Rok 2024 ve 12 číslech
Pražský trh s novými byty zažil po útlumu druhý nejlepší rok v historii. Trh táhla odložená poptávka i klesající úrokové sazby hypoték. Ke koupi zájemce motivoval i výhled dalšího růstu cen. Po hluchém období se začaly stavět také nové kancelářské budovy. Na restart investičního zájmu o kanceláře si ale bude muset trh ještě počkat. Přinášíme shrnutí toho nejdůležitějšího, co se v roce 202E na realitním trhu stalo, i s komentáři předních developerů a expertů, kteří tvoří redakční radu magazínu Estate.
26 095
dokončených bytů v Česku
Developeři a stavební firmy dokončili loni za prvních deset měsíců roku celkem 26 095 bytů v bytových a rodinných domech. Meziročně si trh pohoršil. Pokles oproti stejnému období roku 2023 činil 11,6 procenta. Jednou z hlavních příčin bylo podle analytiků přibrzdění výstavby v předchozích letech, kdy developerské firmy odkládaly některé projekty kvůli nepříznivé situaci na realitním trhu. Vývoj nové výstavby se ovšem výrazně lišil v regionech. Hlavním tahounem, který zabránil ještě horšímu poklesu, bylo hlavní město. V Praze se loni za prvních deset měsíců roku dokončilo 5879 nových bytů, tedy zhruba o tisícovku více než v roce 2023. Jinými slovy, pražští developeři dokázali lépe reagovat na vývoj situace na trhu. Ve všech ostatních krajích s výjimkou Olomouckého, kde byla produkce přibližně stejná jako v roce 2023, výstavba meziročně klesla. Například ve Středočeském kraji se loni postavilo 4215 bytů, což bylo o 900 méně než před rokem. Dramatický pokles zaznamenala také jižní Morava, kde počet dokončených bytů v roce 2024 klesl oproti předchozímu roku o více než 1200.
O rezidenčním trhu v Brně s Tomášem Vavříkem, zakladatelem DOMOPLAN
Poptávka po bytech v Brně byla v roce 2024 druhá nejvyšší po roce 2021. Udrží se silný nákupní apetit i v roce 2025?
Poptávka po bytech je v Brně dlouhodobě velmi vysoká, což na této skutečnosti nezměnil ani mimořádný výkyv na trhu v letech 2022 a 2023. Mimořádný proto, že se celý nemovitostní trh v důsledku dvouciferné inflace, energetické krize a války na Ukrajině v podstatě zastavil. V roce 2021 byla situace rovněž nestandardní, protože jsme byli druhým rokem v koronavirové pandemii a zájem o české nemovitosti byl vysoký. Pozitivní výsledky na realitním trhu letos způsobilo několik faktorů, přičemž těmi nejdůležitějšími byl pokles úrokových sazeb hypoték, výrazný pokles inflace v porovnání s rokem 2023 a již tradiční převis poptávky nad nabídkou. Nákupní apetit po nových bytech očekáváme v roce 2025 minimálně na stejné úrovni jako letos, ale pokud bych si mohl dovolit odvážnější predikci, bude zájem o nové byty ještě mnohem vyšší.
Průměrná prodejní cena bytů (za metr čtvereční) v Brně více méně stagnuje, zatímco průměrná nabídková cena roste. Čím je to způsobeno?
Když se podíváte na vývoj nabídkových cen bytů v brněnských novostavbách, uvidíte, že se cena trvale zvyšuje. Prodejní cena zdánlivě stagnuje, ale opravdu jen zdánlivě. Jak už jsem zmínil, v letech 2020 a 2021 došlo k extrémním výkyvům, prodalo se cokoliv za cenu převyšující cenu obvyklou a v kontrastu s tímto obdobím byl pak rok 2023, kdy chtěli a potřebovali developeři prodávat, ale kupující chyběli. Ti developeři, kteří v tomto období dokončovali své projekty, byli v situaci, jakou trh nezažil desítky let. Ceny surovin rostly závratnou rychlostí, banky odmítaly půjčovat peníze a lidé nenakupovali. Prodejní ceny tak stagnovaly, což ale vůbec neukazuje skutečný obraz realitního trhu. Ten je takový, že cena za metr čtvereční nového bytu v Brně vzrostla za poslední čtyři roky o 30 procent a zcela jistě by neměli lidé počítat s poklesem. Ceny naopak porostou. Staví se stále málo a poptávka trvale převyšuje nabídku. A v důsledku problémů se stavebním řízení neočekávám brzké zlepšení.
Očekáváte v Brně větší nástup institucionálních investorů do segmentu nájemního bydlení a chcete se na růstu nájemního trhu také nějak podílet, ať už výstavbou, nebo specializovaným investičním fondem?
Už jsme si zvykli, že co je běžné na Západě, se k nám dostává s větším či menším zpožděním. Stejné je to i v případě institucionálních investorů do nájemního bydlení. Je to trend, který bude čím dál častější, a rovněž skupina DOMOPLAN bude v rámci svých realitních projektů budovat nájemní bydlení. Celý koncept teprve připravujeme. O nájemním bydlení a budování dostupného bydlení se v posledním roce mluví téměř denně, ale pokud se nezačne stavět v násobně vyšším tempu, než je tomu doteď, žádným zásadním způsobem to situaci na trhu nezmění. Faktem zůstává, že se staví pomalu, což zvyšuje cenu nemovitostí, ale přesto je zájem o vlastní bydlení vysoký. A dokud budou klienti schopni nové nemovitosti za aktuální ceny nakupovat, určitě neporoste budování nájemního bydlení takovým tempem, jak si dnes mnozí myslí.
