Prémiové bydlení nejsou jen luxusní byty. Patří k němu i promyšlený koncept služeb, aby se lidem v domě a okolí dobře žilo. Pak jsou podle Tomáše Vavříka, zakladatele developerské společnosti DOMOPLAN, ochotní zaplatit vyšší cenu. „Všechny koncepty pečlivě promýšlíme, testujeme je na trhu, a když vidíme, že fungují, tak je nabízíme prostřednictvím naších fondů i dalším investorům, aby projekty budovali s námi. Odměnou je jim výnos od 8 do 11 procent ročně,“ dodává brněnský developer.
Založil developerskou společnost DOMOPLAN, která se během 14 let rozrostla z původně brněnské společnosti na významného hráče na českém i zahraničním trhu. Kromě prémiového rezidenčního bydlení se věnuje také výstavbě aparthotelů. Prostřednictvím svých fondů nabízí kvalifikovaným investorům možnost podílet se na úspěchu jeho projektů a přispívat k realizaci výjimečných staveb. Mezi jeho nejvýznamnější FKI patří DOMOPLAN SICAV, a.s. S objemem majetku 2,4 miliardy Kč, mírou rizikovosti 3, více než 1180 investory a diverzifikovaným portfoliem 12 projektů, které pravidelně získávají prestižní ocenění v oblasti architektury a realitního trhu, patří tento fond mezi nejúspěšnější v ČR.
Tomáš Vavřík
V Brně se prodalo v letošním druhém čtvrtletí nejvíce bytů za poslední tři roky. Dokonce to byl prodejně druhý nejsilnější kvartál od roku 2019. Je to trvalé oživení poptávky, nebo jen jednorázové vzedmutí poté, co lidé dlouho nákup bytu odkládali?
Určitě to není jednorázové oživení. Počítali jsme s tím, že růst poptávky přijde, ale o něco později, spíše ke konci letošního roku. Ukázalo se, jak moc byla poptávka hypotečními sazbami dočasně utlumená a že lidé chtějí byty stále kupovat. Oživení přišlo neuvěřitelně rychle, skoro v řádu dnů. Dalším důležitým faktorem, který za oživením stojí, je situace provázející změnu stavebního zákona. Lidé vnímají, že pokud si byt nekoupí v současné době, v budoucnu ho nemusí koupit vůbec nebo si ho pořídí mnohem dráž než dnes.
O kolik ceny bytů v Brně porostou?
O pět až deset procent, podle toho, jaká je to nemovitost a v jaké lokalitě. Zní to možná neuvěřitelně, protože už během covidu, kdy ceny extrémně rostly, jsme si říkali, že se brzy musíme dostat ke stropu. Brno přece nemůže překonat hranici 200 tisíc korun za metr čtvereční. Dnes ji bez problémů překonalo. Ceny se už dolů nevrátí.
Zvedali jste také ceny u chystaných projektů?
Za poslední půlrok jsme ceny zvedli u všech projektů od 3 do 10 procent. Počítáme s tím, že na konci roku opět ceny zvýšíme. Přitom v covidu jsme jako jedni z mála s cenami dolů nešli a nevytvářeli jsme ani žádné marketingové akce, protože jsme věděli, že naše projekty jsou v prémiových lokalitách.
Loni na podzim jste si pochvaloval, že se trh vrací do normálu, kdy se developeři budou muset zase snažit, aby byty prodali. Je to teď pryč a zase se budou prodávat všechny byty, sotva je architekti nakreslí?
Požadavky kupujících byty se zvyšují, ale zároveň se zejména v posledních 2 letech práce developerů zkomplikovala, vyšší stavební náklady i náklady na bankovní financování, proto se každý z nás musí snažit. Ale u nás se ukázalo, že prémiovost bytů, které DOMOPLAN staví, a značka, kterou má, nás podržela jak během pandemie covidu, tak po agresi Ruska na Ukrajinu. To asi neplatí u developerů, kteří staví pro masový trh za nižší ceny.
Jakým směrem se ubírá výstavba ve vyšším a vyšším středním segmentu, kde se zjevně developeři o odbyt nemusí obávat?
Za posledních několik let se tento segment výrazně posunul, a to nejen z pohledu architektury a koncepce, ale třeba i z hlediska energetické náročnosti. Menší developeři dbají na každý detail, jednak proto, že nemají bytů tolik, a jednak proto, že je ta práce extrémně baví. Přinášejí na trh spoustu inovací a nových trendů. My to tak děláme už dlouho a jsme rádi, když ostatní dohánějí nás. Konkurenci mám hrozně rád, protože nás nutí být kreativní. Díváme se i do zahraničí, kde se inspirujeme. I když tam je třeba vzít v úvahu jinou kupní sílu obyvatel. Jestli v zahraničí startuje cena bytu na 10 tisících eur za metr čtvereční, tak se tam mohou stavět byty úplně jiného charakteru než v Česku.
