Méně peněz a méně bytů. Takový bude rok 2023 očima developerů. Ukazuje to nový Estate Index, soustava indikátorů, která naznačuje, jak se bude vyvíjet trh s novými a rekonstruovanými byty v příštích dvanácti měsících. Předpověď se opírá o očekávání nejvýznamnějších developerů českého trhu, kteří jsou členy redakční rady magazínu Estate.
Developeři hodnotí tři indikátory poptávky (prodej bytů, dostupnost klientského financování, počet vrácených bytů), tři indikátory nabídky (počet bytů uvolněných do prodeje, počet zahájených bytů, dostupnost financování developerských projektů) a vývoj cen nových bytů za metr čtvereční.
Poptávka stagnuje
Loňský razantní propad prodeje nových bytů se letos podle developerů neobrátí. Počet prodaných nových bytů v roce 2022 byl zhruba poloviční proti přehřátému roku 2021. V roce 2023 developeři očekávají, že prodají přibližně stejný počet bytů jako loni.
Důvodem slabých prodejů bude především pokračující krach trhu s hypotékami. Ten se loni zastavil pro výrazném nárůstu hypotečních úrokových sazeb. Na přelomu roku banky v průměru za novou hypotéku požadovaly úrok 6,34 procenta. Developeři nečekají, že by se situace s hypotékami oproti loňsku zlepšila. Slabost poptávky dokumentuje také skutečnost, že navzdory akčním nabídkám letos naroste počet lidí, kteří budou developerům vracet byty, na něž už dříve podepsali smlouvu o budoucí kupní smlouvě.
Nabídka klesne
Na loňský realitní výplach letos developeři výrazně zareagují zejména snížením nabídky nových bytů. Do prodeje jich uvolní méně než v roce 2022, čímž se přizpůsobí slabé poptávce.
Už loni někteří developeři oznámili, že pozastaví stavbu některých připravených projektů do doby, než se opět poptávka nastartuje. Letos developerské společnosti hlásí, že začnou stavět přibližně stejné množství bytů jako v uplynulých dvanácti měsících. Střednědobě by tak krize neměla zásadně zhoršit deficit na trhu s novými byty.
Developerům ovšem bude letos komplikovat život restriktivní politika bank a investorů, kteří financují jejich projekty. Dostupnost financování se podle developerů poměrně významně zhorší. To by se mohlo negativně promítnout do chystaných projektů, které budou muset developeři odkládat.
Ceny čeká stagnace
Po raketovém růstu cen nových bytů v uplynulých letech se letos cenovky příliš přepisovat nebudou. Developeři čekají stagnaci cen za metr čtvereční. Klientům se budou snažit zatraktivnit nákup především bonusy v podobě kuchyní nebo garážových stání. Přímému zlevňování brání především rostoucí náklady na výstavbu.
Jak číst Estate Index
Predikci developerského trhu bude magazín Estate publikovat každého půlroku. Developeři zastoupení v jeho redakční radě u každého indikátoru hodnotí, jak se bude vyvíjet v příštích dvanácti měsících ve srovnání se stejně dlouhým uplynulým obdobím na pětibodové škále od výrazně horší, výrazně nižší až po výrazně lepší a výrazně vyšší. Odpovědi jednotlivých developerů jsou váženy jejich pozicí na trhu, kterou reprezentuje počet prodaných bytů za posledních pět let.
Předpokládaný vývoj jednotlivých indikátorů i celého trhu lze vyčíst z pavučinového grafu. Pokud se jejich hodnota drží v červeném poli, očekává se zhoršení ve srovnání s předchozími dvanácti měsíci. Pokud hodnota vystoupá do zeleného pole, měla by se situace na trhu u daného indikátoru zlepšovat. Pokud se celá křivka drží v červeném poli, lze očekávat pokles trhu. Růst indikuje naopak posun křivky do zeleného pole.
Brzdy developerského trhu
Součástí šetření mezi členy redakční rady Estate je také hodnocení největších problémů, které dlouhodobě brzdí rozvoj trhu a developerskou výstavbu. Šestice zvolených ukazatelů má vliv především na nabídku nových bytů ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.
Nejvíce developery brzdí délka povolovacích procesů. Na škále od 1 do 5, kdy hodnota 5 znamená největší problém, ji ohodnotili průměrnou známkou 4,92. Jako velké problémy pro rozvoj trhu vidí developeři také špatnou dostupnost hypoték či úvěrů ze stavebního spoření pro financování nákupu bytů a vysoké náklady na stavební práce dlouhé realizační lhůty výstavby.
Relativně menší překážku pro výstavbu nyní vytvářejí regulace spojené s výstavbou, jako jsou stavební a požární předpisy či pravidla ESG. I když si loni někteří developeři stěžovali na příliš drahé pozemky pro nové projekty, v aktuálním šetření dali cenám pozemků průměrnou známku 3,09. Nejméně limituje developery dostupnost nových projektů pro akvizice.
