Bydlení zítřka – 1. díl
Seriál časopisu Estate, který se zabývá luxusními realitami, developmentem, byznysem a prémiovým životním stylem. V rozhovorech se vám pokusíme společně se specialisty a lídry v oboru přiblížit proměnu segmentu real estate za poslední dvě dekády a jeho vývoj do budoucnosti.
Host: Milorad Mišković, Karlin Port Estate Group
Působí v segmentu real estate už více než 25 let, za tu dobu vystřídal několik funkcí, od realitního makléře až po výkonného ředitele u předních českých developerských společností. Spolupracuje s řadou zahraničních investorů a je členem mnoha významných oborových organizací. V roce 2011 založil se společníkem úspěšnou investiční skupinu Karlin Port Real Estate.
Milorade, vy se pohybujete na tomto trhu více než dvacet let. Chtěl bych se Vás zeptat, zda vnímáte posun například v zákonném prostředí, v regulaci trhu a jestli se Vám staví lépe a rychleji, než tomu bylo v začátcích. Přiznám se, že se trochu bojím Vaší odpovědi.
Začal jste docela tvrdě. Pokusím se to trošku otočit. Na pražském trhu nemovitostí působím od roku 1995. Musím říct, že za tu dobu, se pražský a český trh nemovitostí posunul hodně. Také střední Evropa, samozřejmě myslím tu část, která patřila k východní Evropě. Já si myslím, že mnoho mých partnerů a hodně obchodních konkurentů si nejsou vědomi, včetně průměrného českého občana, jak moc jsme se posunuli a jak rychle proběhla evoluce především v rámci bydlení. To, co se událo v letech 1945 až 1990 v západní Evropě, jsme tady úspěšně nastartovali a má to určitý průběh za poměrně krátkou dobu. Když se podíváte i vy sám, a to se nebojím zmiňovat ani o konkurentech nebo také, pokud chcete, mých obchodních partnerech, kde jste bydlel. Vraťte se zpátky do roku 1990. V čem jste bydlel? A kde jste bydlel v roce 2000 a kde dnes? Rozdíly jsou obrovské. Ten posun je fantastický. Myslím, že to byla na začátku 90. let především otázka zahraničních investorů, samozřejmě dnes už špiček českého developerského trhu počínaje Passerinvestem a končící Pentou. V dnešní době samozřejmě těch developerů přibývá. Jsme rádi, protože čím větší konkurence, tím lepší produkt, respektive služby.
Vy jste spojil své developerské aktivity většinou s pražským Karlínem, ale ne výhradně. Každopádně se zdá, že ty nejlepší místa, parcely a pozemky, zejména ve velkých českých městech, ubývají. Máte ještě kde stavět prémiové nemovitosti nebo se třeba upínáte k brownfieldům jako Vaši kolegové.
Brownfield je to, čemu říkám first love. A pravděpodobně to bude last love. Já se brownfieldům věnoval společně s mými bývalými partnery, pane Richem, panem Borensteinem, ale také současným partnerem v rámci Karlin Port Real Estate panem Goldsteinem i našimi externími partnery. Především bych zdůraznil amerického investora pana Samiho. Věnujeme se jak greenfieldům, tak brownfieldům, pozemků ubývá, kapitálu přibývá. Praha je malebná, komorná. Určitě se musí dále rozvíjet. Pokud úřady budou konat a budou chtít, aby český občan a nejen on, ale i cizinec, který žije v Praze, bydlel ve svém za dobré peníze a mohl si dovolit hypotéku, je potřeba, aby stát jako takový nás následoval a pomáhal nám developerům. Tím pádem i českým občanům, jestli mi rozumíte, aby to nebylo jen o developerech. Aby mohli bydlet ještě v kvalitnějších domech. Neříkám za více peněz, ale je to řetězová reakce. Tu spolupráci se státem, respektive s místním úřadem či hlavním městem Prahou, je opravdu čím dál více zapotřebí trošku urychlit, abych byl politicky korektní a měl to v rukavičkách.
Vy jste se vlastně dotkl problematiky dostupnosti bydlení, což je dnes velké téma. Jak na tohle dokážete reagovat jako developer? Vnímáte to, že bydlení je dneska nedostupné?
