Zatímco ještě zkraje loňského roku se jako největší téma řešil přebytek volných peněz a tušená recese, která měla zchladit přehřátý trh, o pár měsíců později bylo vše jinak. Světem se přehnala pandemie, která zamíchala osudem lidí i byznysu včetně sektoru realit a rozdala všem trochu jiné karty na hraní. Výsledkem je těchto devět postcovid trendů.
1. Růst úroků mění hru
Doba, kdy se hypotéky prodávaly za hubičku, zřejmě skončila. Na své pomyslné dno se jejich průměrná sazba dostala letos v únoru, kdy dosáhla 1,93 procenta. Od té doby už jen roste – v březnu na nepatrných 1,94 procenta, o dva měsíce později nad dvě procenta. „Znamená to, že mnohaleté dno je za námi. Hypotéky jsou z dlouhodobého hlediska stále levné. Jejich cena ale půjde nahoru, protože bankám citelně zdražují zdroje, jimiž poskytované hypotéky kryjí,“ říká Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank, s tím, že i podle očekávání mezinárodních investorů zvýší Česká národní banka kvůli inflační hrozbě v příštích dvanácti měsících svou základní úrokovou sazbu hned čtyřikrát, ze současné úrovně 0,25 až na 1,25 procenta. Agresivnější zvyšování základní sazby, než jaké nastane v Česku, lze přitom v rámci skupiny 37 zemí organizace OECD čekat už jen ve třech zemích: v Kolumbii, Chile a Mexiku.
2. Inflace za humny
Jedním z důvodů, proč půjdou úroky hypoték nahoru, je celosvětově rostoucí strach z výraznější inflace. Státy se totiž kvůli pandemii obrovsky zadlužily, což vzbuzuje přesvědčení, že jedinou možností, jak si mohou od břemene dluhu ulevit, je inflační znehodnocení peněz. „V Česku přitom už loni rostla inflace po započtení nemovitostí nejrychleji za dvacet let. A může být hůř,“ upozorňuje Lukáš Kovanda s poučkou, kterou dnes už všichni znají – že peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny lépe než ty na bankovním účtu. S tím, jak centrální banky po celém světě srazily své základní úroky – v Česku téměř k nule – je totiž běžné úročení vkladů v bankách ještě mizernější než před pandemií. Stejně mizerný je i výnos na bezpečných investicích typu státních dluhopisů. „Nemovitosti tak při výnosu kolem čtyř procent ročně představují možnost uložení peněz, které nejen zabrání jejich znehodnocení inflací, ale umožní vydělat i něco navíc,“ dodává.
3. Práce bere i dává
S postupující vakcinací a stále zadluženější státní kasou je podle ekonoma Kovandy jasné, že česká vláda nebude ekonomiku a zaměstnanost na dluh zachraňovat věčně. Programy typu Antivirus letos skončí a je možné, že teprve pak začnou zaměstnavatelé zásadněji propouštět. Což řadě lidí logicky znemožní šanci vzít si hypotéku. Na druhou stranu mohou těžit ze zrušení superhrubé mzdy či zvýšení slevy na poplatníka, o nichž politici rozhodli koncem loňského roku. Díky tomu má například zaměstnanec s průměrnou mzdou letos o více než dvacet tisíc korun čistého vyšší příjem než loni. Zrušení superhrubé mzdy se přitom týká i lidí se statisícovými mzdami. „Desetitisíce a statisíce navíc, které mají mnozí čeští zaměstnanci k dispozici, dávají zhusta právě do bydlení a hypoték,“ upozorňuje ekonom.
4. Benevolence u konce?
Důvod, proč se mnozí snaží získat hypotéku právě nyní, se netýká jen rostoucích úroků nebo disponibilního příjmu, ale i bankovních pravidel. Kvůli pandemii totiž ČNB loni uvolnila svá doporučení bankám ohledně toho, za jakých podmínek mají hypotéky poskytovat. Výsledkem je situace, kdy na hypotéku dosáhnou i lidé, kteří by bez pandemie – třeba vzhledem ke svému příjmu či zadlužení – neměli šanci. Jenže i to má, zdá se, své meze a podle ekonomů je nasnadě, že Česká národní banka své podmínky opět zpřísní. Navíc už je bude podle všeho zpřísňovat nikoli formou doporučení bankám, ale zákonného nařízení, k čemuž jí poslanci dali letos na jaře nově pravomoc. Dosavadní benevolence na trhu hypoték se přitom týká i jejich refinancování. Už předloni Česká národní banka přiměla banky k výraznému snížení poplatků za předčasné splacení těchto půjček. Čehož Češi hojně využívají, když si hypotéku refinancují přechodem k jiné bance, která jim nabídne nižší úrok. Čímž si ji v podstatě zlevňují. „Letos dosahuje objem refinancovaných hypoték svého rekordu. Na rekordu je i podíl refinancovaných hypoték na objemu celkově sjednaných hypoték,“ upozorňuje Lukáš Kovanda.
