rozdíl od západoevropských metropolí se české hlavní město otevřelo cizincům až po roce 1989. Za dob socialismu se zahraniční kontakty omezovaly na další země bývalého východního bloku. Jak byty, tak většina dalších nemovitostí navíc patřily státu či některé jeho organizační složce. Vrcholem realitní investice tak byla výstavba vlastního rodinného domu. Po roce 1989 se však změnilo v podstatě všechno.
Sametová revoluce přinesla do oblasti nemovitostí volný trh. Do té doby patřily reality státním firmám či přímo státu, a to jak komerční, tak rezidenční nemovitosti. Tehdejší politická reprezentace se rozhodla pro cestu převedení státního majetku do soukromých rukou prostřednictvím privatizace a restitucí. Nemovitostí se přitom týkala především druhá cesta.
Restituce aneb výprodej za hubičku
Na začátku devadesátých let se hrálo o obrovské majetky. Pro představu, jen restituce se dotkly majetku s účetní hodnotou kolem 25 miliard korun. Jde přitom jen o nejstřízlivější odhad, jiné mluvily až o stovce miliard. V případě domů a dalších nemovitostí, které dostali bývalí vlastníci či jejich potomci, šlo však často o danajský dar. Velká část domů po letech socialistického hospodaření měla daleko k dokonalému stavu a činžáky obývali lidé s regulovaným, velmi nízkým nájmem. Restituenti a dědicové, kteří neměli vlastní peníze na údržbu, neřkuli na nákladnou rekonstrukci například činžovního domu, své nemovitosti chtěli prodat.
Na trhu tak vznikl přetlak nabídky nad poptávkou a ceny bytových domů byly z dnešního pohledu směšné. Staronoví majitelé byli nuceni prodávat pod cenou. Po roce 1991 byly činžovní domy k mání za pár milionů korun. Ještě na konci dekády nebyl problém pořídit v metropoli bytový dům ze starší zástavby v širším centru za pět až deset milionů korun, záleželo na technickém stavu a míře zanedbanosti.
Přesto i řádově miliony korun představovaly kapitál, který měl v Česku po čtyřiceti letech socialismu málokdo k dispozici. A půjčit si na realitní investici od banky? To byl tehdy nepředstavitelný luxus. Koupí bytových domů, jejich rekonstrukcí a následným prodejem se tehdy zabýval i dnešní developer Radim Passer. „Úrokové sazby se pohybovaly od dvanácti do sedmnácti procent. Museli jsme domy maximálně do roka rekonstruovat nebo uvolnit a se ziskem prodat. Úroky nás požíraly,“ vzpomíná na začátky devadesátých let. Naproti tomu zahraniční zájemci o pražský výprodej nemovitostí měli nejen chuť nakupovat, ale disponovali také potřebným kapitálem. Zajímavou perličkou je fakt, že jim tehdy s koupí pomáhali i dnešní developerští magnáti. Zmiňovaný Radim Passer spolupracoval po revoluci s bankéřem Skalou a měl díky tomu kontakty v Německu. Po studiích v Anglii se touto cestou k realitnímu byznysu dostal i Dušan Kunovský, majitel dnešní pražské developerské jedničky Central Group. „Nastoupil jsem do advokátní kanceláře a měl jsem na starosti specializaci na nemovitosti, klientelu v zahraničí. Dostal jsem se k zajímavým transakcím,“ vypráví. Právě tyto obchody ho posléze dovedly až k vlastnímu úspěšnému podnikání.
Původní profesí právník je i Luděk Sekyra, majitel developerské firmy s jeho jménem v názvu. I on v devadesátých letech vycítil v nemovitostech peníze. „Probíhala velká restituční vlna. Zastupovali jsme vlastníky řady nemovitostí a pozemků v Praze. Řada klientů byla ze zahraničí a mě požádali o správu nemovitostí a jejich rozvoj. Postupně jsem transformoval advokátní kancelář na realitní a developerskou firmu,“ popisuje své začátky Sekyra.
