Byl to tak trochu jako blesk z čistého nebe. Michal a Pavla Čapkovi hledali pozemek pro menší developerský projekt na pražských Stodůlkách. Místo něj si ale koupili hotel o čtyřicet kilometrů jižněji na Slapech. Tři roky ho provozovali a brzy místo něj postaví luxusní aparthotel s pětihvězdičkovými službami. „Slapy známe a milujeme je. Kdokoli na místo našeho projektu Hladina přijede, je unesený. Představte si, jak v zimě ze sauny na mole pozorujete opar nad vodou a pak do jezera sami skočíte,“ popisují Čapkovi vizi dokonalého relaxu.
Na Slapech chystáte luxusní aparthotel Hladina. Jaký je váš vztah ke Slapům?
Pavla Čapková: Slapy jsou jednou z nebližších oblastí od Prahy, kde se dá aktivně využívat voda. V dětství jsem dělala jachting a na Slapy jsem jezdila na závody. Pro mě je to místo, kde se dá koupat, plavat, odpočinout si a není to z Prahy daleko.
Michal Čapek: Oba jsme fanoušci vody. Úplně jsem propadl plavbě na motorových člunech. Ze Slap se dá takto dostat až do Českých Budějovic a s pomocí traktoru, který loď sveze pod přehradní zeď, i do Prahy. Jak říká Pája, Slapy jsou velmi blízko Praze, je to krásná vodní plocha. Samotný pobyt u vody je hrozně romantický, a to máme rádi.
Projekt, který na Slapech připravujete, míří na hodně náročnou klientelu. Kdyby byl na Lipně, asi by se nikdo nedivil. Proč by měl stát zrovna na Slapech?
PČ: Právě proto, že na Lipně už je toho docela hodně. Když dnes někdo jede na Lipno, tak musí být připravený na tisíce lidí. Kdežto Slapy a projekt, který tam připravujeme, jsou jediné svého druhu. V okolí nic podobného není. Možná by tam Hladinu někdo nečekal, ale o to více věříme, že tam patří a Pražáky tam potáhne.
MČ: Pražáky a Středočechy. Na Slapech k nám přišla příležitost. Úplně jsme ji nehledali ve smyslu nějakého projektu u vody. Ten pozemek přišel k nám. Kývli jsme na koupi, protože to na Slapech známe a milujeme je. Kdyby podobná příležitost přišla na Lipně, tak bychom ji hodně zvažovali, právě proto, že z pohledu developmentu je tam toho už hodně a konkurence je tam vysoká. Stavíme rádi v místech, kde je to čerstvé, kde to není ještě takzvaně ochozené.
Na tom místě už stojí hotel. Vy ho zbouráte a místo něj postavíte apartmánový komplex?
MČ: Dnešní hotel se jmenuje Hladina. Jeho název zachováváme. Pokud na Slapech chcete něco nového postavit, musíte koupit objekt, který tam už stojí. Protože žádnou novou stavbu vám tam nepovolí. I náš hotel je vlastně rekonstrukce stávajícího objektu. Kupovali jsme původní hotel s tím, že tam chceme vybudovat apartmány, vytvořit aparthotel a chceme to dělat nově. Když už jsme ale hotel měli, tak jsme si řekli, že nebude od věci si hotelovou branži na něm vyzkoušet. Tři roky jsme ho proto s pomocí rozšířené rodiny provozovali. Vždy od června do září, protože Slapy jsou zatím pořád sezonní záležitost. Nová Hladina bude v oblasti první high-end budova, která bude celoroční.
Co jste se jako hoteliéři naučili?
MČ: Třeba organizovat teambuildingy. Naučili jsme se vycházet klientům vstříc a využít potenciál místa na plno. Původní hotel byl starý, takže jsme z něho tehdy nemohli udělat moderní pětihvězdičkové zařízení s krásnými interiéry. Přesto k nám jezdily i hodně bohaté firmy, které šly hlavně za osobním přístupem.
