„Naše společnost tady vznikla, spousta z nás se tu narodila, spousta z nás tu i nadále žije, takže Brno je pro mě osobně srdcovka,“ říká šéf YD Real Estate Lubomír Pecl. Realitní potenciál města vidí v již nevyužívaných průmyslových areálech, ale i v pěkných periferiích, které nabízejí stále dobrou dostupnost do centra. Firma, kterou vede a jež je součástí skupiny YD Capital, tu pro příští roky chystá v různých projektech několik stovek bytů. Rozpřahuje se ale i do ciziny.
Inflace se v poslední době zmírňuje, ale už druhý rok se pohybuje v nepříjemně vysokých úrovních. Která aktiva se dají ve zpětném pohledu označit z bezpečný přístav? Jsou to reality?
V kontextu bezprecedentního turbulentního vývoje, kterého jsme byli v posledních letech svědky, jsem velice opatrný s tvrzením, že by nějaké aktivum bylo bezpečným přístavem. Zaběhlé vzorce dostaly a stále ještě dostávají tvrdou lekci a otřásají se v základech. Troufám si ale tvrdit, že pokud nějaké aktivum poměrně slušně odolává i v těchto těžkých časech, jsou to právě nemovitosti, které se skutečně ukazují jako významný nositel hodnoty.
Ekonomická situace nemálo zamíchala i realitním trhem. Zvýšení úroků z hypoték zejména zabrzdilo prodeje bytů. Nastává mírné oživení poptávky, které jste pro letošek předpovídal v anketě Premia Brno na přelomu jara a léta?
Ano, pomalu lze na rezidenčním trhu pozorovat oživení poptávky. Tato situace může být vyvolána různými faktory nebo jejich kombinací. Částečně to přisuzuji zlepšující se náladě ve společnosti, která je primárně způsobena zprávami o klesající inflaci. Jako druhý faktor vnímám zmírnění parametru DSTI pro poskytování nových hypotečních úvěrů. V neposlední řadě se také domnívám, že lidé si na představu hypotéky s úrokem okolo šesti procent už prostě zvykli a přijali to jako fakt, se kterým je potřeba počítat, pokud potřebuji řešit bydlení.
Jak vidíte vývoj trhu s byty do budoucna? Developeři mluví o tom, že přicházejí pouze kupci za hotové a zájemci, kteří se neobejdou bez hypotéky, čekají na snížení úroků. Kdy se mohou dočkat?
Já osobně tento názor úplně nesdílím, byť částečně to určitě pravda je. Začínají se čím dál více objevovat i kupci s hypotékami, ale není jich samozřejmě zdaleka tolik jako v dobách nízkých úrokových sazeb. Věřím, že jakmile dojde ke snížení úrokových sazeb, poptávka se opět výrazně oživí, což se ale zároveň muže významně odrazit v růstu cen nemovitostí. Můj názor je stále stejný, domnívám se, že k prvnímu poklesu sazeb může dojít někdy v první polovině příštího roku.
Zájemci mnohdy vzhledem výraznému ochlazení trhu čekají na zlevnění bytů, cenová hladina skutečně poklesla, ale v podstatě jen díky snížení cen second handu. Novostavby se více méně drží. Zůstane to tak i v následujícím období?
S dalšími developery dlouhodobě říkáme stále to stejné, a ani pro následující období nelze jinak než v tom pokračovat – ceny novostaveb nemají kam klesat, protože je zespodu podpírají náklady na výstavbu a na financování. Jednoduše pro takový pokles není prostor. Prostor je pro různé marketingové akce na podporu prodeje, jako jsou kuchyňské linky zdarma, dotované hypotéky a podobně, a to je něco, čeho bych jako kupující na současném trhu maximálně využíval a díval bych se, co mi kde kdo nabízí. Tyto akce nebudou trvat již příliš dlouho s ohledem na oživování poptávky a blížící se pokles sazeb.
Když se na věc podíváme investorsky, které realitní segmenty si v časech vysoké inflace a utažení měnové politiky vedly nejlépe? A do kterých investujete vy?
