Mít vlastní byt nebo dům je v Česku dlouho zakořeněná tradice, díky které tak trochu vybočujeme z evropských zvyklostí. Zatímco v EU bydlí ve vlastním průměrně dvě třetiny lidí, v Německu ještě podstatně méně, v Česku má svou nemovitost čtyři z pěti rodin.
Dramatický růst cen českých realit v posledních letech ale začíná tuto českou tradici drolit. Klasický nový třípokojový byt v Praze už je mimo možnosti většiny střední třídy. Do popředí zájmu se však dostávají miniaturní jednotky s výměrou kolem dvaceti metrů čtverečních. Podstatně skromnější a stísněnější bydlení se dá koupit za třetinovou cenu.
Zároveň se stále více lidí smiřuje s budoucností života v nájmu. Na volné činžovní byty se stojí fronty. Oba trendy neušly pozornosti developerů. Začínají stavět výhradně nájemní projekty, v nichž podstatou část nabídky tvoří minibyty cílící na specifickou skupinu potenciálních nájemníků.
Dražší, ale levnější
Ceny nových bytů v české metropoli loni překonaly hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční. Přestože v některých městských částech se ještě pořád dá najít byt pod touto cenovou hranicí, v užším centru levněji koupit prakticky nelze.
Jednoduchým výpočtem tak můžeme dovodit, že za zmiňovaný třípokoják s výměrou 70 metrů čtverečních zaplatí kupující minimálně 10,5 milionu korun. Už samotná cena vyřazuje ze hry podstatnou část běžně vydělávajících lidí. Splátky rozumně dlouhé hypotéky vyžadují příjmy, na které nedosáhnou.
Kromě toho je limituje i další regulace ČNB, a sice nutnost přinést do banky v hotovosti desetinu z výše žádaného úvěru. V tomto případě tedy přes milion korun.
Naproti tomu dvacetimetrová garsonka se v Praze prodává v průměru za 3,5 milionu korun. Jinými slovy, přestože vyjde metr čtvereční dráž, průměrně na 175 tisíc korun, celková zaplacená cena je třetinová a pro střední třídu už dosažitelná. Jistě, garsonka není vysněným bydlením pro mladou rodinu. Podle developerů ale existují skupiny kupujících, pro něž je na metr dražší, ale celkově levnější byt přijatelnou alternativou.
Singles i důchodci
Malé byty často vyhledávají investoři a mladá generace. „Zhruba z padesáti procent se jedná o investory, kteří kupují tyto byty za účelem pronájmu a zisku. Další část, přibližně 30 procent klientů, si malé byty pořizuje jako startovací bydlení. Většinou jde o mladší generaci kolem 23 až 28 let, kteří si byt buď kupují sami na hypotéku, nebo jim s financováním pomáhají rodiče,“ popisuje ředitel rezidenčních projektů developerské společnosti PSN Marek Padevět. Zbytek podle něj tvoří singles všech věkových kategorií.
Kromě těchto hlavních kategorií existují podle developerů, kteří se specializují na výstavbu či rekonstrukci mikrobytů, i další potenciální obyvatelé garsonek. „Jsou určené například pro expaty, studenty, klienty, kteří bydlí mimo Prahu, ale do Prahy často jezdí pracovně a chtějí tu mít nějaké zázemí, pro digitální nomády,“ vypočítává mluvčí developera Trigema Petra Martínková.
Šéf developerské společnosti Karlin Port Real Estate Milorad Mišković, který se do oblasti mikrobytů také pouští, přidává ještě jednu, možná ne úplně očekávanou skupinu klientů – seniory. „Očekáváme, že dvacet procent mikrobytů v našich projektech v dobrých lokalitách obsadí rodiče rodin, které bydlí ve stejné lokalitě, aby žili blíž u sebe,“ tvrdí Mišković.
Lákadlo pro investory
Vysoké ceny bydlení v kombinaci s drahými hypotékami zasadily loni pražskému i brněnskému realitnímu trhu tvrdou ránu. Kupující hromadně odkládali pořízení vlastního bydlení v očekávání lepších budoucích podmínek, a tak prodeje v developerských projektech padaly o desítky procent.
Některé developerské společnosti, a to včetně těch největších, kvůli slabé poptávce dokonce odkládají zahájení některých projektů s velkými rodinnými byty. Například pražský Central Group podle majitele Dušana Kunovského nebude stavět na sklad a odsouvá mimo jiné další etapy projektu Parková čtvrť na Žižkově.
Naproti tomu firmám orientovaným na menší byty nynější situace nahrává, a to hned ze dvou důvodů. Tím první je zmiňovaná nižší pořizovací cena malých jednotek. Druhým trumfem je fakt, že malé byty patří mezi nejvyhledávanější na nájemním trhu. A právě na něj se lidé, kteří vyčkávají s nákupem vlastního bydlení, dočasně přesunují.
Investoři, kteří ukládají peníze do činžovních bytů, jež dále pronajímají, velkou část malých bytů vykoupí. Kromě dlouhodobých pronájmů pro ně v minulosti snadno našli krátkodobé klienty mezi turisty, kteří hledají ubytování přes platformy jako Airbnb.
