Přišla velká voda a kromě několika životů s sebou vzala majetek v hodnotě desítek miliard korun. Dopad této katastrofy ještě znásobil fakt, že množství poškozených nemovitostí nebylo pojištěno nebo jen nedostatečně. Přesto podle expertů nemusí být následky ohledně cen či chování potenciálních kupců a developerů nutně jenom negativní.
Lidé se při nákupu nemovitosti zajímají po povodních o záplavová území zhruba další rok až dva. „Pak začnou zapomínat,“ upozorňuje Petr Podlešák, manažer společnosti RE/MAX Alfa. Jenže povodně se mohou v době klimatické změny objevit kdykoli znovu, a proto je dobré vědět, kde si nemovitost nechat proklepnout. S první informací přijde pravděpodobně sám prodávající, jenže spoléhat jen na jeho ústní tvrzení se může vymstít. „Po opravách laik těžko pozná, že dům byl zatopený. Pokud prodávající tvrdí, že nemovitost nikdy nebyla zatopena, chtějte toto jeho prohlášení zanést do rezervační smlouvy. Pokud se ukáže, že vám prodávající neříkal pravdu, snadněji budete moct odstoupit od smlouvy,“ doporučuje realitní manažer. Další možností je podívat se na mapu Povodňového informačního systému POVIS, který provozuje ministerstvo životního prostředí. Poradit může také pojišťovací poradce a detailní zprávu o povodňové zóně pro konkrétní adresu lze získat za poplatek i na webu Nemoreport.
HROZÍ DOMU VELKÁ VODA?
Podle zkušeností realitních kanceláří je podzim časem žní, kdy se od září do listopadu prodá nejvíce nemovitostí. V rytmu sezonnosti, ale i s ohledem na to, že se na trh vrací čím dál víc kupců, které předtím odrazovaly drahé hypotéky, jdou v řadě regionů mírně nahoru i ceny. A to včetně Moravskoslezského kraje, kde byty v druhém kvartálu podle ČSOB Indexu bydlení podražily mezičtvrtletně o 3,8 procenta.
Jenže letos do podzimního boomu zasáhly okolnosti, jež tenhle slibný vývoj mohou zhatit. Ničivé povodně, které v polovině září zasáhly řadu míst Česka, se nejvíce vyřádily právě na severovýchodě země.
Celkové škody odhadly pojišťovny na 17 miliard korun, současně přitom upozornily na fakt, že některé vůbec neproplatí nebo proplatí nedostatečně – to proto, že podle České asociace pojišťoven bylo v Česku ke konci srpna nejméně 1,6 milionu nemovitostí nepojištěných a řada dalších majitelů své pojistky neaktualizovala například o zhodnocení či vylepšování svého domu, růst cen realit, stavebních prací a materiálů nebo změny v povodňových mapách.
Právě téma pojišťování nemovitostí v povodňových zónách je jeden z faktorů, který se může promítnout do dalšího vývoje realitního trhu. „Nemovitosti v povodňových oblastech budou čelit vyšším nákladům na pojištění proti povodním. To bude snižovat jejich atraktivitu a tlačit ceny za bydlení i pozemky dolů. Kupující se mohou vyhýbat oblastem, kde budou dodatečné náklady na pojištění významné,“ vysvětluje Oxana Šnajberg, jednatelka znalecké kanceláře EqSA.
Čas spekulantů
Podle všeho je možné předpokládat, že realitní trh zpomalí. V zemi, kde je každá čtvrtá nemovitost v záplavových oblastech, byť typicky s nejnižším stupněm rizika, se totiž podle Dominika Stroukala, ekonoma z Metropolitní univerzity Praha, budou zájemci o koupi více a déle informovat o možnostech pojištění či o protipovodňových opatřeních.
„A pomalejší trh znamená nižší ceny. V současné situaci to ale neznamená, že by se – byť lokálně – měl očekávat kvůli povodním pokles cen nemovitostí. Spíše se to může projevit o něco nižším růstem, než jaký by býval bez povodní,“ upozorňuje ekonom, že hlavním faktorem u ceny realit nadále zůstává měnová politika ČNB a propisování její úrokové sazby do sazeb hypoték u obchodních bank.
Pokles cen se ze zkušeností z minula dá s poměrně velkou jistotou čekat tam, kde povodně skutečně ničily. „V postižených oblastech to bývá klidně i o desítky procent v daném roce. Velké poklesy jsou dány také spekulativními nákupy, kdy se využívá situace, že postižení lidé nemají peníze na opravy svých zničených nemovitostí, a z důvodu časové tísně je tak prodávají pod cenou,“ upozorňuje Miroslav Zetek, člen představenstva pro řízení obchodu v ČSOB Hypoteční bance a dodává, že jakmile se lokalita a její infrastruktura opraví, ceny se ve střednědobém výhledu vracejí poměrně rychle na původní úroveň.
Krátce po povodních naproti tomu prosperují lépe oblasti, které sousedí s postiženými regiony. Zájemci o bydlení totiž mohou hledat bezpečnější alternativy mimo povodňové zóny, ale stále v blízkosti preferovaného regionu. „Tímto se poptávka může zvýšit, primárně ve vyšších nebo méně ohrožených polohách,“ upozorňuje Oxana Šnajberg.
Šance na změnu
Podle expertů ale realita nakonec může mít daleko pozitivnější rysy, než se zpočátku jevilo. Ilustrativním příkladem je třeba pražská čtvrť Karlín, kde ničivé povodně z roku 2002 naopak nastartovaly rozvojový boom této lokality. Svou roli tu samozřejmě hraje samotný fakt, že místa blízko vodních toků patří v rámci daného města typicky k těm nejatraktivnějším a tato atraktivita často převýší i riziko povodně. To ale není všechno.
„Zkušenosti z minulých povodní opravdu ukázaly, že krátkodobý pokles nahradí ve střednědobém výhledu i nadprůměrný růst, protože po povodních je infrastruktura opravena či nově postavena, což danou lokalitu spíše pozvedne. Navíc místa uvolněná po demolicích jsou zastavěna mnohdy kvalitnějšími nemovitostmi, než byly ty původní,“ dodává Miroslav Zetek.
