Česko už několik let sužuje bytová krize a nedostupné bydlení. Po celé zemi přitom leží ladem obrovské množství zanedbaných, často nevyužívaných průmyslových nebo logistických areálů. Státní agentura CzechInvest, která zřídila speciální web s databází brownfieldů, jich eviduje bezmála 4400.
Celková rozloha těchto zanedbaných pozemků činí 13,4 tisíce hektarů. Taková plocha by v součtu vydala na celé nové krajské město velikosti Plzně. „Průměrná rozloha registrovaných brownfieldů se oproti roku 2021 mírně zvýšila. Důvodem je mimo jiné důslednější evidence velkých brownfieldových lokalit, které vznikly ukončením důlní a těžební činnosti,“ říká ředitel Odboru podnikatelské lokalizace CzechInvestu David Petr.
Pozůstatky průmyslové slávy
V Praze nebo Brně už nedostatek volných stavebních parcel vedl k tomu, že prakticky všechny zásadní velké rozvojové projekty vznikají právě na brownfieldech. V mnoha menších městech je ale situace komplikovanější, především kvůli nedostatku peněz. S revitalizací například bývalé továrny jsou spojené nemalé dodatečné náklady.
V počtu zanedbaných ploch vedou podle databáze CzechInvestu Moravskoslezský a Ústecký kraj. Třetinu brownfieldů tvoří bývalé průmyslové podniky nebo celé zóny. Průmyslové brownfieldy jsou na první příčce také z pohledu celkové plochy, kterou v Česku zabírají. Na druhém a třetím místě jsou vojenské areály a těžební brownfieldy. Těch je sice relativně málo, ale obvykle jsou velmi rozsáhlé. Nejvíce rozlehlých nevyužívaných ploch je podle databáze CzechInvestu v Karlovarském kraji. Jejich průměrná rozloha činí více než deset hektarů.
Zároveň jsou tyto typy pozemků kvůli nutné dekontaminaci po předchozí výrobě nejnáročnější pro novou výstavbu. Právě proto by si jich měl stát více všímat a jejich rozvoj lépe podporovat. „Podpora rozsáhlých projektů zejména v počátečních fázích na sebe může navázat soukromý kapitál a veřejnému sektoru se vyplatí,“ vysvětluje David Petr.
Dotace pro obce
Revitalizaci menších nevzhledných ploch pro budování komerčních nemovitostí, respektive pro podnikatelské využití, v minulosti už stát podpořil. Loni v létě ministerstvo průmyslu a obchodu přišlo s dotační výzvou v programu Regenerace brownfieldů. Vyhradilo na ni nejprve půl miliardy korun. Peníze jsou určeny hlavně pro obce nebo kraje.
Historicky poprvé navíc není podmínkou, že revitalizovaná nemovitost musí být využita pouze k podnikatelským účelům. „Loni poprvé jsme podpořili i takzvané smíšené projekty. Příkladem může být rekonstrukce budovy, během které se do přízemí umístí prodejna či jiné zázemí pro služby a do druhého nadzemního podlaží knihovna provozovaná obcí. Tyto typy projektů dosud nebylo možné podpořit z žádných dosavadních programů ministerstva průmyslu a obchodu ani z programů ministerstva pro místní rozvoj,“ vysvětluje ředitel odboru brownfields a rozvoje inovačního podnikání z ministerstva průmyslu a obchodu Zbyněk Pokorný.
Úřad tak podle Pokorného vyšel vstříc starostům, kteří po podpoře revitalizace brownfieldů pro nepodnikatelské účely volali dlouhodobě. Kromě veřejných budov budou moci nevyužité bývalé průmyslové areály zastavět třeba také obecními byty.
Hodně zájemců, málo peněz
Žádostí o dotaci se nakonec sešlo 35, a to napříč celou republikou. „Zájem o program nás nepřekvapuje. Jen v uplynulém roce jsme konzultovali více než šedesát potenciálních veřejných projektů na regeneraci brownfieldů v celkové investiční hodnotě přes třicet miliard korun. Vychází najevo, že zájem výrazně překonává možnosti naší podpory a do budoucna ukazuje na potřebu navýšení,“ konstatuje David Petr. Pro aktuální výzvu ministerstvo sice navýšilo původně plánovaný objem peněz, ovšem „jen“ na 600 milionů korun.
Škála záměrů obcí je poměrně široká. Nejčastěji jde o plány na přestavbu brownfieldů na kanceláře pro místní podnikatele a živnostníky, co-working, prostory pro služby, restaurace, kavárny, společenské sály nebo obecní bydlení. „Mezi projekty výrazně převažují rekonstrukce, třetina záměrů počítá s demolicí a výstavbou nových energeticky účinných budov. To je novinka, neboť tento typ projektů dříve podporován nebyl,“ komentuje David Petr. Zároveň připomíná, že novinkou aktuální výzvy bylo také rozšíření z hlediska regionů.
Zatímco v minulosti o dotace mohly žádat jen projekty z uhelných a hospodářsky problematických regionů, v nedávno skončeném programu byly dveře otevřené také pro další města, a to včetně Prahy. „Nejvíce projektových záměrů, konkrétně šest, jsme přijali z Kraje Vysočina,“ konstatuje Jan Hana, vedoucí oddělení brownfieldů ministerstva průmyslu a obchodu.
