Projekty cenově dostupného bydlení jsou poptávané v celé Evropě. A po celé Evropě taky zhusta selhávají, protože nejsou schopny doručit to, co je po nich požadováno. Protože i realizace, které se cenou skutečně zařadí mezi dostupné, málokdy vyhovují bydlení. Projekt Huebergass ze švýcarského Bernu to mění. K celé problematice přistupuje hodně odlišně.

Orientace na cenu coby ústřední prvek všech návrhů dostupného bydlení je jen prvním dílkem selhání těchto projektů. Předjímá to s jistým automatismem konstrukci něčeho laciného, co zpravidla nekoresponduje s  vyšší kvalitou. Je to naprosto zcestná a bohužel silně rozšířená mentalita, která opomíjí primární účel. Cílem cenově dostupného bydlení by totiž nemělo být jen vytváření počtu iks bytových jednotek s co nejmenšími náklady, ale právě ono bydlení.

A bydlení není jen střecha nad hlavou, čtyři stěny, teplo, tekoucí voda a elektřina. Snaha postavit něco tak základního a na stavební podstatu očesaného rychle, ekonomicky, tedy na co nejmenší ploše s co největší hustotou vytvořit takový kapacitní formát bydlení, se pak u nikoho nesetkává s kladným ohlasem. Snad kromě státem dotovaných developerů. Protože o výsledný uchvátaný produkt vlastně není zájem.

Takové projekty pak musí být i nadále udržovány neustálým tzv. připojením na přístroje, zvýhodňujícími dotačními tituly a příhodnými umisťovacími schématy, protože jsou jinak pro obyvatele zcela neatraktivní. Doba už naštěstí pokročila, a zvláště na západě Evropy už problikávají první nadějná světýlka. Realizace, u nichž tvůrci již trochu chápou vztah mezi kvalitou a cenou méně přímočaře. Ti už si uvědomují, že projekt cenově dostupného bydlení je vícesložková záležitost, kde kromě stavební práce jde i o širší souvislost, kontext a napojení na okolí.

Protože jak dílo působí navenek (a nakolik je součástí širší zastavěné oblasti), ovlivňuje jeho vnitřní funkčnost. Tato světýlka pak blednou v jasu majáku, který na evropské scéně vytvořil projekt Huebergass. Ten prolomil brány zažitých postupů novým, nekonvenčním komplexně-metodickým přístupem. Nedává dohromady jen konstrukční podstatu, architekturu. Ale přihazuje k tomu prvek vytváření komunity, expanzivní vliv krajinné složky a ještě sféru sociální. Vytvořil se tím docela nový standard urbanismu.

Bernský projekt GWJ Huebergass je asi tím prvním v celé Evropě, který realizaci cenově dostupného bydlení vnímá v celistvosti. A proto je odsouzen k úspěchu. To není nahodilé věštění z kávové sedliny, ale pragmatické výsledky pozorování. Záměr byl dohotoven v roce 2023 a teď už dvě léta výtečně slouží svému účelu. Proto se na něm dá vidět, co se tu udělalo jinak – a tentokrát opravdu dobře. Je to ztělesněná ukázka inkluzivity, dostupnosti a udržitelnosti. Realizační tým si k tomu úspěchu dopomohl mechanismy širokospektrální spolupráce na mnoha úrovních.

Švýcarský model je ptát se lidí

Švýcarskému Bernu, sídlu se 140 000 obyvateli, chyběly byty. Respektive chyběly byty, v nichž by si někdo mohl dovolit bydlet. Řešením měl být projekt cenově dostupného bydlení, pro nějž se radnice uvolila zpřístupnit ze svého fondu pozemek navazující ulicí Huebergass na přírodní park Holligen.

Návrh samotný byl spojen s řadou průvodních kontroverzí. Protože žádné město se rádo nezbavuje zastavitelných pozemků, které mohou mít komerční potenciál. Starousedlíci nevítají projekty sociálního bydlení ve svém sousedství, protože to končí ubytovnami pro přistěhovalce a drastickým propadem ceny vlastních nemovitostí. Navíc tu mělo dojít k výstavbě na úkor přírody, což nechválili ani ekologové. Vůči záměru se vymezovali i ti, kterým měl ve výsledku projekt směřovat. Obávali se, že realizace jim nepřinese to, co slibuje.

Tohle všechno měla vyřešit soutěž architektonických návrhů, z níž vítězně vzešli místní GWJ Architektur. Vyhráli, protože do soutěže vstupovali jako tým, k němuž se počítalo ještě ORT für Landschaftsarchitektur reprezentující krajinářské standardy. A též studio Soziale Plastik Martina Beutlera, které se stalo garantem řešení náležitostí sociální sféry.

Jak si společně mohli být jistí, že svým návrhem doručují něco, co bude žádané? Navázali spolupráci s družstvem Wir sind Stadtgarten. V podstatě tedy s lidmi, kteří to nové cenově dostupné bydlení po městě poptávali. A ti jim dodali podklady pro plánování. Zní to jako naprostá banalita, ale právě tohle pro úspěch bylo klíčové. Protože to je přesně ten bod, kde se nejčastěji chybuje.  