PČ: Snažili jsme se dělat to, co sami jako hosté vyžadujeme, když někam jedeme. Dívali jsme se na náš hotel očima náročného hosta. Co všechno musíme jako provozovatel splnit, abychom mu dokázali vyhovět. I když s klientelou, která k nám teprve začne jezdit a která je ještě bohatší, to bude o to náročnější.
Měla být Hladina od začátku aparthotel, kde si lidé koupí apartmány jako investici a vy je budete provozovat a pronajímat?
MČ: Původní koncept jsme trochu změnili. Když jsme hotel kupovali a začali celý projekt vymýšlet, chtěli jsme postavit pouze apartmány, ty prodat a dál je neprovozovat. Ale postupně jsme se dostali k otázce, jak tam klientům udržet všechny služby jako wellness nebo restauraci. Protože, když si třicítka lidí koupí jednotlivé apartmány, tak kolikrát tam za rok pojedou? I kdyby tam přijeli čtyřikrát ročně, tak služby, kvůli nimž tam jezdí, ekonomicky neudržíte. Proto jsme se rozhodli, že apartmány sice prodáme, ale budeme je také provozovat. Všichni, kdo apartmány koupili, tak nám je do provozu dávají, mají je jako investici.
Hladina se tedy bude chovat jako klasický hotel. Budou mít majitelé pro sebe ve svých apartmánech rezervovaný určitý čas, který tam budou moci strávit?
PČ: Ano. Vycházeli jsme ze zkušeností kamarádů, kteří mají apartmány ve Švýcarsku a v Rakousku. Mají vždy několik týdnů v roce, kdy v apartmánu mohou být, a jinak se o obsazení stará hotel. U nás to bude fungovat stejně, jen s tím rozdílem, že těch týdnů pro naše investory máme více. Na každý měsíc připadá jeden kalendářní týden. Pokud některý měsíc přijedete od čtvrtka do neděle, tak ve stejném měsíci můžete ještě někdy přijet na pondělí až středu. Ale nemůžete naakumulovat všechny tyto vyhrazené týdny do prázdnin.
Takže si majitel apartmánu nemůže říct, že se chce v létě na dva měsíce odstěhovat na Slapy a mít tam letní home office?
MČ: Pokud se s ním dohodneme, že nám dá apartmán do provozu, tak to nejde. Musíme totiž vědět, co můžeme a nemůžeme pronajímat, a dlouhodobě tyto kapacity plánovat. Maximálně se dá udělat to, že své dva týdny využije na přelomu dvou měsíců, tedy poslední týden v červenci a první týden v srpnu.
Vy budete apartmány pronajímat hostům také po celých týdnech?
PČ: Po dnech. Máme zkušenost už z provozu původního hotelu, že na Slapy lidé nejčastěji jezdí na tři nebo čtyři dny. Vykoupou se, odpočinou si, zajdou si do lesa. Méně lidí tam jezdí na celý týden. Počítáme tedy spíše s kratšími pobyty, s teambuildingy nebo oslavami.
Majitelům apartmánů slibujete při pronájmu výnos 10 procent ročně. Ten je garantovaný, nebo se bude odvíjet od hospodaření hotelu?
MČ: Výnos není garantovaný, protože minulé roky nám ukázaly, co umí epidemie nebo válka. Ale pokud trh pojede jako dnes, tak desetiprocentní výnos je velmi konzervativně vyčíslený. Věříme, že to v praxi bude i více. Hotel bude lákat klientelu, která bude ochotná za pobyt a služby zaplatit nemalé peníze.
Na čem bude výnos záviset – na podílu na zisku, který se rozdělí podle vlastněných metrů čtverečních?
MČ: Určitě to bude podíl na zisku za jednu noc. Teď máme stanoveno, že 60 procent jde investorovi a 40 procent provozovateli hotelu. Nevymysleli jsme si to sami. Odvodili jsme to z běžné praxe v tomto segmentu. Někde bývá dělení 70 ku 30, někde 50 na 50. Ještě ale zvažujeme, jak výnos dělit podle kategorií jednotlivých apartmánů. Každý bude v něčem unikátní. Budou tam apartmány, které mají 60 metrů čtverečních podlahové plochy, ale k tomu 80 metrů čtverečních terasy. Ale pak tam budou i apartmány, které budou jen dvoulůžkové. To jsou kategorie, které bych úplně nespojoval. I my je budeme nabízet hostům zvlášť.
