PSN už zdaleka není někdejší Pražská správa nemovitostí. Kromě východních Čech se na začátku této dekády rozkročila do Brna, kde koupila areál plynárenské společnosti Innogy. Plánuje ho přetvořit v živoucí lokalitu s názvem Brno JEDNA a začít chce výstavbou bytů. Nejde o jedinou akvizici v moravské metropoli. „Máme chuť nakupovat a díky dostatečnému vlastnímu kapitálu to umíme dělat velmi rychle,“ říká ředitel brněnské pobočky PSN Petr Pospíšil.

PSN má už podle svého názvu těžiště svých aktivit v Praze, následují Pardubice a Hradec Králové. Co vás přivedlo do Brna?

To je dáno historií a vývojem společnosti PSN, která začínala v Praze jako původně Pražská správa nemovitostí. Pokud jde o jiné pobočky po republice, dokázala díky zkušenému vedení obhájit svoji existenci také v Hradci Králové a Pardubicích. Firma přijala v tomto směru filozofii: pojďme se nejdříve věnovat příležitostem a v momentě, kdy se objeví, může následovat vznik pobočky. Tak k tomu došlo i v Brně, kde filiálka vznikla na přelomu roku 2021 a 2022.

Vstoupili jste na brněnský trh koupí rozlehlého areálu administrativních budov a provozních objektů společnosti Innogy. Je to poměrně velké sousto, proč volba padla právě na něj?

Nabízelo se více možností, ale přesně toto byla správná volba pro zahájení činnosti v Brně. Areál Innogy představuje soubor 12 budov rozložených na území 45 tisíc metrů čtverečních. To území je natolik rozmanité, že prostě bylo to pravé. Už na počátku jsme si řekli, že k tomu nechceme přistupovat jako běžný developer, který má jediný cíl: strhnout staré objekty, vyprojektovat a postavit novou zástavbu, rozprodat ji a odejít. Naopak jsme se rozhodli si areál zmapovat, říct si, které budovy jsou funkční a mají pro nás ekonomickou a architektonickou hodnotu. Zjistili jsme, že to území je tak zajímavé, že právě kombinace administrativy a bydlení dává největší smysl. Máme tedy primárně zájem na rozvoji areálu doplněním chybějících funkcí. Na prvním místě je nyní bydlení.

Pojmenovali jste tento svůj projekt jako Brno JEDNA. To zní poměrně odvážně…

Měli jsme za to, že ta lokalita potřebuje nové označení. Historicky byla zakořeněna jako areál Plynárenská, areál Innogy, na Špitálce, nebo také Na Radlase. Byla to spousta jmen, poněkud chaotických, a pletlo se to. Bylo potřeba dát tomuto území novu identitu a aby měl areál jednotné označení. Stejně tak jsme potřebovali název marketingově uchopitelný, například: první volba v případě sídla firmy, jedinečná příležitost pro bydlení apod. Věřím, že zde budeme jednou slýchat i ono lidové: pojď na jedno, sousede… Ale souvisí to samozřejmě i s umístěním areálu v širším centru města. Zkrátka Brno JEDNA nám sedlo.

Nemáte obavy z komplikací, které s sebou brownfieldy často nesou, jako jsou různé zátěže z minulosti?

Nechali jsme si zpracovat podrobnou analýzu zátěže a provádíme detailnější pasportizaci areálu s cílem technologického osamostatnění budov. Čili my nenarážíme ani tak na zátěže, jako spíše na životaschopnost jednotlivých objektů, protože areál byl budován za jiným účelem, který neodpovídá dnešnímu využití. Jsou zde například sdílené zdroje tepla a chladu, které jsou větveny do jednotlivých budov. My chceme jako jeden z prvních kroků jednotlivé budovy osamostatnit, abychom s nimi mohli začít lépe pracovat. Samozřejmě s tím bude spojena obnova vybraných technologií, které jsou poplatné době vzniku areálu, tedy roku 2002.

Jak vypadá nynější využití areálu?

Obsazenost areálu je přes 50 procent. Skladba nájemců je pestrá a jsme za ni velice rádi. Našimi partnery jsou společnosti jako, Innogy, TRL Space Systems, Oknoservis, Ocean48, střední odborná škola, společnosti zabývající se solárními technologiemi nebo Extra publishing s jejich časopisem 100+1 zahraničních zajímavostí. Volná je v tuto chvíli mimo jiné hala s rozlohou tři tisíce metrů čtverečních. Naprosto unikátní je její poloha přímo v centru města a také to, že díky původní funkci areálu nabízí absolutně bezproblémové parkování.

Už máte jasno v tom, co z původní zástavby ponecháte a co půjde k zemi? 

Dnes už víme, jakým směrem by se areál měl rozvíjet a jaká část by měla zůstat v aktuálním stavu. S tím souvisí budovy, které bychom rádi zachovali. Nicméně takové rozhodnutí je třeba pořád dokola přepočítávat ve vztahu k plochám, které jsou ve hře. Navíc do toho vstupují měnící se legislativa, ať už brněnské stavební předpisy, které by měly začít platit snad v polovině příštího roku, stavební zákon nebo v Brně hodně omílaný nový územní plán. Takže dnes víme, které budovy jsme schopni zachovat, ale přistupujeme k tomu vždy v aktuálním čase, takže dnešní situace nemusí být platná za rok. 