6 144
počet vydaných stavebních povolení
Jedním z hlavních témat roku 2024 ve stavebnictví byla bezesporu dlouho vzývaná digitalizace stavebního řízení. Stavební firmy i developeři od ní očekávali zásadní zjednodušení a urychlení povolování nové výstavby. Od spuštění v červenci se ovšem nový systém potýkal s problémy. Stavební úřady hlásily chyby, nedostupnost systému a další komplikace. Výsledkem byl pád garanta digitalizace, ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše, kterého premiér Petr Fiala odvolal na podzim. Krom toho vláda rozhodla, že kvůli hrozícím škodám systém přepracuje a do té doby bude fungovat souběžně se starým, papírovým řízením. Z hlediska čísel je ovšem těžké zhodnotit, jak velké škody nepovedená digitalizace napáchala. Počet vydaných stavebních povolení na všechny stavby byl za prvních deset měsíců roku meziročně o 7,5 procenta nižší – klesl na 6144 oproti 6645 v roce 2023. Detailnější pohled ale ukazuje, že nižší počty stavebních povolení evidoval ČSÚ ve všech měsících od začátku roku 2024 s výjimkou dubna. Konkrétně v červenci stavební úřady vydaly 6058 stavebních povolení, což bylo o 235 méně než v roce 2023, v srpnu byl počet povolení meziročně nižší o 620. Hodnocení navíc komplikuje fakt, že developeři a stavební firmy podaly mnoho žádostí ještě v červnu, a stavební úřady tak o nich rozhodovaly podle starých pravidel.
O stavebním zákonu se Štěpánem Smrčkou, ředitelem developmentu PSN
Jaký dopad na trh s novými byty bude mít v následujících letech nepovedená digitalizace stavebního řízení?
Většina developerů se na spuštěni digitalizace několik měsíců intenzivně připravovala. Tahle příprava zmírnila dopad vypnutého systému tím, že se podařilo společně se vstřícnými úředníky zajistit alespoň dílčí kontinuitu povolovacích procesů. Faktem ale je, že se proces opět zpomalil, zdražil a v některých případech úplně zastavil. Dopadem tohoto průšvihu je tedy nižší počet povolených projektu, pomalejší výstavba a opět o něco dražší vstupy a tím i prodejní cena.
Dotkly se problémy se stavebním řízením i některých vašich projektů?
Samozřejmě. Každý z našich projektů, který byl právě v povolovací fázi, dostal pomyslnou facku. Dopad na žádný z nich nebyl fatální, ale stálo to mnoho úsilí, času a peněz udržet projekty ve správném taktu.
Bude z developerského pohledu výhodnější se soustředit v příštích letech i kvůli snadnějšímu povolování na rekonstrukce stávajících činžovních domů než na novou výstavbu?
Příležitostí na trhu je i kvůli zabrzděnému územnímu plánování a rozvoji Prahy málo. V rámci PSN portfolia proto rozvíjíme jak činžovní domy, tak novostavby, a dokonce rozsáhlé brownfieldy. Oba segmenty jsou velmi odlišné a vyžadují jinou expertizu. Ale ano, z pohledu rychlosti povolování mohou být činžovní domy o něco svižnější.
7 500
odhadovaný počet prodaných bytů v Praze
Pražský trh s novostavbami se v roce 2024 definitivně vymanil z hlubokého útlumu, jímž procházel v předchozích dvou letech. Developeři v hlavním městě prodali podle analýzy společností Central Group, Skanska Residential a Trigema během prvních devíti měsíců roku 5350 nových bytů. Analýza zároveň odhadovala celoroční prodeje na úrovni 7,5 tisíce bytů. To by znamenalo vyrovnání rekordu z roku 2021. Pro lepší představu, jak silné oživení developerského trhu v Praze bylo: počet prodaných bytů za první tři čtvrtletí byl oproti roku 2023 vyšší o 98 procent. Za růstem zájmu o nové byty v metropoli stály především příznivější podmínky, za nichž hypoteční banky poskytovaly v průběhu roku úvěry na bydlení. Prudce se zvyšující prodeje zároveň ukončily více než rok trvající období, kdy se ceny novostaveb nezvyšovaly, případně dokonce mírně klesaly. Na konci třetího kvartálu 2024 dosáhla nabídková cena nových bytů v Praze v průměru 160,7 tisíce korun za metr čtvereční, což znamenalo meziroční zdražení téměř o sedm procent. Průměr prodejních cen činil na konci třetího kvartálu 152,2 tisíce korun za metr čtvereční, tedy o bezmála o čtyři procenta více než ve stejném období roku 2023.
O rezidenčním trhu v Praze s Doronem Bashanem, výkonným ředitelem Daramis
V roce 2024 se v Praze prodal druhý nejvyšší počet nových bytů po rekordním roce 2021. Co stálo za takto silným oživením?
Prodeje v roce 2024 byly povzbudivé z několika důvodů. Prvním jsou makroekonomické faktory – pokles inflace a následně i úrokových sazeb posílil poptávku. Tu pohánělo i veřejné povědomí o neustále stagnující nabídce nových nemovitostí v Praze a z toho pramenící pocit jistoty, že ceny budou i nadále v dohledné budoucnosti růst. Obavy z války na Ukrajině pominuly, přičemž převládá názor, že tento konflikt pravděpodobně nebude mít na Českou republiku větší dopad, než jaký dosud měl. Odložená poptávka z posledních let, způsobená nejistotou, se tak konečně vrací zpět na trh.
Zaznamenali jste rostoucí poptávku po bytech i ve vašich projektech a byla poptávka stejně silná u všech typů a velikostí bytů, nebo o některé druhy bytů byl větší zájem?
Zaznamenali jsme celkový nárůst poptávky ve srovnání s předchozími několika lety. Co se týče velikostí jednotek – pozorujeme stabilní a rovnoměrnou poptávku napříč všemi dispozicemi a velikostmi jednotek.
Zaznamenali jsme celkový nárůst poptávky ve srovnání s předchozími několika lety. Co se týče velikostí jednotek – pozorujeme stabilní a rovnoměrnou poptávku napříč všemi dispozicemi a velikostmi jednotek.
