Česká národní banka od loňska rychle zvyšuje základní úrokové sazby, zatímco ECB nebo americký FED zatím s růstem sazeb vyčkává. Co to znamená pro české investory a pro atraktivitu jednotlivých tříd aktiv, do nichž Češi nejvíce investují?
Pavel Hoffman, místopředseda představenstva a investiční ředitel Avant investiční společnost
Hlavní dopad růstu reposazby ČNB vidím v tom, že mizí zvýhodnění investorů, kteří pracovali s finanční pákou, tedy levně si půjčovali a investovali s malým podílem vlastních zdrojů. Růst sazeb vyvolá tlak na kvalitu projektů, správné alokování zdrojů, dostatečné vlastní zdroje. Růst sazeb je jednoznačně pozitivní zpráva pro konzervativní investory. I když reálný výnos je stále významně záporný, depozita a jiné konzervativní investice zase začínají nést úrok. Doufám, že s tím i klesne potřeba investorů hledat kladný výnos za každou cenu, což mj. tlačilo aktiva do neodpovídajících cenových úrovní. U dluhopisů díky růstu reposazby a tlaku na kvalitu fundamentů snad z pohledu investorů končí dlouhé období, kdy byla současně nízká bezriziková úroková míra i nízká riziková marže. To znamená, že porostou kupony nově vydávaných dluhopisů. Akcie bych čekal volatilní. Investicím do zahraničí by měl pomáhat úrokový diferenciál a silnější koruna. Eskalace politické situace či jiné mimořádné vlivy však mohou vše zcela změnit.
Štěpán Křeček, hlavní ekonom BH Securities
Lidé v pandemii omezili spotřebu, což vedlo k růstu úspor. Bohužel se dostáváme do situace, kdy rekordní úspory začala rychlým tempem požírat inflace. Je proto třeba, abychom úspory poslali do práce a nenechali je jen líně válet doma pod polštářem nebo na bankovních účtech. V hotovosti nebo na běžném či spořicím účtu bychom měli mít maximálně trojnásobek až šestinásobek svých měsíčních útrat. Ostatní peníze bychom měli investovat do různých tříd aktiv. Mladší lidé mohou preferovat dynamičtější aktiva, jako jsou růstové akcie, korporátní dluhopisy či v omezené míře kryptoměny. Starší lidé by měli investovat konzervativněji, protože mají kratší investiční horizont. Zaměřit se mohou na zlato, dluhopisy důvěryhodných zemí či dividendové akcie ze sektorů poskytujících nezbytné životní potřeby. Do portfolia je vhodné zařadit i nemovitosti, které jsou však kvůli vysokým pořizovacím cenám stále méně dostupné. Nemovitostní investice s nižšími obnosy peněz lze provádět skrze specializované fondy. Přes ně lze investovat i do různých alternativ, jako jsou umění, raritní automobily či private equity.
Milorad Mišković, founding & Managing Partner, Karlin Port Real Estate
Navýšení základních úrokových sazeb ze strany ČNB bude mít celý letošní rok vliv na úrokové sazby komerčních bank. Týká se to samozřejmě také developerů, kteří se ocitli v úplně nové situaci. Před rokem jsme si půjčovali v korunách za 3 procenta, teď je to u nových akvizic od 6,5 do 7,25 procenta. Musíme to přenášet do našich projektů, které už během pandemie postihlo razantní zvýšení stavebních nákladů. Naštěstí ceny nemovitostí v Praze během tohoto období rostly a budou dál růst. Ještě větší vliv než na developery bude mít růst úrokových sazeb na kupující, protože za hypotéku v korunách budou platit mezi 4 a 5 procenty. Před dvěma roky si přitom mohli půjčit za 1,5 až 2 procenta.
Pavel Rydzyk, předseda představenstva YD Capital
Nejen pro českého investora, ale i spotřebitele to znamená navýšení nákladů. Pro spotřebitele se kvůli nárůstu cen zvyšují náklady na služby, zboží i majetek, které pořizují. To koresponduje s nárůstem nákladů u dodavatelů. Tím se dostáváme k investorům, pro které to znamená zejména navýšení nákladů, a to nejen kvůli růstu úrokových sazeb, ale současně s tím mohou růst i náklady na jiné položky, pokud jsou dané subjekty závislé na jiných dodavatelích. Pro nás to ale představuje investiční příležitosti, jelikož dokážeme kromě bankovního financování cizí zdroje alokovat také od našich klientů a obchodních partnerů. Díky této schopnosti jsou pro nás dostupná zajímavá aktiva, která jiné subjekty nakoupit nemohou, protože se spoléhají na banky a cenu peněz, která se mnohonásobně za poslední měsíce zvýšila.