Mezi nejčastější kupce restituovaných majetků patřili především Němci. A také Italové, kteří našli zalíbení v pražských činžovních domech. Právě restituce tak vedly k dnešnímu stavu, kdy podstatná část nájemního bytového fondu v širším centru Prahy patří majitelům ze zahraničí. „Podle našeho odhadu je v Praze dvacet až třicet procent činžovních domů ve vlastnictví cizinců,“ tvrdí někdejší ředitel společnosti Fincentrum Reality a dnes člen představenstva firmy Bidli Martin Fojtík.
Hořký život po italsku
Zahraniční investoři, kteří v Praze výhodně nakoupili nájemní byty ve starších činžácích a nyní je pronajímají, jsou však tím lepším případem. Dodnes po některých zahraničních investorech v Praze zůstaly také neobydlené nemovitosti, ke kterým jako kdyby se nikdo nehlásil. A odmítá o ně také pečovat. Databázi takových prázdných domů začal před lety vést občanský spolek Prázdné domy. Dodneška jich napočítal téměř pětistovku. Jak upozorňuje jeden ze zakladatelů Petr Zeman, ne za všechny chátrající nemovitosti, které by mohly nabídnout tak nedostatkové byty, jsou nicméně zodpovědní cizinci. Podle Zemana jich až pětina patří státu.
Zbytek z bezmála pěti stovek prázdných nemovitostí pak patří soukromníkům. Ani ty ale nelze jednoduše zaškatulkovat. Část z nich jsou podle Zemana například dědicové či restituenti, což je třeba případ chátrajícího. Paláce U Stýblů na Václavském náměstí. Problém u takových majitelů často spočívá v tom, že nemají dostatek peněz na nákladnou rekonstrukci. Nebo že se o majetek přetahuje více spoludědiců.
A konečně, třetím případech jsou právě kupci, kteří si nemovitosti v Praze většinou pořídili v divokých „devadesátkách“. „Mysleli jsme si, že půjde často o nějaké mafiány. Ale většinou se ukázalo, že jde o normální italskou rodinu, která si dům koupila jako výhodnou investici a nakonec se rozhádala,“ vysvětluje Petr Zeman, že jeho iniciativa nespočívá jen v sestavování databáze. Pokouší se také majitele kontaktovat a zjišťovat, jaké mají s nevyužitými nemovitostmi plány.
Zahraniční majitelé přitom buď nemají o podnikání s nemovitostmi v Praze zájem vůbec, anebo zvažují, jakým způsobem s domy naložit. „Třeba řeší vyjednávání s památkáři nebo vyhodnocují, jak bude s domem nejlepší naložit z ekonomického hlediska – zda prodat, nebo opravit a pak až prodat,“ říká Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality. Jiní majitelé zase pronajmou například jen obchody v přízemí, což jim jako příjem stačí. A nájemní bydlení neřeší třeba kvůli legislativě. „Majitel raději nechá byt prázdný, než aby se například horko těžko potýkal s vystěhováním neplatícího nájemníka,“ vysvětluje Radomír Kočí, realitní makléř a další ze zakladatelů serveru Prázdné domy. A o jaké domy vlastně jde? „Neobydlené jsou například bytové domy v ulici Vítězná na Malé Straně, v ulici Karolíny Světlé na Starém Městě nebo v Dlouhé tamtéž. Největší koncentrace jich je v ulicích Plzeňská a Duškova, kde řadu bytových domů za malé peníze v devadesátých letech koupili Italové a neudělali s nimi vůbec nic, jen je občas nabízejí na prodej za nesmyslné ceny,“ vyjmenovává příklady Kočí. Stačí se nicméně projít centrem města – na prázdný bytový dům je možné narazit prakticky všude.
