Zřejmě nejžhavějším zbožím hypotečního trhu v České republice byly letos chaty, chalupy a další rekreační nemovitosti. Zatímco optimisté doufali v rychlý konec epidemie, realisté se smířili s tím, že plánování zahraniční dovolené bude zřejmě ještě nějaký ten pátek nejisté dobrodružství a začali se poohlížet po domácí alternativě, kde trávit letní i zimní prázdniny.
O chaty po celé republice se tak doslova soupeřilo. „Na inzerát na prodej chaty nebo chalupy v atraktivní lokalitě se ozve i stovka zájemců,“ tvrdí realitní makléř Martin Březina z kanceláře RE/MAX Alfa. Ten, kdo si nevybere z nepřeberného množství chat či jiných reakreačních objektů, pak sahá například po apartmánech, kterých se v českých horách staví stovky.
Vlastnit nemovitost v dobře dostupné lokalitě poblíž zdrojů volnočasového vyžití, jakými jsou například lyžařská střediska se sjezdovkami nebo běžkařské trasy, má navíc kromě zaručeného místa odpočinku na dovolenou ještě jednu výhodu: v době nepřítomnosti je možné apartmán nebo chatu pronajímat. Někteří developeři s takovou možností přímo počítají a klientům nabízí k investičním bytům u sjezdovek kompletní servis.
České Alpy? Krkonoše
Co do výšky hor se s nimi nemohou měřit, vysoko vyhnanými cenami nemovitostí ale Krkonoše mohou Alpám směle konkurovat. Některá zimní střediska – především Špindlerův Mlýn, Jánské Lázně nebo Pec pod Sněžkou – se proto v posledních letech staly také centry horské developerské výstavby.
Vysvětlit prvenství Krkonoš na rekreačním realitním trhu není obtížné. Jedná se o nejvyšší české hory a Pražané to sem mají nejblíž. Kdo je tu nejčastějším hostem, ukazuje ostatně i pohled do katastru nemovitostí. Mezi majiteli nových apartmánů v krkonošských developerských projektech posledních let obyvatelé hlavního města jasně dominují.
Vysoké poptávce a solidní kupní síle se v posledních letech pochopitelně přizpůsobila cenová hladina. Neviditelná ruka trhu funguje i na horách.
Ceny horských nemovitostí v posledních letech rostly dvouciferným tempem a dosáhly, či v některých případech dokonce přesáhly, úrovně metropole. Podle serveru Atlas cen, který sleduje ceny prodaných nemovitostí po celé republice, za nemovitosti ve Špindlerově Mlýně platili letos kupující v průměru přes 90 tisíc korun za metr čtvereční. Ty nejvíce exponované apartmány přitom stály více než 160 tisíc korun za metr. Pro srovnání – v Praze se starší byty prodávají průměrně za necelých 89 tisíc; jednotka v novostavbě pak vyjde zhruba na 110 tisíc korun za metr čtvereční.
Cenová politika severu
V dalších oblíbených krkonošských lokalitách to není o moc lepší. V případě Jánských Lázní server hlásí průměrnou cenu 79 tisíc korun za metr, v Peci pod Sněžkou si kupující musí připravit přes 85 tisíc a v Harrachově se metr čtvereční prodává za necelých 70 tisíc korun. I v těchto městech se přitom dají najít také apartmány s cenou přesahující 100 tisíc korun za metr.
Ještě lépe krkonošská cenová politika vyniká ve srovnání s okolím – oblíbená střediska vysoko ční nad zbytkem regionu v nížině. Průměrná cena bytu v celém Královéhradeckém kraji je jen necelých 45 tisíc za metr a v sousedním Libereckém dokonce ještě o 5 tisíc korun nižší. Přesto si developeři nemohou stěžovat na nezájem. Naopak, podobně jako v hlavním městě jsou jednotky u nejatraktivnějších projektů často alespoň z části prodané ještě před kolaudací. Nebo i dřív. Třeba developerská společnost Crescon u svého projektu v krkonošských Vítkovicích už v době, kdy poprvé kopla do země, hlásila za dvou pětin vyprodáno.
Nepoznané Jeseníky
V dřívějších dobách platilo, že pokud se spokojíte s nižšími horami, dají se v jiných regionech pořídit nemovitosti výrazně levněji než v českém Aspenu. Dnes to už ale často neplatí. Pokud hledáte velkorysé apartmány v nových developerských projektech, nejsou ani na Šumavě nebo v Beskydech levnější až tak výrazně.
Například v šumavském lyžařském středisku Nové Hutě, respektive v nedaleké Kvildě se podle údajů serveru Atlas cen prodávají apartmány s průměrnou cenou téměř 90 tisíc korun. Jednotky v projektu Apartmány Zadov, z nichž developer V Invest i přes plánovanou kolaudaci až v příštím roce v létě velkou část vyprodal, také vyšly kolem 90 až 100 tisíc za metr čtvereční.
Neobyčejně obyčejné
Na opačném pólu jsou nejhůře dostupné, developery dosud nejméně probádané Jeseníky. Například v Ramzové se starší apartmány prodávaly za ceny kolem 50 tisíc za metr čtvereční. U novostaveb ale platí totéž co v případě Šumavy – a ostatně také Jizerských Hor nebo Beskyd. Kdo si chce koupit nadstandardní apartmán, a to včetně služeb, jako jsou recepce nebo wellness, levně nepořídí.
