Udržitelnost, úspornost, šetrnost k životnímu prostředí. Témata, která v posledních letech stále silněji rezonují byznysem napříč sektory, se nevyhýbají ani stavebnictví.
Na začátku 20. let minulého století nechala elektrotechnická firma Osram vybudovat v holešovickém zákrutu Vltavy továrnu na žárovky. Areál se postupně rozrůstal a po znárodnění po komunistickém převratu se stal součástí Tesly Holešovice. Od konce 50. let se z elegantní železobetonové několikapodlažní budovy stala dokonce reprezentativní dominanta této části Prahy. Nyní na místě bývalého průmyslového závodu vzniká v režii developera Cresco podobně neotřelý rezidenční projekt SO-HO. Letos se po renovaci dočkal kolaudace i jediný velký objekt, který z původní Tesly zůstal. Developer v něm postavil 148 netradičních loftových bytů.
Právě brownfieldy hrají v rozvoji Prahy a dalších českých měst a v plánech developerů ústřední roli. Důvodů, proč jsou tak velkým tématem, je hned několik. Patrně tím hlavním, nejpragmatičtějším je, že jiné volné pozemky vhodné k nové rezidenční nebo kancelářské výstavbě se v širších centrech velkých měst už téměř nenacházejí. Zásadní roli ale hraje také trend posledních let, a sice udržitelnost. Pojmy jako sociální odpovědnost a ekologie se stále výrazněji promítají do rozhodování jak developerů, tak stavebních firem a investorů, ale také nájemců či kupujících.
Velké nadnárodní společnosti si už například prakticky nechtějí pronajímat jiné kancelářské budovy než ty s nejvyššími ekologickými certifikacemi. Když navíc vyrostou na brownfieldu, znamená to další významné plus. „Věříme, že pro stále širší okruh firem i domácností bude ESG důležité téma, přinejmenším v praktických aspektech, jako je třeba spotřeba energií,“ vysvětluje Business Director a ESG Officer společnosti Penta Real Estate Pavel Streblov.
A konečně, udržitelné projekty preferují při financování také banky. Jednoduše řečeno, čím zelenější, úspornější a k přírodě šetrnější firma a její projekty jsou, tím vstřícnější jsou bankéři při vyjednávání o parametrech úvěrů.
ESG ideál
Zanedbané průmyslové areály dnes tvoří velkou část pozemkových portfolií rezidenčních i komerčních developerů. Magazín Estate zmapoval nedávno dokončené, probíhající nebo na brzkou dobu připravované bytové projekty největších pražských developerských společností na brownfieldech. Celkem napočítal na 40 tisíc bytů, které na zanedbaných rozvojových územích nedávno vyrostly či brzy vyrostou.
A to zdaleka není všechno. Například společnost Central Group loni na konci roku představila analýzu, která hleděla ještě více do budoucnosti. Celkem je podle ní v různých fázích příprav v hlavním městě zhruba 140 tisíc bytů. Z toho v bývalých průmyslových nebo skladových areálech by jich měly vzniknout dokonce až dvě třetiny.
Jinými slovy, dnešní zanedbaná území budou bez velké nadsázky budoucností bydlení. A neplatí to jen pro Prahu. Magazín Estate v minulém čísle analyzoval bytovou výstavbu v krajských městech – také v jejich případě ty největší projekty počítají se zastavěním někdejších továren.
Nejde však jen o to, že brownfieldy mají potenciál přispět k řešení bytové krize. Pohledem udržitelnosti jsou pro města také výhrou. „Revitalizací brownfieldů developer přináší řadu dalších benefitů také městu a jeho obyvatelům – například vyklizení a likvidace černé skládky, dekontaminace pozemků, ušetření lesů a polí před zastavěním, navrácení života do nevyužívaných čtvrtí, zvýšení bezpečnosti území, zvýšení hodnoty okolních nemovitostí a podpoření místní biodiverzity. V podstatě developer výstavbou na brownfieldech zasahuje pozitivně všechny tři oblasti zahrnuté ve zkratce ESG,“ vypočítává výhody brownfieldů Sustainability and Environment Specialist YIT Stavo Jan Kubín.
Stát k většímu využívání brownfieldů k nové výstavbě motivuje hned několika způsoby. Jedním z nich je pozitivní motivace prostřednictvím dotací, které lze na rekultivaci a oživení zanedbaných průmyslových areálů čerpat.
Novodobé zaklínadlo
Zkratka ESG se v posledních letech stala fenoménem. Firmy ve všech myslitelných oborech podnikání si vzaly téma udržitelnosti, ochrany životního prostředí a důrazu na sociální aspekty podnikání, ať už dobrovolně, nebo z donucení, bez výjimky za své. Nadnárodní společnost si je nemůže dovolit ignorovat, aniž by to na ni vrhalo špatný stín. Ne nadarmo tak v podnicích vznikají nové funkce ESG manažerů, kteří na soulad byznysu s odpovědností a udržitelností dohlížejí.
