Po letech plánování se v Brně rozjíždí několik významných projektů v Jižním centru a další jsou v přípravě. Stovky bytů rostou taky na brownfieldech v Plzni, která je dnes jedním z nejživějších měst, co se nové výstavby týče. Nedostupnost bydlení v Praze přiměla developery zaměřit se na střední Čechy v čele s Kladnem.
Krátký útlum českého realitního trhu způsobený ekonomickou nestabilitou a drahými hypotékami definitivně končí. Developeři v mnoha lokalitách po celém Česku vycházejí vstříc obnovené poptávce po vlastním bydlení. Velký pokrok udělalo Brno. V moravské metropoli před očima rostou nové čtvrti na bývalých, dlouhá léta zanedbaných brownfieldech. Novou tvář dostávají i čtvrti, které v minulosti nepatřily mezi nejvyhledávanější. A několik dalších projektů odstartuje ještě letos. Stavební štikou je aktuálně Plzeň a významné projekty se ale dají najít také v Liberci, Olomouci nebo Ostravě.
Hypoteční útlum končí
Ze statistik bytové výstavby zveřejňovaných pravidelně Českým statistickým úřadem lze vyčíst, že společně s Prahou začínají ožívat i některé regiony. Loňský rok se nesl ve znamení významného poklesu dokončených bytů v bytových domech. V Praze i dalších krajských městech byla příčinou zejména opatrnost při rozjezdu některých projektů v letech 2022 a 2023.
Developeři v té době kvůli extrémně drahým hypotékám a obecně nepříznivé ekonomické situaci odložili některé plánované akce, a tak počty dokončených bytů klesaly napříč celou republikou s dvěma výjimkami – Olomouckým a Ústeckým krajem.
Loni centrální banka zareagovala na zpomalující inflaci a snížila základní úrokovou sazbu. To se odrazilo i ve zlevňování hypoték. Z úrovně kolem šesti procent klesaly pod 5 procent, a tak část lidí, která v předchozích letech odkládala pořízení vlastní nemovitosti na příznivější dobu, loni čekání vzdala a začala nakupovat. Poptávka po vlastním bydlení tak výrazně ožila.
Reakce developerů byla logická. Odložené projekty se rozjely, a v některých regionech počty zahájených bytů tak rostly meziročně velmi výrazným tempem. K pozitivním číslům přispělo i spuštění některých velkých projektů, u nichž se čekalo na získání všech povolení.
Nejvýraznější meziroční skok hlásí za loňský rok Plzeňský kraj, kde developeři stavějí dva velkolepé projekty na brownfieldech. V budoucnu nabídnou více než dva tisíce nových bytů. Pozitivní vývoj zaznamenalo také Brno. Letos se navíc pohnuly ledy u dlouho plánovaných projektů, a proto se dají očekávat ještě lepší čísla.
Bydlení zase zdražuje
Brněnský realitní trh, po Praze druhý největší, zaznamenal loni výrazný nárůst poptávky a nesl se ve znamení rekordů. Podle analýzy developerské společnost Trikaya, která dlouhodobě vývoj trhu sleduje, se loni v moravské metropoli prodalo bezmála 1,3 tisíce nových bytů. To je o dvě stovky více, než za dva předchozí roky dohromady.
„Rok 2024 byl pravým opakem toho, čeho jsme byli svědky v roce 2023, kdy se na brněnském realitním trhu prodalo nejméně nových bytů za celou dekádu. Poptávka po novostavbách v průběhu loňského roku stále rostla, nejrychleji v posledních měsících,“ říká výkonný ředitel společnosti Trikaya Dalibor Lamka. Prodeje v posledním čtvrtletí 2024 překonaly hranici 400 bytů, což bylo meziročně o 160 procent více.
Růst poptávky se odrazil také na cenách. Zatímco v letech 2022 a 2023 stagnovaly, a v některých čtvrtletích dokonce klesaly, loni nabrala křivka průměrných cen vzestupnou tendenci. Nový byt vyšel kupující v průměru na více než 131 tisíc korun za metr čtvereční, což je zároveň historický rekord.
Nejdražší byly malé bytové jednotky, u nichž cena atakovala dokonce hranici 134 tisíc za metr. „Za růstem průměrné ceny jednotky stojí především to, že se byty s menší výměrou prodávají rychleji než ty velké,“ vysvětluje Dalibor Lamka.
