Dubaj, Lisabon nebo Barcelona a Madrid suverénně vévodí žebříčku měst, která letos podle predikce Savills přinesou v prémiovém rezidenčním segmentu největší zhodnocení. Celkový růst kapitálové hodnoty ve třiceti sledovaných metropolích světa už ale nebude tak dynamický jako loni.
Kdo loni vsadil na investici do luxusních nemovitostí v Madridu nebo Barceloně, rozhodně neprohloupil. Obě španělská města v průběhu roku 2024 zaznamenala v řebříčku World Cities Prime Residential Index sestaveném společností Savills nejsilnější růst hodnoty prémiových bytů. V Madridu o 9,4 a v Barceloně o 8,6 procenta.
Omezená nabídka na obou trzích v kombinaci se sílící poptávkou domácích i zahraničních kupců přitom vyhnala ceny do bezprecedentních výšin. V Madridu přesáhly 25 tisíc eur za metr čtvereční, v Barceloně se vyšplhaly na 18 tisíc eur.
Podobný růst jako Barcelona loni vykázalo také Tokio, což bylo důsledkem omezené nabídky nových kondominií a stále dražší výstavby. A podobně jako u Španělska zvyšuje ceny také silná poptávka ze strany domácích a stále více i zahraničních investorů.
Úroky v kurzu
Trefou do černého byla investičně také Dubaj, která si dlouhodobě udržuje pověst excelentní destinace pro luxusní nemovitosti. Loni tamní ceny poskočily o 6,8 procenta. A přestože omezená nabídka vil tlačí ceny nahoru, aktivita developerů je v Dubaji i Abú Dhabí vysoká a očekává se, že letos na trh dorazí řada atraktivních projektů.
V USA byla situace složitější. Hypoteční sazby se pohybovaly ve výrazných vlnách a ovlivnily trh i v prémiovém segmentu, kde hypotéky běžně nehrají hlavní roli. Vlastníci s výhodnými fixacemi na nízké sazby jednoduše nechtěli prodávat. Letní pokles úroků sice přinesl oživení trhu, což pomohlo New Yorku a San Francisku k mírnému růstu cen o necelé procento, celková situace však zůstala napjatá.
Ještě hůř na tom byla čínská města, která se potýkají s realitní krizí. Ekonomická nejistota a oslabená důvěra investorů srazily hodnoty bytů v Pekingu (-2,1 %), Šanghaji (-2,4 %) i Šen-čenu (-4,2 %). Podobně si vedl i Hongkong, který navzdory tomu zůstává nejdražším rezidenčním trhem na světě s průměrnou cenou 38 tisíc eur za metr čtvereční.
Pronájem vede
Jedním z klíčových trendů loňského roku byl dynamický růst prémiových pronájmů, který předstihl i růst cen nemovitostí na prodej. Dubaj zažila rekordní skok nájmů o 23,5 procenta, čímž překonala vrchol trhu z roku 2016. Tento fenomén poháněla tendence nových obyvatel metropole si luxusní bydlení nejprve pronajmout, než se rozhodli pro koupi.
Silný růst prémiových nájmů zažívá také Bangkok (+15,4 %) a Kuala Lumpur (+12,2 %), kde se projevil zejména příliv turistů a expatů po zavedení bezvízového styku pro Číňany a Indy. V Evropě se naopak růst nájemního trhu zpomalil – v Lisabonu nájemné poskočilo o 10,5 procenta, což bylo oproti předchozímu třicetiprocentnímu skoku zřetelným signálem stabilizace. Podobný trend byl patrný i v Barceloně, Madridu, Amsterdamu a Aténách, kde se ceny zvýšily o něco málo přes 5 procent.
Slabší zhodnocení
Predikce pro letošní rok je o něco méně optimistická než výsledky roku loňského, kdy se prémiové reality zhodnotily ve třiceti metropolích z indexu Savills o 2,2 procenta. Situaci na trzích totiž podle analytiků výrazně ovlivní legislativní či daňové dozvuky supervolebního roku 2024, který přinesl změny politického vedení v USA, Indii, Velké Británii, Jihoafrické republice nebo Portugalsku. Savills proto letos očekává pozitivní, i když mírně utlumený průměrný globální nárůst kapitálové hodnoty nemovitostí o 1,6 procenta.
Mezi hvězdami se bezpochyby objeví opět Dubaj, jejíž trh tažený poptávkou po unikátním životním stylu by měl posílit o 8 až 9,9 procenta. Nadějí je i Sydney, kde bude tlačit na růst cen dlouhodobě chatrná nabídka. V kombinaci se silnou poptávkou místních i cizích kupců a relativně slabší měnou by měly ceny poskočit o 4 až 5,9 procenta.
V podobném růstovém pásmu se mají pohybovat i Madrid, Barcelona, Lisabon či Kapské Město, kde se obnovuje důvěra v trh a ekonomická aktivita. Naopak Čína, Singapur a Spojené království budou čelit tlaku regulačních opatření. Pro USA se očekává mírný růst o 0,7 procenta, přičemž nejlépe by si mělo vést Miami (+2,5 %) následované New Yorkem a Los Angeles (0 – 1,9 %). Hypoteční sazby by měly dále klesat, i když jen pozvolna, což může podpořit důvěru kupujících.
Kde investice vynáší
V roce 2024 se prémiové výnosy ve světových metropolích mírně zvýšily, protože růst nájemného překonal tempo růstu cen nemovitostí. Největší nárůst výnosů zaznamenala Dubaj (5,3 %), kde došlo k rekordnímu růstu nájmů, a Kuala Lumpur (4,3 %), kde rostoucí počet expatů a omezená nabídka prémiových nemovitostí tlačily ceny nájmů vzhůru. Mezi města s vysokými výnosy patří také New York, Kapské Město a Amsterdam – lokality, které zažily silný růst nájmů a kde se očekává, že i v roce 2025 budou výnosy nadále stoupat. Naopak v Asii a Pacifiku jsou výnosy z nájemních bytů a domů nižší (2,4 %), protože vlastnictví nemovitostí zde zůstává preferovanou formou uchování bohatství.
Text: Andrea Votrubová
Foto: Archiv
