Kanceláře už dnes nevybírají jen ředitelé v doprovodu strážců firemních rozpočtů. Stále hlasitěji do volby, kde budou zaměstnanci pracovat, promlouvají také personalisté. Vědí, že pracovní prostředí ovlivňuje nejen spokojenost, ale také výkon. „Proto si zakládáme nejen na vnitřním prostředí našich budov, ale také na jejich okolí. Na Hagiboru bude spousta stromů. V projektu Dock zase pořádáme komunitní aktivity, by se lidé z různých firem mohli poznat a třeba začít spolupracovat,“ říká Lenka Preslová, obchodní ředitelka pro komerční nemovitosti v developerské a investiční skupině Crestyl.
Loni se dokončilo několik zajímavých kancelářských budov, ale žádná nová se nezačala stavět. Neobsazenost se pohybovala kolem sedmi procent. V jakém stavu se pražský kancelářský trh nyní nachází?
Firmy, které hledají kanceláře, na trhu jsou. Ale v loňském roce až polovina poptávek skončila jako renegociace. To znamená, že klienti prodloužili smlouvy ve stávajících kancelářích. Pro nové projekty je to pak složitější, protože mohou přesvědčovat jen polovinu potenciálních nájemců, aby se přestěhovali k nim.
V minulosti byl poměr renegociací a nových nájmů jiný?
Určitě podíl přejednání už existujících smluv nebýval tak vysoký. Je jasné, že vždycky část firem bude chtít zůstat tam, kde je, protože ve stávajících kancelářích nejsou dlouho nebo jsou tam spokojené. Pro majitele budov, jako jsme třeba my u projektu Dock, je vždycky dobré, když se většina klientů rozhodne zůstat.
Proč se firmy nechtějí stěhovat tolik jako dříve?
Důvodů je víc. Po covidu a zahájení války na Ukrajině firmy cítí velkou nejistotu a jsou opatrnější. Změna sídla a stěhování je docela zásadní rozhodnutí, které je spojeno s významnými náklady. Rostoucí ceny stavebních materiálů v minulých letech nejen zdražovaly vlastní stavbu, ale také fit outy kanceláří. Takže klienty odradí, když si spočítají, kolik budou muset investovat ze svého do nových kanceláří. Částka, kterou jim jako developer přispějeme, je v celkových nákladech pak relativně malá. Proto se firmy nyní kloní raději k tomu, že zůstanou ve stávajících kancelářích. Třeba na kratší dobu, než se celková ekonomická situace zlepší.
Ovlivňují rozhodování firem stále ještě úvahy, jak moc se vlastně bude pracovat z kanceláří?
Mnoho firem tuto otázku pořád řeší. Počítají, kolik budou potřebovat pracovních míst. Ještě jsme se nedostali do ustáleného stavu ohledně poměru home office a práce z kanceláře. Vidíme, že se firmy snaží motivovat lidi, aby se vraceli, a minimalizovat home office. Zároveň se snaží o co nejefektivnější využití kanceláří. Zkoumají, kolik lidí bude do práce chodit ve které dny, což není úplně jednoduché. Když řeknete, že polovinu pracovní doby mohou lidé pracovat z domova, neznamená to, že můžete škrtnout polovinu pracovních míst. Jsou dny, především uprostřed pracovního týdne, kdy může být v kanceláři přítomno 80 nebo 90 procent lidí. Pak potřebujete rezervační systém pracovního místa, aby zaměstnanec nepřišel do práce a nemusel hodinu hledat volný stůl.
Co z toho všeho vyplývá pro vás jako pro developera, který administrativní budovy staví?
Jako developera nás to neovlivňuje tak, že bychom museli měnit specifikaci budovy. Všechny áčkové kancelářské budovy se dnes stavějí, aby prostor byl velmi flexibilní. Ale jako investora, který si budovy nechává na pronájem, jako třeba Dock, nás ovlivňuje pokles počtu lidí v celém areálu. Máme v něm prostor pro obchody a služby, protože o lokalitě přemýšlíme celkově. Před covidem jsme byli zvyklí, že v budově s 20 tisíci metry čtverečními pracují zhruba dva tisíce lidí. Předpokládalo se, že tito lidé tam chodí každý den. Od toho jsme odvozovali například plánovanou kapacitu restaurací nebo kantýn, aby nájemci byli spokojení. Teď už takové počty neplatí.
