Investice do nemovitostí se v posledních letech stala sázkou na jistotu. Tahle jistota se ale může zvrátit v pravý opak, pokud investor vstupuje do realitního sektoru bez přípravy. „Když se lidé chtějí pustit do investování do nemovitostí, měli by si uvědomit, co to je obecně za nástroj a jaká rizika s sebou nese v rámci občanského zákoníku. Většina začínajících investorů totiž koupí byt podle toho, jak se jim líbí, pronajmou ho bez realitní kanceláře, případně si stáhnou nájemní smlouvu na internetu a věří, že vše poběží samo. Teprve když nastane průšvih, zjistí, jak moc si naběhli,“ říká Michal Bureš, jednatel společnosti Bureš & partneři zabývající se poradenstvím a správou v oblasti investičních bytů.
První úskalí čeká investora už při výběru bytu, kdy do hry často vstoupí emoce a osobní preference. Právě od takových tendencí by se měl přitom zcela oprostit. Už proto, že požadavky nájemníků se zásadně liší od požadavků toho, kdo si kupuje byt pro vlastní bydlení. A pokud by už investor vybíral nemovitost tak, aby v ní mohl jednoho dne sám bydlet, neměl by svůj vlastní vkus brát jako primární kritérium.
„Je potřeba poslouchat poptávku lidí, kteří jsou potenciálními nájemníky. Čím lépe jí bude byt odpovídat, tím lépe se bude pronajímat, tím menší bude mít majitel výpadek z příjmu z nájmu a tím lépe to bude vycházet z finančního hlediska,“ upozorňuje obchodní ředitelka společnosti Bureš & partneři, Barbora Soukupová.
Dispoziční hledisko
Z hlediska velikosti jsou podle ní ideální dispozice 1+kk, 1+1, 2+kk, což ovšem neplatí beze zbytku. Příkladem nepříliš šťastné volby je i šedesátimetrový 2+kk s patnáctimetrovou terasou a parkovacím stáním umístěný blízko centra Prahy. Zatímco jeho majiteli může skvěle vyhovovat, pro nájemníka je velikost bytu i jeho terasy zbytečně velká. Výhodnější variantou může být pronájem větší nemovitosti pro vlastní potřebu a pořízení si několika malých bytů na investici.
Právě ty jdou totiž mezi pražskými nájemníky na odbyt. „Zdaleka nejvíce poptávanými a zároveň i nabízenými byty v Praze mají dispozici 2+kk, aktuálně je to 41 procent trhu. Dispozice 1+kk a 3+kk jsou zastoupeny stejným podílem kolem 23 až 25 procent. Nejběžnější výměra nájemních bytů se pohybuje mezi 50 a 80 metry čtverečními. Jedná se o největší kompromis v poměru místo a utilita – singles, mladé páry nebo malé rodiny se potřebují vejít do budgetu a zároveň potřebují mít alespoň dva pokoje, které plní oba jinou funkci,“ potvrzuje Vít Soural, projektový manažer start-upu Flat Zone, který analyzuje data z realitního trhu.
Raději pokoj než byt
Tento fakt souvisí i s tím, kdo jsou ve velkých městech – vyjma nesolventních zájemců, které je třeba v procesu pronajímání odfiltrovat – jejich dočasnými obyvateli: mladí a perspektivní lidé, kteří vydělávají slušné peníze, ale zatím si je šetří na vlastní rodinné bydlení, dále ti, kdo přijíždějí do Prahy za prací, ať z Česka, či zahraničí, tedy opět mladší, bonitní zájemci, a nakonec studenti. Ti všichni ovšem berou stále častěji za vděk i pouhým pokojem v rámci trendu spolubydlení, jenž se v Praze šíří po vzoru světových metropolí.
„Pro člověka, který se do bytu chodí – typicky kvůli náročné práci – v podstatě jenom vyspat, může být roční úspora při spolubydlení oproti nájmu v garsonce skutečně zajímavá. Takové byty však musí být svému účelu kvalitně uzpůsobeny a nabídnout srovnatelný komfort jako byty pro singles,“ dodává Bára Soukupová. Zajímavá může být tato varianta pochopitelně i pro investora, jenž z pronájmu jednotlivých pokojů inkasuje ve finále víc, než by získal z pronájmu celého bytu.
Cizí peníze vydělávají
Co se týče financování, je zapotřebí započítat do výnosu investice jak postupně rostoucí příjmy z nájmu, tak i zhodnocení nemovitosti v čase. Právě to hraje pro investory největší motivační roli. Například v Praze se nemovitosti zhodnocují stabilně o šest procent ročně a příjem z pronájmu roste kolem pěti procent ročně. Z čehož také plyne, že nejvýhodnější strategií je vzít si co největší hypotéku a nakoupit co nejvíc nemovitostí v co nejkraším čase, přičemž úroky by měly vždy pokrýt příjmy z nájemného.
„Cizí peníze jsou pro investora při inflaci vyšší, než je aktuální úroková sazba, vždy levnější než vlastní hotovost. Čím méně vlastních peněz přitom použije, tím větší výnos z nemovitosti bude mít,“ vysvětluje Michal Bureš. Pro pochopení lze použít jednoduchou rovnici. Pokud má investor k dispozici pět milionů korun, může si koupit jeden byt za své, nebo pět bytů na hypotéku, kdy vloží po milionu korun na každý z nich. Ve chvíli, kdy se jeden byt zhodnotí o milion korun, logicky vychází, že pět bytů se za stejnou dobu zhodnotí o milionů pět.
Dalším nástrojem pro zvýšení příjmu z nemovitosti jsou vedle hypotéky daňové odpisy. Místo zbytečně drahé paušální daně příjmu z pronájmu, kterou chybně volí většina investorů, radí Michal Bureš využít nákladové zdanění, které je nepatrně složitější, zato však dokáže ušetřit spoustu peněz.
„Paušálním zdaněním přijde investor zbytečně o 1,3 nájmu ročně. Jak ale víme z dat získaných od našich klientů, přichází průměrný majitel kvůli neznalosti procesů kolem pronajímání zbytečně až o pět nájmů ročně,“ upozorňuje expert, proč je důležité se do problematiky ponořit skutečně hluboko, nebo ji přenechat odborníkům.
Spočítat si výnos
Samotná návratnost investice do nemovitosti se počítá vydělením celkových čistých příjmů celkovými vloženými vlastními zdroji. Do příjmů ovšem nezahrnujeme jen cash flow, což je rozdíl mezi měsíčními výdaji a příjmy, ale i očekávané zhodnocení nemovitosti za konkrétní časový úsek, nejčastěji za rok.
Návratnost v prvním roce tak například spočítáme tak, že sečteme cash flow s navýšením hodnoty nemovitosti za rok a výsledek vydělíme celkovou počáteční investicí. Přitom platí, že v prvním roce je výnosnost největší, zatímco v dalších letech klesá tak, jak se díky rostoucí hodnotě nemovitosti navyšují vlastní zdroje.
„Obecně platí pravidlo, že čím menší byt je, tím větší je pro investory potenciál marže. U dispozic 1+kk je například velký rozdíl v tom, jak velkou výměru jednotky mají. V celé Praze jsou 1+kk sice nabízené za 370 korun za metr čtvereční, ale jednotky pod třicet metrů čtverečních jsou nabízené za 431 korun za metr čtvereční, tedy o více než dvacet procent více,“ uzavírá Vít Soural.
