Získat hypotéku je při současných cenách nemovitostí i úrokových sazbách pro spoustu Čechů čirou utopií. Ke slovu tak přicházejí služby, které jim i v této situaci cestu k vlastnímu bydlení usnadní. Třeba z anglosaského světa přejatý model rent-to-own, který má v Česku už několik poskytovatelů z řad silných bankovních či investičních skupin.
Česko patří v Evropě dlouhodobě k zemím, kde se vlastní bydlení shání nejhůře. Podle letošního Deloitte Property Indexu je v žebříčku členských států EU opět poslední – na nákup nového bytu o průměrné velikosti 70 metrů čtverečních potřebují Češi naspořit částku ve výši 13,3 roční průměrné mzdy. Není divu, že se developeři situaci dávno přizpůsobili a místo klasiky poskytují stravitelnější formy financování, jako je třeba družstevní bydlení.
„Naší dlouhodobou strategií je nabízet přibližně třetinu bytů vlastnických, které jsou obvykle financované hypotékami, třetinu jako družstevní bydlení a třetinu jako nájemní. Pořízení družstevního bytu přitom máme v nabídce už třináct let,“ říká CFO společnosti Finep, Štěpán Havlas, podle něhož se mezi družstevníky vyskytuje mírně větší podíl kupujících s investičním záměrem. Složit dvacet procent ceny bytu jako základní členský vklad, aby dotyčný následně splácel anuitu formou nájmu po dobu dalších 30 až 35 let, totiž stále není pro spoustu lidí snadné.
Daleko přístupněji se touhle optikou jeví nový model financování, který do Česka vstoupil pod názvem rent-to-own zhruba před dvěma lety. Funguje tak, že zájemce si vybere byt, v němž bude žít po určitou dobu jako nájemník, a jakmile si našetří dostatek prostředků, vezme si hypotéku nebo sežene hotovost a byt si odkoupí do svého vlastnictví. Odkupní cena se přitom poníží o částku, kterou již splatil formou nájmu.
Místo státu firmy
Řešení, které je ideální třeba pro mladé rodiny nebo lidi s krátkou historií podnikání či nedostatečnými úsporami, ale i v případě, že klienta při nákupu nové nemovitosti omezuje hypotéka na stávající, má přitom řadu výhod. Tou hlavní je fakt, že není potřeba vysoká záloha. Subjekty, které zde tuto službu nabízejí, obvykle požadují kolem tří až pěti procent, nebo nulu, pokud chce klient získat peníze ze své vlastní nemovitosti.
Oproti svým předchůdcům z Velké Británie či USA, kde se model využívá od padesátých let, nicméně jedou v čistě komerčním módu. Nájemné, které platí klienti do doby, než si nemovitost koupí, se na jednu stranu v Česku odvíjí od její kupní ceny, běžně se však pohybuje v tržních sazbách obvyklých k dané lokalitě.
Na britských ostrovech se naproti tomu služba nabízí jako vládní program s cílem usnadnit přechod od pronájmu ke koupi bydlení, a tudíž si zájemce pronajímá nově postavený byt či dům po dobu pěti let za nájemné o 20 procent nižší oproti tržní sazbě. Díky tomu si dotyčný našetří dostatek prostředků, aby poté celou nemovitost či její část v rámci sdíleného vlastnictví koupil.
České protějšky logicky tak štědré nejsou, přesto si přes počáteční nedůvěru odborné veřejnosti našly své zájemce. Například projekt Mooy, za nímž stojí finanční skupina BO! Holding a finančně-poradenská společnost Broker Trust, nakoupil za rok a půl své existence podle provozního ředitele Petra Klimši pětatřicet nemovitostí v celkové hodnotě kolem 250 milionů korun. Startup Ownest, který se společníky rozjel někdejší investiční společník nájemního fondu Heimstaden Martin Machala, a do něhož nedávno vstoupila i bankovní společnost ČSOB, zase udal více než 25 nemovitostí v hodnotě převyšující 200 milionů korun.
A pak je tu ještě program BYX vzešlý ze spolupráce skupin Kaprain a Syner Group. Ten na rozdíl od předchozích dvou, které klientům kupují kvalitní nemovitosti vhodné k okamžitému nastěhování jednotlivě napříč trhem, nabízí byty v rámci předem daných projektů. Jejich cenu přitom pro kupující fixuje na několik let a účast v programu umožňuje kdykoli ukončit, ať doplacením celé částky, nebo převedením na třetí stranu.
V nabídce má aktuálně rezidenční projekt Letnian se 144 byty na kraji pražské čtvrti Letňany, jehož výstavba za necelou miliardu korun je dokončená ze 70 procent a podle Michala Fujaka, vedoucího manažera programu BYX, je už polovina bytů udaná. Tentýž model chce investor aplikovat na další dva chystané projekty v Hradci Králové a Liberci.
Cena versus flexibilita
Flexibilitu a počáteční dostupnost, jimiž se novátorské modely pyšní oproti klasické hypotéce, nicméně vyvažuje vyšší cena. „Naše řešení není úvěrem, takže není možné srovnávat procenta. Je ale fér říci, že nákladově je hypotéka levnější řešení. Dopad na měsíční cash flow závisí na konkrétním případě – nájemné může být i nižší než splátka hypotéky,“ uvádí Petr Klimša z Mooy.
Podobně argumentuje také Martin Machala z Ownestu, podle něhož lze velké úspory dosáhnout i v rámci jednání o finální kupní ceně, které vedou za klienta zkušení odborníci. „Naším hlavním benefitem je nákup bytů v hotovosti, což nám umožňuje vyjednat slevu z původní nabídkové ceny. Čtvrtina této vyjednané slevy se pak odečítá z odkupní ceny, což našim klientům pomáhá dále ušetřit,“ dodává.
Text: Andrea Votrubová
