6. Jde o poměrně unikátní spolupráci s městem, protože součástí dohody o nákupu pozemku bylo, že pro městskou část v projektu vybudujeme určitý počet bytů s určitou podlahovou plochou.
Kolik bytů převedete na město?
Čtrnáct. Jsou to spíše menší byty, jak si to městská část přála.
Je dnes běžné, že si městské části u developera objednají byty pro svou potřebu?
Podobnou spolupráci máme s Prahou 3 v projektu Nagano. Městské části chtějí tyto nové byty pro své zaměstnance, lékaře, učitele, policisty, hasiče. Na Naganu jsme se zavázali, že v parteru budovy postavíme školku a část bytů městské části dlouhodobě pronajmeme za zvýhodněné nájemné.
Jak bude na Naganu bytový projekt navázaný na stávající komerční budovy?
Kanceláře postupně dáváme do lepšího stavu a daří se nám je pronajímat, dosahujeme 96procentní pronajatosti. Takže ty tam zůstanou. Haly, datová centra a budovy pro lehkou výrobu na sousedním pozemku, který jsme přikoupili, zbouráme a místo nich postavíme ca pět set nových bytů. Velkou výhodou je fakt, že kanceláře odcloní ruch, který půjde z nákladového nádraží, kde se bude hodně stavět.
Kdy chcete začít?
V tuto chvíli jsme v procesu změny územního plánu. Máme ji schválenou výborem na magistrátu a ladíme plánovací kontribuční smlouvu s magistrátem a městskou částí. Na podmínkách jsme v principu domluvení. Očekávám, že letos proběhne změna územního plánu. Už připravujeme dokumentaci ke stavebnímu řízení. Když vše půjde dobře, tak bychom mohli začít prodávat v roce 2025 nebo 2026.
Pomůže vám při prodeji, že budete na kraji nové čtvrti, která na nákladovém nádraží postupně vyroste?
Náš projekt je trochu bokem, směrem k vilové čtvrti a tenisovým kurtům na Třebešíně. Ale určitě bude profitovat z toho, že tam díky velkému developmentu vznikne nová infrastruktura. Bude tam přivedená nová tramvajová trať. Vznikne tam velký park. Celou lokalitu nová zástavba obrovsky pozvedne. Hlavně oblast se rozvíjí jako celek, není to místo, kde jen nahodile vznikne pár domů. Budete to moc pěkné místo k bydlení a my z toho určitě budeme těžit.
Když jste Nagano v roce 2019 kupovali, tak už jste tam chtěli vybudovat rezidenční budovy?
Ano, tehdy jsme kalkulovali jinak než ostatní. Když jsem se o tom bavil s jinými developery, přiznávali, že si tak velký potenciál pro development neuvědomili. Původně to totiž vypadalo jako klasická investiční transakce.
Když na Naganu půjdete i do nájemního bydlení, uvažujete o něčem podobném také v jiných projektech?
Stavíme byty spíše ve vyšším cenovém segmentu, což je dáno kvalitou provedení a lokalitou. Naše projekty jsou spíše menší, a proto většinou neumožňují udělat jeden dům nebo část domu čistě pro nájemní bydlení. Kombinace, kdy část domu je na prodej a druhá část na pronájem, není navíc ideální. Nagano bude trochu jiné. Pokud chcete dělat byty pro nájemní bydlení, dům vypadá jinak, byty vypadají jinak, než je tomu ve standardním projektu s byty na prodej.
Daří se vám prodávat byty na Radimově?
Několik bytů tam je ještě volných. Prodej jsme zahájili v roce 2021. Vyvolal vlnu zájmu a prodalo se tehdy dost bytů. Ale v roce 2022 po zahájení války na Ukrajině a zvýšení úrokových sazeb u hypoték jsme naše plány přehodnotili. Tehdy na jaře poptávka po bytech obecně rychle poklesla. Navíc v té době prudce rostla cena stavebních prací a materiálů, což se promítlo i do konečně ceny díla. Prodej Radimovy jsme v dubnu 2022 zastavili a obnovili jsme ho až loni na podzim. Výstavba ale běžela dál. Poptávka od té doby je výrazně vyšší.