Máte už představu, jaký bude zájem bohaté klientely o pobyty na Slapech?
PČ: Určitý předprůzkum jsme si udělali. S poměrně početnou skupinou těchto lidí jsme probírali, jak by se jim líbily Slapy. Odpověď byla, že by se jim líbily, kdyby tam byly v nabídce pětihvězdičkové služby.
MČ: Od okamžiku, kdy jsme dali Hladinu na trh, tak jsme získali velkou skupinu klientů. Kdokoliv tam přijede, je unesený. To místo u vody se vzrostlými borovicemi je určitým způsobem ikonické. Bude tam opravdu klid. Kdybyste tam přijeli na podzim, tak tam nepotkáte živou duši, i když je krásně. V Hladině si zajdete do bazénu, do wellness nebo sauny, po ní se skočíte ochladit rovnou do jezera. Pak si dáte dobrý drink a jídlo. Prostě úplně vypnete.
Bude to fungovat i v zimě?
PČ: Na zimu se velmi těšíme. Víme, jak to tam vypadá teď, a v budoucnu to tam bude pohádkové. Příroda je tam překrásná. Často když v Praze není sníh, tak na Slapech je. Zároveň voda v jezeře nezamrzá. Toho chceme využít třeba pro různé otužovací rituály. Postavíme saunu přímo na molu nebo na břehu, z níž se budete dívat na klidnou hladinu, ze které se v zimě zvedá jemný opar, a pak se ze sauny ponoříte přímo do jezera. Plánujeme tam program pro firmy, pro skupiny. Chystáme i tematické programy zaměřené na fitness, meditaci, tak jak se dělají v luxusních hotelech ve světě.
Nová Hladina bude zajímavá i z hlediska architektury. Bylo těžké vymyslet něco, co bude luxusní a zároveň bude dobře zapadat do zalesněného svahu nad jezerem?
PČ: Spolupracujeme s fantastickými architekty. Vzali jsme je na místo, řekli jsme jim, jak bychom si vše představovali, a dali jim volnou ruku. Na další schůzku přivezli dva papírové 3D modely. Oba byly nádherné, jeden více hranatý, druhý naopak mnohem oblejší. Vybrali jsme ve finále ten hranatější. Trefili se skvěle do naší představy. Koncept vychází z toho, že odstupující terasy kopírují reliéf celého svahu skoro až k hladině jezera. Na budově bude hodně zeleně, takže do lesa výborně zapadne.
MČ: Teď už ladíme každý detail, protože se chystá prováděcí dokumentace. Vymýšlíme dopodrobna, jak bude fungovat restaurace, jak bude fungovat wellness. Vybíráme materiály od dřeva na terasu přes obklady do wellness až po obklady do koupelen, které budou z pravého kamene. Vytápění i chlazení budou zajišťovat vrty a tepelná čerpadla. Vodu pro hotel čerpáme z vlastních vrtů, upravujeme ji a použitou pak čistíme a vypouštíme zpátky do Slap. Bude to přírodní resort se vším všudy.
Nová Hladina bude družstvo, jehož členy budou jednotliví investoři. Jak jde provoz aparthotelu dohromady s družstevním vlastnictvím apartmánů?
MČ: Perfektně. Od družstva nás na začátku trochu právníci zrazovali, báli se, že když máte v družstvu nějakého neplatiče, tak ostatní musí dluhy zaplatit za něj. Ale napsali jsme stanovy družstva tak, abychom toto riziko zcela eliminovali. Pak má družstvo jen samá pozitiva. Pro klienta, protože nemusí apartmán na začátku zaplatit celý, ale stačí mu 55 procent a zbytek připadne na družstvo, které mu ho postupně splácí. Pro klienta i pro nás je výhoda, že se družstvo mnohem lépe řídí z pohledu provozu, než kdyby byly apartmány v osobním vlastnictví.