5. Rozpouštění pandemických úspor
Investici do bydlení aktuálně nahrává i přítomnost velkého balíku peněz, které Češi nastřádali kvůli zavřeným obchodům, restauracím i omezených možnostem cestovat. Pro srovnání – za běžný rok Češi navýší své úspory o zhruba 5500 korun na hlavu, zatímco pandemie jim poskytla bezmála 27 tisíc navíc. Celkově jde o 230 miliard korun, které budou lidé v době, kdy tak zvaně vidí světlo na konci tunelu, ochotněji rozpouštět třeba v hypotékách. Dalším motivem je fakt, že stát loni přispěl k zatraktivnění koupě nemovitostí zrušením daně z jejího nabytí.
6. Chaty, chalupy a vlastní zahrádky
O které typy nemovitosti je aktuálně zájem? Podle Lukáše Kovandy jde hlavně o chaty či chalupy, které v době pandemie a promořených měst představovaly synonymum úniku do zeleně, venkova a klidu. „Vzít si hypotéku na rekreační objekt už nebývá tak obtížné jako dříve. Roste zájem nejen o chaty a chalupy, ale třeba i o chatky v zahrádkářských koloniích. Dlouhodobě rostoucí ceny zeleniny totiž zatraktivňují vlastní pozemky, záhonky a zahrádky,“ dodává ekonom.
7. Na výsluní hory
S tím vším souvisí i rozmach developmentu například v horských oblastech, ať už v tradičních českých lokalitách Krkonoš, Jizerských a Orlických hor, či Šumavy, nebo v moravských Jeseníkách či Beskydech. Ne každý projekt je ale podle analýz bankéřů reálný. „Optimismus některých investorů, který je tažen aktuální poptávkou akcelerovanou mimo jiné covidovým home-officem a inflačním očekáváním, jít do některých projektů rekreačního ubytování, již vnímám jako rizikový,“ říká Jiří Vančura, ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování v Trinity Bank. Podle něj se totiž tu a tam vyskytují poptávky na development apartmánů, které nejsou atraktivní z pohledu lokality a zároveň nákladů na jejich vybudování a jejich budoucí prodej. „V některých případech je typickým signálem rizika využívání části či plně externího financování z emise dluhopisů, protože banka s ohledem na riziko nechce tyto projekty financovat,“ dodává bankéř.
8. Boom projektů nájemního bydlení
Dostupné hypotéky v kombinaci s dlouhodobě nedostačující nabídkou rezidenčního bydlení na prodej tlačí jeho ceny vzhůru dokonce i během pandemie. Důsledek? Aktuálně se rozmáhající nájemní bydlení jako alternativa k bydlení vlastnickému. „Například pro mladé rodiny s dětmi ve městech jako Praha či Brno je nyní již vlastní bydlení prakticky nedostupné, navzdory stále nízkým hypotečním úrokům,“ říká Kovanda, podle něhož bude podíl vlastnického bydlení, který je v Česku na evropské poměry relativně vysoký, v příštích letech klesat. Rozvoj naopak zaznamená development objektů sloužících k rezidenčnímu nájemnímu bydlení. „Ze strany některých tradičních developerů vnímáme v rámci nemovitostního financování Trinity Bank stále častěji ochotu nechávat si část svých bytových projektů na pronájem. V minulosti investoři stavěli celý projekt na rozprodej po bytových jednotkách, kdežto nyní si třeba 20 až 30 procent bytů nechají a pronajímají je,“ komentuje Jiří Vančura.
9. Hotelnictví v krizi
Jedním z pandemických trendů je i zavírání hotelů nebo jejich přestavba na byty. Důvod je nasnadě – obsazenost hotelů v Česku letos zřejmě nepřekročí 30 procent, ačkoli ceny leží v porovnání s rokem 2019 až o 80 procent níže. V Praze nepřežije pandemickou situaci podle ekonomů minimálně třetina hotelů, přičemž jejich přestavba na byty aspoň o něco zmírní tlak na růst cen rezidenčního segmentu. „V Trinity Bank jsme aktuálně zafinancovali několik charakterem menších bytových nemovitostí v centrech Prahy a Brna, které před pandemií sloužily jako hotelové či ubytovací zařízení krátkodobého charakteru. Investor tyto ‚hotely‘ koupil a s drobnou rekonstrukcí předělal zpět na bytové jednotky. Pak je úspěšně prodává na trhu,“ potvrzuje Jiří Vančura.
