Přes dvacet let se Izraelec Yishay Furman věnuje developmentu rezidenčních projektů v Praze. Přestože tady vše trvá déle a je dražší než v jiných městech ve střední a východní Evropě, nedá na české hlavní město dopustit. Poptávka po vlastním bydlení tady bude pořád. „Není normální, aby se ve skoro dvoumilionovém městě prodávalo pět tisíc bytů ročně, například v polovičním Tel Avivu je to patnáct tisíc,“ říká CEO izraelského developera Horizon Holding.
Osobně bych PR řešil úplně jinak. Vyrazil bych do světa s jednoduchým sloganem: „Co byste dělali vy?“ Co by udělala Amerika, Británie, Čína nebo Rusko? Zachovaly by se v této situaci stejně. Pochopitelně mi je nesmírně líto arabských obyvatel, kteří trpí. Život v Gaze je dnes strašný. Ale jaký je v Izraeli? Na jihu muselo být evakuováno 100 tisíc obyvatel, na severu 150 tisíc. Je to přitom nádherná část země, zelená. Teď je spálená kvůli tisícům raket z Libanonu, které tam dopadají.
Yishay Furman
V Česku žijete a působíte v oblasti developmentu přes dvacet let. V čem se nejvíc liší bytový trh v Izraeli a Česku?
V Izraeli se staví každý rok pětkrát více bytových jednotek než v Česku. Když jsem byl malý, tak jsme v Izraeli oslavovali dosažení třech milionů obyvatel. To byla sedmdesátá léta. Dnes jich máme devět a půl milionu. Za růstem izraelské populace je imigrace Židů ze všech koutů světa a také vysoká porodnost. Ortodoxní Židé a izraelští Arabové mají sedm, osm i deset dětí. Ostatní mívají v průměru dvakrát více dětí, než je běžné v Evropě. Proto Izrael potřebuje mnohem více bytů. I povolování proto musí být rychlé. Největším problémem izraelského realitního trhu jsou vysoké ceny bytů a nedostatek pozemků. Rostou stejně rychle jako v Česku.
Také se tam řeší otázka dostupnosti bydlení?
Obě země, Česká republika a Izrael, trpí nedostatkem bytů. Pokud se k tomu přidá inflace, pomalé povolovací procesy a požadavky na změny územního plánu – zvýšení cen se nevyhnete. Tato situace se děje posledních deset let a bude pokračovat.
Jste izraelská firma, která působí i v dalších městech střední a východní Evropy. V čem Praha nejvíc zaostává?
V Česku jsme od roku 2001. Jsme aktivní v dalších třech evropských metropolích, ve Varšavě, Bukurešti a Bělehradě. V Bělehradě trvá změna územního plánu jeden a půl roku. Stavební povolení dostanete za rok. Na trhu je dostatek pracovníků na to, aby samotná stavba zabrala rok, na rozdíl od Česka, kde to trvá dva až tři roky. Nový český stavební zákon možná povolovací proces zlepší. Ale co se bude dít v následujícím roce, dvou, třech, to je velký otazník. Řekl bych, že to bude pořádný chaos. Stavební úřady budou muset řešit projekty podle starého zákona a zároveň se budou muset rychle učit, jak fungovat v novém systému.
Podávali jste žádosti jako ostatní developeři ještě rychle v červnu podle starého zákona?
Ano, abychom měli větší jistotu. Je jasné, že vláda chce povolovací řízení zlepšit, zrychlit a zefektivnit. Ubyde jedno povolení a s ním i prostor pro nejrůznější odvolání. Už před pěti lety jsme s dalšími developery diskutovali o fenoménu námitek a odvolání v povolovacím řízení. Dnes může prakticky každý podat námitku proti jakémukoliv projektu. Způsobuje to velká zpoždění, která mají na svědomí velké finanční škody na straně developerů. Tenkrát jsme navrhovali, aby každý, kdo chce podat námitku, zaplatil určitý poplatek. Když u úřadů projde, poplatek se vám vrátí. Když námitka neuspěje, tak poplatek propadne. Pokud je totiž stavba v souladu s územním plánem a město ji schválí, není důvod se proti povolení odvolávat.