Ceny bytů jste po obnovení prodeje zvedali?
Ano, ceny jsme zvedli podle situace na trhu. Protože byty v Praze za tu dobu zdražily. Levnější už nebudou.
Rostoucí ceny bytů jsou dlouhodobým problémem Prahy. Je cesta k dostupnějšímu bydlení zmenšování bytů, aby celková cena zůstala pořád dosažitelná?
My jsme šli touto cestou v části projektu Na Petynce. Užitná plocha významného počtu bytů bude 45 metrů čtverečních. Podařilo se nám architekturu a design udělat tak, že byty jsou prostorově úsporné. Vypadá to, že by se mohly dostat s celkovou cenou pod 8 milionů korun. Definitivní ceny ještě stanovené nemáme, prodávat byty začneme v dohledné době. Je pravda, že byty se zmenšují. Místo abychom si jako bohatnoucí společnost dopřáli luxus více místa, tak si lidé, kteří odcházejí z paneláků za kvalitnějším bydlením, prostě nemohou dovolit osmdesáti- nebo stometrový byt na Břevnově.
Je z toho nějaká cesta ven?
Nevím o ní. Podívejte se, za kolik se staví dnes ve srovnání se situací před několika lety. Náklady vyskočily na několikanásobek. Totéž platí o cenách pozemků. Marže developerů se příliš nemění. Určitě to není tak, že by v posledním roce developeři vydělávali zásadně více než před nějakými dvaceti lety. Přitom riziko se zvýšilo. Proces povolování pořád trvá mnoho let, i když jste v souladu s územním plánem. Když koupíte pozemek a potom se několik let perete o stavební povolení, tak vás to stojí obrovské peníze, ať už jste pozemek koupil za vlastní prostředky, nebo na úvěr.
Kdyby se stavělo více, tak by tlak na růst cen polevil?
Vždy když je vyšší nabídka, tak to má do jisté míry dopad na cenu. Ale v Praze je pořád hrozný nedostatek bytů. Ročně by bylo třeba na trh dodat šest až sedm tisíc bytů. Jenže ve skutečnosti je to tři, čtyři nebo pět tisíc. Historicky přitom v Praze chybí asi sto tisíc bytů.
Zkrácení povolovacích procesů by trhu pomohlo?
Do určité míry ano, protože by se na trh dostalo více bytů. Byla by vyšší nabídka, klienti by si mohli více vybírat. Dnes, když si chcete koupit byt 3+kk, 80 metrů čtverečních, s jedním nebo dvěma parkovacími stáními v dobré lokalitě, tak máte na výběr jen z pár bytů. Zvlášť když si omezíte lokalitu podle toho, že k ní máte určitý vztah. Nebo třeba chcete bydlet na jihu, abyste mohli snadněji jezdit na chalupu nebo za rodiči.
Vystrašilo vás selhání státu při spuštění digitalizace stavebního řízení od 1. července?
Všechny žádosti, které šly, jsme podali už v červnu jako většina ostatních developerů. Stalo se to, že s novým systém úředníci neumí pracovat, někteří ani nechtějí. Systém nefunguje (pozn. red. rozhovor probíhal na začátku srpna) a ministr Ivan Bartoš má nůž na krku, aby ho dal dohromady. Úředníci jsou z toho nešťastní. Myšlenka digitalizace je v principu správná. Jenže na to potřebujete lidi. Spousta z úředníků už má své roky, na úřadech pracují 20 nebo 30 let a najednou se mají učit rozklikávat výkresy v AutoCAD? Na digitalizaci potřebujete nové mladé lidi, které ale stát nesežene. Bojím se, že úřady budou zablokované celý zbytek letošního roku.