Češi krály tuzemského developmentu
Když se podíváme na žebříček nejúspěšnějších pražských developerů za loňský rok, najdeme na prvních čtyřech místech firmy s českými majiteli. Celkem loni prodali bezmála dva tisíce bytů, což představuje více než třetinu celého pražského trhu s novostavbami. Až po nich následují tři zahraniční společnosti – YIT, Skanska Reality a AFI Europe – jejichž celkový podíl na trhu je jen zhruba desetinový.
Čím to, že pražské výstavbě dominují Češi nad zahraničními investory, což je v tuzemském průmyslu věc poměrně nezvyklá? Podle developerů-pamětníků tomu tak vždy nebylo. „Před patnácti lety tady byla spousta zahraničních investorů. Pak ale přišla krize. Navíc se rozšířilo zneužívání legislativy ve smyslu blokování a protahování staveb a získání povolení se stalo speciální disciplínou, kterou bych nazval během minovým polem,“ vysvětluje hlavní důvody odchodu většiny zahraničních hráčů spolumajitel developerské společnosti Finep Michal Kocián.
Stavební byznys se tak v Česku stal „odstrašujícím“ oborem, který už nové hráče příliš neláká. „Pokud zahraniční investor zainvestuje peníze a český management sedm let reportuje, že stále nemá povolení, přestože plní všechny požadavky a de facto má nárok stavět… Tak být zahraničním investorem, tak to také prodám a z Česka se stáhnu,“ dodává Kocián.
O krizi jako o době, kdy se v pražském developmentu dělilo zrno od plev, hovoří i Dušan Kunovský. Ostatně, jeho Central Group z krachu plánů zahraničních developerů těžil. „Tehdy se z Česka stáhlo hodně zahraničních firem, nastal propad trhu a začala se projevovat také nepředvidatelnost. Například od německé firmy Hochtief jsme koupili projekt na Kavčích horách. Obrovská rakouská investiční skupina ImmoFinanz si zase nevěděla rady s velkým pozemkem na Praze 6,“ vypráví.
Cizinci podle šéfa Central Group v Česku právě kvůli nejistotě stavebního řízení a schvalování staveb upřednostňují spíš investice do hotových projektů. „Když už je postaveno a zkolaudováno, mají zájem. Ostatně komerční nemovitosti pronajímají a provozují z velké části právě zahraniční firmy,“ dodává. Dnes tak v Praze stavějí především ty zahraniční firmy, které mají s Českem dlouhodobou zkušenost a působí na pražském trhu už dlouho. Například zmiňovaná Skanska je v Praze od roku 2000, kdy koupila kontrolní podíl ve společnosti Inženýrské a průmyslové stavby. Mimochodem, většinový podíl firma získala od Luďka Sekyry. Od té doby v Praze postavila přes osm tisíc bytů a řadu kancelářských budov – naposledy karlínský projekt Praga Studios, předtím třeba výrazné kancelářské budovy jako Visionary v Holešovicích, Five na Smíchově nebo Corso Court v Karlíně.
Další významný komerční i rezidenční developer, izraelská skupina AFI Europe, českou pobočku otevřela dokonce už v roce 1997. Také ona se zapsala do podoby metropole několika významnými projekty. Stovky bytů vznikly v rámci projektů Tulipa Třebešín nebo Tulipa Karlín, z komerčních budov lze zmínit třeba AFI Vokovice nebo AFI Karlín. V současnosti má firma velké plány v Hloubětíně, kde staví administrativně- rezidenční projekt AFI City.
Nejmladším z trojice zahraničních developerů na pražském trhu je tak YIT Stavo. Vznikla spojením české společnosti Euro Stavokonsult a finské skupiny YIT roku 2008 a od té doby se profiluje především dostupnými rezidenčními projekty s finskými názvy, jako jsou Suomi Hloubětín, Koru Vinohradská nebo Aalto Cibulka.
Za zmínku stojí jistě také skupina Crestyl vlastněná česko-libanonským podnikatelem Omarem Koleilatem, jež si vybudovala renomé výstavbou bydlení i kanceláří. S ohledem na české kořeny majitele a fakt, že firmu založil a od nuly vybudoval právě zde, ovšem není ani možné hovořit o zahraniční společnosti. A podobně je tomu třeba se skupinou Karlín Group – její majitel Serge Borenstein působí v Praze už od roku 1997 a také v Česku „zdomácněl“.