Máte s námitkami proti stavbě vašich projektů konkrétní zkušenosti?
Máme projekt Čámovka v Čimicích. Postavili jsme tam už dvě etapy a teď stavíme třetí. Původně to bylo opravdu škaredé území se sklady a garážemi. Jenže když jsme dostavěli první etapu a chtěli začít stavět druhou, tak se lidé, kteří se nastěhovali do prvních bytů, začali proti stavbě odvolávat.
Protože nechtěli, aby měli za okny staveniště?
Ano, ale co by tím získali? Zůstaly by tam garáže. Jezdily by tam pořád stovky aut. My tam chceme postavit něco, s čím počítá územní plán. Chceme, aby Čimice byly hezčí. Naštěstí nakonec většinu námitek úřady zamítly. Ale stálo nás to čas a pochopitelně i peníze. Takže není divu, že ceny bytů v Praze rostou.
Podle toho, co říkáte, to vypadá, že podnikání v Česku je pro zahraniční firmu spíše utrpení.
Tato otázka vyznívá negativně, ale když srovnám Bělehrad a Prahu, tak v Srbsku je vše rychlejší a efektivnější. Varšava je na tom podobně jako Praha, Bukurešť je možná o něco rychlejší. Jenže Praha má jednu obrovskou výhodu. Vždycky to bylo důležité hlavní město ve střední Evropě. Dnes je to úspěšné a krásné západní město s výbornými ekonomickými parametry. Nelze vůbec srovnávat podnikatelské riziko v Praze v jiných městech ve střední a východní Evropě. Proto jsme tady.
Porostou ceny bytů v Praze v příštích letech?
Věříme, že v příštích letech budou zdražovat o pět až sedm procent ročně.
Bude poptávka schopná takový růst absorbovat?
Rozhodně. V Praze dnes chybí desítky tisíc bytů. Město má po započítání všech předměstí a expatů nějaké dva miliony obyvatel. Není normální, aby se tady ročně prodávalo pouze pět tisíc bytů. V Tel Avivu, který má milion obyvatel, je to patnáct tisíc bytů za rok.
Rozhodně. V Praze dnes chybí desítky tisíc bytů. Město má po započítání všech předměstí a expatů nějaké dva miliony obyvatel. Není normální, aby se tady ročně prodávalo pouze pět tisíc bytů. V Tel Avivu, který má milion obyvatel, je to patnáct tisíc bytů za rok.
V první etapě projektu Aura Statenice plánujeme 79 vil, každá má v průměru 270 metrů čtverečních. V dalších etapách chystáme výstavbu 600 jednotek, převážně bytů, ale také komerčních jednotek, které ve Statenicích chybí. Projekt jsme bohužel spustili v době, kdy začala válka na Ukrajině, dramaticky poklesla poptávka a prudce vzrostly úrokové sazby. Kdybychom s první etapou začali před pěti lety, situace by byla jiná.
Jak to s Aurou nyní vypadá?
Rozhodli jsme se nyní věnovat ostatním aktivním projektům a opět se na Auru zaměříme ve chvíli, kdy získáme stavební povolení na druhou fázi s byty, což by mělo být v půlce roku 2025. Pak rozjedeme obě etapy společně. Mezitím by také měly zlevnit hypotéky.
Museli jste odložit i další projekty kvůli zamrznutí trhu v uplynulých dvou letech?
Ne, vzhledem k delším povolovacím procesům jsme nemuseli projekty pozastavovat. Současně stále spouštíme nové. Plánujeme projekt Arboret v Záběhlicích a věřím, že povolení dostaneme letos v září. Pokud bychom ho dostali před rokem, jak jsme původně chtěli, spuštění projektu bychom odložili. Chvíli jsme uvažovali i o odložení projektu Blízká v Karlíně. Nakonec jsme se ale rozhodli projekt spustit, protože byty z vyššího segmentu si kupce najdou i při drahých hypotékách. A vypadá to, že jsme se nemýlili – prodej jde velmi dobře.
Jak daleko jste s projektem na Bohdalci, kde už také čekáte dost dlouho na všechna povolení?
