Podnikatelé a firmy v Česku hledí do příštích měsíců s obavami. Nezpomalující inflace a vysoké ceny energií nedávají mnoho důvodů k optimismu. I valná část ekonomů hovoří spíše o tom, kdy přijde recese a jak bude hluboká.
Sektor průmyslových a skladových nemovitostí se ovšem zatím vyvíjí tak, jako by žádné klopýtnutí ekonomiky nemělo přijít. Haly a sklady v Česku jsou obsazené prakticky na sto procent, nové projekty developeři bez větších problémů pronajmou ještě před dokončením a mnoho firem řeší problém, že nemají dostatek prostor, aby mohly rozvíjet potenciál svého byznysu. Ruku v ruce s nenasytnou poptávkou rostou také ceny pronájmů.
Výnosy z industriálních nemovitostí při současných vysokých úrokových sazbách nejsou zdaleka tak lákavé, jako byly ještě před rokem či dvěma, a ceny dosáhly vrcholu. Přesto ani investoři neztrácejí zájem a průmyslové haly či sklady patří mezi nejvyhledávanější investice v rámci komerčních realit.
Developeři tak ani v době, kdy musí řešit vysoké ceny stavebních materiálů, drahé bankovní financování projektů kvůli vysokým úrokům či nepředvídatelný proces povolování staveb, nepolevují v aktivitě. A nové industriální haly přibývají rekordním tempem.
Výstavba boří rekordy
Letošní rok se u průmyslových nemovitostí nese ve znamení lámání rekordů ve výstavbě. Mimořádné bylo hned první čtvrtletí 2022, kdy developeři podle analýzy Industrial Research Forum dokončili 307 tisíc metrů čtverečních nových industriálních a skladových prostor ve dvaceti průmyslových zónách. Bylo to nejvyšší kvartální číslo v historii.
Nový rekord však vydržel jenom půl roku. Aktuální údaje za třetí čtvrtletí hovoří dokonce o více než půl milionu metrů čtverečních nových skladů a hal v osmnácti lokalitách. Letos na podzim díky tomu celková plocha průmyslových prostor určených k pronájmu dosáhla 10,65 milionu metrů čtverečních.
Zajímavých projektů, které letos dokončily developerské společnosti, je hned několik. Jasně mezi nimi ale vyčnívá jeden. Hala o rozloze bezmála 187 tisíc metrů čtverečních v Panattoni Parku Kojetín na Olomoucku, která slouží jako nové logistické centrum společnosti Amazon. Developer Panattoni spolu s investorem Accolade ji postavili za zhruba pět miliard korun.
Projekt je mimořádný nejen z hlediska velikosti. Developer jej označuje za vůbec nejmodernější průmyslovou halu v Česku. Jde například o první vícepatrové distribuční centrum. Půdorys díky tomu zabírá méně než třetinu celkové plochy – pouze 51 tisíc metrů čtverečních. Hala je doslova nabitá technologiemi. Dvěma tisícům pracovníků budou například asistovat roboti. Za zmínku stojí i vysoká míra energetické soběstačnosti.
Poněkud ve stínu haly Amazonu stojí další velké dokončené projekty. Ve třetím čtvrtletí například dostavěla společnost CTP halu pro nejmenovaného nájemce z logistického sektoru, která nabízí na 60 tisíc metrů čtverečních nových ploch. Třetím největším letošním projektem je budova o celkové velikosti 42 tisíc metrů čtverečních, která se nachází v industriálním Contera Parku Ostrava D1.
Vzestup regionů
Statistiky ukazují, že masivní objemy nových prostor dodají developeři na trh také v příštích měsících a letech. A to navzdory všem komplikacím, s nimiž se musí popasovat. „Developerské společnosti v současnosti čelí několika výzvám. V důsledku covidové pandemie se stále potýkají s vysokými cenami stavebních materiálů, které se v průběhu výstavby projektů několikrát mění. To společně s výpadky na straně jejich dodavatelů ovlivňuje termíny dokončení a předání nájemcům. Kromě těchto problémů se na českém trhu dlouhodobě projevuje nedostatek pracovních sil,“ popisuje vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v poradenské společnosti JLL James Fitzgerald.
Podle poradenské společnosti CBRE bylo na konci třetího čtvrtletí ve výstavbě na 1,2 milionu metrů čtverečních dalších hal a skladů. Jen v tomto kvartálu přitom developeři odstartovali projekty s budoucí plochou přes 360 tisíc metrů čtverečních.
