Heslem jeho investiční společnosti YD Capital je dávat penězům smysl, ať je to v investicích, realitách, developmentu, nebo energetice. „Trh se pročistí a přijdou zajímavé příležitosti, u kterých chceme být,“ předvídá Pavel Rydzyk, zakladatel YD Capital, a dodává, že silné a zdravé investiční fondy čeká ještě další práce: edukovat trh a tím ho posílit.
Na co při investování sázíte – na selský rozum, nebo na čísla?
Pokud můžu odpovědět jednou možností, pak je to selský rozum. Ale jen proto, že selský rozum také zahrnuje analýzu čísel. V dnešní době je jedním z klíčových prvků správné řízení projektu a finanční inženýrství, to platí od analýzy v rámci due diligence až po realizaci a exit projektu. Myslím, že se většina lidí v našem oboru spoléhá na selský rozum, který jim umožňuje pracovat s empirickými daty, a tím pádem oba přístupy spojit.
Vy jste se s tímto přístupem pustil do financí, investic, realit, technologií, energetiky. Co je vlastně hlavní oblastí podnikání YD Capital?
To je těžké říct, protože se nám daří ve všech oblastech. Zejména těžíme ze synergie mezi těmito sektory. Nejvíce investujeme do realit, kde máme kvalitní aktiva, a protože mnoho subjektů je v současné době pod tlakem a rychle potřebuje finance, nabízí se nám možnost investovat za výhodných podmínek. Energetika je také klíčová součást našeho portfolia, podařilo se nám stabilizovat a úspěšně rozvíjet společnost První česká energie, která za necelé dva roky dosáhla obratu téměř miliardy korun. Daří se nám i v investičních a finančních službách, protože máme zajímavé projekty a dokážeme nabízet atraktivní investiční nástroje pro klienty. Současná doba nabízí velké množství příležitostí a všechny naše projekty jsou v harmonii.
Přesto, je pravda, že 85 procent investovaného kapitálu jde do nemovitostí?
Ano, to je pravda. Nemovitostní investice dělíme do tří klíčových oblastí. První je výjimečná lokalita, což platí zejména pro Prahu 1 anebo rozpracované projekty na unikátních místech. Teď třeba sledujeme několik staveb ve Švýcarsku. Druhou oblast tvoří výnosové nemovitosti komerčního charakteru, jako jsou retailové parky zaměřené na potraviny, lékárny a drogerie. Třetím pilířem je vlastní development, zejména v Praze a Brně, kde vidíme dlouhodobý potenciál. Kromě toho máme projekty v regionálních městech, komerční výnosové nemovitosti v atraktivních lokalitách, kde využíváme spádovosti retailových parků.
V poslední době jste měli několik zajímavých akvizic. Jaké nemovitosti jste kupovali?
Nákup prvního parku, obchodní zónu Nová Tesla v Pardubicích, už máme dokončený. Další dva projekty jsou ve fázi akvizice, jeden v západních Čechách a jeden na Moravě. Jsme v polovině due diligence, výsledky analýzy nám pomohou určit konečné podmínky a cenu akvizice.
Projekty mají výnosnost přesahující 8 procent. Je to pro vás standard?
Ano, zásadní je správný výběr nemovitostí, finanční analýza a řízení projektu. Díky našemu analytickému týmu a aktuálním makroekonomickým ukazatelům jsme už před více než dvěma lety předpokládali změny v úrokových sazbách, proto jsme se začali zajímat o nemovitosti s výnosem začínajícím na čísle 8. V některých případech jsme dokonce schopni posouvat výnos nad 9 procent.
I v kontextu současné ekonomiky?
V období vyšších úrokových sazeb a výrazné ekonomické nestability se snažíme výnosy z nemovitostí posunout minimálně nad 8 procent. Mnoho firem a podnikatelů nemá robustní finanční analýzu ani kvalitní finanční řízení a často se dostávají do situace, kdy jsou nuceni prodávat za pro nás atraktivní ceny, vybrané nemovitosti kupujeme o 20 až 30 procent levněji. Na základě našich interních analýz předpokládáme, že tato situace bude přetrvávat do první poloviny roku 2024. Pokud se budou podmínky v České republice vyvíjet stabilně, můžeme očekávat, že naše investice budou ještě lukrativnější.
Jaký je vliv současných tržních podmínek na vaši investiční strategii?
Data nám ukazují, že většina našich klientů investuje na dobu sedmi let, takže jsme připraveni na všechny varianty. Vidíme, že lidé jsou ochotní spíš investovat než držet peníze na depozitech, mnozí klienti si uvědomují, že některé projekty jsou jedinečné a nebudou se opakovat. Obecně se pak naše strategie zásadně nemění, ale umíme ji upravit, opustit cestu, která nikam nevede, a vydat se jinudy.
Úrokové sazby hrají u některých investičních skupin důležitou roli při prodeji nebo přeceňování aktiv. Čekají trh výprodeje?