Jiří Vančura, ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank
Růst sazeb ovlivní všechny třídy aktiv v českých korunách, negativně se podepíše na investicích do nemovitostí, dluhopisů i akcií. Nákup nemovitostí na hypotéku částečně ztratí svoji atraktivitu, a to jak pro investory, tak i pro vlastní bydlení. Výnosová hodnota nemovitostí významně klesne. Výhodu mají investoři ze zahraničí, kteří mají zdroje v eurech, s nimiž se pojí i nízké úrokové sazby.
Mají se čeští investoři připravit na delší období s vyšší inflací a přehodnotit kvůli tomu složení svých investičních portfolií, aby svůj majetek před inflací lépe ochránili?
Pavel Hoffman, místopředseda představenstva a investiční ředitel Avant investiční společnost
Kvůli uvolněné měnové a fiskální politice zde roky byla inflace cen aktiv – akcie, reality, alternativní investice. Nyní se nám inflace promítla do spotřebitelského koše. ČNB růstem sazeb zchladí domácí poptávku, ale nikoli inflaci dováženou ze zahraničí. Tam uvolněná politika přetrvává a koruna tolik neposílí, aby dovoz inflace brzdila. Proto čekám, že inflace nad pásmem stanoveným ČNB tu s námi bude spíše několik let než měsíců a dále půjdou nahoru ceny základních surovin, v průmyslu, dopravě i u konečných výrobků. Bude těžké najít kladný reálný výnos na trzích aktiv jako reality nebo akcie, která sice standardně přinášejí ochranu proti inflaci, avšak jsou historicky předražená. Jediné řešení je široká diverzifikace a zdravý fundament rizikových aktiv. Alternativní scénář je, že nastane výraznější ekonomické zpomalení, které sice sníží inflaci, ale též sníží zisky firem, výplaty zaměstnanců a příjmy zadlužených států. Tento alternativní scénář zní ještě hůře.
Štěpán Křeček, hlavní ekonom BH Securities
Při investování bychom neměli hledat jednu momentálně nejlepší alternativu a do ní vložit veškeré úspory. Svět investic je dynamický a rychle se mění. To, co se jeví jako nejlepší dnes, může být již zítra podprůměr. Klíčem k úspěchu je vytvořit si silné a stabilní portfolio, které obstojí v jakékoliv situaci. Pak můžeme mít klidné spaní, ať se na trzích odehraje cokoliv. Do portfolia investora určitě patří ETF produkty na celé americké indexy. Koneckonců z dlouhodobého hlediska se ukazuje, že právě akcie dokážou inflaci porážet. Začátečníkům bych nedoporučoval vybírat mezi jednotlivými akciemi. To je dost náročná disciplína, která vyžaduje čas a zkušenosti. Investování do celých indexů je výrazně bezpečnější. Investice by přitom měly mít dlouhodobý charakter, aby trhy mohly prokázat, že mají tendenci růst.
Milorad Mišković, founding & Managing Partner, Karlin Port Real Estate
České domácnosti a firmy mají na účtech úspory a rezervy ve výši třech bilionů korun. Inflace a s tím spojený růst úrokových sazeb nás developery dostane do situace, že na dva až tři roky ztratíme část kupujících, kteří si berou hypotéky. Nicméně tyto klienty nahradí lidé, kteří chtějí své úspory v bankách před inflací ochránit investicí do nemovitosti. Během pandemie se všude ve světě natiskla a napůjčovala spousta peněz. Výsledkem je inflace a před tou není možný útěk nejspíš nikam jinam než do nemovitostí.
Pavel Rydzyk, předseda představenstva YD Capital
Upřímně věřím, že ne více než dříve. Jako společnost klademe důraz především na dlouhodobost, a totéž se snažíme promítnout do vztahu s našimi klienty. Chceme, aby své investiční portfolio vnímali nejlépe v dlouhodobém horizontu, vždy by tak jeho složení a diverzifikace měly korespondovat s potenciálním vývojem inflace. Nechtěl bych tak současnou situaci bagatelizovat, jen upozornit na to, že rozumný investor zohledňoval tato rizika i dříve. Naše investiční nástroje, které jsou stavěné na středně- a dlouhodobé investování, zahrnují i tyto faktory.
