Vytrvalá poptávka po nových bytech a na druhé straně tenčící se zásoba předschválených projektů, které mohou developeři pustit na trh spolu se zabrzděným povolováním, budou ovlivňovat poměry na rezidenčním trhu v příštích letech. Nabídka i nadále nebude pokrývat vysoký zájem o nákup bytů, což povede k dalšímu zdražování, uvádějí experti v Kulatém stole Estate.
Letošní prodeje nových bytů v Praze budou druhé nejvyšší po rekordním roce 2021. Přelije se silná poptávka i do roku 2025 navzdory pomalejšímu poklesu hypotečních sazeb, nebo očekáváte spíše ochlazení poptávky?
Ondřej Šťastný
Letošní prodeje jsou oproti loňsku zhruba dvojnásobné a další růst očekáváme i v následujících obdobích v souvislosti se zlepšením celkové ekonomické situace a dalším poklesem úrokových sazeb. Hypotéky zatím sice nezlevňovaly zdaleka tak rychle, jak by mohly, to by se ale mohlo změnit příští rok s tím, jak banky budou chtít urvat větší tržní podíl. Zároveň nadále velmi prudce roste i nájemné, čímž se přibližuje měsíční splátce hypotéky. Dá se proto očekávat, že vzhledem k zakořeněnému vztahu Čechů k cihle bude opět výrazně převažovat preference bydlet ve vlastním, a tím i poroste poptávka po nových bytech.
Viktor Peška
Na trh se dostala zadržená poptávka z minulých dvou let, která byla přibližně o 40 procent nižší než v roce 2021, a bude chvíli trvat, než se saturuje. Očekáváme, že pozitivní trend se udrží i v roce 2025, a to navzdory rostoucím cenám i pomalejšímu poklesu hypotečních sazeb. Lidé si totiž uvědomili, že levnější novostavby nejspíše nebudou, a z pohledu dlouhodobých potřeb a investic přestávají současné sazby hypoték být důvodem k odkládání nákupu.
Petr Beneš
Očekáváme, že poptávka zůstane silná i v příštím roce, zejména u projektů s plánovanou kolaudací v letech 2026 a 2027, kdy lze očekávat snižování úrokových sazeb. Pokud by mělo dojít k ochlazení poptávky, bude to spíše kvůli omezenému výběru nových bytů.
Budou mít developeři i příští rok v zásobě dostatek bytových projektů, které budou moci dát na trh a začít stavět, aby uspokojili vysokou poptávku?
Ondřej Šťastný
V tuto chvíli se na trh dostává větší množství bytů, než bývalo běžné. To je dáno jednak zlepšením situace na trhu a také tím, že developeři mají řadu předschválených projektů, jejichž zahájení v předešlých dvou letech kvůli složité ekonomické situaci odložili. Při současné enormní poptávce se ale baterie těchto projektů rychle vyčerpá. Vzhledem k problémům s implementací nového stavebního zákona a digitalizace se zatím nedá očekávat zlepšení povolovacích procesů, které by umožňovalo pružně doplňovat nabídku. I nadále tedy bude silný převis poptávky nad nabídkou, což bude vytvářet tlak na další růst cen.
Viktor Peška
Nejsme jediným developerem, který se snažil stihnout podat všechny žádosti o územní rozhodnutí nebo stavební povolení ještě před spuštěním digitalizace a zavedením nového stavebního zákona. Na úřadech nyní leží velké množství podaných žádostí, proto si myslím, že až se je podaří zpracovat, čeká nás krátkodobě docela dobré uspokojení poptávky po různých typech bydlení.
Petr Beneš
Nemohu mluvit za ostatní developery, ale co se týče našich projektů, intenzivně pracujeme na přípravě velkého, několikaetapového projektu v Praze 3, který plánujeme uvést na trh příští rok. Na podzim jsme zahájili prodej našeho dosud největšího projektu v rámci jedné etapy – Re.start Petynka v Praze 6, kde je nyní k dispozici téměř 200 bytů, tedy v Praze 6 bude z čeho vybírat i v příštím roce.
Loni se v Praze povolilo jen něco přes čtyři tisíce bytů, letos počet povolených bytů narostl, ovšem zablokování stavebního řízení kvůli nezvládnuté digitalizaci může povolování zase zabrzdit. Jak se to promítne do nabídky nových bytů v Praze v následujících letech a hrozí, že nabídka nových bytů nebude schopná pokrýt poptávku?
Ondřej Šťastný
Letošní počet povolených bytů se může zdát jako důvod k oslavám, nicméně je způsobený tím, že srovnávací základna loňského roku je velmi nízká. Za celý rok se v metropoli totiž povolilo jen něco přes 4200 bytů v bytových domech. Praha ale potřebuje každoročně povolit a postavit minimálně 10 tisíc nových bytů, a tomu se zdaleka nepřiblížíme ani v letošním roce. Máme sice nový stavební zákon, od kterého jsme si slibovali zlepšení povolovacích procesů, nemáme ale digitalizaci, která je jednou z podstatných součástí jeho fungování. A tu nebudeme mít ještě minimálně další tři roky, tudíž je potřeba počítat s tím, že se s nedostatkem bytů budeme ještě minimálně pár let potýkat. A tento nedostatek se samozřejmě postupně začne promítat do cen – čeho je málo, stoupá na ceně.