Je naprosto logické, že když si sami najmete architekty, aby zvelebili váš dům nebo byt, vše s vámi konzultují. Aby vám dílo vyhovovalo, když už za ně platíte. To města a radnice poptávající cenově dostupná bydlení nedělají. Spoléhají se jen na statická měřítka a výstup ceny projektu a už prakticky neřeší, jak takové bydlení bude vypadat. Projekt Huebergass byl jiný v tom, že se už ve fázi návrhu tým architektů zeptal potenciálních budoucích obyvatel, v čem že by to vlastně chtěli bydlet. Tento průzkum předem se jim vyplatil, protože byli schopni doručit něco, co by se spektrem poptávky jinak minulo.

Bydlení s výhledem na budoucnost

A co že to ti potenciální nájemci chtěli? Především pestrost! Rodiny s dětmi si žádaly naprosto jiný prostorový formát bydlení než osoby důchodového věku, singles nebo mladé páry. Pokud by se tu dodávala tak, jak je při plánování radnic zlatým pravidlem, uniformní skladba: dva díly 2+1, jeden díl 3+1 a jeden díl garsonek, celá Huebergass by pohořela ještě před dostavěním.

Nebyly to ale jediné požadavky. Možní budoucí obyvatelé chtěli mít potenciál k růstu. Rozšíření či zmenšení výměry bytové plochy. Chtěli určitou míru autonomie pro plánování vlastního bydlení. Ne nutně teď, ale třeba za pár let. Chtěli mít i šanci na formu spolupodílnictví, potažmo možnost vykoupit si byt z nájmu do osobního vlastnictví. Rozmanitost poptávky se odrážela už v projektové vizi a slibovala, že bude umožňovat různé životní styly a podporovat sousedské soužití.

Další novinka? Participační formát plánování

Je běžné, že architekt dodá návrh a ten realizují stavitelé. Své si řeknou urbanisté, kteří projekt v rámci plánování nějak napojí na město. A krajinní inženýři k tomu přihodí pár prolézaček a vysazených zelených tyček, aby se naplnila ekologické kritéria. Každý tím v podstatě naplňuje svůj díl práce, normy se plní přímo se socialistickou úderností. Jen to prostě ve výsledku vůbec nefunguje, protože jednotlivé prvky spolu neladí. Tady ale ne. Projekt Huebergass byl komplexní, protože architektura, urbanistické plánování a řešení volných prostranství byly od počátku vyvíjeny jako celek.

S ohledem na přání budoucích obyvatel. S tím, že každá sekce projektu měla rovnocenný přístup k rozpočtovému fondu. Nebylo to tak, že stavba nebo připojení na komunikace tzv. prožere většinu prostředků a na zeleň už nezbude. Dílo se řešilo jako vyrovnaný celek. Výrazným rysem projektu byla i „komunita“. To slůvko je v uvozovkách schválně, protože je stejně zprofanované jako třeba ekologie nebo udržitelnost. Komunita je jako vysněný cíl propagována všude, aniž by někdo tušil, jak jí vlastně dosáhnout. Protože je ve výsledku o naprosto odlišných lidech s různými zájmy, shromážděných na jednom sídlišti.

V Huebergass ale komunita existuje. Jak to? Jednak proto, že potenciální obyvatelé spolu byli dlouho v aktivním kontaktu, už když se projekt plánoval a oni lobbovali za své bydlení. A též proto, že jde zhusta o zaměstnance a širší personál navázaný na místní univerzitu. Ti spolu v každodenním pasivním kontaktu byli už léta. Proto byli a jsou schopni spolupracovat a komunitně fungovat. Komunita totiž nevzniká nahodilostí, ale právě tou společnou historií a společnými zájmy obyvatel. Na to plánovači zhusta zapomínají, když se snaží poslepovat naprosto odlišné v rámci nějakých progresivistických teorií.

Architektura sousedské čtvrti

Pojetí komunity se odráží v architektuře, která u Huebergass není rozplánována tak, aby na co nejmenší ploše dosáhla kapacitního bydlení stavbami hnanými do výšek. Místo toho tu vznikla šestice objektů s přiměřenými měřítky a profilem čtyř až pěti pater. Budovy, které jsou k sobě vzájemně orientovány tak, aby vytvářely koncept uliček s dvory a nádvořími. Nosnou osou je centrální ulice lemovaná alejí. Auta po ní (mimo zásobování) nejezdí, celá čtvrť je s vyloučením osobních vozidel.

Centrální ulice je páteří čtvrti, hlavní spojnicí. Je prostorem veřejným, čemuž odpovídá i množství kaváren, obchodů s konzumním zbožím v přízemí. Od této stěžejní ulice, na níž může zavítat kdokoliv z Bernu, se pak do stran mezi domy rozbíhají uličky, které průchody vedou do venkovních prostorů poloveřejných. Přístupné jsou sice všem, ale určené jsou spíš místním. Zajímavé jsou svým polopřírodním uspořádáním, v němž parková zeleň postupně přechází do nesekaných lučin přírodního parku, s nímž Huebergass sousedí. Je to typologie blízká historickým jádrům městeček, není to anonymní sídliště.