Nelekli se investoři, když jste jim řekli, že apartmán nebude přímo jejich, ale budou mít podíl v družstvu?
PČ: Ze začátku byli možná trochu překvapeni, protože se s tím běžně nesetkávají. Ale jen s jedním klientem jsme vše řešili delší dobu než s ostatními. Ti družstvo vzali jako velkou výhodu pro sebe, ať už z pohledu ochrany provozu, nebo z pohledu financí.
MČ: Nedovedu si představit scénář, kdy by investoři o své peníze i o samotné apartmány přišli. Všechno jsou to lidé, kteří si vydělali dost peněz, takže není důvod se bát, že by najednou neplatili poplatky a splátku družstvu. Navíc příjem ze samotného provozu jim splátku apartmánu bez problémů pokryje.
Může si přece jen někdo říct, že chce mít apartmán v osobním vlastnictví?
MČ: Může. Jeden klient apartmán v osobním vlastnictví má. Musí jen projít družstvem, splatit zbývající anuitu a stane se vlastníkem.
Nenabourá vám to ale potom koncept jednoduchosti provozu hotelu?
MČ: Nepředpokládáme, že by to udělali všichni. Nikdo z těch, kteří už podepsali rezervační smlouvu a smlouvu o budoucím členském vkladu, to zatím udělat nechce.
Kolik apartmánů už máte prodaných?
PČ: V říjnu to bylo 62 procent plochy. Zbývá nám k prodeji třináct apartmánů.
Kdy začnete stavět?
MČ: Chtěli bychom začít v lednu. Můj sen je, abychom otvírali na jaře roku 2027. Pak nám stavební povolení nařizuje jako hotelu tříměsíční zkušební provoz před kolaudací. Takže pozdní jaro 2027 by mohlo být hotovo.
Oba jste v minulosti byli u zakládání nových bank v Česku. Jak se z bankéřů stanou developeři?
MČ: Bankovnictví a development k sobě nemají úplně daleko. Byl jsem šéfem půlky pobočkové sítě v mBank a obchodním ředitelem v Equa Bank, takže mám k bankovním produktům velmi blízko. Jste zvyklí nabízet klientům, včetně developerů, úvěry a vidíte bance do střev, jak se úvěry dělají. Jenže jsme chtěli vybudovat něco, co po nás zůstane. Touha stavět – ta nás provází už deset let.
PČ: Zároveň se nám otevřela příležitost. Když jsme odešli z bank, založili jsme firmu na investiční a finanční poradenství. Setkávali jsme se s klienty, kteří poptávali, do čeho investovat. Ptali se nás, jestli nemovitosti jsou opravdu ten nejlepší způsob. Tyto poptávky a dotazy přerostly do rozhodnutí, že my sami můžeme začít stavět, a zhodnocovat tím jejich peníze.
MČ: Když někomu radíte, aby investoval do akcií, tak to má tu nevýhodu, že výsledek nemůžete ovlivnit. Takže pokud jsme jim chtěli nabídnout investice, jejichž výsledek držíme v rukou, tak to musely být naše projekty.
Pomohla vám znalost bankovního zákulisí při vyjednávání o financování vašich projektů?
MČ: Rozhodně, protože jsme přesně věděli, jak projekt a celý produkt připravit podle potřeb banky. Jaké všechny dokumenty potřebujeme, aby banka mohla projekt vyhodnotit z pohledu rizika a rozhodnout, jestli nám úvěr dá.
Nechystáte jen luxusní apartmány. Už jste postavili dům s několika mezonetovými byty v Řeži a teď stavíte rodinné domky na Karlštejně. Jak to jde všechno dohromady?
MČ: Karlštejn se s Hladinou dobře doplňuje, protože tak máme projekty pro různorodou klientelu. Řež a Karlštejn jsou rezidence, Hladina je rekreace a investice. Do budoucna v tomto trendu chceme pokračovat.
