Začátek roku se v sektoru průmyslových a skladových nemovitostí nesl v duchu opatrnosti. Developeři prakticky rezignovali na spekulativní výstavbu a čekali s dokončením projektů na vhodné nájemce. S koncem roku ale přichází větší optimismus.
Pomalý rozjezd, postupné zrychlování a nakonec slušný rok. Tak by se dal ve stručnosti popsat vývoj na trhu průmyslových a logistických nemovitostí v Česku v letošním roce. Po loňském průměrném roce, způsobeném nepříznivou ekonomickou situací a opatrností firem, se tak sektor vrací do formy. Byť je zřejmé, že nejlepší léta, která prožil paradoxně v extrémně nejisté době pandemie, se nejspíš v nejbližší době nevrátí.
Výše zmíněný vývoj nejlépe ilustrují tvrdá data. Organizace Industrial Research Forum v letošním prvním kvartálu zaznamenala hrubou realizovanou poptávku (včetně renegociací) v objemu 160,4 tisíce metrů čtverečních. Znamenalo to významný pokles, a to jak oproti poslednímu kvartálu 2023 (o 62 procent), tak meziročně (o 53 procent).
V druhém kvartálu se poptávka po halách a skladech významně zvýšila. Dosáhla 462,9 tisíce metrů čtverečních, což představovalo impozantní mezičtvrtletní nárůst o 191 procent, nicméně zhruba čtvrtinový pokles oproti roku 2023. A konečně, poslední dostupná data za třetí kvartál činila hrubá poptávka 335,1 tisíce metrů čtvereční, tedy mezičtvrtletně méně, ovšem o 61 procent více oproti roku 2023.
Kolísající poptávka v průběhu roku se podepsala také na neobsazenosti průmyslových prostor. V prvním čtvrtletí činila dvě procenta, v následujícím kvartálu vzrostla na 2,9 procenta, a ve třetím dokonce na 3,1 procenta. Na začátku listopadu tak bylo na trhu k mání bezmála 378 tisíc metrů čtverečních skladů a hal, kam se mohli zájemci nastěhovat prakticky okamžitě. I tato úroveň, přestože v Česku nevídaná pět let, je ale pořád nejnižší ve středoevropském regionu.
Naopak relativně stabilní bylo v průběhu roku nájemné v průmyslových halách – v regionech mimo Prahu a blízké okolí se drželo na úrovni 5,7 až 6,6 eura za metr čtvereční měsíčně. Výjimkou byla Praha, která po letech dramatického zdražování prošla mírnou korekcí. „Nejvyšší dosahované nájemné v Praze a okolí letos po dvou letech stability mírně kleslo na aktuální úroveň 7,25 eura za metr čtvereční měsíčně,“ upřesňuje Valerie Rufertová z iO Partners.
Stopka těsně před koncem
Sektor průmyslových a logistických nemovitostí prošel v letech 2021 a 2022 nebývalým rozkvětem. Pandemie koronaviru změnila návyky kupujících – obrovský rozmach zažily především e-shopy. Firmy navíc kvůli špatným zkušenostem, které způsobilo přetrhání dodavatelských řetězců a časté výpadky mezinárodní dopravy, hromadily zásoby a poptávaly pro ně nové prostory.
Tyto časy jsou ovšem minulostí. Dobře je změna trendu vidět například u zmiňovaných internetových obchodů. Zatímco ještě v roce 2021 česká e-commerce trhala rekordy a objem tržeb dosáhl největší sumy v historii, celkem 223 miliard korun, v následujících letech přišel mírný ústup ze slávy. Loni už elektroničtí obchodníci utržili na českém trhu v souhrnu „jen“ 185 miliard korun.
„Ve srovnání s rekordními roky 2021 a 2022, kdy byla na trhu vysoká poptávka a zároveň rekordně nízká neobsazenost, a průměrným rokem 2023 je rok 2024 lehce podprůměrný, co se týče nových poptávek i nové výstavby,“ hodnotí managing director společnosti Panattoni Pavel Sovička. Nejde podle něj o hluboký propad, ale spíše o korekci, která vrací trh na stabilnější předcovidovou úroveň.
Přesto se nová situace na trhu odrazila také na přístupu developerů průmyslových a logistických nemovitostí. Na rozdíl od let hojnosti jsou daleko opatrnější a dokončují nové projekty či rozšíření těch stávajících až v momentě, kdy pro ně mají nájemce. „Čistě spekulativně se staví opravdu minimálně. Trendy ve výstavbě jsou aktuálně takové, že někteří developeři zakonzervují výstavbu před dokončením, a jsou tak flexibilnější ve smyslu příchozí poptávky,“ vysvětluje ředitel oddělení průzkumu trhu poradenské společnosti Colliers Josef Stanko.