Velký podíl na tom měla gigantická hala o rozloze 234 tisíc metrů čtverečních, která roste v Panattoni Parku v Chebu. Developer ji opět staví ve spolupráci s investorem Accolade a podle jejich vyjádření půjde o největší stavbu tohoto typu v Česku. Podobně jako v případě Amazonu, i nová hala u Chebu má být špičkou v oboru. „A to snad ve všech ohledech, jaké si lze představit z hlediska velikosti, moderních technologií i šetrného přístupu k životnímu prostředí. Právem se tak bude moci označovat za jednu z nejmodernějších průmyslových budov v České republice,“ tvrdí výkonný ředitel Accolade Milan Kratina. V plném provozu by podle něj měla být v roce 2025.
Oba velkolepé projekty ukazují kromě nového přístupu k technologiím nebo energetické soběstačnosti také na další zajímavý trend – přesun developerů do regionů, které dříve nepatřily mezi zrovna nejžádanější. Důvod je jednoduchý. V atraktivní lokalitě v Praze a blízkém okolí není dostatek pozemků pro novou výstavbu. Velká poptávka navíc vyšroubovala ceny nájmů tak vysoko, že i nájemci hledají levnější alternativy.
Z aktuálně rozestavěných projektů podle analýzy Industrial Research Forum tak nyní připadá nejvíc na Karlovarský kraj – více než čtvrtina. Dalších třináct procent ploch se staví v Jihomoravském kraji a dvanáct procent na Plzeňsku.
Plné haly, rostoucí nájmy
Nabídka pokulhávající za poptávkou má na svědomí další rekord, který v oblasti průmyslových nemovitostí padl letos na podzim, a sice v neobsazenosti. Ta se v průměru dostala poprvé v historii pod jedno procento, konkrétně na 0,99 procenta. Přeloženo, haly jsou fakticky plné.
Nejhorší je situace v Praze a okolí, kde je volných pouze 0,6 procenta ploch v místních halách a skladech. Jak navíc upozorňuje analýza Industrial Research Forum, tato již nízká neobsazenost je způsobena prázdnými kancelářemi v průmyslových parcích. Pokud bychom počítali pouze čisté skladovací plochy, byla by prakticky nulová.
Ani v dalších regionech ale není situace lepší. Plně obsazené jsou také haly v kraji Královéhradeckém, Zlínském, Libereckém, Pardubickém, Karlovarském, Jihočeském a na Vysočině. V těsném závěsu s méně než jednoprocentní neobsazeností je ještě Středočeský kraj a také Ústecký kraj, který přitom ještě na začátku loňského roku měl míru neobsazenosti přes deset procent. Třetí největší trh, tedy Jihomoravský kraj, vykazuje rovněž velmi nízkých 0,4 procenta.
„Takto nízká neobsazenost napříč Českou republikou není pro trh, především z pohledu nájemců, dobrou zprávou. Mnozí nájemci řeší aktuálně nedostatek prostoru pro svoje podnikání. Nemožnost expanze v horizontu šesti až dvanácti měsíců je pro mnohé limitující faktor pro růst jejich byznysu, a to ani v případě vůle relokovat část provozu do příhraničních regionů, kde v minulých kvartálech ještě dílčí neobsazenost a možnost flexibilní expanze existovala,“ vysvětluje James Fitzgerald z JLL komplikace, které s sebou zaplněnost hal přináší.
Nedostatek prostor logicky vede také k tlaku na růst nájmů. Nájemné za nejlepší prostory v Praze a okolí se letos vyšplhalo na úroveň 7 až 7,50 eura za metr čtvereční měsíčně, přičemž ty nejkvalitnější prostory stojí nájemce ještě o euro na metr a měsíc více. I ve vybraných lokalitách mimo Prahu nyní roste nájemné rychleji než dříve, a to nad hranici šesti eur za metr a měsíc.
Během covidu byl hlavním tahounem poptávky po skladech prudce rostoucí segment e-commerce. Ten má ovšem nejlepší časy patrně za sebou. „Masivní rozvoj e-commerce během první vlny pandemie se postupně utlumil a vrátil se na předcovidovou úroveň. V některých segmentech stagnuje, nebo dokonce zaznamenává lehký pokles, ale stále je řada e-shopů úspěšných, které dál rostou,“ popisuje šéf developmentu společnost P3 Aleš Zacha.
Dnes jsou nejhladovější po nových průmyslových prostorách logistické firmy. Podle analýzy poradenské společnosti JLL stály v třetím kvartálu za dvěma pětinami poptávky. Dalších 31 procent připadlo na výrobní firmy. Distributoři jsou s 23 procenty nyní až na třetím místě pomyslného žebříčku.