Mění se počty lidí, kteří pracují v Docku během týdne, hodně?
Data nám ukazují, že v úterý, středu, čtvrtek se většina lidí objeví, ale v pátek přichází jen pětina zaměstnanců. To pak dopadá na provozovatele restaurací a kantýn, kteří i v ten chudší pátek musí mít na místě kuchaře a další personál. Změnila se dynamika návštěvnosti areálu a tomu se musí přizpůsobit i provoz doprovodných služeb.
Musíte jít dolů s nájemným, když obchody a restaurace mají kvůli nižší návštěvnosti nižší tržby?
Žádný developer nechce snižovat nájemné, protože pak by mu nemusela fungovat ekonomika projektu. Ale uvědomujeme si, že není potřeba mít tolik kapacit například pro stravování. Že v některém projektu nepotřebujeme mít dvě kantýny, ale stačí jedna. Uvolněný prostor můžeme využít pro jiný typ obchodu nebo služby a zpestřit tím tak nabídku. Takto se přizpůsobujeme reálné návštěvnosti.
Fungují v tomto ohledu lépe smíšené projekty, kdy vedle kanceláří jsou i bytové domy, jako třeba v Docku nebo už brzy i na Hagiboru?
Multifunkční areály se dobře doplňují. Během pracovního týdne přes den jsou hlavními zákazníky lidé z kanceláří a večer a o víkendech lidé, kteří tam bydlí. Provozovatelé restaurací se nás také ptají, kolik máme v projektu kanceláří a kolik lidí tam bude bydlet. Myslí na to, že potřebují mít zákazníky i mimo pracovní hodiny. Když kombinovanou skladbu návštěvníků máte, tak jsou restauratéři a obchodníci schopni vám za prostor platit běžný nájem. To platí i o dalších službách. Crestyl se snaží vytvářet čtvrti, které fungují celý týden, a ne jen nějaká kancelářská ghetta, která jsou večer a dva dny v týdnu mrtvá.
Crestyl vlastní a pronajímá 95 tisíc metrů čtverečních kanceláří. V roce 2022 jste na nájemném vybrali necelých 22 milionů eur. Budete do portfolia přidávat i další projekty?
Naše projekty budujeme s vidinou, že si kancelářské budovy budeme nechávat a provozovat. Takto přistupujeme i k Hagiboru. Je to vidět i na tom, jakým způsobem vybíráme nájemce do retailových prostor. Zamýšlíme se, aby do projektu zapadli. Máme vlastní facility oddělení, které se o budovy následně stará. Tyto služby si zatím nechceme najímat, protože chceme mít nad celým provozem areálu kontrolu. I do budoucna bude nesmírně důležité, abychom uměli budovu nejen dobře pronajmout, ale také se o ni dobře starat z provozního hlediska.
Jak velkou plochu kanceláří letos uvedete na trh?
Letos na trh dodáme na Hagiboru dvě kancelářské budovy, což je dohromady 30 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Na konci roku bychom měli dokončit projekt NR7 na náměstí Republiky, kde je 3700 metrů čtverečních kanceláří a 2 tisíce metrů obchodních prostor. Takže je to více než polovina plánovaného objemu.
Příští rok a rok 2026 by z tohoto pohledu měly být slabé. Je to proto, že jste nezahájili v minulých letech další stavby?
Je to tak. Třeba projekt Dornych v Brně, kde bude 30 tisíc metrů čtverečních kanceláří, předpokládáme, že bychom mohli zahájit až ve druhé polovině letošního roku. Vzhledem k tomu, že jde o rozsáhlý projekt s celkovou rozlohou 75 tisíc metrů čtverečních v centru města, který se bude stavět najednou, potrvá výstavba tři roky. V dalších fázích projektu Hagibor, kde by měly vzniknout další čtyři administrativní budovy, počítáme s tím, že bychom měli každý rok uvést na trh jednu budovu.