Očekáváme, že poptávka zůstane na stejné úrovni jako v roce 2024, nebo může být dokonce o něco vyšší. Hlavními důvody jsou očekávané další snižování úrokových sazeb a trvale nízká nabídka. Neočekávaný růst stavebních nákladů, rychlé zavádění nájemních projektů a měnící se postoje ve prospěch nájemního bydlení, stejně jako eskalace konfliktu na Ukrajině, by však mohly poptávku zpomalit.
86 %
meziroční nárůst objemu nově poskytnutých hypoték
Už jsme si zvykli, že co je běžné na Západě, se k nám dostává s větším či menším zpožděním. Stejné je to i v případě institucionálních investorů do nájemního bydlení. Je to trend, který bude čím dál častější, a rovněž skupina DOMOPLAN bude v rámci svých realitních projektů budovat nájemní bydlení. Celý koncept teprve připravujeme. O nájemním bydlení a budování dostupného bydlení se v posledním roce mluví téměř denně, ale pokud se nezačne stavět v násobně vyšším tempu, než je tomu doteď, žádným zásadním způsobem to situaci na trhu nezmění. Faktem zůstává, že se staví pomalu, což zvyšuje cenu nemovitostí, ale přesto je zájem o vlastní bydlení vysoký. A dokud budou klienti schopni nové nemovitosti za aktuální ceny nakupovat, určitě neporoste budování nájemního bydlení takovým tempem, jak si dnes mnozí myslí.
O hypotečním trhu s Ondřejem Buršíkem, generálním ředitelem Metrostav Development
Navzdory dřívějším očekáváním banky snižují úrokové sazby u hypotečních úvěrů jen velmi pomalu. Představuje to zásadní brzdu pro trh s byty?
Ano, je to částečně pravda, cena peněz ovlivňuje poptávku po bytech. Stále existuje mnoho lidí, kteří finanční prostředky mají a čekají, až úroky z hypoték klesnou výrazněji než nyní. Bohužel na hodnoty před dvěma lety se určitě nedostaneme. Až si tito potenciální kupci uvědomí, že úroky dále klesat nebudou, poptávka se ještě zvedne.
Objem poskytnutých hypoték v loňském roce výrazně rostl. Zaznamenali jste i ve vašich projektech návrat zájemců s hypotečním financováním a jak se jejich podíl nyní pohybuje ve srovnání s lety 2019 až 2021?
Zaznamenali jsme nárůst hypotečních klientů. Podíl se liší podle typu projektu. V zásadě platí, čím luxusnější projekt, tím je podíl hypotečních klientů menší. Podíl hypotečních klientů ve středně drahém segmentu je nyní 50 procent, nicméně tento podíl je menší než v roce 2021.
Zvažujete jiné modely prodeje, které by stále ještě relativně drahé hypotéky nahradily, například vytváření bytových družstev a prodej bytů formou družstevního bydlení?
Na přípravě takových projektů už pracujeme. Tento způsob prodeje se hodí zejména do větších urbanistických celků a umožňuje nám rozšířit prodeje o další prodejní kanál, a urychlit tak prodej celého projektu, a tedy jeho výstavbu.
11,9 %
meziroční zdražení bytů v Česku
Realitní trh v Česku, ochromený v roce 2023 vysokými úrokovými sazbami hypoték a nejistou ekonomickou situací, loni ožil. Společně s růstem zájmu o nové i starší nemovitosti se obrátil trend také v cenové politice prodávajících. Zatímco v roce 2023 se daly byty či domy v Česku koupit se slevou, loni už se křivka průměrných realizovaných cen nových i starších nemovitostí vydala vzhůru. Podle údajů poradenské společnosti Deloitte tak v polovině roku 2024 průměrná skutečná prodejní cena bytů dosáhla 101,7 tisíce korun za metr čtvereční, což bylo téměř o 12 procent více než ve stejném období předchozího roku. Celkové údaje za Česko nicméně značně zkreslují Praha a Brno, tedy města, kde se bytů prodalo nejvíce a za nejvyšší ceny. V ostatních krajských městech se bydlení dalo pořídit výrazně levněji a mírnější bylo také zdražování. Nejmenší růst cen hlásily Karlovarský, Ústecký a Zlínský kraj, kde bylo meziroční zdražení nižší než pět procent. Méně než o desetinu rostly ceny také v Libereckém a Jihočeském kraji. Naopak nejvyšší zdražení se odehrálo v Olomouckém kraji (o 22,7 procenta), v Královéhradeckém kraji (o 17,8 procenta) a Praze (o 15,3 procenta).
O cenách nových bytů s Tomášem Pardubickým, výkonným ředitelem FINEP
Po stagnaci cen nových bytů v letech 2022 a 2023 v roce 2024 opět ceny začaly růst. Očekáváte, že tento růst bude pokračovat i v roce 2025, a jaké faktory budou nejvíce podporovat zdražování bytů?
Pokračuje zdražování cen materiálů i práce a tlak na ESG regulace, tedy zvyšující se nároky na výstavbu a také rostoucí regulace. To vše je směs, ze které nemůže vyjít nic jiného, než že růst cen bude nevyhnutelně pokračovat i v následujícím období. K tomu se přidává dlouhodobě nedostatečná výstavba, narůstající bytový dluh a poddimenzovaná obnova bytového fondu a nutnost jej modernizovat dle blížících se nařízení EU.
V Česku se začínají rozvíjet alternativy k vlastnickému bydlení, ať už jde o družstevní bydlení, nebo model rent-to-own. Mohou tyto modely zvýšit dostupnost bydlení a v čem vidíte jejich největší přínos pro zájemce o nový byt?
Na začátek stokrát řečené, prokázané, ale přesto nezbytné opakovat – dostupnost bydlení se nezlepší, pokud se nebude masivně stavět. Byty v jakémkoli segmentu jsou množstevně omezené zboží a jen to, zda je byt určen pro prodej do osobního vlastnictví, do družstva či do nájmu, nezpůsobí vyšší či nižší dostupnost bydlení. Ve velkých městech nás čekají dekády, kdy počet jejich obyvatel bude narůstat, a nedostatečná nabídka bude v přímém protikladu k nabídce – to je vzorec, ve kterém vychází dostupnost bydlení v červených číslech. Nájemní bydlení je trend, a rozhodně bude jeho význam v ČR narůstat, a nájemné po nějakou dobu může být z pohledu obyvatel levnější, tedy dostupnější alternativou. I nájemné ale s klesající nabídkou volných dispozic bude narůstat.