Co jste už ze zahraničí přivezli do Česka?
Třeba butikový koncept, který je rozvinutý v Anglii, ale v Česku se zatím téměř neobjevuje. V našem projektu Pekárenský dvůr bude nepřetržitá recepce, která má concierge servis. Tito lidé se starají o služby pro klienty, počínaje nákupem přes zařízení taxi až po opravu v bytě. Zároveň jsou tam služby, které zpříjemňují bydlení. Máme tam saunu, masáže, fitcentrum, coworkingové prostory. V lounge mohou probíhat rodinné oslavy. O vše se stará concierge. Takže obyvatelé prakticky nemusí mít starosti spojené s běžným životem. V projektu Na Mariánské cestě jsme zase využili koncept hygge. Jsou tam jezírka, používáme tam hodně přírodních materiálů. Snažili jsme se dát místu komunitní ráz, aby tam vznikla plocha na jógu, na cvičení, venkovní sauna. I díky tomu letos vyhrál cenu Projekt roku. Kromě Mariánské jsme si letos odnesli i další čtyři ocenění, jedním z oceněných byl i horský projekt Lesní stráně.
Budou některé z novinek vidět také na projektech, které teprve začnete stavět, jako BRIXX nebo Botanica?
Právě Botanica je názorný příklad. Tam se pouštíme do zelené fasády. Hledáme funkční model, protože zelená fasáda je krásná, ale je těžké ji pak udržet živou. Zvlášť v dnešní době, kdy jsou výkyvy teplot enormní a v létě dosahují takových hodnot, při kterých rostliny těžko na domě přežívají. Snažíme se najít kompromisní řešení, aby fasáda udržela svou funkčnost. Celý systém bude propojený přes balkony, z nichž bude zeleň vzrůstat. Zároveň se bude snadněji zavlažovat, než kdyby byla přímo na fasádě. Snažíme se najít střední cestu mezi krásným designem a funkčností, protože dům musí v prvé řadě sloužit k bydlení a lidé by s ním měli mít co nejméně starostí.
Dáváte architektům úplně volnou ruku, ať přijdou s úžasným designem, a pak je korigujete tím funkčním a ekonomickým pohledem?
Spíš to děláme opačně. Vyhledáváme ve světě zajímavé koncepty. Buď oslovujeme architekty, kteří za těmito koncepty stojí, aby je dělali pro nás, nebo tento koncept popíšeme místnímu architektovi. U některých domů necháváme architektovi volnou ruku. Ale pokud chcete opravdu kreativní práci, tak většinou s nápadem musíte přijít sám. Normy v Evropské unii i v Česku jsou stále více omezující a architekti jsou často vyčerpaní z neustálého hledání vysoce kreativních řešení, protože tato řešení většinou neprojdou schvalovacím procesem na úřadech nebo u developerů. Hlavním důvodem je, že jsou příliš nákladná. Nejtěžší je najít správnou rovnováhu mezi estetickou hodnotou architektury, její funkčností a cenou.
Na kterém z aktuálních projektů jste to museli řešit nejvíce?
Třeba v projektu BRIXX, protože se jedná o rozsáhlý komplex. První a druhá etapa bude čítat dohromady přes sedm set bytů. Zadání je o to zajímavější, že vytváříme celou čtvrť, jejíž součástí bude i zázemí. Musí být takové, aby lidi přitahovalo. Součástí konceptu je program pro volný čas a odpočinek, to znamená správný mix obchodů a služeb, jaké tam budou kavárny, restaurace či květinářství.
Nestačí jen vytvořit retailové jednotky, které už si své nájemce najdou, protože se asi nedá čekat, že zrovna vybraná kavárna nebo květinářství se v projektu udrží po mnoho let?
To je právě rozdíl mezi promyšleným a nepromyšleným developmentem. My se snažíme tyto otázky vyřešit hned na začátku. Umění spočívá v tom, že navrhneme koncept, ve kterém všechny služby fungují tak dobře, že se stanou nedílnou součástí projektu a dlouhodobě poskytují obyvatelům pocit domova. Proto se zaměřujeme hlavně na koncept služeb, abychom lidem vybudovali pohodlné bydlení. Na samotném bytě totiž není moc co vymyslet. Dáme lidem hezkou lokalitu, udržitelnost, určitou energetickou soběstačnost, atraktivní architekturu, ale to je vlastně vše. Jak budou lidé v našich bytech bydlet, už si rozhodují sami.