Už jste se do Portálu stavebníka dívali?
Nakoukli jsme tam, ale spíše ze zvědavosti. Všechno, co jsme mohli, jsme podali v červnu, jak Petynku, tak i Benkovu. Nechtěli jsme riskovat, že systém bude po nějakou dobu nefunkční.
Zrychlí nový stavební zákon povolování, nebo je hlavní problém spíše v dlouhém schvalování změn územního plánu?
Stavební zákon neřeší změny územního plánu. Stavební řízení je státní správa a se samosprávou by nemělo mít nic společného. Když jste v souladu s územním plánem, tak by stavební řízení opravdu nemělo trvat déle než dva měsíce. Vím podle územního plánu, jaké mám v místě limity, jaké tam mají být výšky, kolik má mít která funkce metrů čtverečních. Architekt by měl být dostatečně kompetentní, aby navrhl projekt tak, že na pozemek zapadne. To, jestli se stavba bude někomu líbit nebo ne, to je věc osobního vkusu. Stavební řízení je technická věc. Posbíráte všechna vyjádření, podáte projekt a máte mít stavební povolení za chvíli hotové. Změna územního plánu je něco jiného. Tam lze pochopit, že to chvíli trvá. Většinou se snažíte bydlení nebo kombinaci bydlení, kanceláří a komerce vybudovat na brownfieldech. Tam do jisté míry oprávněně městská část do záměru mluví. Je to politické rozhodnutí, protože se hledá dohoda o daném území.
V poslední době se ve veřejné debatě začínají objevovat myšlenky, že by se měly více zdanit investiční byty s cílem dostat na trh, především ten nájemní, více bytů. Co si o tom myslíte?
Co je to investiční byt? To je byt, ze kterého chci mít nějaký příjem, tedy nájem. Takže většina investičních bytů na trhu je a bydlí v nich nájemníci. Situaci proto negativně neovlivňují. Jestli si někdo koupí byt, má ho prázdný a čeká, že poroste jeho cena, tak to se týká jen marginálního počtu bytů. Takže proč by se měly investiční byty, které slouží pro pronájem, více zdaňovat? Jak by to bylo u fondů, které vlastní stovky nebo tisíce bytů? Je to rozdílná situace v porovnání s tím, když si fyzická osoba vydělá peníze a investuje je do koupě dvou nebo třech bytů, které bude pronajímat? A třeba na důchod tím získá zdroj příjmu? To jsou všechno výkřiky do tmy. Neumím si představit kritérium, podle kterého by se takové byty měly danit.
Letos i přes menší než očekávaný pokles úrokových sazeb ožil trh s hypotékami. Cítíte to i na vašich prodejích?
Je znát, že úroková sazba klesla. Není to ale ještě tak markantní jako před začátkem války na Ukrajině, kdy sazby byly na výrazně nižších úrovních. Tehdy byla poptávka větší. Máme ovšem nyní vyšší počet lidí, kteří si na koupi bytu berou hypotéky.
Očekávali jste rychlejší pokles sazeb?
Čekali jsme rychlejší snížení a razantnější oživení. Neznamená to ale pro nás nějaké problémy z hlediska prodejů. Neklanku máme prodanou. Benkovu začneme stavět tento nebo příští rok a skoro polovinu máme prodanou. Petynku začneme prodávat na podzim. Začali jsme s prvními průzkumnými prodeji investorům a poptávka je značná, až nás překvapila. I díky tomu, že byty jsou relativně malé, dobře optimalizované, jde o typické investiční byty. Investoři navíc nejsou vázáni hypotékou, mají většinou jiný druh financování. Prodáváme také pozemky v Choťánkách a tam máme kvótu předprodeje v zásadě splněnou. Tím, že prodáváme jen desítky, a ne stovky bytů, jsme vůči vlivu hypotečního trhu celkem imunní.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