Vzniká tím ucelené sousedství, bezpečné a přehledné, laděné v duchu rozvolněné přírody. Obyvatelé sami rozhodovali o tom, kde budou preferovat mezi domy trávníky, kde pikniková místa a hřiště, produkční zahrady, anebo o tom, kde uvítají spíše tu nekosenou přírodní louku přecházející do rozlivu zasakovacích pásů a svejlů, které jsou z hlediska finančních nákladů nízkoúdržbové. Nájemníci tím rozhodují mimo jiné o ceně nájmu, protože ta se podle jejich představ odvíjí od skutečných nákladů na údržbu. A tím se vlastně dostáváme do finále – k cenové dostupnosti bydlení.

Jak vůbec mohl projekt, který v relativně krátkém čase naplnil zadání a dodal 103 (prakticky ihned) obsazených bytů, obstát z hlediska rozpočtových měřítek? Jak na tohle mohly stačit omezené prostředky, když se tu budovy nehnaly do výšek a tolik stavebního místa se tu „promrhalo“ na přírodu?

Hodně udělalo to, že Huebergass byla plánována jako čtvrť – ulice bez aut. Když odečtete náklady spojené s tvorbou vozovek a zbytných parkovacích míst, je rázem dost mísa na zeleň. Náklady dost umenšily jednoduché a jasně definované struktury a kompaktní objemy budov.

Malé? To rozhodně nevadí

Úspory rostly z chytrého plánu budov, které vyřadily hluché a fakticky nevyužívané prostory chodeb, schodišť a koridorů. Zastavěné jádro staveb je tedy skutečně jen to obytné a sloužící nájemníkům. Minimalizuje se tím vytápěný prostor, dochází k enormní úspoře energií. Protože se nevytápí vyprázdněné koridory. Když k tomu přidáte dodatečnou izolaci, vyjde vám velmi úporné a energeticky efektivní bydlení.

Že i takové kompaktní bydlení ale potřebuje přístup? Zajisté. Schody ovšem nevedou vnitřkem budov, jsou osazené na externí předsazené fasádě. Ta je z CLT dřeva a rozšiřuje profil staveb o prostorné terasy a balkony. Jež se, v rámci toho komunitního pojetí, přivrací směrem k nádvořím a zahradám mezi domy.

Hlavní sílu úspor vyjevila projektovaná rozloha obytných jednotek. Ve Švýcarsku se počítá, že na jednu osobu v domácnosti by mělo připadat 45 metrů čtverečních. Není to norma, jen odvozená praxe. Architekti z GWJ ji přehodnotili a nastavili si vlastní limit na pětadvaceti metrech čtverečních.

Vadí to? Obyvatelům určitě ne. K těm přibližně padesáti metrům čtverečních, které se svým spolubydlícím partnerem užíváte, patří dalších dvacet metrů balkonu. A další desítky metrů společné přístupové terasy. A stovky metrů čtverečních zahrady a parkové zeleně nádvoří. Které jsou tu jen pro vás. Váš byt tu není pevností nebo vězením, v němž se skrýváte před okolním anonymním světem. Život je tam venku, vaši přátelé už na vás čekají. Vaše je celá čtvrť Hollingen, která se opírá o přírodu, louky a vodní prvky.

Kompenzace menšího prostoru k obývání širokého – a fungujícího – prostředí v okolí dělá z Huebergass fantastické místo pro život.

Uskromnění není totální, dispoziční plány jednotlivých bytů nabízí diverzifikovaná řešení.  Většina ze zdejších 103 bytových jednotek je koncipována jako byty se dvěma a třemi ložnicemi, ale jsou tu i menší, nebo naopak klastrový shlukový byt s šesti ložnicemi. Všechny místnosti jsou v rámci bytu stejně velké, takže jejich využití lze flexibilně přizpůsobit podle potřeb a životního stylu. A kromě toho jsou obyvatelům k dispozici také pokoje pro hosty. Svou návštěvu tak máte kde ubytovat, a to v hotelovém standardu.

Nájem je tu nižší, než si původně bernská radnice troufala vůbec odhadnout. Náklady na údržbu jsou participativní a vpravdě minimalistické. Huebergass se vešla do rozpočtových měřítek a byla vyprodaná, ještě než se dostavěla. Je kompletně zabydlená a lidé jsou tu spokojení. V čem je Huebergass tak jiný, že se mu to povedlo? Už jen ten počátek, při němž tým architektů měl potřebu řešit to, co vlastně budoucí nájemníci očekávají, jej odlišuje od většiny takových realizací. Proto je to projekt, který uspěl.

Text: Radomír Dohnal

Foto: Damian Poffet, Susanne Goldschmid