Jiří Vančura, ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank
Pokud budeme vycházet z toho, že český retailový investor je konzervativní, tj. využívá nadměrně spořicí účty, stavební či penzijní spoření, pak ano. Je vhodné výrazněji zapojit investice do akcií, třeba formou ETF na akciové indexy. Já osobně dlouhodobě nedoporučuji pro retailové investory korporátní dluhopisy, jelikož mají limitovanou možnost posoudit jejich reálné riziko. V situaci vysokých sazeb a inflace je tlak na jejich výnos ještě vyšší, což může vést k problémům s refinancováním splatných emisí, resp. nutnosti nabídnout vyšší úrok než dříve, což přispěje u méně bonitních emitentů k problémům se splácením. Dluhopisy do portfolia je proto lepší zahrnout pouze formou vhodných fondů. Nezbytnou investicí a vhodnou pro každého individuálního investora je určitě zdravý životní styl, vlastní vzdělávání a rodina.
Kryptoměny zažily velký investiční boom, od loňského podzimu se však ceny největších kryptoměn výrazně propadly. Znamená to, že kryptobublina praská, nebo se toto aktivum jen nadechuje k dalšímu růstu?
Pavel Hoffman, místopředseda představenstva a investiční ředitel Avant investiční společnost
Kryptoměny jsou za fází vrcholu spekulativní mánie a nyní jsou v korekci, která může ještě nějakou dobu pokračovat a historické maximum může zůstat i delší dobu nepřekonané. Kryptoměny také čeká vyšší regulace a transparentnost s cílem dostat je více pod kontrolu. Uvidíme však, jakým způsobem a s jakým výsledkem, protože jejich technologická podstata je těžko efektivně technicky zákazatelná. Výhody technologického řešení, blockchainu, způsobí, že se kryptoměny budou v běžném životě více využívat, a proto je jako třídu aktiv považuji za dlouhodobě perspektivní z pohledu diverzifikace.
Štěpán Křeček, hlavní ekonom BH Securities
Někdy se tvrdí, že bitcoin je digitálním zlatem. Další kryptoměny jsou pak přirovnávány k jiným drahým kovům. Tato paralela však nemá oporu v datech. Kryptoměny se chovají spíše jako technologické akcie bez zisků. Jejich poklesy jdou často ruku v ruce s akciovým indexem Nasdaq. U akcií menších technologických společností platí, že jsou citlivé na nastavení úrokových sazeb. Jejich růst často vede k poklesu cen akcií, protože se diskontováním výrazně sníží jejich současná hodnota. Vzhledem k vysoké inflaci lze očekávat, že úrokové sazby porostou, takže to pro kryptoměny jako celek není moc dobrá zpráva. Jistě se však dá vybrat mezi zajímavými projekty, které se mohou chovat odlišně od zbytku trhu. Jelikož jsou kryptoměny značně volatilní, doporučoval bych do nich vkládat jen malou část portfolia. Mohou však sehrát zajímavou roli jako dynamické aktivum.
Milorad Mišković, founding & Managing Partner, Karlin Port Real Estate
Karlin Port Real Estate už před čtyřmi roky investoval jako business angel do společnosti Blocks Investments, která si dala za cíl vytvořit burzu, na níž se budou obchodovat podíly v nemovitostech v celosvětovém měřítku. Zatím jsme tuto investici nedostali na úroveň, kterou jsme zamýšleli. Nicméně vnímáme, co se v oblasti kryptoměn nyní děje – zákaz jejich používání v Číně a částečně v jiných zemích. Američané vyčkávají, jestli kryptoměny uznat jako legitimní platidlo. Potkal jsem se nedávno se zástupci největších bank v Česku a ani jeden nebyl příliš optimistický, že by kryptoměny mohly dlouhodobě přežít v nynější podobě.
Pavel Rydzyk, předseda představenstva YD Capital
Kryptoměnám nerozumím natolik, abych dokázal jejich aktuální stav či vývoj posoudit či jakkoli komentovat. Obecně, pokud bych předpokládal jistou podobnost s obdobnými trendy v jiných oblastech z historie, dostali jsme se do fáze, kdy na daný trh vstoupili velcí institucionální hráči a těm může daleko více vyhovovat jistá míra volatility než kontinuální vývoj.
Jiří Vančura, ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank
Nedokážu predikovat. Kryptoměnám se osobně nevěnuji, nerozumím detailně jejich fundamentu, a proto do nich neinvestuji. Když byl bitcoin poprvé, tuším v roce 2018, za sedmnáct tisíc dolarů a já od hodně nekvalifikovaných investorů slyšel, že již investují nebo se chystají investovat do bitcoinu, říkal jsem „prodávejte“. Bitcoin pak klesl k pěti tisícům dolarů. Loni atakoval sedmdesát tisíc dolarů. Hodně lidí na kryptoměnách prodělá spoustu peněz a někteří naopak vydělají spoustu peněz. Pro mne to není investice. Když už má někdo obavu z toho, že se nebude podílet na jejich raketovém růstu, doporučuji, ať tam vloží jen částku, která ho nebude při stoprocentní ztrátě bolet.