Domnívám se, že lidé našeho věku úspěšně prochází tím procesem hledáním bydlení i samozřejmě nakupováním. Ale vnímáme, že přibývá jak starších občanů, tak paradoxně i těch mladších, kteří se dostávají do patové situace, kdy nemovitosti máme čím dál tím dražší. Není to jen o developerech. Je to o tom, že proces získání povolení, je čím dál delší. A co je důležité, má to dopad na developera, má to dopad na cenu a má to samozřejmě dopad na toho konečného uživatele, který v těch bytech bude bydlet. Když se mě zeptáte, kde budeme za deset let, budu trošku odvážný. Mám výhodu v tom, že jsem velmi dobře asimilovaný cizinec v Praze. Pražák. Ale řekl bych, že ty jižní kořeny, které v sobě mám, mi dávají trošku více odvahy, abych občas řekl lidem, co si myslím. A samozřejmě vždycky v rukavičkách, aby to bylo politicky korektní.
Domnívám se, že ty nejlepší lokality, v nichž dnes participujeme i my jako Karlin Port Real Estate, myslím tím rozvoj Rohanského nábřeží, kterému se populárně říká Rohan City, Smíchov City nebo později Žižkov City, neuspokojí poptávku, která bude čím dál větší. Ale pomůže tomu, abychom se přiblížili k občanům, kteří chtějí bydlet a zůstat v Praze. Doufejme, že pan Radovan Vítek a jeho skupina CPI Real Estate Group se pustí i do lokality na Praze 7. Mám na mysli Bubny v Holešovicích. Proč to říkám. Já si myslím, že i kvůli tomu, jak se zvýšily základní úrokové sazby ČNB, tím pádem úvěry developerů, nemám na mysli nic špatného, co se týče komerčních bank, a také stavební náklad, který je dnes vyšší o 30 procent než před rokem, tak to přenášíme na ty ceny. Co se stane? Přihodí se pravděpodobně několik defektů neboli jevů. Stane se nový jev, kdy lidé nedosáhnou na nemovitost v Praze buď kvůli hypotékám nebo jiným důvodům a budou nuceni, nebo nebudou nuceni, ale možná budou šťastni, bydlet v sekundárních městech. Říkám sekundární města, abych nikoho neurazil. Co to znamená? Věřím, že v následujících deseti letech budou mít všechna města a městečka či vesnice vzdálené hodinu od Prahy velkou budoucnost. A budou se vyvíjet právě kvůli tomu, že kdo nedosáhne na bydlení tady v Praze, zkusí to v Benešově, Kolíně nebo Mladé Boleslavy.
Další možností je rozvoj vysokorychlostní železnice, která opět znovu přiblíží i dnes možná vzdálenější místa do centra Prahy.
Určitě je to možnost, ale myslím si, že je to běh na dlouhou trať. Vrátil bych se zpátky. Myslím, že ceny v těch nejlepších lokalitách, kde Karlin Port Real Estate včetně našich partnerů aktivně pracuje a o nichž jsem se zmínil, jako například Karlín, Smíchov, Vinohrady, část Žižkova a část Letné budou do deseti let o 100 procent vyšší. Včera jsem koukal večer na pana Soukupa z TV Barrandov, kde se hovořilo o možných klesajících cenách kvůli úrokovým sazbám a tomu, že bude nová recese. My si nepřejeme, aby byla nová recese, jelikož znovu zdůrazňuji to, co děláme my. A to, co děláme my jako developeři, je opravdu hodně potu. Dneska se hodně developerů tváří, že rozumí, co je to development. Kdo rozumí developmentu, ví, že je to hodně potu, hodně rizik a samozřejmě část těch našich rizik musíme přenášet na toho konečného uživatele tím, že se navyšuje cena. Nechceme se asi bavit negativně o jiných problémech v hlavním městě, jako je obrovský deficit bytového fondu. V dnešní době si my jako developeři, je nás šest nebo sedm, nebudu se zmiňovat o partnerech, děláme vlastní průzkum realitního trhu, především rezidenčního trhu. A řeknu něco, co, lidé neuslyší rádi. V současné době je deficit bytových jednotek v hlavním městě kolem stodvaceti tisíc. Když vezmete v potaz, že ročně všichni developeři včetně nás a velkých kluků tady postavíme či dostavíme čtyři a půl až sedm tisíc bytů, tak dle mého názoru se poptávka a nabídka nemůže potkat dříve než v roce 2035 až 2040. I přestože by tu zítra byl Lex specialis a my měli zákon, který urychlí stavební řízení ze dne na den neboli do třiceti dnů, jak to máme v Bělehradě, odkud pocházím já.
Tak to vypadá, že založit si developerskou společnost je doslova dream job v této době.
A pořád je na to čas!
VÍCE Z ROZHOVORU NALEZNETE VE VIDEOROZHOVORU NEBO V PODCASTU BYDLENÍ ZÍTŘKA.
BYDLENÍ ZÍTŘKA - PODCAST
Ostatní díly