Viktor Peška
Nezávisle na tom, co se událo, nabídka nových bytů v Praze dlouhodobě není schopna pokrýt poptávku. Zastavení digitalizace je jen další veličina v marasmu nekonečného povolovacího řízení. Je to samozřejmě průšvih, který se trhu nejspíše vrátí v dalším zdražování. Konkrétní odpověď na otázku, respektive kvantifikace toho, jak moc se současný stav promítne do nabídky, záleží na tom, jak dlouho současné vakuum bude trvat. Jen pro ilustraci – když se všichni snažili podat své žádosti po staru, obdržely v červnu některé stavební úřady tolik žádostí jako za celý minulý rok. To spolu se zastavením digitalizace způsobuje kolaps celého systému. Tzv. bypass řešení, o kterém se mluví, by mělo umožnit žádosti zpracovávat po staru, nicméně množství, které na úřadech teď leží, je enormní a rozhodně nepřispěje brzkému návratu k normálu. Osobně jsem názoru, že špatně udělaná digitalizace je pořád lepší než žádná, protože je co opravit. Teď neexistuje nic a náprava je v nedohlednu.
Petr Beneš
Pokud dojde k průtahům ve stavebním řízení a následnému prodloužení vydání povolení, bude to mít jednoznačný dopad na nabídku nových bytů v Praze. Vyrovnání poptávky a nabídky je dlouhodobé téma na rezidenčním trhu a netýká se jen aktuální situace. Developeři již dlouho volají po zrychlení povolování a plánovaná digitalizace, která měla toto zrychlení přinést, je nyní nejistá. Je tedy možné, že si budeme muset na zrychlení povolovacích procesů ještě pár let počkat.
Vláda schválila programy na podporu obecní výstavby dostupného bydlení a vyčlenila na něj 8 miliard korun. Postavit by se mělo až 5 tisíc bytů. Je to příležitost pro developery, aby se do této výstavby pro obce zapojili, je tato možnost pro vás zajímavá?
Ondřej Šťastný
Určitě ano, tuto příležitost vítáme. Abychom se mohli ale bavit o dostupném bydlení, musí se především stavět. Podmínkou je zlepšení povolovacích procesů a ochota státu spolupracovat se soukromým sektorem, například prostřednictvím dotačních programů či zvýhodněných úvěrů. A developeři hledají cestu, jak se na tom podílet. Již nyní se podílíme na Iniciativě pro dostupné bydlení, která ve spolupráci s Ministerstvem pro místní rozvoj ČR, Státním fondem podpory investic a Svazem měst a obcí pracuje na vytvoření efektivního systému výstavby dostupných nájemních bytů. Tento systém metodou Design & Build zahrnuje poradenství, přípravu projektů, realizaci i financování, což umožní obcím efektivněji a rychleji reagovat na potřeby výstavby.
Viktor Peška
My jsme podobným směrem uvažovali už před mnoha lety a byli jsme připraveni s obcemi spolupracovat, nicméně právní rámec okolo společných projektů není jednoduchý a cesta k cíli je ještě delší než standardní komerční proces. Třeba Praha se rozhodla jít cestou vlastní developerské společnosti. Což je dobře pro všechny, věřím, že zkušenosti a zpětná vazba do vlastních řad s povolováním přímo od městského developera může pomoci nám všem. Nicméně ani Pražská developerská společnost nemůže situaci s nedostatkem dostupného bydlení výrazně změnit. Proto by se tématu jednodušší spolupráce developerů s obcemi měl někdo kompetentní na legislativní úrovni věnovat.
Petr Beneš
Specializujeme se na výstavbu bytů v Praze, kde roli městského developera zastává Pražská developerská společnost zřízená městem. Předpokládáme tedy, že tuto roli bude plnit i nadále. Dokážu si představit model, kdy by komerční výstavba developera sousedila s projektem městské části a developer by zaštítil výstavbu celého území. Nyní však nemáme dostatek informací, abychom mohli říct, zda bude taková spolupráce pro nás do budoucna zajímavá.
Očekáváte, že do budoucna budou pražské městské části po developerech v rámci kontribučních smluv požadovat převedení určité části bytů do vlastnictví městské části? Bylo by to řešení pro chybějící byty pro vybrané profese ve veřejné sféře?
Ondřej Šťastný
Plnění kontribucí formou převedení části bytů na město je jednou z možností. Tady je však důležité zdůraznit, že kontribuce zvyšují cenu bytů. Je také potřeba si nejdříve ujasnit, jak by se počítala hodnota takové kontribuce. Pokud to nebude za cenu tržní, bude to znamenat o to větší dopad do cen ostatních bytů v projektu.
Viktor Peška
Stát se to samozřejmě může, ale neočekávám to, nepovažuji to za chytré. Z kontribucí by město získalo jen několik desítek bytů, což nevyřeší potřebu navýšení vlastnictví obecních bytů. Navíc kontribuce dostávají městské části, takže počty jednotek ve vlastnictví obce se ještě více rozdrobí. Nemluvě o tom, že rozdrobené vlastnictví do pár bytů v každém projektu by bylo komplikované a neefektivní na správu a rozhodování. Ale diskuze o tom, kam by měly kontribuce směřovat, je zcela namístě. Transparentnost investic z kontribucí, případné spolupráce s developery na projektech z kontribucí, spolupráce na investicích mezi městskými částmi a další, to vše jsou otázky, které kolem kontribucí napadnou každého, koho zajímá, co se s financemi z nich děje.
Petr Beneš
Tento model nám již nyní funguje u našich dvou stávajících projektů, a proto počítáme s tím, že se tento požadavek stane standardním způsobem, jakým městské části budou v budoucnosti získávat nové byty. Tímto přístupem se mohou dostat k novým bytům bez nutnosti být v roli developera a zároveň naplnit potřebu městských bytů.