Velký zájem o vlastní bydlení se promítl také do zmenšující se nabídky v katalozích developerů. Navzdory nové výstavbě bylo na konci roku 2024 v nabídce necelých 1,4 tisíce jednotek – o 500 méně než na začátku roku.
Nejúspěšnějším developerským projektem v Brně z pohledu počtu prodaných jednotek byla Nová Zbrojovka, která uvolnila byty do veřejné nabídky až na konci třetího kvartálu. Dalšími nejprodávanějšími projekty byly Čtvrť Pod Hády společnosti Trikaya, Rezidence Diorit, ABT Park, Nad Arboretem nebo Allrisk Meridiem.
Brněnské ledy se pohnuly
O několika velkých projektech v moravské metropoli se dlouhá léta jen mluvilo, v loňském a letošním roce se u některých z nich konečně hnuly ledy. Buď začala výstavba, nebo se do ní developeři pustí ještě letos. Týká se to přitom dvou největších brněnských rozvojových území, areálu bývalé továrny Zbrojovka a takzvaného Jižního centra ležícího poblíž budoucího nového hlavního vlakového nádraží.
V areálu bývalé Zbrojovky se stavělo už dříve, šlo však o kancelářské budovy. První byty začala společnost CPI Property Group nabízet v druhé polovině roku. V závěru roku začala zároveň také výstavba, k nastěhování mají být byty v rezidencích Morizz a Cubicum na začátku roku 2027.
Do prodeje dala CPI v loňském roce první etapu s celkem 300 byty. Jde však pouze o začátek. Během dalších 10 až 15 let firma plánuje několik dalších fází. Po dokončení by na bývalém brownfieldu mělo vzniknout na 2,5 tisíce jednotek.
Dalším velkým projektem, který se loni výrazně posunul, byl projekt Trio Brno. Ten připravuje developerská divize investiční skupiny J&T. Patří jí pozemky v takzvaném Jižním centru o celkové rozloze čtyř hektarů. J&T Real Estate bude projekt stavět ve dvou etapách. Loni na konci roku firma získala stavební povolení, a už letos tak má začít výstavba první fáze Tria Brno. Během ní developer postaví na 500 bytových jednotek a tři kancelářské budovy. Celkem v rámci projektu vznikne 28 budov, do jejichž výstavby J&T Real Estate plánuje investovat na 11 miliard korun.
Poblíž Jižního centra, na místě někdejšího obchodního domu Prior, už se taky naplno rozjely stavební práce. S projektem Dornych tu loni začala pražská developerská společnost Crestyl. Dornych také nabídne bydlení, to ale bude tvořit jen menší část celého komplexu. „Součástí projektu bude lifestylový NYX Hotel Brno se 170 stylovými pokoji, 186 nájemními byty byty a přibližně 50 tisíci m2 kanceláří, restaurací, obchodů a služeb. Jednu z budov například obsadí klinika EUC, společnost Scott.Weber Workspace zde zase otevře největší centrum flexibilních prostor a coworkingu v Jihomoravském kraji,“ vysvětluje mluvčí Crestylu Ondřej Micka. Kdo nájemní byty bude spravovat a pronajímat, podle Micky developer ještě nerozhodl.
Na konci března byly dokončeny demolice stávajícího objektu, během dubna se bude odvážet suť k recyklaci. „V mezidobí již běží přípravné práce na samotnou stavbu včetně zajištění stavební jámy,“ dodává Micka. Hotovo by podle něj mělo být v roce 2027.
Třetím významným brněnským projektem, jehož výstavba je už v plném proudu, je Čtvrť Pod Hády, kterou na místě bývalé továrny staví společnost Trikaya. „Na přelomu let 2025 a 2026 bude dokončena první etapa s celkem 167 jednotkami, z nichž většina je již vyprodaná. V roce 2026 by měla navázat etapa druhá, která zahrnuje přes 400 dalších bytů nebo například výstavbu nové městské školky,“ popisuje plány výkonný ředitel Trikaya Dalibor Lamka.
V pokročilé fázi už je projekt Ponava City, který staví ve čtvrti Královo Pole společnost IMOS. Firma loni v druhé polovině roku zahájila výstavbu již páté etapy projektu, s jejímž dokončením počítá na konec příštího roku. Celkem projekt nabídne bezmála 700 bytů.