Ve svých projektech pracujete jak s byty pro individuální prodej, tak s byty určenými pro nájemní a družstevní bydlení. Pomáhá vám tato strategie rychleji prodávat nové projekty, než kdybyste se zaměřili jen na jeden z těchto segmentů?
Tato naše strategie nemá podporovat rychlejší prodej, který pro nás v současném prostředí nedostatku bytů není kritický. Není ani ekonomicky efektivnější, než by byl prodej do osobního vlastnictví. Má umožnit bydlet většímu množství lidí a zajistit zdravou diverzifikaci našich projektů, kterou chceme podporovat vyšší dostupnost bydlení v ČR.
5,8 %
meziroční zdražení nájmů
Stále hůře dostupné vlastnické bydlení se podepsalo v roce 2024 na dalším růstu nájmů. Průměrně se na konci podzimu platilo v Česku 310 korun za metr čtvereční měsíčně, což bylo o 5,8 procenta více než o rok dříve. Co se absolutní výše nájmů týče, nejdražší činže platili nájemci v Praze, a sice 422 korun za metr čtvereční měsíčně. Následovalo Brno s 361 korunami za metr a Hradec Králové s 284 korunami za metr čtvereční a měsíc. Naopak nejlevněji bylo v Ústí nad Labem, kde průměrná činže jen těsně překročila hranici 200 korun za metr čtvereční měsíčně, v Ostravě (219 korun) a v Karlových Varech (227 korun). Zdražování nájmů se ovšem vyvíjelo jinak než v případě prodejních cen. O více než desetinu zdražilo v Olomouci, Plzni a Hradci Králové. Praha s necelými devíti procenty v žebříčku růstu cen obsadila až páté místo. Nejméně nájmy rostly v Brně (o 3,1 procenta), v Pardubicích (o 6 procent) v Ostravě (o 6,3 procenta).
O nájemním bydlení se Zuzanou Chudoba, zakladatelkou BTR Consulting
Jaký očekáváte vývoj na trhu institucionálního nájemního bydlení v roce 2025, bude přibývat transakcí, v nichž institucionální investoři kupují části nebo celé developerské projekty?
Již v roce 2024 jsme sledovali rostoucí počet transakcí v institucionálním nájemním bydlení a tento trend bude určitě pokračovat i v roce 2025. A myslím si, že investice do nájemního bydlení mohou dosáhnout historického rekordu. Na trhu jsou již známí aktivní hráči, kteří mají apetit dále kupovat, a rozšiřovat tak svoje stávající portfolia. Objevují se ale i noví zahraniční investoři, kteří český trh analyzují. Dále by tu mohla být určitá poptávka ze strany měst a možná i další instituce by mohly začít nakupovat nájemní bydlení, aby diverzifikovaly svá portfolia. Také sledujeme pozitivnější přístup developerů ke spolupráci s institucionálními investory. Ještě v roce 2024 jsme hlavně v Praze sledovali dva až tři aktivní developery. Ale nyní si troufnu říci, že jejich počet se určitě rozšíří a tím se rozšíří i nabídka projektů, která podpoří rostoucí počet transakcí.
Je v Česku prostor pro vznik nových investičních fondů, které by se zabývaly výhradně nájemním bydlením?
Ano, a dokonce se domnívám, že další v následujících letech budou vznikat. Protože nájemní bydlení má své místo a opodstatnění na trhu. A jedním z hlavních důvodů je rostoucí cena bytů. Podle naší poslední analýzy je průměrná měsíční splátka hypotéky na 80 procent hodnoty nemovitosti na 30 let při koupi nového bytu 40 000 Kč. Oproti tomu průměrné měsíční nájemné v BTR projektech činí 27 000 Kč. Rozdíl je zřejmý – nájemní bydlení je o třetinu levnější. Rapidní snižování úrokových sazeb u hypoték není v dohledu, naopak již nyní vidíme konstantně rostoucí ceny bytů. Proto vznik dalších fondů a jejich zájem o tento segment je zřejmý.
Bude i v roce 2025 pokračovat růst nájemného v Praze a bude v některých segmentech růst rychleji než průměr trhu?
Nájemné nadále poroste, my si myslíme, že asi o 5 procent. Bude záležet na lokalitě, její dopravní dostupnosti a vybavení nájemních bytů. Neočekáváme však extrémní růst nebo výkyv u jakýchkoliv segmentů nájemního trhu. Ve vzdálených lokalitách může nájemné i stagnovat.
143,2 tisíc m2
objem nově zahájených kancelářských ploch
V roce 2024 skončilo rekordně dlouhé období, během nějž se v českém hlavním městě nezačaly stavět žádné nové kancelářské budovy. To trvalo od druhého kvartálu 2022. První nový administrativní projekt po dlouhé době útlumu zahájila developerská společnost Coopera Development v prvním čtvrtletí 2024 v pražském Karlíně pod názvem PernerKa. Budova po dokončení v závěru roku 2025 nabídne 9,3 tisíce metrů čtverečních a zná už i své nájemce, společnosti Actum Digital a Scott.Weber. Další dva projekty odstartovaly ve druhém kvartálu. Prvním byla budova Hila, díky níž developer Passerinvest Group rozšíří svůj administrativní areál na Brumlovce v Praze 4 o 19,7 tisíce metrů čtverečních. Vůbec největším kancelářským projektem, zahájeným v roce 2024, byl Smíchov City Jih společnosti Sekyra Group. Developer v rámci projektu staví novou centrálu České spořitelny o rozloze 70 tisíc metrů čtverečních a dalších 44,2 tisíce metrů kancelářských ploch ve třech dalších budovách. Celkem developeři po dlouhé pauze rozjeli loni výstavbu více než 143 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch.