V oblasti regulace finančních institucí, ale také průmyslových společností hrají čím dál větší roli kritéria ESG. Řada investičních fondů svá portfolia tvoří podle pravidel ESG. Jak hodnotíte trend investovat do fondů a akcií či dluhopisů podle kritérií ESG, a to zejména z pohledu dlouhodobé výnosnosti těchto aktiv?
Pavel Hoffman, místopředseda představenstva a investiční ředitel Avant investiční společnost
ESG je silný faktor a trend ovlivňující chování států, lidí, firem. A nevidím moc důvodů, proč by to mělo být v následujících letech jinak. I když jde spíše o netržní faktor a politické rozhodnutí, silně ovlivňuje investice i jejich výnosnost. Často používaný argument je, že ESG zvyšuje výnosnost investic. Za mě to může být pravda, z různých důvodů, ať již kvůli vyšší poptávce investorů, dotacím, levnějšímu financování. Nepovažuji to však za záruku dlouhodobě vyšší výnosnosti. Je třeba být si vědom i dalších strukturálních dopadů ESG. Dopad ESG může být nákladný, kdy silné státy a jejich firmy získají výhodu na úkor těch slabších, kde ESG příliš zvýší nákladovost a zhorší tržní pozici. ESG zvyšuje a bude dále zvyšovat náklady nejen na nutné změny chování firem, ale i na pouhé přizpůsobení se požadavkům taxonomie, certifikace, reportingů. ESG tedy ve svém důsledku může dále podporovat růst inflace.
Štěpán Křeček, hlavní ekonom BH Securities
Je docela paradox, že do finančního světa, v němž jsme léta sledovali jen finanční kritéria, se náhle začínají dostávat další, nefinanční ukazatele. Velké společnosti, jako třeba MSCI a S&P Global, vytvářejí indexy, podobně jako když ratingové agentury hodnotí bonitu firem. Tyto indexy následně proměňují investiční svět. Například některé z velkých penzijních fondů v USA si samy daly podmínku, že budou investovat pouze do společensky odpovědných firem s vysokým ESG ratingem. To svým způsobem vede k pokřivení trhu. Jestliže některé subjekty dopředu hlásají, že budou nakupovat jen vybranou část trhu, je zřejmé, že zde bude tendence k růstu cen akcií. Proto i další investoři nasměrovali pozornost tímto směrem a začali hojně nakupovat společensky odpovědné společnosti. Někdo to bere jako důkaz funkčnosti celého konceptu ESG. Podle mě jde však spíše o momentálně populární trend. Naše společnost BH Securities na něj reaguje a investorům nabídla možnost vložit prostředky do ESG portfolia, které s ESG ratingem pracuje.
Milorad Mišković, founding & Managing Partner, Karlin Port Real Estate
U administrativních objektů je pro investiční fondy důležité, abyste měli certifikáty, které prokážou, že je vaše stavba udržitelná. U bytových projektů je to zatím marketing. Konečný kupující se teprve bude učit, jak s tímto tématem pracovat. V tuto chvíli se na téma udržitelnosti a zeleného stavění zaměřuje tak šest až sedm developerů v Praze.
Pavel Rydzyk, předseda představenstva YD Capital
ESG se stává již velmi zažitou a používanou zkratkou. Tato kritéria jsou dnes zcela běžná – a stejně tak je tomu i u nás ve společnosti, jsou jednou z mnoha oblastí v rozhodovacím procesu potenciálních investic. Věřím, že by tomu tak mělo být s ohledem na dlouhodobost a udržitelnost, kterou by se měl každý dospělý byznys vyznačovat. Současně s ohledem na onu dlouhodobost je však nutné zohledňovat standardní, zejména výnosové parametry investice. ESG kritéria jsou trendy, dlouhodobá investice by ale vedle jejich plnění měla být podložena zejména fundamentem a racionálními aspekty. V investicích je významné umět ovládat své emoce.
Jiří Vančura, ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank
Investovat především dle kritéria ESG považuji za iracionální a investičně nesprávný přístup. Je to pouze jedno z kritérií investičního rozhodování a může mít jak pozitivní, tak negativní vliv na rozhodnutí o investici a její úspěšnosti. Módní trendy v investicích vedou spíše k nadhodnocení, resp. fundamentálně nesprávnému ocenění daných aktiv (tento faktor platí i pro kryptoměny).