Krátkodobé pronájmy turistům nejprve kvůli covidu a nyní kvůli chystané regulaci ze strany pražského magistrátu zažívají ústup ze slávy. Ani to ale podle developerů není důvod rekonstrukce či výstavbu malých bytů v centru metropole zastavit. „Zájem lehce poklesl kvůli obavám z vyhlášky magistrátu o regulaci bytů za účelem pronájmu formou Airbnb. Pro nás přímo to ale nemá téměř žádný význam. Máme jeden projekt v centru Prahy a byty tu kupují lidé pro vlastní bydlení nebo investoři, ale zejména na dlouhodobý pronájem,“ konstatuje Marek Padevět ze společnosti PSN.
Kromě toho se někteří developeři rozhodli vynechat prostředníka a místo prodeje postavené byty raději sami hodlají pronajímat. To je třeba případ Trigemy, Karlin Port nebo společnosti Acord Invest, která se specializuje zejména na rekonstrukci historických činžovních domů, kde část jednotek zmenšuje na mikrobydlení.
Bydlení jako v hotelu
V zahraničí nejsou projekty s malometrážními byty nic nového. Oblíbené jsou už mnoho let, a zejména asijské destinace jako Hongkong nebo Japonsko jsou skromností lidí a ochotou žít na pár metrech čtverečních proslulé. Domy s minibyty se ale objevily i v západní Evropě.
Tuzemští developeři hledali v zahraničí inspiraci, kterou pak využili v domácích podmínkách. Zkušenosti z Asie i Evropy totiž ukazují, že obyvatelé malých jednotek – ať už vlastních, nebo nájemních – vyžadují na oplátku jiné vymoženosti. Mnoho projektů i v Česku se proto ubírá směrem takzvaného co-livingu neboli spolubydlení. Nejde o sdílení samotných bytů, ale jejich zázemí.
„Co-living je velmi specifický druh bydlení, který vyžaduje sdílení určitých prostor. Jde o malometrážní nájemní plnohodnotné byty, které budou uzpůsobeny tak, že v nich najdete úplně všechno zařízení k uspokojení základních potřeb, samozřejmě včetně koupelny a kuchyně,“ popisuje mluvčí Trigemy Petra Martínková.
Jelikož se na malou plochu nedá nacpat všechno, co člověk k životu potřebuje, důležité jsou také společné prostory v domě. „Jde o skutečně malý prostor. Proto nájemníci budou mít k dispozici velké společné prostory, velké kuchyně či obýváky, společenské místnosti, knihovnu, fitness,“ dodává Petra Martínková. Zjednodušeně řečeno, myšlenka co-livingu podle ní spočívá v tom, že místo šedesátimetrového bytu za třicet tisíc za měsíc dostanete dvacetimetrový byt se sdílenými prostory za patnáct tisíc.
Stejný názor má šéf Karlin Port Real Estate. „Důležité je, že v takových projektech musí mít obyvatelé k dispozici služby podobné, jaké dostanou v hotelu. V každém projektu bude parkování, fitness, wellness, společný prostor, kde se lidé budou moci setkávat,“ popisuje svou strategii Milorad Mišković. Zároveň ale dodává, že bude nutné nejprve Čechy naučit, že za takový nadstandard je nutné si připlatit.
Zkušenosti s prvním dokončeným bydlením tohoto typu má společnost PSN, která projekt s názvem Vbloku na pražských Malvazinkách už dokončila. „Má obrovské společné prostory – osmnáct lobby, fitness, dvě prádelny a sušárny, grilovací zónu, místo pro pěstování bylinek a podobně. Prodávané jednotky byly opravdu malé, kolem 20 m2, a byl o ně velký zájem,“ popisuje Marek Padevět.
Co-living na vzestupu
Ze statistik o výstavbě v hlavním městě lze vyčíst, že nejvíce malých bytů do výměry 25 metrů čtverečních se v Praze postavilo v roce 2018 – celkem asi 330. V dalších letech následoval propad, od loňska se ale křivka opět vydala směrem vzhůru. A s ohledem na plány některých developerů nejspíš poroste i nadále.
Hned několik projektů v duchu co-livingu už realizuje společnost PSN. Jedním z nich je BackYard Dejvice, který kromě minibytů zájemcům nabídne zelený vnitroblok s gril zónou a místy pro piknik, prádelnu s pračkami a sušičkami i kolárnu.
Velký projekt chystá také Karlin Port Real Estate. „Budeme ho kupovat jako druhý projekt do našeho fondu Opportunity Real Estate Fund. Bude v něm 160 mikrobytů s plochou od 20 do 25 metrů čtverečních,“ upřesňuje Milorad Mišković. Zároveň odhaduje, že s růstem popularity co-livingu porostou také ceny malých bytů. „Je reálné čekat, že v lepších lokalitách, jako je Praha 2, část Smíchova podél Vltavy nebo Karlín, se ceny za metr čtvereční dostanou mezi 180 a 220 tisíc korun. Budou to plnohodnotné byty 1+kk,“ dodává šéf Karlin Port Real Estate.
Vlastní nájmy chce nabízet také Trigema. Jeden z činžovních projektů roste nedaleko pražské Invalidovny, kromě minibytů ale bude nabízet k nájmu i tradiční rodinné jednotky. Nájemní co-living plánuje firma také u projektu výškové budovy Top Tower. Ta vyroste v pražských Stodůlkách a vznikne v ní na 270 bytů.