O kancelářském trhu s Leošem Anderlem, výkonným ředitelem Sekyra Group
Pro rok 2025 se očekává dokončení nejméně nových kancelářských prostor za posledních sedm let. Bude omezená výstavba už trvalým jevem, nebo se opět zvedne na úrovně z let 2019 či 2020, kdy se dokončovalo více než 150 tisíc metrů čtverečních nových ploch?
Trvalým jevem omezení výstavby nových kanceláří v Praze rozhodně nebude. Registrujeme sílící poptávku po nových administrativních prostorech a statistická data toto potvrzují. Souvisí to mimo jiné s implementací regulace ESG. Řada nájemců se chce přesunout do nových kanceláří, které plní všechna environmentální kritéria. Situace se změnila i v tom, že v porovnání s dobou po pandemii již dnes nájemci umí znovu určit své potřeby. Například vědí, jaká část lidí pracuje na home office, a nemusí tak pronajímat prostory pro všechny zaměstnance a využijí i sdílená pracoviště. Trh se mění, nájemné roste a jeho další růst očekáváme i do budoucna. Je pravda, že v posledních dvou letech se v Praze výrazně omezila výstavba nových administrativních objektů, protože někteří developeři své projekty pozastavili. Nyní se ale opět začínají rozbíhat.
Co v tuto chvíli nejvíce brzdí výstavbu nových kanceláří, je to omezená a nejistá poptávka, nebo spíše to, že nové budovy za stávajících podmínek finančně nevycházejí?
Jak vyplývá ze statistických údajů mapujících pražský kancelářský trh, z pandemie jsme se již oklepali. Míra neobsazenosti se nyní pohybuje kolem 8 procent, což je nejméně z hlavních měst ve střední a východní Evropě. Část projektů, které byly po pandemii pozastaveny, se již začala realizovat. Zatím jsou ale developeři opatrní, nestaví se spekulativně, tedy bez předem známého nájemce, jako tomu bylo před pěti šesti lety. Vidíme i projekty, které se mění na nájemní byty, protože původně zamýšlené kanceláře zatím nedávají výnosově smysl. Takových projektů ale není mnoho. Jsem přesvědčen, že nárůst nájemného a pokles úrokových měr, a tedy dostupnější financování, bude pro výstavbu nových kanceláří znamenat zásadní pozitivní impuls.
S jak velkým objemem nových kanceláří počítáte ve svých velkých projektech na Smíchově a Rohanském ostrově a kdy budete tyto nové kanceláře uvádět na trh?
Věříme pražskému kancelářskému trhu, proto jsme žádný z projektů nepozastavili, ale pokračovali jsme dle harmonogramu. Díky výstavbě Smíchov City jsme získali dominantní postavení na pražském kancelářském trhu, kdy se 80 procent všech rozestavěných administrativních objektů realizuje právě v projektech společnosti Sekyra Group. V rámci Smíchov City jsme již dokončili administrativní budovu Na Knížecí office. Na jaře byla zahájena výstavba Smíchov City Jih, kde bude hlavní dominantou nový kampus České spořitelny. Součástí této etapy budou ještě další tři kancelářské budovy, jejichž výstavbu jsme již také zahájili. Dokončeny by měly být v letech 2027 až 2028. Celkově bude ve Smíchov City necelých 120 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch. Na Rohanu je dokončena administrativní budova A1, kterou navrhla architektka Eva Jiřičná, a v níž má své sídlo i společnost Sekyra Group. Připraveny k výstavbě máme další čtyři administrativní budovy, které bychom měli dokončit v roce 2030.
3,1 %
neobsazenost skladů a průmyslových hal
Po extrémním boomu v době pandemie covidu, kdy šly skladové prostory v Česku na dračku a developeři nestíhali stavět, přišel v loňském roce mírný útlum. Na konci třetího kvartálu roku 2024 dosáhla míra neobsazenosti v Česku 3,1 procenta a na trhu bylo k dispozici bezmála 380 tisíc metrů čtverečních logistických a průmyslových prostor připravených k okamžitému pronájmu. Toto číslo bylo nejvyšší za posledních pět let. Developeři za první tři kvartály roku 2024 dokončili nové prostory o rozloze 429 tisíc metrů čtverečních. Ve všech třech čtvrtletích byla celková plocha nových hal meziročně nižší: v prvním čtvrtletí o třetinu, ve druhém o polovinu a ve třetím zhruba o desetinu. Problémem přitom nebyl nedostatek pozemků nebo nedostatečné povolování. Podle realitně-poradenské společnosti Colliers bylo na konci roku ve výstavbě zhruba 1,4 milionu metrů čtverečních a projekty čítající celkem dalších 2,5 milionu metrů čtverečních už měly vydaná stavební povolení. Jinými slovy, developerské společnosti oproti minulosti stavěly mnohem méně spekulativně a část projektů nechávaly v zakonzervované podobě těsně před dokončením až do doby, kdy pro prostory získaly nájemce.
O rozvoji velkých území s Davidem Musilem, výkonným ředitelem Penta Real Estate pro ČR
Chystáte se na rozvoj velkých území nejen v centru Prahy. Jak chcete zapojit veřejnost do diskuzí o jejich konečné podobě?
Máme zkušenost, že včasné představení našich záměrů jak úřadům, tak zapojení odborné i laické veřejnosti už ve fázi přípravy projektů pomáhá omezit budoucí možné spory. Používáme širokou paletu nástrojů, jak se veřejnost může zapojit, jdeme v těchto aktivitách dál než většina aktérů na trhu. Pořádáme veřejné diskuze a komentované prohlídky a výstavy, měli jsme v provozu vlastní informační centrum, samozřejmě informace šíříme pomocí webových stránek, sociálních sítí, tiskovin, poskytujeme podklady médiím. Tam, kde to dává smysl, využíváme i speciálních formátů, třeba na Nové Waltrovce jsme do participace zapojili děti z místních škol a školek – mnoho jejich návrhů se skutečně zrealizovalo, protože děti vám upřímně řeknou, co chtějí a potřebují, a neomezují se dopředu úvahami, co je a není možné.