Tam čekáme na změnu územního plánu. Je to velmi zajímavý projekt, který je součástí přeměny celého velkého území. Už jsme prošli první fází řízení o změně územních plánu, máme souhlas Prahy 10 i posudek dopadů na životní prostředí SEA. Doufám, že změna územního plánu bude schválená v letech 2026 nebo 2027. Pak budeme moci tento projekt, který je jedním z největších v Česku, zahájit. Bude mít čistou podlahovou plochu 110 tisíc metrů čtverečních, což znamená 1500 bytů a obchodních jednotek.
Nedávno jste začali certifikovat bytové domy certifikáty udržitelnosti BREEAM. Má to pro kupující nějakou přidanou hodnotu?
Ve střední cenové kategorii jsou všechny projekty prakticky stejné. Chceme nabízet něco, co je o kousek lepší. Když to něco bude udržitelnější, tak to bude dobré nejen pro projekt a kupující, ale především pro sousedící komunity. Není to pro nás velký náklad navíc. České stavební předpisy už v sobě obsahují řadu udržitelných parametrů. Takže když chcete pro projekt získat certifikát jako BREEAM, tak to neznamená nějak velké navýšení stavebních nákladů.
Oceňují kupující, že dostanou byt s certifikátem?
Ano, pokud certifikát dramaticky nezvyšuje cenu bytu. Pro nás ale udržitelnost neznamená jen zelené budovy. Chceme budovat projekty, které jsou otevřené, napojené na okolní komunitu. Poskytujete služby všem a dostáváte služby od všech. Uzavřené komunity nejsou udržitelné. Proto má například náš projekt Modřanka uprostřed parkové muzeum zaměřené na historii Modřan a je lávkou přes Komořanskou ulici napojený na sousední projekt od Skansky
Před pár lety jste uvažovali o tom, že byste se pustili i do nájemního bydlení. Chtěli jste si nechat část bytů v projektu Blízká a ty pak pronajímat. Uvažujete ještě o tomto novém byznysu?
Byty na Blízké jsme si nakonec nenechali. O nájemním bydlení zatím neuvažujeme. Původně jsme přemýšleli o jednom až dvou projektech, které bychom pronajímali. Ale úrokové sazby vzrostly a výnosy byly nízké, takže jsme raději šli osvědčenou cestou a byty jsme dali do prodeje.
Neláká vás ani spolupráce s některým z institucionálních investorů, kterým byste prodali celý nebo část projektu pro nájemní bydlení?
Ne. Měli jsme několik zájemců, ale ekonomicky nám taková transakce nedávala moc smysl. Něco jiného by bylo, kdyby se nám nedařilo byty prodávat individuálním vlastníkům. Ale dnes se byty prodávají dobře. Ve dvou aktuálních projektech, Zahálka a Blízká, prodáváme deset až patnáct bytů měsíčně, což je výborný výsledek.
Pocházíte z Izraele. Určitě bedlivě sledujete aktuální dění ve vaší domovské zemi.
Samozřejmě tamní situaci sleduji, mám v Izraeli rodinu. Kriticky vnímám hlavně to, jak Izrael pracuje na poli diplomacie a public relations. Bezprostředně po teroristickém útoku ze 7. října 2023 celý svět Izrael podporoval. Jenže to trvalo dva týdny. Pak Izrael na útok odpověděl a veřejné mínění a média po celém světě se začala otáčet proti němu. Teď je ze země mezinárodní outsider.
Co měli diplomaté udělat jinak?
Osobně bych PR řešil úplně jinak. Vyrazil bych do světa s jednoduchým sloganem: „Co byste dělali vy?“ Co by udělala Amerika, Británie, Čína nebo Rusko? Zachovaly by se v této situaci stejně. Pochopitelně mi je nesmírně líto arabských obyvatel, kteří trpí. Život v Gaze je dnes strašný. Ale jaký je v Izraeli? Na jihu muselo být evakuováno 100 tisíc obyvatel, na severu 150 tisíc. Je to přitom nádherná část země, zelená. Teď je spálená kvůli tisícům raket z Libanonu, které tam dopadají.