Pro některé developery prý ale nejde až o takovou novinku. „Začali jsme se chovat odpovědně dávno předtím, než se z ESG stalo nové náboženství a než zesílil tlak bank a dalších institucí. Změna je jen v tom, že nyní tuto agendu více komunikujeme navenek a v některých ohledech naše pokroky systematičtěji měříme,“ vysvětluje Pavel Streblov, jak se nový trend projevil v byznysu Penty Real Estate.
Brownfieldy jsou přitom dokonalou ukázkou, jak si ESG kredit vylepšit. Ekologii prospívají hned ze dvou důvodů. Zaprvé, města se díky developerům zbaví často znečištěných, dřívější výrobou kontaminovaných areálů. „Zanedbané areály jsou obvykle v intravilánu měst, v dosahu veřejné dopravy. Dát takovým místům nový život, a zahustit tak město, dává z hlediska životního prostředí mnohem větší smysl než stavět na zelené louce za městem, v místech bez dopravní obslužnosti,“ doplňuje Streblov druhý důvod.
Kromě toho výběr pozemku na území někdejších fabrik a skladů může pomoci i při snaze získat pro svůj projekt některý z certifikátů udržitelnosti. Ty se dnes přitom hlavně u komerčních nemovitostí staly věcí prestiže. „Kritérium výstavby na brownfieldech se započítává například do certifikace BREEAM New Construction. Podobně je to i v systému LEED,“ konstatuje za developerskou společnost CTP mluvčí Pavlína Křivancová.
Vstřícnější banky
Klást důraz na udržitelnost a ekologii ale nenutí firmy jen jejich vlastní předpisy a závazky, ale také vnější faktory. V první řadě to platí pro finanční instituce. Banky a pojišťovny patří mezi nejdůslednější prosazovatele ESG, a odráží se to mimo jiné v jejich ochotě financovat některé projekty. Například těžařské firmy nebo cokoliv souvisejícího s uhlím u většiny z nich nemá příliš šanci na úspěch.
Tlak vyvíjejí finanční instituce také ve stavebnictví. Zjednodušeně řečeno, udržitelný projekt na brownfieldu je pro ně mnohem lákavější než výstavba gigantické průmyslové haly na tzv. zelené louce. „Již nyní mají projekty zohledňující udržitelnost lepší finanční podmínky. Lze navíc očekávat, že banky budou zohledňovat téma udržitelnosti při financování projektů právě proto, aby dosáhly určitého poměru zelených aktiv. Proto budou stále více prioritizovat projekty uplatňující principy udržitelného stavebnictví,“ tvrdí Environmental, Health & Safety Manager v komerčním developmentu společnosti Skanska Eva Nykodymová.
Důraz na ESG přitom bude v budoucnu nejspíš ještě růst. „Lze pravděpodobně očekávat zvýhodňování udržitelných projektů, jako je třeba výstavba na brownfieldech, ve smyslu nižších úroků či případně jiných finančních výhod. Významnou roli v posledních letech hraje plnění technických kritérií EU taxonomie,“ myslí si Sustainability and Environment Specialist YIT Stavo Jan Kubín.
Z některých developerských firem dokonce zaznívá názor, že bez maximálního důrazu na udržitelnost si v budoucnu firma u bank a pojišťoven de facto neškrtne. „Tématem je spíše, v jak daleké budoucnosti již projekty bez aspektu udržitelnosti nebudou ani částečně financovatelné. Projekty na brownfieldech se zajištěným bonitním nájemcem zcela nepochybně nyní dosáhnou na příznivější financování vůči srovnatelnému greenfield projektu,“ potvrzuje konzultant v oddělení industriálních nemovitostí poradenské společnosti iO Partners Dan Šobotník.
Kdo se tedy v příštích letech rozhodne ušetřit na investici do udržitelné výstavby, prodělá nejspíš i finančně. Zelené budovy mají šanci dosáhnout na financování od bank či fondů za tržních podmínek, zatímco ty méně udržitelné budou odkázané na rizikovější a nákladnější způsoby financování, například pomocí dluhopisů, což pro ně bude nevýhodou,“ dodává Pavel Streblov z Penty.
Dalším vnějším faktorem, který bude developery do dodržování principů ESG tlačit, budou i samotní zákazníci, respektive nájemci. A to především u komerčních nemovitostí. „Důležitým faktorem z pohledu komerčních nemovitostí je také vyšší atraktivita pro potenciální nájemce. Čím dál více firem se zavazuje k plnění ESG cílů v rámci interních politik, a projekty bez adekvátních parametrů udržitelnosti tak pro ně již nyní představují no-go variantu,“ říká Dan Šobotník.