Myslím si, že globálně ne, ale u vybraných subjektů určitě ano. Mnoho investičních skupin se snaží držet hodnotu nemovitosti co nejdéle, ale čas je dotlačí k přecenění. To bude mít vliv na potřebu likvidity a v tu chvíli přijdou opravdu zajímavé investiční příležitosti. Upřímně, trh se vyčistí a budou z toho těžit všichni včetně nás. A s tím souvisí další práce pro silné a zdravé investiční fondy, budou muset trh a klienty víc edukovat a tím posílit svoji pozici.
Investiční společnosti často spojují bankovní financování s vydáváním dluhopisů. Ty zažívají silnou reputační krizi, mnohé z nich se už ukázaly jako bezcenné, jiné v blízké době čeká přefinancování a možné problémy. Jak jste na tom vy?
Naše dluhopisy slouží ke konkrétním developerským a realitním projektům, které veřejnosti představujeme, jsou účelové — investované prostředky jsou zajištěny zástavním právem ke konkrétní nemovitosti. Dalším parametrem zdraví dluhopisů je míra zadlužení, u realitních projektů může být mezi 75 až 85 procenty, takže klient dobře ví, jaké riziko společně neseme. Navíc, z hlediska objemu s pomocí dluhopisů získáváme jen třetinu prostředků, zbytek jsme schopní investovat sami. To jsem popsal situaci YD Capital, která u jiných společností může být naprosto jiná. Proto dlouhodobě říkám, že má existovat větší dohled centrální banky nad investičními skupinami, klienti se budou cítit bezpečněji a investiční společnosti získají pevnější pravidla. Pomůže to všem.
Za chvíli vás čeká roční uzávěrka. Vzpomenete si, s čím YD Capital vstupoval do roku 2023?
Následovat naši firemní strategii, firmu víc strukturovat a připravit ji na další expanzi. Od konce roku 2019, kdy jsem YD Capital zakládal, jsme vyrostli hodně rychlým tempem. Proto jsme se letos soustředili na procesy a manažerské řízení, snažili jsme se do našich firem implementovat YDentitu, naši firemní kulturu. Posílili jsme tým, jasně definovali role a zodpovědnost. Zároveň bylo nutné se adaptovat na aktuální situaci a moc mě potěšilo, jak rychle jsme toho byli schopní. Firma je flexibilní, dokáže se přeorientovat na oblasti, které jsou perspektivní.
Splníte plány na rok 2023?
Ať už stavíte nový dům, anebo investiční společnost našeho zaměření, k naplnění cílů potřebujete delší časový horizont než jeden rok. Výrazný přelom směřujeme na konec roku 2025 a začátek 2026, kdy plánujeme výrazné exity a s nimi trvalou ziskovost skupiny. To ale neznamená, že by se letos nic nedělo, máme šest developerských realizací, vyšší příjmy z nájmů v prémiových lokalitách a plánujeme dva prodeje. Možná jich do konce roku bude víc, možná ještě vstoupíme do dalších projektů. Loni jsem si touto dobou řekl, že doba je turbulentní, lidé ztrácejí jistotu, a proto musíme zkrátit investiční horizont a investiční plány splnit bez ohledu na kalendářní rok. Abychom projekty dokázali dokončit a prodat v horizontu dvou tří let, což považujeme za pozitivní ukazatel naší vyvážené investiční strategie. Ta nás ochránila i v době ekonomických výkyvů a pandemie. Rok 2023 měl původně být akviziční a předpokládali jsme, že investice se odrazí také ve finančních výsledcích. Změnou situace na trhu bude hospodářský výsledek daleko příznivější, než jsme čekali.
Podle jakých kritérií investice vybíráte?
Když to zjednoduším, zajímá nás kvalita a výnos. Kvalita investice spočívá v jejím významu pro celou společnost, to platí pro technologie a energetiku. Zdroje jsou zásadní pro naše fungování. Sázíme na to, že energetika bude dlouhodobě jedním ze stabilních pilířů nejen YD Capital, ale i ekonomiky jako celku. Když budeme mluvit o nemovitostech, kvalita je spojená s lokalitou, se stářím budovy, využitými technologiemi, architekturou. Tyto parametry nám umožní určit, jaký výnos potřebujeme, aby naše investice dávala smysl.
Jaký poměr aktuálně držíte mezi výnosovými nemovitostmi a developmentem?
Původně jsme chtěli investovat přibližně dvě třetiny do výnosových nemovitostí a zhruba jednu třetinu do developmentu. Dnes máme podíl investic do developmentu spíš na úrovni jedné poloviny. Tahle odchylka, která odpovídá několika stům milionů korun, je výsledkem časových faktorů a naší adaptability. V posledním roce měly banky vyšší úrokové sazby, kvůli tomu jsme omezili některé akvizice a místo toho využili příležitosti, kdy se prodávají pozemky za atraktivní cenu. Teď se znovu víc zaměřujeme na výnosové nemovitosti zejména v oblasti retailových parků. Investiční strategie je potřeba adaptovat a nabídnout projekty s vyšším výnosem, než by klient získal u jiných finančních subjektů.
Z pohledu drobného investora, jsou v roce 2023 zajímavější výnosové nemovitosti, nebo development?