Miliardy z fondu investic
Kromě programu ministerstva průmyslu a obchodu vláda odsouhlasila na konci minulého roku další dotační program s jednoduchým názvem Brownfieldy. Vypsalo ho ministerstvo pro místní rozvoj a prostřednictvím Státního fondu podpory investic (SFPI) má rozdělit dalších 2,8 miliardy korun z prostředků Národního fondu obnovy.
V případě tohoto programu jsou termíny šibeniční. „Prostředky musí být vyčerpány do poloviny roku 2026, což znamená, že projekty musí být zrealizovány do konce roku 2025. Příprava programu byla dlouhá, protože se domlouvaly podmínky Národního plánu obnovy (NPO). Letos proto chceme co nejrychleji uzavřít smlouvy. Cílem je co nejvíce zkrátit administrativu, aby byl čas na realizaci,“ tvrdí ředitelka SFPI Hana Pejpalová.
Ministerstvo pro místní rozvoj už před schválením programu zahájilo konzultace s potenciálními žadateli. Nakonec se od února do konce výzvy v druhé polovině dubna sešlo na čtyřicet malých projektů s investicí do třiceti milionů korun. Velkých projektů s investicí v rozmezí 30 až 500 milionů korun je osm.
Na rozdíl od výzvy ministerstva průmyslu je v tomto programu NPO širší záběr možných žadatelů. Kromě krajů a obcí si mohou žádat také podnikatelské subjekty. Podmínkou je u nich ale nepodnikatelské budoucí využití revitalizovaného brownfieldu.
Kulturní centrum místo továrny
Jedním z příkladů projektů, které se ucházejí o milionové státní brownfieldové dotace, je akce města Dvůr Králové. Tamní zastupitelstvo v dubnu posvětilo žádost o podporu dosud historicky nejnákladnější investice města – přestavby bývalé Mayerovy továrny na nové kulturní a společenské centrum.
Celý areál továrny na náměstí Republiky v Dvoře Králové má rozlohu přibližně 5,5 tisíce metrů čtverečních a město jej koupilo před šesti lety od soukromé společnosti za devět milionů korun. Nyní je v plánu část budov zbourat, odstranit vrstvu kontaminované půdy a celý areál přestavět podle už hotového architektonického návrhu.
Zastupitelé teď čekají, jak to s žádostí o podporu z Národního plánu obnovy dopadne. Celková výše investice se počítá na vyšší stovky milionů korun a bez dotací od státu by místní rozpočet financování neutáhl. Ve hře jsou proto i další dotační programy, z nichž se radnice pokusí získat další peníze.
Podobný příběh se píše také kolem projektu v Hradci Králové. Místní zastupitelé na jaře podali žádost o dotaci za 230 milionů korun, kterou chtějí využít na rekonstrukci Vrbenského kasáren. Ta by se i díky státním penězům měla postupně proměnit v kulturně kreativní centrum, které bude spravovat Muzeum východních Čech sídlící právě v Hradci Králové.
Podobně jako ve Dvoře Králové se ovšem ani v Hradci nespoléhají jen na program Brownfieldy. „Začátkem letošního roku již tento projekt získal 55 milionů korun z fondu určeného na rozvoj regionálních kulturně kreativních center a téměř 26 milionů z Integrovaného regionálního operačního programu. Předpokládáme, že rozhodnutí o případném přidělení podpory určené na revitalizaci brownfieldů padne ve druhé polovině letošního roku. Během několika týdnů chceme ještě požádat o dotaci ve výši téměř 180 milionů korun z IROP2 v rámci ITI Hradecko-pardubické aglomerace,“ popisuje hon za dotacemi Martina Berdychová, náměstkyně královéhradeckého hejtmana odpovědná za kulturu.
Soukromníci bez dotací
Zatímco města a obce mají s brownfieldy plány směřující často do oblasti kultury nebo obecně veřejného života, pro developery se staly bývalé průmyslové, logistické nebo zemědělské areály jedním z posledních míst, kde se dají v širších centrech velkých měst ještě stavět byty.
Z malého průzkumu magazínu Estate mezi předními developerskými společnostmi v Praze vyplynulo, že většina z nich už má v portfoliu převážně tento typ pozemků. Na rozdíl od obcí nebo krajů ale většinou příspěvky na jejich přeměnu nečerpají. „Dotace nevyužíváme, nejsou vypsány pro náš účel,“ potvrzuje výkonná ředitelka společnosti Central Group Michaela Tomášková.
Obtížnost přístupu soukromých developerských firem ke státním penězům ve velkých městech potvrzuje i ředitel developmentu společnosti PSN Štěpán Smrčka. „Zrovna Praha a Brno nejsou ideální dotační lokality. Jsou to bohaté regiony, které si nárok na dotaci složitě obhajují,“ vysvětluje.