Kladno – město budoucnosti
Astronomické ceny nemovitostí v Praze vedou stále více lidí k hledání bydlení v dojezdové vzdálenosti od hlavního města. Rostoucí zájem o bydlení ve středočeských městech potvrzuje i průzkum společnosti Krokem pro investiční skupinu Natland. Vyplývá z něj, že cenu považuje za důležitou při rozhodování devět z deseti respondentů. Průzkum také ukázal, že 70 procent lidí zvažujících koupi bytu nebo domu v některém ze středočeských měst kladou velký důraz na dobré spojení do hlavního města. Nejoblíbenějšími destinacemi jsou Beroun, Mělník, Kutná Hora, Benešov, Mladá Boleslav a Kladno. Naopak nejmenší zájem je mezi městy ve Středočeském kraji o Rakovník či Příbram.
Rostoucí poptávce po levnějším bydlení v dojezdové vzdálenosti do Prahy jdou naproti také developeři. Z hlediska nové výstavby je jejich favoritem Kladno. „Nejen pro nás je to perspektivní lokalita, je zcela občansky vybavenou alternativou pro Pražany, kterým zde dokážeme nabídnout dostupnější variantu nemovitostí,“ říká partner společnosti Natland pro development Karel Týc. Na atraktivitě pak přidává městu také plánovaná rychlodráha, která by měla dojezd do centra metropole zkrátit zhruba na dvacet či třicet minut. Natland v Kladně připravuje výstavbu celé nové čtvrti, která ponese název Stromovka. „V několika etapách by zde na celkové rozloze zhruba 52 tisíc metrů čtverečních mělo vyrůst až 700 bytů a komerční prostor,“ říká Karel Týc.
Do Kladna míří také pražská developerská společnost YIT. Ta už loni zahájila výstavbu projektu Portti Kladno v areálu bývalých kladenských mrazíren s 200 byty. Do budoucna pak plánuje projekt Virta Kladno, který nabídne osm stovek bytů. V Kladně působí také developerská divize společnosti Creditas, která už téměř vyprodala projekt Nové Boroviny. V prodeji je také bezmála 150 bytů v projektu Pod Ostrovcem, který staví společnost Abbey nebo více než stovka bytů od EBM Group v rámci Rezidence Engerth. Vedle toho v Kladně roste nebo se připravuje několik dalších projektů, každý řádově s desítkami bytů.
Kultivace brněnského Bronxu
Významnou proměnou prochází a ještě projde dlouho spíš nechvalně známá brněnská čtvrť Zábrdovice, respektive Cejl, přezdívaná brněnský Bronx. Pozemky tu nakoupilo hned několik developerů, kteří svými projekty chtějí pověst Cejlu změnit a udělat z něj vyhledávanou městskou část. Nahrává tomu ostatně i poloha nedaleko centra města.
V Cejlu už nyní staví společnost Domoplan. „Projekt Pekárenský dvůr bude již od léta k nastěhování. Jde o náš dosud největší projekt s 239 byty a konceptem klubového bydlení poskytujícím klientský servis a služby v podobě concierge, wellness zázemí, fitcentra a dalších výhod. Součástí budou také coworkingové prostory nebo pekárna s kavárnou,“ říká generální ředitel Domoplanu Tomáš Vavřík.
Nejde o jediný projekt Domoplanu v Zábrdovicích. „Nadále pokračujeme ve výstavbě první části rezidence Příční ve funkcionalistickém stylu a zároveň vrcholí přípravy na zahájení prací její druhé poloviny. Obě plánujeme dokončit v příštím roce a celkem půjde o 68 bytů. Letos se chystáme v této městské části pustit do výstavby dalšího projektu – rezidence Botanica,“ dodává Vavřík.
Do čtvrti s velkou perspektivou se chystá vstoupit také pražský developer PSN. Firma bude stavět v Plynárenské ulici projekt s názvem Brno Jedna na brownfieldu o rozloze celkem 4,5 hektaru. Výsledkem má být celá nová čtvrť První etapa projektu má odstartovat v třetím kvartálu letošního roku a po dokončení, které je v plánu v roce 2027, nabídne bezmála 190 bytů.