Zvyšují okolní služby a obchody hodnotu bytu?
Ano, okolní služby a obchody výrazně přispívají k hodnotě bytu. Snažíme se vytvořit ucelené prostředí – od příjemné cesty domů až po to, jaké obchody a služby jsou vám po cestě k dispozici. Představte si, že máte v domě concierge službu, která vám nejen pomůže s každodenními záležitostmi, ale třeba i zajistí květiny na romantickou večeři, aniž byste museli vycházet z bytu. To jsou všechny nuance, které tvoří místo k životu tak zajímavé, že se jimi celá nemovitost zhodnocuje. Pak bude člověk ochoten zaplatit za náš byt vyšší cenu, než je průměr, protože to bude považovat za správné. Tento komfort mu totiž zlepší každodenní život.
Je to zatím jen představa, nebo to už pozorujete v reálu?
Ukazuje se nám to například na našem cenově nejdražším projektu Žižkova, kde máme prodanou polovinu všech bytů, přitom jsme nedokončili ještě ani první parto garáží. Pokud je něco detailně promyšlené a v prvotřídní kvalitě, tak je za to člověk ochoten zaplatit.
Jak přistupujete k požadavkům regulace, pod níž byste měli za šest let stavět energeticky soběstačné a bezemisní domy?
Samotný Green Deal a jeho směřování je správný. Ale problém je v tom, že jednotlivé jeho aspekty a technická řešení spolu nefungují. Každý ze segmentů se vyvíjí samostatně – výrobci oken, výrobci energetických řešení a další. Jenže firmy spolu nekomunikují a jednotlivé moduly do sebe nezapadají. Musíme regulace respektovat, ale vidíme, jak následně v reálu fungují. A jestli jsme se bavili o cenách nemovitostí, tak ty musí stoupat už jen proto, že nové předpisy zvyšují cenu budoucí stavby o deset až dvacet procent. Ale je otázka, jestli se to kupujícímu ve výsledku vyplatí, když měsíčně ušetří na poplatcích pětistovku. Protože i údržba takového domu bude dražší.
Jak pracujete s koncepty udržitelnosti a energetické soběstačnosti?
Záleží na konkrétním projektu a jeho velikosti. Vyzdvihl bych třeba projekt Na Mariánské cestě v Brandýse nad Labem, který získal ocenění projekt roku. Je ze čtyřiceti procent energeticky soběstačný. Jedna věc je úspora energií a jiná je právě soběstačnost, aby dům byl, pokud možno, nezávislý na okolí. Naší filozofií v DOMOPLAN je přicházet s novinkami, testovat je na trhu, investovat do nich vlastní peníze, a když se ukáže, že jsou životaschopné a úspěšné, tak je nabízíme i ostatním investorům, aby se na nich s námi podíleli. Takto jsme vytvořili už pět fondů kvalifikovaných investorů zaměřených na development. Podobné řešení už připravujeme také v segmentu bydlení pro seniory.
Na jakou výnosnost se ve fondech dostáváte?
U fondů s developerskými projekty se pohybuje mezi 8 a 11 procenty ročně. Ve fondu Clean Energy Fund, který se specializuje na energetická řešení, v průměru připisujeme výnos kolem šesti procent ročně. Je to konzervativní investice založená na pravidelných příjmech z jednotlivých energetických činností, které provozujeme pro obyvatele domů.
Výnos u developerských fondů roste s valuací projektů v čase, jak pokračuje jeho příprava nebo výstavba?
Máme dva základní modely. Ten, který vznikl před sedmi lety jako fond DOMOPLAN SICAV, funguje tak, že obsahuje určitý počet projektů, dnes dvanáct. Fond projekty nakupuje, staví a prodává, a tak průběžně generuje výnos pro investory. To je největší rozdíl DOMOPLAN od ostatních nemovitostních fondů rostoucích z nájmů a přecenění. Například před třemi měsíci jsme zkolaudovali a doprodali projekt, z něhož do fondu nyní přiteče 250 milionů korun. V září jsme zkolaudovali jeden menší projekt, který bude znamenat příliv 80 milionů korun. Mezitím stavíme luxusní Žižkovu v Brně a Mariánskou cestu v Brandýse. Aktuálně má fond DOMOPLAN SICAV, a. s., vlastní kapitál přes 1,8 miliardy Kč.
Druhý model se věnuje jednotlivým projektům?