Dlouhodobě vysoké výnosy pozorujeme v retailu a logistice. Dovolím si tvrdit, že tyto segmenty jsou z investorského hlediska dlouhodobě atraktivní. Retail parky jsou aktivum, které mimo jiné zajímá i nás. Věřím, že do konce tohoto roku ještě minimálně jeden až dva retail parky do našeho portfolia přibudou. Dlouhodobě jsme aktivní také na poli komerčních nemovitostí v atraktivních lokalitách zejména v Praze, ale jsme teď také v pokročilé fázi akvizice dvou takových nemovitosti v Brně. Klíčovou záležitostíi je pro nás samozřejmě stále development, ať už komerční, nebo rezidenční, kde máme v různých fázích projekce, povolovacího řízení nebo už zasíťovávání šest projektů.
Které typy nemovitostí si podle vás povedou dobře i v následujících letech a má smysl do nich vkládat volné peníze?
Předpokládám, že pod heslem vkládání volných peněz vidíme menšího retailového investora. Pokud nemáte peníze na krátkodobou spekulaci a věříte tomu, že jedna ze základních lidských potřeb je a bude mít střechu nad hlavou, osobně bych se stále díval po bytech ve městech, jako jsou Praha, Brno, Olomouc nebo slušně se rozvíjející Ostrava. Zkušenějším retailovým hráčům bych se pak nebál doporučit investici do kvalitní půdy.
Pokud byste dnes měl investovat do realit řekněme miliardu korun, jak byste ji rozdělil?
Pokud bych dnes chtěl investovat miliardu korun do realit, měl bych mít ještě aspoň tři další takové miliardy v jiných typech aktiv, než jsou nemovitosti, abych měl portfolio vybalancované. Pokud bych měl jen tu jednu miliardu na investování, do nemovitosti bych vložil cca čtvrtinu. Osobně, bez jakéhokoliv investičního doporučení, bych tento budget rozdělil mezi pozemky, byty a nemovitostní fondy.
Kde dnes leží těžiště portfolia samotné YD Real Estate?
Portfolio máme rozdělené mezi asset a development, s nadpolovičním podílem developmentu, a to, jak už jsem zmiňoval, komerčního i rezidenčního. Vysoká kvalita nemovitostí, které vlastníme, nám slušně vyvažuje developerskou část portfolia. I když není žádným tajemstvím, že se snažíme portfolio převážit na stranu assetu, což sedí více naší dlouhodobé firemní vizi.
V jaké jste fázi – spíše nakupujete, konsolidujete, nebo se chystáte prodávat?
Momentálně jsme na nákupech a současně i prodáváme. Dlouhodobě pracujeme s jasně nastavenými projektovými strategiemi, přičemž při každém předem definovaném milníku vyhodnocujeme, zda je pro nás efektivní v projektu zůstávat, anebo ho uvolnit na trh. Několik našich projektů dosáhlo svého prodejního milníku dříve, než jsme plánovali, což pro nás bylo velice příjemným překvapením, a proto dnes kromě nakupování také prodáváme.
Jakou roli hraje ve vašich realitních aktivitách Brno?
Z Brna naše společnost vznikla, spousta z nás se tu narodila, spousta z nás tu i nadále žije, takže Brno je pro mě osobně srdcovka. Brněnský trh díky tomu velice dobře známe, a to jak jeho pozitivní stránky, tak i ty negativní. Nenecháváme se tím však příliš unést a při rozhodování o nových investicích je Brno pro nás město jako každé jiné. I přes možná až příliš skeptický pohled na zdejší investiční příležitosti tu chystáme pro příští roky několik stovek bytových jednotek.
V čem je moravská metropole zejména zajímavá?
Brno má pořád ještě obrovský potenciál v poměrně velkém počtu nevyužitých brownfieldů, ať už větších, či menších. Zároveň má Brno krásné okrajové části, které i přes svoji polohu pořád nabízí poměrně slušnou dostupnost do centra města. Věřím, že to je jedna ze základních devíz tohoto města. Celkově je ten potenciál ale trvale zabíjen našim slavným několikrát neschváleným územním plánem, a v některých případech i poměrně do očí bijící nekompetentností a slabotou mandátu vládnoucí garnitury v některé městské části či přilehlé obci či městě.