Máte už v Brně JEDNA nějaké konkrétní stavební záměry?

Rádi bychom doplněním rezidenční funkce začaly oživovat celé okolí a spojnici mezi ulicí Křenovou a Cejlem. To jsou dvě páteřní ulice, které směřují na východ města, a mezi nimi je území brownfieldů – pozůstatek brněnského Manchesteru, do nějž lze řadit Šmeralovy závody, Špitálku, areál tepláren a plynáren. Potažmo po břehu řeky Svitavy dojdete až ke Zbrojovce. Jsou to všechno velká průmyslová území, která potřebují nový život. Zasahují ale až do strategické roviny rozvoje města, takže teď probíhá diskuze se zástupci samosprávy, kterou postupně seznamujeme s našimi záměry. V tuto chvíli je na stole příprava první etapy rezidenčního projektu s přibližně 180 byty.

Půjde o novostavby, nebo se částečně využijí i stávající objekty?

Svou strategii musíte v developmentu neustále srovnávat s aktuálním vývojem, a je to o to těžší, že proces povolování staveb je tak zdlouhavý. Proti tomu stavíte trendy na trhu a odbyt. Když dnes přichází do prodeje byty, které nepočítaly s variantou nájemního bydlení, tak se střetávají s dobou, kdy nájemní bydlení posiluje. Naše zadání pro projektanty je tedy nyní co největší míra modularity, aby se projekt dal jak prodat po jednotlivých bytech, tak i provozovat jako nájemní bydlení, pokud by zůstal ve správě jednomu subjektu. Tyhle dvě zadání musíme co nejvíce přiblížit k sobě. Ale k vaší otázce – ano, půjde o novou zástavbu.

Kdy by mohla být tato první rezidenční etapa hotová?

Když všechno půjde dobře, tak do tří let.

Jak velká to bude investice?

První etapa se pohybuje nákladově kolem půl miliardy korun.

Když se podíváme dále do budoucnosti, jak by mělo vypadat Brno JEDNA řekněme za deset let? Co z něj udělá nové těžiště města, jak se snažíte vyjádřit právě tímhle názvem?

Chceme se vyhnout čistému zaměření na administrativu, abychom nedopadli jako La Defence v Paříži, která ožívá jen přes den. Vytvořením vhodného mixu bydlení a administrativy hodláme dosáhnout toho, aby čtvrť pulsovala neustále. Samozřejmě je potřeba vytvářet podmínky k tomu, aby si obyvatelé mohli užívat i volný čas. I proto bychom areál v brzké době rádi otevřeli sportovním a kulturním akcím, abychom ho oživili a ukázali Brňanům, že tady je. Navazuje na něj svitavské nábřeží, které potřebuje revitalizaci ve spojení s protipovodňovými opatřeními. Postupně tak chceme vytvářet čtvrť, která bude jednou první volbou pro člověka hledajícího v Brně nové bydlení. Zatím to tak není, ale blízkost centra, deset minut na nádraží, do kina, divadla či oblíbené restaurace, to by měla být přidaná hodnota. Spolu s blízkostí městských cyklostezek u svitavského nábřeží by měl vznikat ten správný mix.

Brnem JEDNA ale aktivity PSN v moravské metropoli určitě nekončí. Jaké máte další záměry?

I když mám osobně ambiciózní cíle, nejsem typ, který by je někde prezentoval, protože hlásaných ambicí už jsem zažil spoustu a málokterá z nich se nakonec dotáhla. Nyní chceme v prvních dvou třech letech PSN na trhu v Jihomoravském kraji natolik stabilizovat, aby to byl partner, který bude mít renomé, s nímž bude stát za to obchodovat a realizovat společné projekty. Partner, na kterého se nebudou bát obrátit vlastníci nemovitostí s nabídkou k prodeji nebo ke společné investici.

Díky tomuto přístupu jsme za méně než rok působení v Brně rozšířili portfolio o další dva činžovní domy na Antonínské ulici v centru města a ve Fryčajové ulici v Obřanech, pak jsme koupili obchodní centrum na Juliánovském náměstí a ve vlastnictví máme také areál po společnosti Destila v Kaštanové ulici. Čili držíme teď pět nemovitostí, jejichž rozvoji a správě se budeme věnovat, abychom tento majetek stabilizovali. Pak zase posílíme o další nemovitosti a zase je stabilizujeme. To je můj plán postupu.

Velkým tématem byl v Brně odklad nového územního plánu. Nezkomplikuje vám to vaše záměry?

Je to komplikace pro všechny, kteří připravují jakékoliv stavební projekty. Nemají podklad, který sladí jejich představy s představami města o jeho dalším rozvoji. Spousta projektů se dala do šuplíku. Stávající koalice avizovala, že nový územní plán bude v tomto volebním období. My si to už nemyslíme, protože ten proces je tak zdlouhavý a komplikovaný, že už by musel být dál, než je. Na druhou stranu věříme těm, kteří mají celý proces na starosti, ať už na odboru územního plánování, nebo v kanceláři hlavního architekta či v radě města, že svůj příslib dotáhnou do zdárného konce. Mez je rok 2028, do kdy by měl být nový územní plán schválen ze zákona. Věřím, že do té doby skutečně bude.