„Věříme, že Brno Jedna se stane symbolem pozitivních změn v celé oblasti, podobně jako se to povedlo například u bývalé Vlněny či v oblasti Vaňkovky. V areálu chceme vybudovat příjemné bydlení s přidanou hodnotou nejen pro budoucí rezidenty, ale i pro obyvatele z nejbližšího okolí. S městem například jednáme o propojení komplexu s nábřežím řeky Svitavy, které by se mělo stát atraktivním veřejným prostorem po vzoru moderních evropských měst, jako je Kodaň,“ vysvětluje ředitel brněnské pobočky PSN Petr Pospíšil.
Mrakodrap v Ostravě
Vedle Brna patří mezi nejaktivnější developerské trhy hanácká metropole. Mezi dlouhodobé lídry olomouckého trhu patří společnost Redstone. Ta má za sebou několik významných projektů a aktuálně se blíží do finále luxusní rezidenční čtvrti Šantovka Living. „Na konci března jsme zahájili prodej bytů v poslední etapě,“ říká obchodní ředitel skupiny Redstone Jan Lukáš.
Ještě letos by měla začít výstavba dalšího projektu. „Zahájíme výstavbu Rezidence Kašparova, která nabídne okolo stovky bytů v devíti viladomech v polosoukromém parku v těsné blízkosti centra města. Nadále se intenzivně věnujeme přípravě projektu Šantovka District, který bude kombinovat vlastnické a nájemní bydlení,“ naznačuje plány do budoucna Jan Lukáš.
Na olomoucký rezidenční trh se chystá vstoupit investiční skupina DRFG. Ta koupila nevzhledný pozemek poblíž olomouckého hlavního vlakového nádraží, na němž chce postavit polyfunkční komplex Smetanka Park. Na čtyřech hektarech má postupně vyrůst až 500 bytů nebo nové obchodní centrum a kanceláře. Výstavba má proběhnout ve třech etapách. Poslední z nich bude finišovat v roce 2028.
Zajímavý projekt se chystá také na severní Moravě, konkrétně v Ostravě. Podle návrhu Evy Jiřičné má vzniknout v centru Moravské Ostravy projekt s názvem Mrakodrap. S jeho dokončením developer First Skyskraper počítá v roce 2027 a celkem by měl nabídnout více než stovku bytů.
Stovky bytů pro Liberec
Hned několik velkých rezidenčních projektů chystají developeři v severočeském Liberci. Největším z nich je Nová Kunratická, za kterou stojí společnost Syner. V první etapě firma postaví stovku bytů, které už v březnu dala do prodeje. K nastěhování budou v polovině roku 2027. Čtvrť navržená architektem Davidem Wittassekem ze studia Qarta Architektura bude ale podstatně rozsáhlejší. Společnost Syner počítá s deseti etapami výstavby, jejímž výsledkem bude více než šest stovek nových bytů.
Už letos se budou noví majitelé stěhovat do některého z dvou set bytů, které v Liberci staví developer Konhefr. Projekt Tiskárna Kristiánov se nachází na pozemku bývalé tiskárny, jejíž část stavaři zachovali a začlenili do nové výstavby.
Dalších 250 bytů vznikne pod taktovkou společnosti Luxury Home v liberecké ulici 1. máje, přímo vedle historického Grand Hotelu Pytloun. Projekt už je ve výstavbě a k nastěhování budou byty v roce 2028.
Plzeň staví jako o život
Dva projekty, které patří aktuálně mezi vůbec největší v Česku, se staví v Plzni. Prvním z nich je Triangl Park developera Borská Pole development, který roste v plzeňské čtvrti Bory. Developer výstavbu naplánoval na tři etapy. První z nich odstartoval v roce 2021 a dokončil loni v prosinci, byty z druhé z nich dal do prodeje letos. Celkem v Borech vyroste třináct samostatných bytových bloků s téměř 620 bytovými jednotkami.
Ještě větší je pak projekt developerské společnosti BC Real, který je už také v plném proudu. V první etapě dokončila firma loni přes 180 bytových jednotek, v druhé aktuálně staví dalších více než 50 bytů. Třetí etapu uvolnila společnost BC Real do prodeje letos a nabízí v ní 178 bytů. Celkem má během několika dalších let v areálu bývalé papírny, na 12 hektarech, vyrůst zhruba patnáct set bytů.