To závisí na časovém horizontu investora, osobně vždy doporučuji investovat na minimálně pět let. Konzervativním investorům bych doporučil výnosové nemovitosti s kvalitním firemním managementem, zaměřit se na výjimečné lokality. Naopak, development může přinést vyšší výnosy, ale s vyšším rizikem. Je nutné myslet na to, že výstavba a získání potřebných povolení mohou trvat dlouhou dobu. To pak prodlužuje investiční horizont a klesá rentabilita. Klient by měl také zvážit, zda je aktivní, nebo pasivní investor. Pasivní investoři by měli rozdělit své investice mezi různé sektory a lokality, zatímco aktivní investoři, kteří se podílí na realizaci projektů, si mohou dovolit vyšší míru rizika a zaměřit se na konkrétní projekty.
Co YD Capital plánuje na rok 2024?
Chceme se zaměřit na menší kvantitu, ale větší kvalitu, chceme dělat velké projekty. Před spuštěním je development u Brna, prodej nemovitosti v Praze 1. A zaměříme se na zahraničí. V Chorvatsku jsme dokončili jeden menší rezidenční projekt, v Německu jednáme s vybranými partnery, kteří jsou na místním trhu etablovaní, mají rozpracované zajímavé výstavby a my jim můžeme pomoci jako finanční partner. Ve Švýcarsku máme nabídky ve vysokém stadiu rozpracovanosti. Pokud se domluvíme na finálních podmínkách, měli bychom k přelomu roku mít podepsané minimálně jeden, možná tři velké projekty.
A v oblasti vašeho podnikání s energiemi?
Volíme konzervativní přístup. Společnost První česká energie vznikla před dvěma lety na zelené louce a dosahujeme velmi hezké návratnosti. Proto chceme rozvíjet prodej elektřiny a plynu, díváme se na příležitosti ve fotovoltaikách a relativně zajímavými se stávají větrné elektrárny. Dříve byly akvizice těchto energetických celků drahé, ale díky nárůstu konkurence a zlevnění nás to začíná zajímat.
Když se podíváte na trh jako celek, kde vidíte další příležitosti?
O pohybu na realitním trhu už jsem mluvil a do něj chceme hlasitě promluvit. Díváme se také na společnosti, které řeší firemní nástupnictví a kterým můžeme pomoci v dalším rozvoji. Koupit je, adaptovat na dnešní dobu a připravit na strategický exit. Dál se budeme soustředit na podstatu našeho byznysu a tu rozvíjet. Není cílem rozkročit se do šířky, ale držet si specializaci.
Jako investor určitě sledujete i nové trendy.
Určitě, právě připravujeme nový fond na investice do unikátních vozů. Sám jsem si z rodiny přinesl lásku ke krásným autům a díky tomu mám osobní vazby a příležitosti. Historická data ukazují, že v tomto sektoru je možné dosahovat atraktivního zhodnocení, a ačkoliv je třeba mít na paměti, že minulý výkon není zárukou budoucího výnosu, vidíme, že investoři takto úspěšně diverzifikují svá portfolia. Služby fondu budou komplexní: od prezentace možností až po realizaci investice. Mnoho investorů ocení, že nemusí řešit běžné starosti spojené s péčí a údržbou investičního vozidla, což je jednou z hlavních výhod našeho fondu. A v neposlední řadě je naše strategie založená na empirických datech a fundamentální analýze, což nám umožňuje poskytnout racionalitu k emocím, které mohou nezkušené investory při nákupu ovládnout.
Čím jako investor měříte úspěch?
Hlavním ukazatelem jsou úspěšné prodeje a výnosy z nich. Naše investiční filozofie je založená na trhu, který určuje správnou a férovou cenu, hodnota majetku není určena interními cíli nebo předpoklady, ale určí ji zájemce. Proto každých pět let změníme obsah našich aktivit, každý projekt by měl být do pěti let dokončený a prodaný. Aktuálně se nám tento horizont zkracuje.
A jaké jsou vaše osobní cíle a ambice v podnikání?
Mám je asi nastavené víc na emocionální úrovni než na konkrétní čísla nebo metriky. Je samozřejmé, že abych těchto cílů mohl dosáhnout, musím mít detailní plán a jasné ukazatele. Ale moje největší podnikatelská ambice je naplnit vizi YD Capital: dáváme penězům smysl. To pro mě znamená vytvářet nejen úspěšnou společnost, ale také komunitu, v níž lidé, se kterými spolupracujeme, nacházejí radost a naplnění. Náš dlouhodobý plán, kterému říkáme Strategie 2030, spočívá v tom, že do roku 2030 chceme spravovat majetek a investice v hodnotě 100 miliard korun.
Pavel Rydzyk
Ve financích našel uplatnění již během vysokoškolských studií. V nadnárodních korporacích, jako ING a AXA, se z obchodních pozic vypracoval na ty manažerské a vedl týmy specialistů. Poté se k bohatým zkušenostem přidala idea posouvat pomyslné hranice možností, což stálo za vznikem finanční skupiny YD Capital. Vidí smysl v dlouhodobých projektech, které stojí na jeho klíčových hodnotách. Mezi ty nejdůležitější patří vztahy a stabilita.
Připravil: Jan Šprincl