O českém realitním trhu se stále hovoří jako o přehřátém trhu, který se svými kroky snaží Česká národní banka zchladit. Je letošní rok vhodný pro investiční nákup nemovitosti, aby její hodnota v dlouhodobém horizontu přinesla očekávány výnos, který alespoň zachová kupní sílu vložených peněz?
Pavel Hoffman, místopředseda představenstva a investiční ředitel Avant investiční společnost
Dopad růstu sazeb na nemovitosti (obdobně jako třeba na akcie) by měl být spíše negativní. Ceny mnoha nemovitostí jsou celkem vysoko a výnos z nájmů již tuto výši cen neopravňuje, celkový výnos z nemovitosti byl tažen čistým růstem cen. Bez růstu nájmů s dopadem do inflace nejde dlouhodobě udržet tyto ceny, nemluvě o dalším růstu. Jaké však máme alternativy? Neustále trvající přetlak prostředků k investování bude brzdit případný pokles. Je tedy třeba mít různá aktiva a investovat dlouhodobě – i do nemovitostí – avšak selektivně s důrazem na lokaci a fundamenty.
Štěpán Křeček, hlavní ekonom BH Securities
Před pandemií byly ceny nemovitosti v České republice dost vysoké. V průběhu pandemie však došlo k jejich dalšímu skokovému růstu. Lidé se mohli alespoň utěšovat tím, že dosáhli na nízké úrokové sazby na hypotékách. To však nyní již není pravda. Hypoteční sazby se často pohybují kolem pěti procent a zřejmě dál porostou. Ceny nemovitostí to zatím příliš nekorigovalo. Nicméně je zřejmé, že si lidé ještě více než v minulosti budou rozmýšlet, zda vstoupí na realitní trh. Očekávám, že útlum na hypotečním trhu podstatně zbrzdí nárůst cen nemovitostí. Lidé, kteří si však nekupují nemovitost na investici, by s koupí stejně moc otálet neměli. Výrazný pokles cen realit není pravděpodobný a horší úrokovou sazbu na hypotéce lze fixovat jen na krátkou dobu a v budoucnu je možné podmínky změnit. Důležité je vybrat správnou nemovitost za rozumnou kupní cenu, s tímto parametrem totiž později již hýbat nejde. Za takových deset až panáct let pak můžeme očekávat, že ceny nemovitostí budou dvojnásobné oproti současnosti.
Milorad Mišković, founding & Managing Partner, Karlin Port Real Estate
Věřím, že ceny nemovitostí v dobrých pražských lokalitách vzrostou v příštích deseti letech o sto procent a dostaneme se v nich na průměrné ceny Vídně. To jsou čtvrti, jako Karlín, Vinohrady, Staré Město, část Letné podél Stromovky a malá část Žižkova. Důvodem je omezené množství nových projektů, ať už na brownfieldech, na nových pozemcích, nebo v podobě rekonstrukcí. V dnešní době nevidím žádný investiční produkt, který by mohl poskytnout kvalifikovaným i nekvalifikovaným investorům takovou jistotu, jako jsou nemovitosti. Samozřejmě, že i sektor nemovitostí může potkat recese. Ale za předpokladu, že se nic významného nestane, síla české ekonomiky potáhne trh s nemovitostmi dlouhodobě vzhůru.
Pavel Rydzyk, předseda představenstva YD Capital
Česky realitní trh zažil a zažívá růst ve vybraných segmentech. V některých oblastech je tento růst podložený fundamentem více, v jiných naopak. Když zohledníme i fakt, že místa na planetě nám nepřibývá, pak podtrhneme význam faktoru, který při potenciálním nákupu nemovitosti hrál, hraje a vždy bude hrát klíčovou roli. Tím je lokalita. Proto se soustředíme jen na vybrané segmenty nemovitostí a lokality, které jsou dnes ekonomicky silné. Což v českém prostředí je pochopitelně zejména Praha a Brno.
Jiří Vančura, ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank
Nemovitosti jako konzervativní investice i nadále dávají smysl, inflace je stále výrazně vyšší než úrokové sazby. Nicméně je třeba podstatně pečlivěji zvolit vhodnou nemovitost, tedy je třeba dobře koupit. Kvalitní lokalita, schopnost nemovitosti dlouhodobě generovat nájemné a kupní cena jsou klíčovými determinanty úspěšné investice do nemovitosti.
