Do roku 2030 by mohlo v projektech institucionálního nájemního bydlení vyrůst až deset tisíc nových bytů. Za vyšší nájemné v nich obyvatelé dostanou lepší služby.
Build to Rent segment neboli bytové domy postavené k nájmu, respektive institucionální nájemní bydlení, se stává v Praze čím dál tím populárnější. Zatímco v roce 2018 byly v Praze jen dva institucionální nájemní projekty – CTR Albertov s 269 bytovými jednotkami a Luka Living s 215 bytovými jednotkami – na konci roku 2023 už bylo v provozu celkem šestnáct nájemních projektů s více než 50 byty na budovu, v nichž je celkem 2404 bytů v projektech. A apetit investorů v tomto nově vznikajícím sektoru i nadále roste.
Z poslední analýzy společnosti BTR Consulting vyplývá, že do roku 2030 bude v Praze k nájmu okolo deseti tisíc bytů v institucionálních nájemních domech. Mezi největší vlastníky a provozovatele těchto domů a projektů nyní patří společnosti AFI EUROPE, TRIGEMA, SIKO nebo Dostupné Bydlení České Spořitelny. A jejich další plány jsou poměrně ambiciózní. AFI EUROPE plánuje rozšířit své portfolio až na pět tisíc bytových jednotek, TRIGEMA na tisíc bytů a Dostupné bydlení České Spořitelny se poohlíží po akvizicíchí po celé republice.
Flexibilní bydlení
BTR Consulting eviduje na pražském nájemním trhu kromě již známých a aktivních investorů zvýšený zájem o nájemní projekty také mezi dalšími lokálními investory, kteří do tohoto segmentu zatím aktivně nevstoupili. Zájem projevují také zahraniční, rakouské, britské a americké investiční fondy. Ve spolupráci s našimi zahraničními klienty nyní jednáme s několika developery o možném prodeji a dlouhodobé spolupráci v oblasti nájemního bydlení. V současné době projednáváme projekty s celkem 750 byty, které by se mohly pro nájemní bydlení začít stavět počátkem roku 2025.
Build to Rent neboli institucionální nájemní bydlení má světlou a nadějnou budoucnost. Jednak se vlastnické bydlení stává stále hůře dostupným a dále generace Y a Z chtějí dnes mnohem větší flexibilitu, možnost výběru a nadstandardní služby. Například ve Velké Británii, kde má BTR Consulting svou lokální pobočku SAY Property Consulting, je Build to Rent sektor na vzestupu již patnáct let. Ačkoliv BTR segment tvoří asi 2 procenta britského nemovitostního trhu, jak uvádí Debra Yudolph, výkonná ředitelka SAY Property Consulting, jeho obliba stoupá, a nejinak to pravděpodobně bude i v České republice.
To mimo jiné dokazuje vývoj ceny nájmů v tomto typu projektů. Ještě v roce 2020 se ceny za m2 za měsíc pohybovaly v průměru okolo 388 Kč, na konci roku 2023 to již bylo 542 korun.
Vyšší nájem za lepší služby
Vyšší cena za m2 za měsíc je u institucionálních nájemních projektů ovlivněna hned několika faktory. Jednak je to míra vybavenosti. Podle dat BTR Consulting a jejich vlastních zkušeností s vybavováním a správou nájemních domů oceňují nájemci kvalitně a prakticky vybavené byty. Jedná se o takzvaný britský model nájemního bydlení. Takové byty se rychleji pronajmou, ale nájem může být až o 20 procent vyšší než u bytů nevybavených. Druhý nájemní model je tzv. německý, kdy je byt vybaven pouze kuchyňskou linkou. Nicméně ten se v Česku v segmentu institucionálního nájemního bydlení zatím příliš neprosadil.
Dalším faktorem je služba nájemcům, tedy profesionální správa a celková péče o nájemce a dům. Ta vyžaduje okamžitou reakci na požadavek nájemce, spojení se správcem přes online platformu, ale přitom osobní přístup k řešení reklamací či požadavků nájemců. Zákaznická zkušenost v nájemním sektoru je klíčová. Nájemce v moderních domech očekává možnost nonstop kontaktu se správcem a jednání na té nejprofesionálnější úrovni.
BTR Consulting předpokládá investice do nájemního sektoru i v dalších městech České republiky, nejen v Praze. Již dnes vznikají první vlaštovky v Brně a další města budou s ohledem na rostoucí ceny nemovitostí do osobního vlastnictví následovat.
Je třeba zdůraznit, že k BTR projektům je potřeba již od začátku přistupovat zcela jinak, naprosto odlišně oproti projektům pro vlastnické bydlení. Jsou zde významné rozdíly při plánování funkce domu, v efektivitě půdorysů bytů či promyšlené správě domu. V neposlední řadě je dnes potřeba důsledně implementovat i kritéria ESG, která institucionální investoři, ale také zejména mladí nájemníci očekávají. Oblast implementace kritérií ESG v rezidenčním sektoru je v Česku stále v plenkách, ale například ve Velké Británii je splňuje každý nový BTR projekt. Požadavky a zkušenosti v této oblasti pomáháme našim klientům do projektu zapracovat ve spolupráci s naší londýnskou kanceláří SAY.
Společnost BTR Consulting založila ve druhé polovině roku 2021. Předtím pracovala třináct let v mezinárodní developerské společnosti YIT. Po změně firemní strategie YIT se s managementem firmy dohodla, že založí vlastní společnost, která převezme klienty a investory, o něž se v nájemním oddělení YIT starala. Je také členkou prezidia Asociace pro nájemní bydlení.
Graf:
Největší hráči nájemního trhu v roce 2023
(podle počtu bytových jednotek v Praze)
Zdroj: BTR Consulting
