V REALITNÍM SEGMENTU MÁ BRNO CELOU ŘADU DOBRÝCH PŘEDPOKLADŮ K RŮSTU. A TYTO PŘEDPOKLADY SE TAKÉ DEVELOPERŮM A DALŠÍM HRÁČŮM V BRANŽI V ZÁSADĚ DAŘÍ NAPLŇOVAT. DĚJE SE TAK NAVZDORY DLOUHOLETÉMU NEDUHU, JÍMŽ JE ZASTARALÝ ÚZEMNÍ PLÁN, LÉPE ŘEČENO NESCHOPNOST ODPOVĚDNÝCH MÍST UVÉST V ŽIVOT NOVÝ DOKUMENT, KTERÝ BY SOUČASNÉ POTŘEBY MĚSTA A JEHO OBYVATEL REFLEKTOVAL LÉPE NEŽ PLÁN Z ROKU 1994.
Pravidelní čtenáři magazínu Premium Brno si jistě vzpomenou, že již v předchozích edicích věnovaných stavu realitního trhu v moravské metropoli se značná část úvah všech zainteresovaných točila kolem stále neschváleného územního plánu. Bylo by na hraně dobrého vkusu hovořit v případě něčeho tak zastaralého o evergreenu, ale v tomto případě tomu tak bohužel je. K novému územnímu plánu upíná naděje kohorta architektů, developerů, stavařů, ale nakonec i běžných firem a obyvatel, které trápí nedostatečná nabídka modernějších kancelářských a nákupních prostor či bydlení. Na druhé straně se o moravské metropoli zdaleka nedá hovořit jako o skanzenu či zatuchajícím rybníku, kde by se zastavil čas. Část trhu z omezené nabídky profituje, neboť ceny stoupají. Zároveň v nedávné době vyrostlo několik zajímavých projektů, další se staví, jiné plánují. Brno začíná soustřeďovat zájem velkých investorů, objevují se noví hráči a v některých segmentech se město vyrovnává Praze, či ji dokonce i předčí.
Čekání na plán
Přesně v polovině prázdnin, 31. července, se uskutečnilo veřejné projednání návrhu nového Územního plánu města Brna. Podle jeho tvůrců, tedy zřizovatele, pořizovatele a zpracovatele, má být nový územní plán udržitelný, nabídkový a funkční. To má mimo jiné umožnit rovnoměrný rozvoj kompaktního města, nabídku většího rozsahu rozvojových ploch pro bydlení i pracovní příležitosti, a to zejména v oblastech stávajících brownfieldů, zajistit soulad dopravy, veřejných prostranství a občanské vybavenosti, zvrátit trend stěhování za město, čímž se omezí doprava v městě a okolí, umožnit dokončení velkého městského okruhu a navazující radiály a reagovat na novou polohu hlavního nádraží výstavbou adekvátní komunikace.
Všechno to zní rozumně a potřebně. Jenže současně platí, že včera bylo pozdě. To vše měl zajistit již návrh, který byl předložen ke schválení v létě 2022. Ten se ale nakonec stal rukojmím politických půtek uvnitř tehdejší koalice. V Brně se tak dál jede podle 30 let staré regulace, tedy podle nejstaršího předpisu svého druhu v Česku. Důsledkem je růst cen bytů v Brně na dvojnásobek za pouhých šest let. Přibývá suburbanizace, která generuje řadu navazujících problémů, jako je každodenní dojíždění, negativní vliv na životní prostředí a zvýšené náklady na údržbu zastarávající infrastruktury. „Brno dlouhodobě řeší problém s pořizováním nového územního plánu, od kterého si slibuje otevření nových lokalit pro výstavbu i jednoznačnější pravidla pro výstavbu ve stabilizovaných plochách. V současné době probíhá proces projednávání s cílem dosazení účinnosti nového územního plánu v horizontu několika málo měsíců,“ říká Jiří Heinl, obchodní ředitel Imos Development.
Jedním z důvodů váznoucího procesu schvalování nové regulace jsou přetrvávající nejasnosti kolem protipovodňových opatření. „Další řešenou problematikou jsou protipovodňová opatření na tocích řek Svratky a Svitavy, která mohou rovněž významnou měrou rozšířit plochy pro výstavbu v okolních čtvrtích, v současnosti zatížených záplavovým územím,“ dodává Heinl. Konec letošního léta velmi drsným a pádným způsobem naznačil, proč, kde a jaká protipovodňová opatření mají být. Dlouholetá patová situace kolem městského územního plánu přitom není jedinou překážkou rychlejšího rozvoje. Část dluhu veřejné správy spadá i na centrální úřady. Nový stavební zákon si odborná veřejnost sice spíše pochvaluje a snaha ministerstva pro místní rozvoj pustit se do digitalizace stavebního řízení je jistě chvályhodná, nicméně jeho spuštění v praxi jen prohloubilo nejistotu. „Není to jen starý územní plán, ale i komplikovaná a zdlouhavá povolovací řízení či aktuálně špatně vedená digitalizace státní správy. Takové sloučení stavebních úřadů nebo brněnské stavební předpisy jsou krokem správným směrem, jen vyžadují čas, kterého se nám při plánování projektů nedostává. Potřebujeme z pohledu stavitele znát, jak se město plánuje rozvíjet, čemu dává prioritu a jakou má při rozvoji strategii, potom mu můžeme být správným partnerem,“ uvádí ředitel PSN Brno Petr Pospíšil.