Přicházeli za námi investoři, že by chtěli s námi investovat do konkrétního projektu. Proto jsme před dvěma roky otevřeli dva projektové fondy. Ty má smysl zřizovat, pokud má projekt hodnotu v řádu několika set milionů korun. Investor do nich ukládá peníze s určitým investičním horizontem. Víme, jak investorovi peníze za tu dobu v nejkonzervativnějším scénáři, který kontrolují banky, depozitář, regulátor, zhodnotíme. Tuto výnosnost mu garantuji ze svého majetku. Nejdříve vydělají partneři-spoluinvestoři a až pak já. Nechtěl jsem, aby naši investoři byli závislí na průběžných valuacích a aby nedopadli jako u jiných realitních fondů, které musely po vypuknutí války na Ukrajině snížit hodnotu držených nemovitostí a investoři původně očekávaný výnos neviděli.
Fond DOMOPLAN SICAV je otevřený i pro nové investory?
Ano, do něj investoři přicházejí i z něj odcházejí. U projektového fondu mohou investovat jen po určitou dobu po jeho otevření. Protože pak se projekt rozbíhá, vstupuje do něj bankovní financování a tak dále.
Roste příliv kapitálu do vašich fondů?
Radikálně roste. Dnes v nich máme téměř 2 miliardy korun od dvanácti set investorů. Jen za letošní rok přiteklo 400 milionů korun. Nejde mi ale o to, vytvářet mnohamiliardové fondy. Pořád se chci držet původní myšlenky, že v našich fondech chci mít i svůj vlastní majetek, abychom garantovali investorům, že se držíme naší filozofie a našeho konceptu v jednotlivých developerských projektech.
Jsou mezi investory do projektových fondů i takoví, kteří si v těchto domech kupují byty, takže si je investicí do fondu vlastně zlevní?
Ano, takových lidí jsou dnes desítky. Uloží si u nás ve fondu peníze a my jim je pak i s výnosem po třech letech zkonvertujeme do nového bytu. Zajímá to čím dál více lidí, protože osmiprocentní zhodnocení, navíc po třech letech daňově osvobozené, hned tak někde nedosáhnou. Když investují 10 milionů korun, odnesou si na konci 3 miliony navíc.
Uvažujete pořád o zřízení retailového fondu, který bude zaměřený na nájemní bydlení?
Jsme teď před dokončením všech právních kroků nutných pro zřízení DOMOPLAN Real Estate Fund. I tady půjdeme cestou butikového prémiového retailového fondu, který bude mít v portfoliu nejen byty od DOMOPLAN, ale máme vytipováno i několik developerů, kteří staví s podobným přístupem jako my. A to nejen v Česku, ale i v jiných zemích.
Nájemní byty v portfoliu tedy budou cílit spíše na movitější nájemce?
Ano, máme tým, který rozumí prémiovým nemovitostem a bude poradním orgánem fondu, aby je uměl vyhledat i u jiných developerů. Výnosnost zajistíme i tím, že umíme s developery vyjednat dobré cenové podmínky.
Už jste zmínil, že máte plány také v bydlení pro seniory. Co chystáte?
Ta možná škála zařízení pro seniory je velmi široká, od alzheimer center po denní stacionáře. My tento segment už dva roky analyzujeme. Inspirujeme se jedním francouzským developerem. Chceme, aby senioři byli co nejdéle soběstační. Existuje způsob, jak byty stavět, aby v nich mohl člověk bydlet co nejdéle. Na takové bydlení jsou navázané další služby, které seniora podpoří. Tím mu prodlužujete aktivní život. Celý koncept teď ladíme. Nechceme skončit tím, že se postaví jen senior house, i když ani jim se nebráníme. Primární myšlenka je spíše vytvořit možnost, aby senior bydlel co nejdéle ve svém prostředí, aby si co nejdéle udržel dosavadní životní styl. Když bude dům dobře vymyšlený, budou tam efektivně fungovat i návazné služby, tak takový koncept bude výborně fungovat i pro investory, kteří do takových projektů vloží prostřednictvím našich fondů své peníze.
Takže seniorům nabídnete běžné bydlení ve městě tak, jako na to byli dosud zvyklí?
Bavil jsem se o tom s mojí mámou, která sama říkala, že nechápe, proč si někdo myslí, že staří lidé touží bydlet zavření někde za městem v lese, kde se budou koukat na stromy. Přece chtějí bydlet ve městě jako ostatní. Aby se mohli projít po Praze nebo Brně. Nechtějí, aby je děti odvezly čtyřicet kilometrů za město do nějakého senior housu. Myslíme si, že jsme už ten správný koncept našli, a v roce 2025 ho přineseme na trh.
