Platforma Upvest už šest let umožňuje individuálním investorům vydělávat na úvěrech pro developerské i stabilizované nemovitostní projekty. Firma financování pro developera připraví a následně nabídne investorům, aby se na úvěru podíleli. „Jakýkoliv produkt, který dáme na trh, a to i v řádu stovek milionů korun, jsme schopni upisovat v řádu hodin,“ pochvaluje si David Musil, zakladatel a ředitel společnosti Upvest, která patří do skupiny Komerční banky.
V poslední dvou letech začaly být banky kvůli krizi na realitním trhu ostražitější při poskytování úvěrů pro developerské projekty. Vytvořilo to příležitost pro vás jako alternativního poskytovatele financování?
Určitě pro nás vznikla řada příležitostí. Zatím ale ještě nefungujeme tak jako podobné private debt fondy v zahraničí, které chtějí plně nahradit bankovní financování. My se tomu v určitých projektech nebráníme, pokud najdeme takové, který jsou financovatelné, ale banky je nebudou chtít zpravidla kvůli nějakým formálním záležitostem úvěrovat. Nyní je pro nás běžnější zůstat v pozici mezaninového věřitele. Nahrává nám i doba, kdy banky nejsou ochotny financovat projekty v takovém rozsahu jako před dvěma roky – měřeno poměrem dluhu k hodnotě projektu nebo poměrem dluhu na celkových nákladech projektu.
Větší rizikovost projektů v dnešní době vám nevadí?
Nynější nejistota samozřejmě dopadá i na nás, takže musíme být obezřetní. Vidíme čím dál tím víc příležitostí, u kterých můžeme zcela nahradit banku ve struktuře financování. Tím se dostáváme do lepší pozici než u mezaninového financování z hlediska zajištění. Jako mezaninový věřitel stojíme v případě problému projektu až za bankou, jejíž úvěr by se splácel jako první. Na druhou stranu, dobře nastrukturovaná mezaninová pozice u kvalitních projektů je mnohdy z hlediska rizikového profilu lepší než špatně nastrukturované zajištěné financování.
Jak konkrétně celá finanční struktura, do níž vstupujete, vypadá?
Představte si rezidenční developerský projekt za miliardu korun. Banka poskytne developerovi 600 milionů korun a developer musí ze svého doplnit 400 milionů. Pokud se ale najde někdo, jako my, kdo mu poskytne dalších 200 milionů korun, tak developer získá financování na 80 procent nákladů projektu a nemusí vkládat o dalších 200 milionů korun více vlastních zdrojů, které pak může využít jinde. Tím, že banky jsou dnes ochotny úvěrovat jen do úrovně zhruba 60 procent hodnoty či celkových nákladů projektu místo do 80 procent, se nám otevírá větší příležitost pro poskytování další vrstvy financování.
Asi nejvíce byl poklesem ochoty bank poskytovat úvěry postižen rezidenční development. Využili jste toho?
Právě v oblasti financování rezidenčního developmentu jsme se v pozici mezaninového, tedy podřízeného věřitele, necítili komfortně. Protože z trhu zmizela likvidita a byty se přestaly prodávat. Nevěděli jsme, jak dlouho tato situace může trvat. Nechtěli jsme se dostat do situace, že bychom byli zamčeni v projektu, který by byl hotový, ale prodejem bytů by si nevydělal ani na splacení bankovního úvěru.
Na jaký segment jste se místo rezidenčního developmentu zaměřili?
Minulý rok jsme hledali projekty, které měly zajištěné kvalitní cash flow, to znamená, že měly uzavřené nájemní smlouvy s indexací, s dobrými nájemci na několik let dopředu. Zaměřovali jsme se proto třeba na retail parky nebo jiná obchodní centra zacílená více na zboží každodenní potřeby.
Kanceláře byly pro vás také atraktivní?
Byli jsme schopni financovat v tomto módu i kanceláře, ale hodně záleží na konkrétním projektu. Nechtěli bychom jako juniorní věřitel třeba financovat projekt, který by měl předpronajato 40 procent plochy, tedy stav, který by nejspíš stačil bance. Takže ideálně přicházíme v situaci, když je budova již stavebně dokončená a je z významné většiny obsazená.
Proč by měl developer motivaci si od vás brát financování na projekt, který už dostavil?
Klasický životní cyklus kancelářské budovy z pohledu developera je postavit, pronajmout, stabilizovat a následně prodat. Jenže po odlivu zahraničního kapitálu, a i kvůli tomu, že čeští investoři možná momentálně upřednostňují jiná aktiva, tak na trhu kapitál pro akvizice chybí a pro developera se oddaluje exit z projektu. V takové situaci si díky nám může developer uvolnit z projektu část vlastního kapitálu, který do něj vložil. Tento kapitál pak může použít třeba pro nové akvizice, aby mohl chystat další výstavbu.