Marné čekání na slevy
Z hlediska investorů patřily komerční reality v posledních letech mezi nejzajímavější a nejvýnosnější alternativy. Například v roce 2020 dosahovaly průměrné výnosy prémiových průmyslových nemovitostí pěti procent ročně. To byla v době nulových úroků téměř neodolatelná nabídka.
Inflace a s ní přicházející utahování měnové politiky ovšem zamíchaly kartami. Základní úroková sazba v Česku nyní dosahuje sedmi procent a pětiprocentní výnos je možné získat s nadsázkou i na spořicím účtu. Podle společnosti CBRE navíc výnosy průmyslových nemovitostí letos klesly zhruba na čtyři procenta.
S přihlédnutím k tomu, že ceny industriálních hal a logistických skladů v posledních letech kvůli velkému zájmu investorů vystřelily do rekordní výše, mohl by se tento typ investice jevit jako přežitý. Ve skutečnosti to ale neplatí. „Investoři i nadále vnímají tuzemský trh jako vysoce kvalitní a nejvíce stabilizovaný v regionu střední a východní Evropy. Pozitivně hodnotí zdejší právní a finanční prostředí, kvalitní a dostupnou pracovní sílu a také dosahované výnosy,“ tvrdí šéf oddělení investic CBRE Jakub Stanislav.
Přestože by investoři rádi nakupovali, narážejí na dva významné problémy – nedostatek kvalitních příležitostí a rozdílné představy o ceně na obou stranách transakce. „Aktuálně vnímáme, že pomyslné nůžky mezi kupujícími a prodávajícími jsou rozevřené, to znamená, že obě strany mají odlišnou představu o ceně. Minulý rok byl dokončen rekordní počet transakcí, ale letos se více vyjednává,“ popisuje Jakub Stanislav.
Majitelé nemovitostí ovšem podle Stanislava nemají důvod s prodejem spěchat a prodávat za nižší cenu. Mají podle něj dostatek likvidity, takže si mohou dovolit počkat na lepší nabídku. „Předpokládáme, že ke sbližování těchto očekávání dojde již ke konci letošního roku a naplno se projeví počátkem toho příštího. Kupující si naplno uvědomí, že cena nebude atraktivnější – a trh se tak přikloní zpátky na stranu prodávajících,“ odhaduje Jakub Stanislav.
Království za soláry
Trend zelených průmyslových a skladových hal přišel do Česka už před lety. „Ještě tak před pěti lety byl ten přístup spíše pragmatický. Zelená řešení jsme nabízeli jen nájemcům, kteří byli ochotni si za ně zaplatit,“ vzpomíná Aleš Zacha ze společnosti P3. Od té doby se ale nejrůznější certifikáty udržitelnosti staly standardem a zelenost jedním z hlavních požadavků.
Do hry navíc vstoupila energetická krize, která developery popostrčila také k větším investicím do vlastních zdrojů energie v průmyslových parcích. Extrémní zdražování elektřiny a plynu firmy vystrašilo a třeba vlastní solární panely dnes chce prakticky každý. U starších budov ovšem může být s jejich instalací problém. Jsou například příliš těžké a konstrukce starších budov by je neunesla.
Do osazování hal a skladů solárními panely se pustila i společnost CTP. Podle šéfa energetiky CTP Ondřeje Tupého by firma u českého portfolia komerčních nemovitostí měla dosáhnout instalovaného výkonu 14 megawattů. Za roky budou tyto soláry schopny vyrobit zhruba 14 tisíc megawatthodin energie. „To je necelá pětina z naší roční spotřeby, 75 tisíc megawatthodin,“ naznačuje Ondřej Tupý, že cesta k soběstačnosti bude ještě dlouhá.
V případě nových projektů jsou už ale vlastní zdroje energie samozřejmostí. CTP se chlubí unikátním projektem v nizozemském Amsterdamu. „Máme zde 5,7 megawattu instalovaného výkonu ve fotovoltaice. Solární panely jsou kvůli optimalizaci umístěné na různé světové strany, abychom pokryli celý den,“ popisuje Ondřej Tupý. Kromě toho CTP postavila v areálu také deset větrníků, které mají zajistit výrobu energie v době, kdy Slunce dostatečně nesvítí. Část energie pak v průmyslovém parku ukládají do bateriových úložišť.
Zajímavý nizozemský projekt má na kontě také zmiňovaná společnost P3. Spustila tam pilotní projekt, kdy nainstalovala v areálu tepelná čerpadla.
Energetická krize tak sice firmy poškodila prudkým nárůstem nákladů, ale přispěla tak k výraznému urychlení trendu ekologicky šetrných a energeticky alespoň částečně soběstačných průmyslových areálů.