Jste otevřeni čemukoli, nebo jsou nějaké segmenty realitního trhu mimo oblast vašeho zájmu?

PSN je realitně-obchodní společnost, což znamená, že k nemovitostem přistupujeme tak, že každá má svůj potenciál, a je pouze otázka, jak se uchopí. My zvládáme nejrůznější varianty – strategické partnerství v developerském projektu, nákupy starších nemovitostí či průmyslových areálů, umíme si poradit s obchodním centrem či vědeckotechnickým parkem. Pro nás je nemovitost to, co máme rádi a čemu rozumíme. Uvedu jen takový příklad: PSN vlastní pražský metronom. To není ekonomická investice, má jiný přesah. Nebo Tančící dům – krásný objekt, který je velmi silný referenčně. Nemovitosti jsou předmětem našeho zájmu, a ne vždy musí přinášet jen ekonomické benefity. Takže jsme otevření čemukoli.

Odpovídá nabídka příležitostí v Brně svým objemem vašim představám?

V Brně jsme zatím mladá společnost a snažíme se dostat naši značku do podvědomí. To je teď klíčové, dát o sobě vědět. Určitě máme chuť dál nakupovat a nabídky přicházejí. Ale ne každý vlastník zná dnešní hodnotu svého majetku. Spousta z nich se domnívá, že hodnota zůstala stejná jako před dvěma třemi roky. Dnešní doba obecně více přeje nákupu, než prodeji, ale prodávající si musí být vědom hodnoty toho, co prodává.

Jste ve svém přístupu k akvizicím něčím specifičtí?

Naší silou je rychlost reakce. Díky tomu, že veškeré nákupy financujeme z vlastních zdrojů a nejsme závislí na financování z třetích stran, od bank či fondů, umíme nemovitost velmi rychle prověřit, vyhodnotit a také rychle zaplatit. U nás majitelé nemovitostí na peníze čekat nemusí. 

Nakolik zajímavé je dnes obecně Brno pro realitního investora proti jiným místům v Česku?

Já jsem sedm let pracoval ve společnosti Trigema a vždycky jsem sledoval trendy z Prahy a čekal jsem, za jak dlouho se propíšou do Brna. Byla to otázka půl nebo tři čtvrtě roku, kdy se trend přelil dál do regionů. Proto dnes vnímám pražský trh administrativních budov i rezidencí jako lídra. Samozřejmě každé město má svá specifika. Ale přece jen Praha táhne, takže když vidím, že tamní rezidenční trh drží cenové pozice, nemám obavu, že by se něco měnilo v Brně.  

Máte na mysli ceny novostaveb?

Přesně tak. Po roce a půl, kdy rezidenční trh prochází určitou stagnací, zůstávají jeho pozice neotřesitelné. Protože neklesají stavební náklady, mzdové náklady a vzrostla cena peněz, celé se to balancuje tak, že není důvod k poklesu rezidenčního trhu. Jiná kapitola je second hand. Jímala mě nervozita, jak tento trh cenou dohání nové byty. Bylo to někdy až nezdravé, za kolik se prodávaly panelové byty v blízkosti nového projektu, kdy se ceny téměř vyrovnávaly. Dnes je v Brně vidět meziroční pokles cen second handu o 20 až 25 procent. A to jsou jen inzertní ceny, realita bude ještě výraznější.

Poté, co jste se úspěšně zabydleli v Brně, máte v hledáčku i jiná moravská města?

Díváme se i jinam, ale nabídky v Brně jsou velmi zajímavé, takže upřednostňujeme spíš ty. Menší města nenabízejí tak optimistický výhled, protože riziko je tam větší. Jde zejména o kupní sílu – Praha ji má tak vysokou, že otřesy ustává daleko lépe, Brno má stále co nabídnout, protože se snaží poskytovat zázemí ekonomice s vysokou přidanou hodnotou, například technologickým společnostem, takže je tam také kupní síla. V menších městech už velmi těžko prodáte nový development, někdy ani rekonstrukci. Takže se soustředíme na Brno – univerzitní město plné studentů, dravých firem a startupů, které jednoduše neuvěřitelně pulsuje. Zrovna před pár dny jsem si to uvědomil na pouličním hudebním festivalu. Dokud Brno bude takto žít, nemusí se o svou budoucnost bát. 

Petr Pospíšil

Ve společnosti PSN působí jako ředitel pobočky Brno. Je absolventem Pedagogické fakulty Masarykovy univerzity v Brně. Po ukončení studií začal působit v real estate a následně v developmentu. V posledních 17 letech pracoval na vedoucích pozicích ve společnostech ORCO, Trikaya a v pražské investiční skupině Trigema. PSN vnímá jako významného hráče na realitním trhu, který díky silnému finančnímu zázemí a zkušenostem spoluvytváří podobu měst a obcí.

Připravil: David Mařík