Jste pro developera dražší než banka?
Jsme sice většinou dražší než banka, ale jsme levnější než náklady na vlastní kapitál developera, který potřebuje na jiné projekty v raných fázích, které se ještě dluhem ani financovat nedají.
Bylo těžké v době vysokých úrokových sazeb lákat investory a konkurovat jiným investičním produktům na trhu?
Naše produkty byly pro investory dostatečně atraktivní, protože jejich splatnost je zpravidla v řádu od jednoho do tří let. To znamená, že produkty s historicky nízkým výnosem jsme relativně rychle splatili a do nových produktů jsme už mohli promítnout vyšší úrokové sazby, které odrážejí aktuální situaci na trhu. Dostali jsme se proto rychle na atraktivní výnos pro investory ve výši mezibankovní úrokové sazby PRIBOR plus 3 až 6 procentních bodů.
Výnosnost vašich aktuálních produktů je poměrně široká. Čím se řídí?
Když vezmeme produkty upsané v posledních dvou letech, musíme rozlišovat dvě situace. Máme přímé dluhové financování projektů, u nichž se výnos pohybuje většinou v rozmezí PRIBOR + 2,5 až 6 procentních bodů. Pak nabízíme investorům podíl na bankovních úvěrech, které už připravila a poskytla developerům Komerční banka. Jsou pak vůči věřiteli ve stejném postavení jako banka, která takový úvěr stále spravuje. Tyto produkty mají výnos většinou PRIBOR plus 1 až1,5 procentního bodu.
Máte více drobných, nebo kvalifikovaných investorů?
I když máme platformu otevřenou pro všechny, mám více kvalifikovaných investorů. Zhruba 70 procent objemu tvoří expozice jednotlivého investora od jednoho milionu korun výše. Upřímně, ne všechny produkty zpřístupníme všem investorům, pokud zhodnotíme, že míra rizika je únosná jen pro určitou skupinu.
Podléháte stejné regulaci jako realitní fondy?
Regulace je diametrálně odlišná. Fungujeme na principu postoupení pohledávky. Nastrukturujeme úvěr a pak prodáváme podíl, respektive pohledávku z úvěrové smlouvy. Týká se nás regulace, jak zacházíme s prostředky investorů a jaké jim poskytujeme platební služby. Nevztahuje se na nás vyhodnocování rizika investičního nástroje, protože náš produkt není z pohledu regulace investičním nástrojem. Od řady povinností jsme oproštěni i v části private equity, kdy prodáváme investorům naše akcie, a to od dostatečně vysoké hranice, například 500 tisíc eur. Nefungujeme jako investiční fond, kdy vybíráme prostředky a v souladu s určitou investiční strategií je pak investujeme, což vyžaduje úplně jinou míru regulace.
Loni jste spolu s Lincoln Property Company koupili kancelářskou budovu Zirkon v Karlíně a podíl na financování jste opět nabídli individuálním investorům. Jak takový model private equity v oblasti nemovitostí funguje?
Na trhu se pohybuje několik investičních skupin, které vystupují v projektech jako hlavní partner, vyhledají příležitost, nastaví byznys plán a hledají zdroje financování. Tím vytvářejí příležitosti pro hráče, jako jsme my.
V čem spočívá vaše hlavní role?
Viděli jsme na trhu určitou mezeru. Private equity je určeno kvalifikovaným investorům. Na tom nic měnit nechceme. Dosud to v Česku často fungovalo tak, že hlavní partner v projektu hledal kapitál u jednotlivých menších kvalifikovaných investorů. Ti ale nebývají často schopni zhodnotit všechna rizika a výhodnost nabídky hlavního partnera popřípadě vyjednat smluvní vztahy v souladu s tržním standardem. Naše ambice je postavit se do role jediného vedlejšího partnera, který vyjedná s hlavním partnerem férové podmínky a zastupuje skupinu kvalifikovaných investorů, kteří nakonec do projektu peníze investují. Vytváříme mezi nimi a hlavním partnerem můstek, kontrolujeme ho, jestli postupuje v souladu s byznys plánem, a podobně.
Máte v hledáčku další projekty jako karlínský Zirkon?
Aktivně řešíme tři podobné projekty. Jeden je investičně řádově větší, proto na něm spolupracujeme s Komerční bankou. Ta má totiž bázi investorů, kteří jsou schopni se účastnit kapitálově náročnějších projektů. Pořád půjde ale o menšinovou část našeho byznysu. Vyhodnocování a vyjednávání o vstupu do takového projektu je časově náročné. Takže když se nám povede udělat dva takové obchody za rok, budeme spokojení. Popravdě na českém trhu se ani neobjevuje více projektů, do nichž bychom chtěli vstupovat ať už z důvodu vhodnosti byznys plánu, nebo osobě hlavního partnera.
Text: Jan Stuchlík Foto: Barbora Lundgren