PČ: Pozemek na Karlštejně, s tím, že tam postavíme dvanáct rodinných domů, jsme koupili ještě před Hladinou. Tři roky jsme pak čekali na stavební povolení.
Pro koho Karlštejn stavíte?
MČ: Domy stavíme pro klienty ze střední třídy. Ale z pohledu standardu a komfortu jim chceme nabídnout něco víc než obyčejné developerské projekty. Budou tam mít všechno do detailu dotažené a funkční, aby se mohli rovnou nastěhovat. Vybíráme kvalitní, i když možná dražší materiály a zařízení, jako jsou kotle nebo tepelná čerpadla. Jsme rodinná firma a musíme hlídat kvalitu, aby naši klienti byli spokojení.
Na vizualizacích máte na Karlštejně dvanáct stejných bílých domů. Neztrácí se tím pestrost, malebnost a útulnost, jaké jsou vidět ve vilových čtvrtích, které vznikaly dlouho samovolně?
PČ: Domy se ještě oproti vizualizaci změní. Právě kvůli té pestrosti a útulnosti nyní s architektkou řešíme barvy fasád a střech. Ve skutečnosti bude ta miničtvrť mnohem zajímavější.
MČ: Pořád to bude ucelené území, které bude tvořit dvanáct domů vesnického typu. Neměníme půdorysy. Ale detaily jednotlivé domy ozvláštní, například jiné vstupní dveře, jiné obložení, trochu jiné fasády. Inspiraci si bereme z Velké Británie a Skandinávie, kde právě tyto nuance umí velmi hezky.
Kdy bude Karlštejn hotový?
MČ: Chtěli bychom, aby se první majitelé mohli nastěhovat před Vánocemi 2025, maximálně na jaře 2026. Zatím jsme ale karlštejnské domy nezačali prodávat. Z praxe víme, že na takový dům si chce klient sáhnout, chce ho vidět na vlastní oči. Takže s prodejem začneme příští rok na jaře, kdy už budou domy částečně hotové a klienti si ještě budou moci doladit interiéry.
Prodej domů na Karlštejně a apartmánů na Hladině si zařizujete sami, nebo spolupracujete s realitními agenturami?
PČ: Apartmány na Hladině prodáváme sami. I když jsme zhruba před rokem obešli několik luxusních realitek, nedohodli jsme se na podmínkách. Vyhodnotili jsme, že do projektu stejně nikdo nevidí tak jako my, a těžko jej bude prodávat líp, i s ohledem na naše zkušenosti v obchodu a PR. Taky jsme nebyli úplně zajedno s některými markeťáky – udělat velkou billboardovou kampaň za spoustu peněz. Vzali jsme rozum do hrsti a důvěřovali svému instinktu. Vsadili jsme na propracovaný web a promyšlený online marketing. Věřili jsme, že to místo se zkrátka bude prodávat samo. A to se taky stalo.
MČ: Osvědčilo se nám velmi rychle, že jsme prostřednictvím onlinu předložili projekt široké veřejnosti. Pár známých a kamarádů si apartmány koupilo, ale drtivá většina se díky kampani prodala cizím lidem, které jsme dříve neznali. Dnes jsou z nás skoro kamarádi. Hladina prostě vytváří úžasnou komunitu lidí.
Michal Čapek
Vystudoval Hospodářskou fakultu na Technické univerzitě v Liberci, odkud pochází. Byl oblastním ředitelem stavební spořitelny Modrá pyramida, jako šéf půlky distribuce a později obchodní ředitel stál u zrodu mBank a Equa Bank na českém trhu. Založil poradenskou společnost Finberry a developmentu se věnuje pod značkou Capek&Co.
Pavla Čapková
Vystudovala mediální studia na Univerzitě Karlově. Během kariéry dvakrát působila v České televizi jako reportérka a moderátorka. V roli PR manažerky a mluvčí byla u začátků mBank a Zuno Bank na českém trhu. Je mentorkou, koučkou a spoluzakladatelkou značky Capek&Co, která se věnuje developmentu.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