Na Jeseníky se zaměřil například developer Domoplan. U svého již dokončeného projektu Apartmány Filipovice úspěšně prodával podle slov majitele Tomáše Vavříka za 80 tisíc korun za metr čtvereční, tedy za podobné ceny, jaké chce za byty, které staví v Brně. U dalšího chystaného jesenického projektu – Apartmánů Lesní stráně tomu nebude jinak.
Právě prémiové nemovitosti jsou ale podle developerů budoucností a s nadsázkou řečeno, lyžárna a parkovací místo před domem už většině lidí nestačí. Místo obyčejných letních či zimních bytů má stále více kupujících zájem o nadstandardní služby a například zmiňované recepce s navazujícím servisem nebo relaxační prostory se pomalu stávají samozřejmostí.
Investice na horách
Poptávku po horských nemovitostech netáhnou jen lidé hledající vlastní zázemí pro dovolenou v přírodě, mimo velkoměsto. Podle realitních makléřů stále více kupců bydlí na horách celoročně, nebo alespoň větší část roku. A konečně, třetí a stále rostoucí část klientely developerů tvoří investoři. Nejde přitom o trend letošního roku, ale nejistota kolem cestování v době epidemie covid-19 investorům nahrává. Důkazem mohou být dlouho dopředu vyprodané hotely, penziony i apartmány doslova po celém Česku během celém letní sezóny. Jinými slovy, nedostatek poptávky po ubytování nejspíš nehrozí. Zimní sezóna je sice stále v nejistotě, ale jistá je jedna věc – pokud to bude jenom trochu možné, Češi na dovolenou na hory vyrazí. Otazník navíc visí taky nad budoucími lyžařskými sezonami.
Doba pronájmů
S tím, že budou noví majitelé svou nemovitost pronajímat, počítají ve svých nabídkách také developeři. Ti navíc tvrdí, že díky dobře nastavenému modelu si vlastní apartmán může dovolit širší okruh lidí. V zásadě princip spočívá v tom, že vlastník stráví na horách jen několik týdnů v roce a po zbytek času apartmán pronajme.
Kompletní servis s pronájmem aktuálně neobsazeného apartmánu slibuje například společnost Domoplan. Nájemní výnosy se podle majitele firmy Tomáše Vavříka mohou lišit podle lokality, obecně se však pohybují mezi čtyřmi až šesti procenty ročně.
Podobné výsledky slibuje i šéf developera Crescon Jan Jerie. „Komerční pronájem apartmánů v době, kdy je majitelé nebudou využívat, s sebou přinese stabilní výnos, který se bude dle obsazenosti areálu pohybovat kolem čtyř procent po odpočtu provozních nákladů a před zdaněním,“ vysvětluje Jerie, který investory odkazuje i na speciální kalkulačku výnosů na stránkách firmy.
Prodeje přes konferenční hovor
Investice do rekreačních realit Češi v posledních letech neomezovali jen na naše hory. Rostl také zájem o apartmány ve velkých alpských střediscích. Nejoblíbenější destinací v tomto ohledu bylo u Čechů Rakousko. Z velké části přitom byla motivací výnosnost investice – možnost pořídit si v Alpách byt, který si na sebe vydělává vlastně sám, byla lákavá. Právě tento model běžný především v Rakousku, se nyní začíná prosazovat i v českých horách. Realitní kanceláře orientující se na zahraničí pocítili situaci kolem koronaviru jen v některých případech. Jako zbytnou investici například podle šéfa realitní společnosti Rellox Jana Rejchy odkládala část klientů – podnikatelů. Někteří z nich kvůli nejistotě ve vlastním byznysu vyčkávají. „Počet poptávek je nižší, na druhou stranu se v jejich případě jedná o bonitní zájemce a i rozpočet je asi o něco vyšší než bývá zvykem,“ počítá Rejcha.
Ovládnutí technologií
Fakt, že se bonitní klientela nebojí utrácet, potvrzuje i Radka Jarošová z realitní kanceláře Sotheby’s. „Neevidujeme žádný větší pokles v poptávkách po zahraničních nemovitostech. Změnila se pouze specifikace, a to z bytů na prostornější apartmány, kde je podmínkou terasa či společná zahrada. Klienti se také více ptají na samostatně stojící vily a venkovská sídla,“ říká Jarošová.
V jednom ohledu ale prodejci zahraničních apartmánů a domů pocítili změny výrazně – kvůli omezenému cestování se zkomplikovala administrativa. Jelikož několik měsíců prakticky nebylo možné vyjet do zahraničí, zkomplikovaly se prohlídky nemovitostí, a zatímco dříve většina klientů virtuální procházku odmítala a chtěla svou prázdninovou nemovitost vidět na vlastní oči, dnes jsou prý prohlídky přes internet naprosto běžné. Některé obchody dokonce probíhají kompletně na dálku. „Není jich moc, ale jsou i klienti, kteří jsou schopní koupit nemovitost, aniž by ji viděli na vlastní oči,“ konstatuje Jan Rejcha. Obchody čistě jen přes internet si připsala i Sotheby’s. „Nová doba, nová řešení,“ uzavírá Radka Jarošová.
Autor: Jan Němec