Kancelářská invaze z koreje
Jak už bylo zmíněno, do výstavby se noví hráči ze zahraničí příliš nehrnou a zaměřují se především na koupi už hotových projektů, za což může nepředvídatelnost naší legislativy. Mezi hlavní tahouny kancelářského trhu přitom už od revoluce patřily zahraniční firmy, které otvíraly pobočky v Praze – stěhovaly se sem jak velké technologické firmy, tak banky nebo telekomunikační společnosti. První větší transakce s komerčními nemovitostmi probíhaly už na konci devadesátých let, kdy se výnosy pohybovaly nad deseti procenty a mezi nejaktivnější hráče na trhu patřily zahraniční fondy.
Od začátku nového tisíciletí se nicméně situace společně s posilováním českých či československých investičních skupin začala měnit. Navíc klesly výnosy investic na zhruba čtyři procenta, což mírně snížilo atraktivitu. V posledních deseti letech tak už domácí investoři převažují a mezi nejvýraznější z nich patří například skupiny Penta, J&T, PPF, PSN nebo CPI. Do hry vstoupily také realitní fondy bank – třeba nemovitostní fond České spořitelny Reico nebo ZFP realitní fond. Například v loňském roce na českém realitním trhu proběhly transakce za téměř tři miliardy eur, tedy 75 miliard korun, přičemž domácí investoři stáli za dvěma třetinami z nich. Největší skupina zahraničních nemovitostních investorů pocházela z Německa a Rakouska, kteří si dohromady připsali okolo dvaceti procent. S podílem dvou procent na transakcích pak shodně figurovaly firmy z Francie, Nizozemska a Jižní Koreje.
Letošním hlavním trendem je prudký nástup jihokorejských skupin na český trh. Ten začal už loni vůbec první velkou transakcí, a sice koupí administrativní budovy na Florenci, kde sídlí poradenská společnost KPMG, za niž jihokorejská společnost Shinhan Investment zaplatila na 1,3 miliardy korun. Jen za první letošní pololetí pak nakoupili Jihokorejci nemovitosti v Praze i v dalších městech za více než 15 miliard korun. Fond Hanhwa Investment & Securities například koupil kanceláře Waltrovka od Penty, v korejských rukou skončily i Main Point Pankrác, kancelářský komplex Rustonka nebo budova Praga Studios. Za hranicemi metropole pak jihokorejský investor koupil také sklad Amazonu v Dobrovízi. Jaká je strategie korejských investorů? Vyhledávají prémiové nemovitosti plně obsazené dlouhodobými nájemníky, za což jsou ochotni si připlatit oproti konkurentům z jiných zemí. Zároveň se zaměřují hlavně na kancelářské budovy s dobrou dopravní dostupností. Ty totiž sice nabízejí ani ne poloviční výnos oproti devadesátým letům, stále jsou ale lukrativnější než podobné nemovitosti v západní Evropě.
Byty, ale jen na airbnb
Zatímco české komerční nemovitosti jsou u zahraničních investorů žádaným zbožím a velké investiční fondy si v Česku podávají dveře, rezidenční trh zatím velké investory z ciziny příliš neláká. A pohříchu ani ty české. Jinde v Evropě je přitom běžné, že nájemní bydlení do portfolií investičních fondů patří. Důvodem, proč tomu tak dosud nebylo u nás, je především dosud stále relativně nízký podíl nájemního bydlení. Češi historicky raději bydlí ve vlastním, i když to znamená zadlužení hypotékou na desítky let.