Paradoxní je, že čistě ze statistik to v Česku na žádný velký pokles spekulativní výstavby nových hal a skladů nevypadá. „Na trhu pozorujeme postupné zvyšování podílu spekulativní výstavby. Oproti 23 procentům v prvním čtvrtletí roku tento podíl ve třetím kvartrálu 2024 činil 36 procent,“ počítá analytička poradenské společnosti iO Partners Valerie Rufertová.
I ona ale potvrzuje, že tato data mají háček. „Ne všechny rozestavěné plochy bez zajištěného nájemce budou dokončeny, část prostor ponechají developeři ve stavu shell&core a budou připraveni plochy dokončit až po podpisu nájemní smlouvy,“ dodává Rufertová. Takových nedokončených a nepronajatých hal, čekajících s dokončením na pravou chvíli a vhodného zájemce, je podle odhadů na 400 tisíc metrů čtverečních.
Vzkvétající Karlovarsko
Nové trendy lze sledovat také u poptávky po průmyslových nemovitostech z hlediska lokality. V mnoha případech jde ovšem o změnu vynucenou. Například dlouhodobě nejžádanější region hlavního města a blízkého okolí je stále velmi poptávaný. Nájemce ale nemá moc šancí narazit na volné prostory, a pokud ano, pronajímatel za ně požaduje suverénně nejvyšší ceny v celém Česku.
„Transakce se odehrávají po celé republice, nejčastěji v primárních hubech, jako je Praha, Brno, Plzeň a okolí Ostravy. Sekundární lokality jsou také v kurzu, nicméně vždy jde o více faktorů než jen kraj. Nájemce zohledňuje i trh práce, pobídky, existující dopravní infrastrukturu a další,“ popisuje Josef Stanko ze společnosti Colliers.
Aktuálně nejžhavějším regionem je Karlovarsko, které těží z blízkosti Německa, hlavního trhu českých exportních firem. „Velký zájem vidíme v Karlovarském kraji, kde se staví až 33 procent z celkového objemu všech rozestavěných průmyslových ploch v ČR,“ potvrzuje Pavel Sovička z Panattoni. Mnoho nájemců podle něj přitahuje také severní Morava a Slezsko, a to z jednoho prostého důvodu – hodně se tam staví, a k mání jsou proto výhodné cenové nabídky.
Moravskoslezský kraj se tak letos stal dokonce rekordmanem. „Co se týče nově uzavřených nájemních smluv, největší aktivita byla zaznamenána v Moravskoslezském kraji, což bylo ovlivněno především jednou významnou transakcí, kdy si německý výrobce automobilů BMW pronajal v součtu 127 000 m2 v projektu Ostrava Airport Multimodal Park,“ upozorňuje Valerie Rufertová. „Druhým nejžádanějším regionem byla Praha a Středočeský kraj, kde se od začátku roku podepsaly nové nájemní smlouvy v součtu na 136 000 m2 průmyslových a logistických ploch. Dohromady dva výše zmíněné dílčí trhy dokázaly přilákat 45 procent veškeré čisté poptávky od začátku letošního roku,“ doplňuje analytička iO Partners.
Čekání na nearshoring
Mezi trendy posledních let, nejčastěji zmiňované v souvislosti s průmyslovými a logistickými nemovitostmi, patří takzvaný nearshoring, tedy přibližování dodavatelů blíž výrobě, a ESG, tedy odpovědná a udržitelná výstavba.
Zejména u prvního z nich ale zatím zůstává spíš u slov než reálných skutků. „Nearshoring je tématem, kterému je přikládána velká pozornost jak ze strany nájemců, tak developerů. V praxi však stále často naráží na omezení vyplývající z nákladů na kompletní relokaci a také obav z dostupnosti pracovní síly,“ vysvětluje konzultantka společnosti iO Partners Zuzana Štěpánková.
Jedny z mála konkrétních příkladů nearshoringu lze najít na Slovensku, ovšem u tuzemské developerské skupiny. Konkrétně jde o čínskou společnost Jiangsu Xinquan, která si letos pronajala 17,5 tisíce metrů čtverečních v CTParku Prešov South na Slovensku. „Vzhledem k historické popularitě Slovenska v automobilovém sektoru není překvapivé, že Jiangsu Xinquan Automotive Trim si vybral CTPark Prešov South jako svůj první evropský závod. Tato dohoda ukazuje nejen to, jak automobilový sektor pohání průmysl v regionu střední a východní Evropy, ale také to, jak se střední a východní Evropa stává populární pro nadnárodní společnosti, které chtějí založit svou výrobu v Evropě, a to díky její strategické poloze, rozvinuté dopravní infrastruktuře a dobře vzdělané pracovní síle,“ vysvětluje ředitel developmentu CTP pro Slovensko Ivan Pastier.
Poptávka ze sektoru automotive na Slovensku přitom podle něj roste obecně. „Automobilové společnosti a asijští výrobci pokračují v přesouvání výroby automobilů do zemí střední a východní Evropy kvůli trendu nearshoringu,“ dodává Pastier.