Ve svých projektech pracujete také s uměním ve veřejném prostoru. Jakou roli mají podle vás hrát umělecká díla ve veřejném prostoru a podle čeho jejich autory vybíráte?
Nejsme odborníky na umění, proto se k uměleckým soutěžím snažíme vždy postavit silnou porotu s převahou nezávislých členů, kurátorů a jiných expertů, akademiků, zástupců města i zkušených umělců. Spolupráce s umělci je pro nás celkově obohacující a inspirativní. Zároveň si takových budov všímají i lidé v okolí, umění na budovách nebo v jejich blízkosti pomáhá dotvářet kvalitní a příjemná veřejná prostranství, kde pak lidé rádi a často tráví svůj čas. Je to tedy výhra i pro město a veřejnost. V minulosti jsme často umělecká díla zadávali napřímo umělcům, kteří se již osvědčili a vydobyli si dobré jméno. V poslední době však dáváme přednost otevřeným uměleckým soutěžím, kam se může přihlásit víceméně kdokoliv, kdo má zajímavý tvůrčí nápad, a z toho pak profituje i umělecká komunita. Soutěže otevírají prostor pro nové tvůrce, kteří čekají na šanci prosadit se a být vidět. A zároveň se tím kultivuje veřejná debata o tom, jaké umění bychom si vlastně přáli ve společném veřejném prostoru mít.
Nově se pouštíte do segmentu mikrobydlení. Půjde do budoucna o nový silný segment, který se bude v Praze rozvíjet, nebo zůstane jen u několika jednotlivých projektů?
Asi vždy půjde o menšinový segment, který nemůže nahradit tradiční rodinné bydlení. Vidíme ale, že to je trend, který ve vyspělých zemích světa sílí, jak se proměňuje životní styl a potřeby lidí a přibývá počet těch, kteří žijí z různých důvodů a v různých životních etapách single. V Česku se na tyto projekty mnoho lidí dívá se skepsí, vnímají je jako nouzové řešení, ale my jsme v zahraničí viděli několik mimořádně kvalitních projektů, které z mikroapartmánů dělají skvělé, velmi kvalitní bydlení, samozřejmě pro specifickou klientelu. Chceme si výstavbu mikroapartmánů vyzkoušet na několika pilotních projektech. Tak jako na všech našich projektech ale chceme vybudovat bydlení, které má svoji kvalitu a kde se lidem bude žít dobře.
-3,6 %
meziroční pokles stavební produkce
České stavebnictví loni nezažilo příliš úspěšný rok. Stavební produkce za leden až říjen 2024 meziročně klesala ve všech měsících s výjimkou tří. Podle posledních údajů statistiků v říjnu poklesla o 3,6 procenta, přičemž útlum hlásily oba sektory stavebnictví. Produkce v pozemním stavitelství se snížila o 3,1 procenta a v inženýrském o 4,3 procenta. Podle ekonomů tuzemský stavební sektor brzdí především dlouhodobé problémy s příliš velkou regulací a složitými povolovacími procesy. Oproti očekávání nepomohlo ani spuštění digitalizace stavebního řízení v červenci. Podle odhadů ekonomů se sektoru nedařilo lépe ani ve zbývající části roku, a tak odhady celoroční stavební produkce hovoří až o čtyřprocentním poklesu oproti roku 2023. K lepšímu by se situace měla otočit až v letošním roce, jak naznačuje zvyšující se důvěra ve stavebnictví. Roli by měly sehrát dál klesající úrokové sazby, a tedy levnější financování nové výstavby, i vyšší investiční aktivita podpořená penězi z fondů EU.
O situace ve stavebnictví s Petrem Benešem, ředitelem Geosan Development
Ceny stavebních materiálů a stavebních prací se v posledním roce stabilizovaly. Znamená to, že z nákladové stránky by už neměl přicházet tlak na další růst cen bytů?
Pevně věříme, že nás v roce 2025 nečekají žádné neočekávané události, které by vedly k destabilizaci cen stavebních materiálů a prací. Z tohoto důvodu nepředpokládáme, že by z nákladové stránky měl vzniknout výrazný tlak na růst cen bytů. Přesto očekáváme, že ceny stavebních materiálů i prací mohou mírně růst, což je přirozený vývoj na trhu.
Uvažujete ve svých projektech o použití nových inovativních materiálů nebo stavebních technologií, které by mohly zrychlit, zlevnit nebo snížit uhlíkovou stopu výstavby?
Ano, v našich budoucích projektech zkoumáme účinnost moderních technologií, jako je chlazení stropem, a posuzujeme další inovace, které by mohly přispět ke snížení uhlíkové stopy. Tyto technologie vnímáme jako důležitý krok směrem k udržitelnější výstavbě.
Očekáváte, že v roce 2025 budou mít stavební firmy problém s naplněním svých kapacit, a budou proto ochotny přistoupit na nižší ceny u nových stavebních zakázek?
Domníváme se, že problémy s naplněním kapacit se mohou objevit spíše v jednotlivých případech, ale plošně tento trend neočekáváme. Pro nás by samozřejmě bylo zajímavé, pokud by se stavební náklady ve srovnání s uplynulým obdobím snížily, ale zatím to nepovažujeme za pravděpodobný scénář.