Pět set projektů
Navzdory tomu se nedá říci, že by investoři složili ruce do klína. Projekty plánují jak ti soukromí, tak veřejná sféra. „Brno momentálně významně investuje do rozvoje města a stejně tak soukromí investoři vidí jeho potenciál. Momentálně se v Brně plánuje či realizuje 498 projektů, ať se bavíme o rezidenční výstavbě, kancelářských budovách, parcích, dětských hřištích či infrastruktuře,“ vypočítává Jana Prokopcová, vedoucí týmu průzkumu trhu poradenské společnosti CBRE.
Důvodů čilého ruchu je více, ať už je to vhodná poloha, slušná dopravní dostupnost, bohatnoucí populace, či větší koncentrace startupů a vědeckých pracovišť. „Brno má velkou výhodu ve své strategické poloze. Navíc z hlediska regionální dopravní dostupnosti, když opomenu rozsáhlé rekonstrukce místních komunikací a dálniční sítě, má co nabídnout. Navíc se jedná o významné univerzitní i kulturní město, které se svojí atraktivitou může řadit k evropským špičkám. I to, že není tolik ovlivněno cestovním ruchem, je do jisté míry výhoda,“ říká Pospíšil z PSN Brno. S tím souhlasí i Jiří Heinl z Imos Development, podle nějž má Brno pro investory celou řadu lákadel. „Brno je dynamické město příjemné pro život, nabízející spoustu příležitostí, ať již jde o vzdělání, špičkový výzkum, nebo široké spektrum pracovních příležitostí díky působení mnoha významných tuzemských i zahraničních firem. Není proto překvapením, že i realitní trh je v moravské metropoli zdravý a velmi čilý. Z pohledu developmentuje Brno mezi investory velmi oblíbené.“
Kanceláře – více metrů než v Praze
Tato atraktivita jihomoravské metropole se odráží především v poptávce po kancelářských prostorách. To není novinka, ale dlouhodobý jev. „Poptávka v Brně byla historicky tažena nabídkou nových kancelářských prostor na trhu a tyto lákají nájemce i nyní. To se v první polovině roku projevilo i mírným nárůstem nejvýše dosažitelného nájemného, které se nyní pohybuje v rozmezí 16,50 až 17 eur za metr čtvereční měsíčně. Z celkových 690 tisíc metrů moderních kancelářských ploch bylo v polo vině roku volných zhruba 80 tisíc, což odpovídalo míře neobsazenosti 11,6 procenta,“ komentuje situaci na trhu Jana Prokopcová z CBRE.
Míra neobsazenosti podle údajů poradenské společnosti meziročně poklesla o 2,1 procentního bodu, přičemž se jedná o opačný směr, než nabrala Praha, kde míra neobsazenosti naopak meziročně o 0,61 procentního bodu vzrostla. „Stejně jako Praze se ani Brnu nevyhnulo mírné ochlazení poptávky, nicméně Brno těží jednak ze své strategické polohy a také z toho, že je levnější alternativou k Praze. Opomeneme-li lokální společnosti, které z povahy svého zaměření potřebují kanceláře v brněnské metropoli, tak velké nadnárodní společnosti vyhledávají Brno jak v dobách ekonomické prosperity, tak i v dobách utahování opasků. V Brně bylo v polovině roku ve výstavbě zhruba 82 tisíc metrů moderních kanceláří, přičemž v příštím roce by mělo být dokončeno 61 tisíc metrů. To bude více nových kanceláří, než je očekáváno v roce 2025 v Praze,“ dodává Prokopcová.
Znalci trhu však varují, že z hlediska trendů na trhu kancelářských nemovitostí lze v poslední době sledovat pokles zájmu o dlouhodobé kontrakty s vyššími náklady na fit out, které v Česku tradičně patří k nejvyšším v regionu CEE. „Určujícím trendem posledních měsíců je neochota nájemců zavazovat se dlouhodobými smlouvami se značnými náklady na fit out. Naopak stoupá poptávka po flexibilnějších typech smluv a po pronájmech dokončených prostor s určitou variabilitou řešení,“ říká Zdeněk Vojtek, regionální ředitel SVOBODA & WILLIAMS pro Moravu.