Dokonalá recyklace
Kromě samotného odstranění ekologických zátěží a rekultivace zanedbaných pozemků úzce souvisí s udržitelností také další téma, které developeři intenzivně řeší. A sice co s materiály, které zůstanou po demolicích starých hal nebo skladů. Odpovědí má být co nejdokonalejší recyklace. „Na maximální využití materiálů je kladen silný důraz, nicméně rozsah recyklace vždy záleží na skladbě a případné kontaminaci z dřívějších provozů. Téma cirkulární ekonomiky a využití surovin však bude jednoznačně nabírat na významu,“ potvrzuje Dan Šobotník ze společnosti iO Partners.
Jak daleko v recyklaci developeři pokročili? Například společnost Skanska si nové metody zkouší naostro, v praxi u projektu Mercury. „Během stavby opětovně využijeme materiály z brutalistní budovy Merkuria z roku 1971. Jde o vůbec první administrativní projekt v Česku uplatňující principy cirkulární ekonomiky a chceme u něj recyklovat až 80 procent materiálu,“ popisuje Eva Nykodymová.
Společnost YIT roztříděný demoliční odpad využívá do betonových směsí. „Jedná se o beton, kde je přírodní kamenivo nahrazeno recyklovanou stavební sutí (beton, cihly, keramika). K jeho hlavním přednostem patří úspora přírodních zdrojů a energie na jejich těžbu, podpora cirkulární ekonomiky využitím druhotných materiálů a snížení uhlíkové stopy. V našem projektu VESI Hostivař jsme takto využili recyklovaný beton o objemu cca 887 m3 na podkladní beton a některé svislé obvodové konstrukce,“ říká Jan Kubín.
Společnost Passerinvest stavěla na místě, kde stály původně panelové domy. A i tento materiál se podle jejích zástupců dá využít. „Po jejich demolici jsme separovali ocel a betonové konstrukce, které se následně také předrtily. Ocel byla využita jako druhotná surovina k přetavení, betonová drť jako podkladový materiál,“ vypráví technický ředitel a šéf ESG Passerinvestu Martin Unger.
Klást důraz na udržitelnost a ekologii nenutí firmy jen jejich vlastní předpisy a závazky, ale také vnější faktory. V první řadě to platí pro finanční instituce. Banky a pojišťovny patří mezi nejdůslednější prosazovatele ESG.
Stát chce chránit půdu
Stát k většímu využívání brownfieldů k nové výstavbě motivuje hned dvěma způsoby. Tím prvním je pozitivní motivace prostřednictvím dotací, které lze na rekultivaci a oživení zanedbaných průmyslových areálů čerpat. Odstranění starých ekologických zátěží, dekontaminace půdy nebo odstranění starých budov s sebou nese náklady až v desítkách milionů korun – a právě od nich mají peníze od státu stavařům ulevit.
První dotační program se jmenuje Regenerace a podnikatelské využití brownfieldů a spadá do gesce ministerstva průmyslu a obchodu. Jak píše samo ministerstvo na svých stránkách, „cílem programu je podpořit projekty ve vlastnictví krajů, obcí a městských částí pro revitalizaci území se starou stavební zátěží (brownfieldy) se záměrem provést energeticky účinnou renovaci budov, příp. demolici a výstavbu nových energeticky účinných budov“.
Poslední výzvu v tomto programu, kde bylo možné získat až 80 milionů korun, ministerstvo vypsalo už loni v létě. Pro velký zájem pak letos na začátku roku příjem žádostí o finanční podporu ze státního rozpočtu pozastavilo.
Druhý program, vypisovaný Státním fondem podpory investic pro veřejné i soukromé subjekty, stále běží. Zatím poslední výzvu zveřejnil SFPI na konci letošního dubna a v jejím rámci si žadatelé mohou sáhnout na tři až 30 milionů korun na rekonstrukci staveb nebo na demolice a následný vznik přírodního úložiště uhlíku.
Druhá motivace je negativní. Stát se jejím prostřednictvím snaží chránit zemědělskou půdu před další novou masivní výstavbou. Na začátku května poslanci schválili legislativu, podle níž by se na nejkvalitnější zemědělské půdě v budoucnu nesměla stavět velká nákupní a logistická centra. Cílem je omezit zábory půdy zařazené do první a druhé třídy ochrany podle takzvané bonitované půdní ekologické jednotky.
Kromě toho legislativa omezuje také zastavování cenné půdy solárními elektrárnami. Podle schváleného návrhu by se na zemědělské půdě směla stavět elektrárna jen jako agrovoltaická, tedy taková, pod níž se běžně hospodaří.
Text: Jan Němec
Foto: Archiv
Kontakt pro média
Karla Krejčí
komunikace Ahrend CEE
M. +420 602 389 166
E. [email protected]