Vedle automotive vidí developeři příležitost z hlediska nearshoringu také v sektoru výroby polovodičů. „Tady by Česká republika mohla benefitovat, alespoň formou subdodavatelů, z investice TSMC v Německu,“ konstatuje Pavel Sovička z Panattoni.
Mantra jménem ESG
Naproti tomu fenoném ESG do segmentu průmyslových nemovitostí dorazil i do Česka v plné síle. Developeři se shodují, že jiné než energeticky úsporné a udržitelné haly už dnes na trhu v podstatě ani nenajdou uplatnění.
„Drtivá většina developerů a majitelů na našem trhu jsou mezinárodní společnosti, které musí postupovat v souladu s tím, co si mezinárodní trh žádá, často roky před tím, než se požadavky dostanou například do tuzemské legislativy. Pro většinu trhu jsou certifikace nemovitostí, energie z obnovitelných zdrojů, udržitelná výstavba již naprosto běžnou věcí, kterou jejich klienti očekávají,“ potvrzuje ředitel oddělení průzkumu trhu Colliers Josef Stanko.
Samozřejmostí se u nových hal tak stává například vytápění s pomocí tepelných čerpadel, úsporné a chytré osvětlení, které díky čidlům pohybu umí zhasínat tam, kde není potřeba svítit, a samozřejmě fotovoltaika. Z hlediska solární energie stojí za zmínku projekt developera CTP, který letos vybudoval v CTParku Bor na Plzeňsku dvě solární elektrárny o celkovém výkonu 8,1 MWp.
Projekt vyšel na 230 milionů korun a měl by zajistit téměř úplnou energetickou nezávislost. „Za příznivých klimatických podmínek pokrývá fotovoltaika během dne téměř celou spotřebu elektrické energie v CTParku Bor, který má zastavěnou plochu zhruba 620 tisíc metrů čtverečních. Naším dlouhodobým cílem je mít vybrané parky energeticky nezávislé. Osazení všech solar-ready střech v českém portfoliu CTP je součástí dlouhodobé strategie vytvářet udržitelné parky,“ říká šéf property managementu CTP pro Česko a Slovensko Martin Pirkl.
Tlak na efektivitu
Co očekávají developeři a poradenské společnosti v oblasti průmyslových nemovitostí v příštím roce? „Jsme přesvědčeni, že ústředním tématem minimálně první poloviny příštího roku bude pokračující důraz na konsolidaci spojený s tlakem na efektivitu stávajících provozů,“ odhaduje Zuzana Štěpánková z iO Partners. Zároveň už nyní pozoruje opatrné náznaky růstu poptávky, která reflektuje vstřícnější přístup developerů v rámci cenotvorby.
Důležitou roli ovšem bude hrát napřesrok kondice ekonomiky, a to nejen české, ale také německé, na níž závisí mnoho tuzemských exportních firem. „Dá se očekávat, že developeři i nadále budou rozvíjet stávající projekty a také hledat nové příležitosti v rámci regionů. Z pohledu nájemců budou vždy na prvním místě finance a konkrétní pobídky. Tuzemská poptávka může pomoci, nicméně hodně bude záležet na vývoji například německé ekonomiky a autoprůmyslu, který aktuálně ohlašuje spíše škrty,“ myslí si Josef Stanko ze společnosti Colliers.
Podobný názor má také Pavel Sovička z Panattoni. „Příští rok bude ve znamení konsolidace a automatizace díky silné potřebě šetřit u firem působících zejména v Německu, ale i ve střední Evropě. Rovněž poptávka po udržitelných nemovitostech bude aktivačním momentem vedoucím k další moderní nízkoenergetické výstavbě,“ tvrdí Sovička. Růst by podle něj mohl v příštím roce také segment e-commerce, což by přispělo k růstu zájmu o logistické haly s vysokou mírou robotizace.
Nové dálnice změní mapu české trhu s logistickými a průmyslovými nemovitostmi
Hlavní logistická centra a průmyslové parky vyrostly v minulosti kolem hlavních českých dálnic. Tento trend bude pokračovat. Navíc dostavba dálniční sítě naplánovaná do roku 2030 bude rozšiřovat okruh potenciálních nových lokalit pro výstavbu. Analytici ze společnosti Colliers uvádějí, že dosavadní sekundární logistické a průmyslové huby budou díky širší dálniční síti lépe dostupné. Identifkovali také lokality, které zatím kvůli nedostatečnému dopravnímu propojení zaostávají za svým potenciálem, například oblast kolem Olomouce a Přerova. Ty by měl v následujících letech čekat rychlý rozvoj. Stejně jako lokality, které dosud byly ze strany nájemců a developerů opomíjené, například region mezi Vysokým Mýtem a Svitavami nebo pod Českými Budějovicemi.
Text: Jan Němec
Foto: Archiv