Retail a sklady
Prostor pro růst není jen v kancelářském segmentu, ale také v oblasti retailu, tedy maloobchodních nákupních prostor. Týká se to jak klasických shopping mallů, tak především stále oblíbenějšího sektoru retailových parků. „Pokud jde o trh s nákupními centry, Brno se vyznačuje poměrně nízkým poměrem plochy nákupních center na 1000 obyvatel ve srovnání s ostatními krajskými městy. Toto číslo se pohybuje kolem 620 metrů, přičemž rozmezí v českých krajských městech je 300 až 1400 metrů čtverečních na tisíc obyvatel. Zároveň je v Brně s výjimkou Prahy nejvyšší kupní síla z krajských měst,“ říká Prokopcová. Její slova potvrzuje i Zdeněk Vojtek ze SVOBODA & WILLIAMS: „Nejvyšší poptávku evidujeme v retailu, kde se Brno již léta potýká s nedostatečnou nabídkou.“
O jistém hladu lze hovořit i v případě logistických center. Ve skladech v jihomoravském regionu se prakticky nedostává volných kapacit. „Region jižní Moravy je jedním z klíčových industriálních regionů v České republice. Při velikosti 1,46 milionu metrů čtverečních moderních skladů k pronájmu vykazoval v polovině roku neobsazenost pouhých 1,9 procenta, což je méně než celorepublikový průměr 2,9 procenta,“ říká Jana Prokopcová. I na jižní Moravě ale došlo k ochlazení nové poptávky, což odpovídá trendu ve zbytku země. „Parky, které leží ve větší vzdálenosti od Brna mimo hlavní dopravní tepny, nyní mohou pociťovat nižší zájem ze strany klientů. Nicméně brněnský trh stojí na pevných základech,“ dodává analytička CBRE.
Prémiové nemovitosti v hledáčku
Specifická situace vládne v segmentu rezidenční výstavby. I na brněnském realitním trhu se projevuje fakt, že v posledních dvou letech zdražily hypotéky. Jejich úroky v polovině roku 2022 vylétly nad pět procent a od té doby stagnují kolem této úrovně. Tento fakt však podle Zdeňka Vojtka ze SVOBODA & WILLIAMS nedolehl na celý segment stejnou vahou. „Drahé financování dosud utlumuje trh zejména v oblasti investičních nemovitostí. Průměrná výše výnosů neodpovídá aktuální tržní ceně peněz, byť ojediněle se na trhu objevují příležitosti, kde se výnosy z pronájmů drží nad standardním průměrem. Investoři proto reagují váhavěji než před krizí, byť poptávka po prémiových nemovitostech setrvale roste.“
Na tuto poptávku po větší kvalitě v rezidenční výstavbě již podle Vojtka developeři reagují. „V Brně dlouhodobě evidujeme poptávku po prémiovém developmentu. Podobné projekty dosud zkrátka na trhu chyběly. Nyní se konečně začínají objevovat rezidenční projekty, jako je například Nová Myslivna, jež kvalitou provedení i cenovkou konkurují Praze. Mimořádnou příležitost rovněž představuje nájemní bydlení, které v blízké budoucnosti nejspíš přiláká do Brna více institucionalizovaných investorů,“ říká regionální ředitel SVOBODA & WILLIAMS pro Moravu.
V Brně však nechybí jen prémiové nemovitosti. Město si nese historický dluh v prakticky všech kategoriích bytů, což se ještě zvýrazňuje v souvislosti s tím, jak se Brnu v posledních letech daří tvořit pracovní místa. „V Brně je neustále nenaplněná kapacita požadavků na bydlení z minulosti. Každý pracovní den se v Brně navýší počet obyvatel o sto tisíc lidí, zahrnujících vysokoškolské studenty, osoby, které dojíždějí za lukrativní prací z velké části v technologických firmách s vysokou přidanou hodnotou,“ uvádí Ondřej Valouch ze společnosti Properity.
To je přitom stav, který přímo nahrává rozvoji dalšího segmentu, dosud obecně v Česku značně podvyživeného, a to je nájemní bydlení včetně studentského. Dlouhodobou díru na trhu představuje rovněž segment institucionalizovaného nájemního bydlení. „Díky růstu cen nájmů o devět procent očekáváme i růst zájmu institucionalizovaných investorů. V přípravě je několik projektů zaměřených na studentské bydlení, což byl dlouho prudce poddimenzovaný segment trhu,“ komentuje situaci Zdeněk Vojtek.
Bolavých míst je v Brně jistě stále dost. Nejznámější z nich, balvan v podobě stěhování hlavního nádraží, stále čeká na svého Sisyfa. Zároveň je zjevné, že Brno třímá řadu trumfů. Vývoj je spíše organický než živelný, a pokud se podaří konečně dotáhnout nový územní plán, bude zaděláno na další smysluplný rozvoj v jasně daných mantinelech. Přinese to jistotu a přehlednost, po které volají developeři, architekti, stavaři a nakonec i zástupci samosprávy.