40,5 až 45,5 miliardy Kč
celoroční objem realitních investic
Aktivita investorů na českém trhu s komerčními nemovitostmi byla v roce 2024 průměrná. Za první tři čtvrtletí roku činila celková hodnota všech 34 uskutečněných transakcí necelých 28 miliard korun, což představovalo meziroční pokles o více než desetinu. Podle realitně-poradenské společnosti Knight Frank směřovala loni zhruba třetina investic do sektoru maloobchodních nemovitostí, druhým nejžádanějším sektorem byly průmyslové nemovitosti s necelými 30 procenty následované rezidenčními nemovitostmi. Výrazný ústup ze slávy minulých let zaznamenaly kancelářské budovy. Za první tři kvartály 2024 do nich směřovalo pouze necelých šest miliard korun, což byla zhruba polovina průměru posledních několika let. Mezi nejzajímavější trendy minulého roku patřila silná aktivita domácích investorů. Ti měli na svědomí většinu investic, a například ve třetím čtvrtletí stáli dokonce za všemi nákupy. Celoroční objem investic se loni podle odhadů Knight Frank pohyboval mezi 40,5 až 45,5 miliardami korun.
O investičním trhu s Miloradem Miškovićem, zakladatelem Karlin Port Real Estate
V uplynulých letech brzdily investiční transakce velmi rozdílné představy o cenách nemovitostí mezi prodávajícími a kupujícími. Trvá tento nesoulad stále, nebo už se cenová očekávání přibližují, a dá se proto čekat v roce 2025 více investičních transakcí?
V roce 2024 se uskutečnilo jen pár transakcí, které nelze považovat za nějaký benchmark. Proto dnes není možné stanovit, jak vysoký je správný výnos, prime yield, u kancelářských budov či shopping center. Jiný je u retail parků nebo logistiky. Takže se vlastně po třech letech, kdy se pořádné transakce neodehrály, nedá říct, že by kupující nebo prodávající u kanceláří nebo shopping center věděli, o jakém yieldu mají jednat. Přesto přibývá investorů, kteří jsou připraveni kupovat administrativní budovy a shopping centra. Jenže prodávající stále přemýšlejí, jestli je pro prodej ta správná chvíle. Ti, kteří budovy prodali, to udělali spíše proto, že byli pod tlakem refinancování. Než aby si vzali nové, dražší úvěry, raději své nemovitosti prodali. Příští rok se možná dočkáme mírného oživení, ale více transakcí očekávám až v roce 2026.
Českému investičnímu trhu dominuje domácí kapitál. Je pro trh zdravé, že na něm chybějí silní hráči ze zahraničí?
Je to spíše dobrá zpráva, protože domácí kapitál dokázal nahradit ten zahraniční, který se potýká s problémy ve svých domovských zemích. Na druhou stranu na vstup na českých trh jsou připraveni noví hráči ze zemí, kteří tady dosud výrazně nepůsobili. Ať už jsou to investoři z Japonska, Jižní Koreje, nebo americké investiční platformy. Kromě nich kolem Česka krouží také několik velkých hráčů z oblasti Perského zálivu. Pro ně ale zatím Praha nemá dostatečně velká aktiva. Zatím proto končí v Srbsku, Černé Hoře či v Rakousku a dalších západoevropských zemích. Arabští investoři hledají dva typy příležitostí. Jedni jdou po trofejních výnosových nemovitostech typu pražského Palladia. My je známe, protože před dvaceti či třiceti lety už kupovali podobné typy nemovitostí v Londýně, Paříži a dalších západoevropských městech. Druhá skupina hledá velké developerské projekty, do nichž by mohli vstoupit jako finanční partner s lokálním developerem, který velké projekty umí dělat.
Přizpůsobujete zájmu českých investorů do nemovitostí strategii a zaměření vašeho investičního fondu OREF?
Náš fond už odpovídá tomu, co investoři od podobných fondů požadují. V OREF máme až na jednoho zahraničního jen české investory, jedním z nich je i církev. Nyní přemýšlíme o tom, že bychom v roce 2025 spustili otevřený retailový podílový fond, kde budou moci investovat i drobní investoři už od částky 500 korun. Zvažujeme, že bychom do fondu kupovali projekty dokončené OREF, které by se následně pronajímaly a po nějakých pěti letech by je fond prodal dalším investorům. Zahrnout bychom do tohoto fondu chtěli i retailové parky.
30 až 50 %
potenciální sleva u historických nemovitostí
Náš fond už odpovídá tomu, co investoři od podobných fondů požadují. V OREF máme až na jednoho zahraničního jen české investory, jedním z nich je i církev. Nyní přemýšlíme o tom, že bychom v roce 2025 spustili otevřený retailový podílový fond, kde budou moci investovat i drobní investoři už od částky 500 korun. Zvažujeme, že bychom do fondu kupovali projekty dokončené OREF, které by se následně pronajímaly a po nějakých pěti letech by je fond prodal dalším investorům. Zahrnout bychom do tohoto fondu chtěli i retailové parky.
O trhu s luxusními byty s Jiřím Šaldou, zakladatelem All New Development
Jak hodnotíte vývoj na trhu luxusních nemovitostí v roce 2024 z pohledu zájmu klientů a nabídky a jakou poptávku čekáte v roce 2025?
Celková stagnace na trhu nemovitostí se promítla i do poptávek po luxusních nemovitostech a klienti ještě na počátku roku 2024 vyčkávali, že přijde tolik medializovaný pokles cen. Vývoj trhu však tyto cenové prognózy nepotvrdil, pokračoval naopak setrvalý růst cen a ve druhém pololetí roku 2024 přišel i zvýšený zájem o pořizování nových luxusních nemovitostí.
Po Ville Epoque jste zahájili projekt Villa Gallery v Podolí. Je těžké získat v Praze pozemek pro takové projekty?
Získání pozemku vhodného pro výstavbu menších butikových projektů, kolem deseti jednotek, na dobré adrese je čím dál složitější, jelikož jich je logicky stále méně. Ve většinou stabilizovaném území je problematický zejména povolovací proces, ať již z důvodu složitosti stavebního řízení, nebo odporu sousedů k čemukoli novému. Jsou to ale výzvy, s nimiž je třeba vždy počítat.
Mění se nějak preference zájemců o butikové projekty, pokud jde o použité technologie, materiály, příslušenství, nebo lokalitu?
