O kolik klesnou vyšponované ceny nemovitostí, se v tuzemsku diskutuje již několik týdnů. V západní Evropě je tato otázka mnohem palčivější s tím, jak se projevují důsledky války na Ukrajině a růstu úrokových měr, jejichž zvyšováním se centrální banky snaží krotit inflaci. Ostatně fakt, že panevropský index Stoxx 600 zaměřený na real estate se letos propadl o více než čtyřicet procent, dává tušit, že desetiletý realitní boom se chýlí ke konci.
Ilustrací tohoto vývoje je případ nového sídla Deutsche Bank v Londýně. To se kvůli zmíněné nestabilitě prodalo minulý měsíc za cenu o patnáct procent nižší, než slibovaly původní nabídky před útokem Ruska na Ukrajinu.
Spousta prodejců raději plánované prodeje zrušila a trh pro jistotu ani netestuje. Pro představu, v Londýně byly podle makléře CBRE citovaného agenturou Bloomberg staženy od počátku války z prodeje kancelářské budovy v hodnotě zhruba šesti miliard liber.
Vývoj v zahraničí se příliš neliší od poměrů na českém trhu. Objem tuzemských nemovitostních transakcí dosáhl ve třetím čtvrtletí 149 milionů eur, což je ve srovnání s covidovým rokem 2021 propad o 61 procent. „I na českém realitním investičním trhu vidíme situaci připomínající taneční sál. Prodávající sedí na jedné straně, kupující na druhé a nikdo nechce první vstoupit na parket,“ glosuje situaci Lenka Šindelářová z investičního oddělení 108 Agency, podle které velká část investorů vyčkává a prodávající, pokud nemusejí, ještě nepřehodnotili svá cenová očekávání. „To se ale bude v následujících měsících postupně měnit,“ dodává expertka.
Nedostižné miliardy
Komplikaci pro pronajímatele komerčních nemovitostí představují hlavně rostoucí úrokové sazby, které zdražují náklady na obsluhu dluhu. Jinými slovy společnosti usilující o refinancování zjišťují, že na splacení svých půjček nedokážou sehnat dostatek peněz. Potenciálně se jedná o 24 miliard eur, které budou podle Hanse Vrensena, vedoucího výzkumu a strategie v AEW Capital Management, chybět během příštích tří let v refinancování půjček zajištěných britskými, německými a francouzskými nemovitostmi.
Samozřejmě se nabízí i druhá strana rovnice, jíž jsou nájmy. Jenže sázka na jejich zvyšování se podle analytické společnosti S&P Global nemusí vyplatit, protože kvůli recesím, které se rýsují v celém regionu západní a střední Evropy, poptávka po prostorech v komerčních nemovitostech slábne. Jednou z obětí této situace je i německý realitní fond Vonovia, jenž se rozhodl prodat aktiva za více než 13 miliard eur, aby se zbavil drahého dluhu.
Má k tomu dobrý důvod. Vonovia patří mezi realitní investiční fondy (REIT), které vydávají akcie a svým akcionářům vyplácejí dividendu v podobě výnosu z pronájmu vlastněných nemovitostí. A protože se podle zákona jedná o většinu jejich zisku, přičemž nový byznys financují buď vydáním nových akcií, nebo půjčkou od banky, čelí velkému tlaku na výnosnost.
Ta v době rostoucích úrokových sazeb naráží na konkurenci v podobě státních dluhopisů, což má následně dopad i na ocenění aktiv realitních fondů. Ceny akcií přitom klesly natolik, že hodnota portfolií největších pronajímatelů na evropském kontinentu má podle výpočtů Bloomberg Intelligence klesnout o více než 39 procent.
„Investoři s vyšší averzí k riziku v takovém prostředí začínají taková aktiva prodávat,“ říká Dominik Stroukal, ekonom z Metropolitní univerzity v Praze, podle něhož má nastíněná situace důsledky i pro tuzemský trh. „Na globálním trhu, do kterého naštěstí Česká republika patří, se výnosnost aktiv srovnává nejen uvnitř ekonomik, ale i mezi nimi. Není možné mít dlouhodobě vyšší výnosy v jedné ekonomice oproti ostatním,“ vysvětluje.
Český kapitál sílí
Jenže zatímco západní Evropě hrozí podle analytiků kvůli finančním tlakům prodeje nemovitostí ve velkém, Česko si podle Lenky Šindelářové stejný scénář kvůli stabilitě zdejšího investičního a realitního trhu alespoň zatím neprožije. „A pokud ano, bude se týkat zřejmě jen mezinárodních portfolií nebo nemovitostí spojených se zahraničními realitními a investičními skupinami, které budou potřebovat zvýšit svou likviditu,“ říká Šindelářová.
Kapitálově silní čeští investoři mohou ze současné situace naopak těžit. Ti jsou ostatně podle Šindelářové podepsáni pod 56 procenty všech uzavřených obchodů v letošním roce a pod sto procenty transakcí v jeho třetím čtvrtletí.