Někteří investiční hráči mluvili loni o tom, že je zdražení peněz vyhání z Česka a lepší příležitosti najdou třeba v Polsku. Rozpřáhla se i YD Real Estate v uplynulém období více do ciziny?
Nemohu říct, že by přímo nás vyhnaly z Česka drahé peníze. Česko milujeme a budeme tu působit, dokud to jen půjde. Již dříve, před obdobím drahých peněz, jsme ale využili příležitosti a část developerských aktivit jsme rozšířili do Chorvatska. Nyní se rozhlížíme i po jiných evropských zemích, zejména ale střední a západní Evropě.
Které konkrétní země nabízejí do budoucna zajímavý příslib? Zdá se, že české developery začínají čím dál víc lákat právě balkánské státy…
Ty mohou být stále ještě zajímavou příležitostí, ale já jsem přesvědčen, že kdo hledá, tak najde zajímavé příležitosti i v jiných zemích, jako jsou Rakousko, Německo, Švýcarsko, případně jihoevropské státy, jako je například Španělsko.
Zmínil jste Chorvatsko. Zaregistroval jsem, že váš projekt v Chorvatsku má mít rozlohu přes 100 tisíc metrů čtverečních, v jaké jste nyní fázi?
Chorvatský projekt Miris Garden je pro nás unikátní z několika hledisek. Spojili jsme se s prestižní soutěží Inspireli Awards, která je určená pro studenty architektury. Tuto soutěž založil Karel Smejkal s Václavem Havlem a Bořkem Šípkem. Soutěžilo 240 studentů ze 38 zemí světa. Ti přihlásili 163 projektů, které potom hodnotila odborná porota v čele s architektem Miris Garden Martinem Dudaškem. Vybrali jsme několik vítězných návrhů, jejichž autoři přijeli do Prahy na týdenní workshop, aby pod taktovkou Martina vytvořili finální návrhy. Samozřejmě se těšíme, že co nejvíce nápadů bude ze studentských návrhů promítnuto do naší dokumentace. Na projektu samotném se děje spousta paralelních procesů, jako jsou finalizace dohod o spolupráci s obcemi a krajem, projektování komunikací a sítí, projektování objektů pro všechny etapy.
Máte nějaký svůj srdcový realitní projekt – ať už aktuální, nebo vysněný?
Srdcový realitní projekt je pro mě jakýkoliv projekt, který splňuje moje subjektivní atributy kvalitně odvedené práce. Což je ve stručnosti zejména to, že obyvatelům toho projektu se v něm krásně žije, děti si tam mají kde bezpečně hrát a trávit čas, tvoří se kompaktní komunita lidí, kteří se scházejí na společných terasách nebo pozemcích, kde společně spokojeně popíjí dobré víno a grilují. A k tomu navíc celý tento projekt nenásilně splyne s okolní zástavbou, a nenaruší tak panorama a génius loci toho konkrétního místa, naopak ho pozvedne. Ke všem našim rezidenčním projektům se snažím přistupovat s touto vizí. Obzvlášť se těším na naše plánované brněnské projekty. Věřím, že mají šanci aspirovat na to, že budou opravdu velkým a pozitivním otiskem v životech lidí a města.
Lubomír Pecl
Je absolventem Vysokého učení technického v Brně, oboru podnikové finance a obchod, a také oboru právo na Masarykově univerzitě. V oboru nemovitostí začínal před patnácti lety jako realitní makléř a posléze vedoucí realitní kanceláře Century 21 Subvenio v Brně. Po vypršení licence Century 21 v oboru pokračoval dále, ale zaměřil se hlavně na development a v průběhu doby zdárně realizoval sám nebo v malém týmu několik rezidenčních developerských projektů. V čele divize YD Real Estate stojí od dubna 2020.
Připravil: David Mařík