Najdou se ale i výjimečné případy, kdy si i developeři na státní peníze sáhnou, jako například společnost Odien Group, která plánuje zastavět téměř sedmdesátihektarový brownfield v areálu bývalé továrny Avia v pražských Letňanech. Nejde však o klasické dotace, ale specifický příspěvek na náklady spojené s dekontaminací pozemků. „V rámci takové plochy (66–70 hektarů), o které hovoříme, samozřejmě úroveň znečištění značně kolísá, je třeba provádět opakované průzkumy. Bavíme se tady o řádech jednotek miliard korun, kde částí přispěje také Ministerstvo financí ČR, které se k tomu zavázalo při privatizaci,“ vysvětluje technický ředitel Odien Group Lukáš Vrba.
Jinou možností je dohoda developera s městem na podmínkách realizace projektu, která náklady na zbourání starých budov a likvidaci ekologických zátěží zohledňuje. „V optimálním případě by měla být možná dohoda s městem na započtení hodnoty revitalizace do hodnoty kontribucí,“ naznačuje možnosti ředitel produktového managementu JRD Real Estate Petr Valeš. Jinými slovy, místo poplatků, které jinak developer odvádí městu za možnost stavět, mu radnice uzná náklady na vyčištění a úpravu pozemků.
Právě dekontaminace po průmyslovém provozu je zároveň největší nevýhodou brownfieldů. „Náklady zvýší o desítky až stovky milionů korun u jednodušších brownfieldů. Samozřejmě v případech, kdy jde o komplikovanější a hlubší zásahy do území, mohou být náklady vyšší,“ tvrdí mluvčí skupiny Natland Hana Filipová.
Levnější a relativně jednodušší je podle ní dekontaminovat odkapané látky z průmyslové činnosti, typicky ropné deriváty. „Složitější a řádově dražší jsou problematické součásti vlastních postavených objektů – typicky azbest,“ dodává Filipová.
Úspora na infrastruktuře
Na druhou stranu jak pro soukromého investora, tak pro město má výstavba na brownfieldech také výhody. Například díky tomu, že se velká část bývalých průmyslových areálů nachází v širším centru města, nikoliv na jeho okraji jako při výstavbě na zelené louce.
„Ve většině případů je pozemek zasíťován, to znamená, že i po demolici budov jsou na jeho hranici k dispozici připojovací místa technické infrastruktury. Není tedy nutné investovat do inženýrských sítí a budovat nové řady ze vzdáleného připojovacího místa,“ vysvětluje jednatel společnosti UBM Development Josef Wiedermann.
Sociální a ekonomický dopad toho, že se staví na brownfieldech, je pozitivní jak pro města, tak pro samotné obyvatele. Jednoznačnou výhodou je i dobrá dopravní infrastruktura, která je téměř u každého brownfieldu. „Staré nevyužívané areály jsou zajímavé i svou historií a duchem, se kterým můžeme pracovat tak, jako se o to snažíme například v našem novém areálu Lihovar, který stavíme na pražském Smíchově,“ vysvětluje mluvčí společnosti Trigema Petra Martínková.
Nové čtvrti
Významných, rozsáhlých projektů soukromých investorů na brownfieldech se aktuálně v Česku staví hned několik. Například v Praze jde nejen o dobře známou Parkovou čtvrť na žižkovském nákladovém nádraží nebo Smíchov City na podobném typu pozemků v Praze 5.
Doslova rájem brownfieldů je dříve průmyslová Praha 9. Na pomezí Vysočan a Hloubětína staví na tomto typu pozemků celou novou čtvrť AFI Europe, v okolí ale působí také hned několik dalších firem – ať už Central Group, Skanska, Vivus, nebo YIT.
Několik zajímavých brownfieldů má v majetku také město, tvoří dokonce významnou část ze zhruba 70 hektarů městských parcel. Jejich zmapování měla na starost před třemi lety založená Pražská developerská společnost. Nyní na většině z nich plánuje projekty nájemního bydlení.
Patrně nejblíž k realizaci má výstavba nové čtvrti na brownfieldu na Palmovce. Oblast přezdívaná Pentagon má na osm hektarů a jde o největší městské rozvojové území v širším centru metropole. Pražská developerská společnost nechala pro území vypracovat urbanistickou studii. Z té vyplývá, že by na Palmovce mohlo vyrůst až 2,2 tisíce bytů a dalších 40 až 50 tisíc metrů čtverečních komerčních i nekomerčních prostor.
Největším brownfieldem ve svém majetku se může Praha pochlubit v Nových Dvorech v městských částech Prahy 4 a Prahy 12. Jeho rozloha je přibližně patnáct hektarů a na území se bude nacházet i jedna ze stanic nové linky metra D. Pražská developerská společnost nyní pracuje na projektové přípravě celé nové čtvrti, která by v Nových Dvorech měla v budoucnosti vyrůst.
Pražský městský developer, stejně jako jeho soukromá konkurence, ovšem řeší ještě jedno úskalí, které je s brownfieldy spojeno. V zastaralém pražském územním plánu jsou tyto pozemky vedeny pod jiným účelem, než je bydlení, a to je potřeba ještě před žádostí o stavební povolení vyřešit často zdlouhavou změnou územního plánu.