Preference se významně nemění. Na prvním místě hraje roli lokalita. Lidé jsou zvyklí na svou čtvrť a neradi ji mění, když vzniká v jejich blízkosti něco nového a kvalitního a oni mají potřebu změny, ať už proto, že se rodina rozrůstá, nebo naopak se děti odstěhovaly, zajímají se nejdříve, co vzniká v jejich okolí. Mnoho klientů tak většinou v blízkosti nového projektu bydlí nebo pracuje a velmi dobře znají místo. Na druhém místě je architektura a s ní ruku v ruce kvalita a technologie, které jsou na určité úrovni již v patřičném standardu samozřejmostí.
23 miliard korun
nový kapitál v českých realitních fondech
Obliba nemovitostí, především těch rezidenčních, je u konzervativních českých investorů dlouhodobým trendem. Kromě bytů k pronájmu si ale Češi nacházejí cestu také k investičním podílovým fondům orientovaným na nemovitosti. Potvrdil to rok 2024, během nějž zaznamenaly tuzemské realitní fondy příliv nových investorů a patřily mezi nejrychleji rostoucí segment kolektivního investování. Podle údajů Asociace pro kapitálový trh České republiky přiteklo do nemovitostních fondů nabízených v Česku za tři čtvrtletí loňského roku více než 23 miliard korun. Za pozornost stojí zejména třetí kvartál roku 2024, kdy investoři svěřili správcům podílových realitních fondů dokonce přes 19 miliard korun. Díky rekordnímu čtvrtletnímu nárůstu se majetek ve fondech během pouhých tří měsíců zvýšil více než o čtvrtinu z celkových 71,9 miliardy na 91,5 miliardy korun. Drtivá většina těchto peněz přitom připadá na domácí fondy, do kterých investoři už uložili celkem 87,9 miliardy korun.
O vlivu ESG na trh s byty s Viktorem Peškou, obchodním ředitelem Crestyl
Požadavky na energetickou úspornost budov, využívání obnovitelných zdrojů, tepelných čerpadel nebo dešťové či šedé vody rostou. Musí nutně tyto požadavky vést ke zdražování bytů, nebo lze budovy navrhnout tak, aby navýšení ceny za metr čtvereční bylo prakticky zanedbatelné?
Ač jsem osobně velkým příznivcem energetické úspornosti a ekologických technologií, neumím si v krátkodobém horizonu představit, že by rostoucí požadavky neměly významný vliv na cenu. Náklady na technologie spojené se snižováním energií a ekologickými benefity sice klesají díky technologickému pokroku a většímu rozšíření, avšak rostou požadavky na jejich účinnost a množství. Hromadné využívání může snížit pořizovací náklady díky úsporám z rozsahu, pořád však nemohou být kompenzovány okamžitými úsporami ve stavebním procesu. Extra náklady tak umoříte až v čase a návratnost některých je v řádech mnoha roků. Pokud chceme, aby se ekologické a environmentální požadavky proměnily v benefity (nejen finančně, ale i výsledkově) co nejdříve, je třeba změnit celý ekosystém stavění, tzn. už od změn některých stavebních norem a předpisů přes architektonické návrhy akcentující pasivní design a kompaktní tvar budov po chytré využití nových technologií, tedy nejen těch, které musíme tupě instalovat kvůli zpřísňujícím se normám. Masovějšímu rozšíření ekologičtějších a pasivních staveb napomůže chytrá podpora státu, třeba ve formě daňových úlev pro kupující. Protože jestli se někde dá udělat hmatatelná změna ve velkém, tak rozhodně v masové výstavbě, a ne v podpoře a dotacích drobných projektů.
Projekty, které stavíte, budou sloužit několik desetiletí. Jak jsou připravené na postupný přechod od spalovacích motorů k elektromobilitě a jak se tato připravenost projevuje na cenách garážových stání, případně i bytů?
Připravenost na plnou elektromobilitu řeší už několik let celé odvětví, záleží na podmínkách dané lokality, nejvýrazněji do ní vstupuje, jaké jsou možnosti kapacit poskytovatelů energií. Máme projekty, kde jsme schopni uspokojit jednotky nabíjecích stanic i projekty, kde jsme schopni připojit až 50 procent parkovacích míst. S poptávkou po nabíjení elektromobilů v bytových domech jsou spojeny i dodatečné náklady mimo samotné nabíjecí stanice a nutnost splnit hlavně rostoucí požadavky na požárně bezpečnostní předpisy. I přes to, že garážové stání pro elektromobilitu prodáváme pod jejich reálnými náklady, tak cena je zhruba o třetinu vyšší než obyčejné parkovací stání. Bohužel si myslím, že k plné připravenosti na efektivní dobíjení všech vozidel v domě nemůže technicky dojít. Jednou z cest, jak umožnit provoz více dobíjecích stanic najednou, je dynamické řízení výkonu (DLM) třeba v kombinaci s vysokokapacitními chytrými bateriemi, které jsou schopny se nabíjet v době, kdy je spotřeba nízká a naopak. Podobné řešení instalujeme do kancelářských budov, kde je potřeba nabíjet přes den, ale večer a v noci je minimální.
V Česku se začínají stavět i bytové domy ze dřeva. Plánujete v budoucnu větší využití dřeva a dřevěných panelů při výstavbě?
Máme již delší dobu v plánu postavit první uhlíkově neutrální kancelářskou budovu, která bude mít skelet ze dřeva. První překážka v podobě omezení výšky již padla, nicméně momentální nastavení realitního trhu nepřeje výstavbě kancelářských budov a takhle materiálově a technologicky komplikovanou budovu se nevyplatí budovat už vůbec. Čekáme tedy na změnu ekonomického cyklu, kdy podmínky pro stavbu kanceláří budou opět příznivé a kdy takováto revoluční budova získá výhodnější financování. S rezidenčními budovami se v tuto chvíli na dřevostavby nechystáme, hledáme jiné cesty, jak stavět energeticky a materiálově méně náročné budovy.