V Praze tak nyní žije podle údajů poradenské společnosti KPMG v nájmu necelá třetina obyvatel. Například v Londýně to je ale téměř polovina, v Amsterdamu 70 procent, v Hamburku 76 procent, ve Vídni 78 procent a v Berlíně dokonce 84 procent. Podle odborníků se podobnému trendu neubrání ani Češi. „Jsem přesvědčen, že se pražský trh restrukturalizuje a směřuje k větší proporci nájemního bydlení. Když se podíváte do sousedních zemí, je tam nájemní trh o desítky procent vyšší než v Praze. Ať už je to správně nebo ne, je to trend, kterému se nevyhneme. Nákladová struktura ceny bytů versus kupní síla v Česku jednoznačně ukazuje, že je zapotřebí vstupu investorů, ať už soukromých nebo institucionálních, kteří začnou ve větším měřítku nabízet byty k nájmu,“ tvrdí šéf developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický.
V Německu hrají roli investorů často penzijní fondy nebo pojišťovny. „V Německu je jeden z největších investorů do bydlení fond, který sbírá peníze od penzijních fondů a investuje je do bydlení,“ dodává šéf Finepu, podle kterého se investoři začali poohlížet už i v Praze. „Registrovali jsme zájem velkých německých pojišťoven a investičních fondů pustit se v Praze do výstavby nájemních domů,“ tvrdí. Rostoucí zájem o Prahu potvrzují výsledky studie poradenské společnosti KPMG. „Zájem domácích i zahraničních investorů, kteří uvažují o vstupu na nájemní trh v Praze, v poslední době roste. Láká je vyšší výnosnost nájmů oproti západním metropolím, ale naráží na nedostatek vhodných projektů a na stávající právní úpravu nájemního vztahu. Ta v některých aspektech značně komplikuje situaci pronajímatelů. Je pro ně rizikovější například kvůli lhůtám pro ukončení smlouvy v případě dlužného nájmu,“ uvedl ředitel firmy Pavel Dolák. Podle KPMG jsou v Praze hrubé nájmy až o procentní bod vyšší než v německých velkoměstech nebo ve Vídni. V současnosti tak v metropoli funguje jen několik firem vlastnících a pronajímajících byty, přičemž jejich portfolia jsou spíš skromná a počítají se ve stovkách bytů.
Příkladem zahraničních majitelů menších portfolií bytů mohou být někteří provozovatelé Airbnb. Například podle studie Institutu plánování a rozvoje byl pražským rekordmanem poskytovatel ubytování pod názvem Prague For You, který pronajímal řes 130 bytových jednotek. Za službou přitom stojí firmy s francouzskými majiteli zabývající se pronájmem nemovitostí. Ani za dvojkou Alex and Kate s více než devadesáti nabízenými byty nestojí soukromí pronajímatelé nadbytečného pokoje, ale profesionální agentura se zahraničními majiteli.
Co se dalších zahraničních kupců bytů týče, jde podle realitních makléřů zjednodušeně řečeno o dva typy lidí. „Zaprvé znatelně přibývá lidí, kteří se sem stěhují za prací. Ti se zajímají o vlastní rezidenční bydlení v Praze,“ tvrdí pražský oblastní ředitel společnosti M&M Reality Jan Martina. Druhým zajímavým trendem jsou podle něj nákupy investičních bytů ze strany občanů bývalého Sovětského svazu. „Nemají problém koupit třeba deset bytových jednotek v panelovém domě ve Stodůlkách, které pak pronajímají,“ dodává.
V oblasti novostaveb v developerských projektech je situace nepřehledná. Například Tomáš Pardubický odhaduje, že na investici se v Praze prodá až polovina všech bytů z novostaveb. U samotného Finepu je to asi třetina. Obecně přitom platí pravidlo, že čím blíže centru, tím větší zájem o byty k pronájmu. I tady ale jako by cizinci byli spíš na ústupu. „Před třemi lety začali převažovat čeští investoři, do té doby byla jasná převaha zahraničních,“ konstatuje Pardubický. Přestože tedy cizinci představují – v závislosti na zkušenostech developera – pětinu až třetinu kupujících u nových bytů, z velké části jde o nákup za účelem vlastního bydlení.