Nebylo by jednodušší postavit všechny najednou?
Možná ano, ale musíme vycházet také z poptávky po nových kancelářích. Uvidíme také, jak se povede dojednat pronájmy v prvních dvou budovách. Jednu máme pronajatou celou, ve druhé ještě se zájemci jednáme. Na konci prvního čtvrtletí budeme moci zveřejnit konkrétní čísla a klienty. Je složité spouštět výstavbu dalších objektů, když máme ještě volné prostory v těch dokončovaných.
Je o kanceláře na Hagiboru zájem?
Hagibor má zatím určitou nevýhodu oproti jiným projektům, že nejde ještě o zavedenou lokalitu. Stejným vývojem si prošly i jiné projekty jiných developerů. Na začátku bývá složitější přesvědčit nájemce, že zde vznikne kvalitní lokalita s výbornou dopravní obslužností. Obě budovy už mají hotovou fasádu a je odstraněné lešení. Ve finálních fázích projektů vždy zájem klientů roste.
Proč developeři otálejí se stavbou nových kanceláří?
Celý trh se potýká s vysokými náklady na zajištění financování a kapitálu, s rostoucími stavebními náklady a délkou potřebnou pro získání všech povolení. To vše vytváří tlak, abyste požadovali vyšší očekávaný výnos. A na to musí být trh připravený. Všichni developeři teď počítají nové projekty, a ne vždy ekonomicky vycházejí tak, aby se dalo za stávajících podmínek začít stavět. Někteří projekty odložili, i když je mají povolené.
Čekáte tedy hlavně na pokles úrokových sazeb?
Určitě by to pomohlo, aby projekty fungovaly lépe po finanční stránce. Hodně se spekulovalo, že přijde určitý pokles stavebních nákladů. Zatím to ale moc nevnímáme. Když se podívám na příjmovou stránku, tak jsme byli v posledním roce svědky mírného růstu nájemného díky indexaci o inflační doložky. Většinu nájmů máme v eurech, takže jsme je zvyšovali o inflaci v eurozóně.
Trvají nájemci na tom, aby nové kanceláře splňovaly kritéria ESG?
Mnoho klientů na nich trvá, někteří mají dokonce omezení, že nemohou být v budovách, které nemají určité stupně certifikace. Jako developera pro nás certifikace představují samozřejmě dodatečné náklady. Je logické, že za tyto dodatečné investované peníze předpokládáme jako developer vyšší nájemné. Pro klienta to nemusí být problém, protože šetrné budovy dokážou zároveň fungovat s nižší spotřebou, takže vyšší nájemné pak mohou vykompenzovat nižší provozní náklady. Crestyl vnímá ESG jako součást přirozeného vývoje. Zároveň to ale musí všem stranám dávat i ekonomický smysl.
Kdo bývá přísnější v požadavcích na ESG?
Každý nájemce se chová trochu jinak. Mezinárodní korporace mají často vlastní ESG politiky pro svůj byznys. Většinou je zajímá, aby budova měl jednu ze dvou nejvyšších úrovní certifikace udržitelnosti. Menší firmy ESG většinou zatím tolik neřeší. Ale hodně klientů se dívá na provozní náklady, a čím šetrnější technologie budova využívá, tím nižší tyto náklady jsou. Takže místo 160 korun za metr čtvereční platí za služby 130 korun nebo i méně. A to už je rozdíl, který je důležitý bez ohledu na to, jestli má firma nějakou vlastní ESG politiku.
Na Hagiboru si hodně zakládáte na krajinářské architektuře. Funguje dobře jako prodejní argument, že firma bude mít kanceláře v lese?
Klienti oceňují, že se nestaráme jen o budovy, ale i o jejich okolí a celé prostředí. Máme skvělou zkušenost z Docku, kde je hlavním prvkem voda, která dává projektu úplně jinou atmosféru. Dnes můžete kancelářskou práci dělat odkudkoliv. Takže si lidé vezmou notebook a jdou s ním pracovat ven. Nebo si udělají venku meeting. Kvalitním okolím budov jim tak rozšiřujete jejich pracovní prostředí, které je pestřejší a zajímavější. Umožníte lidem, aby si během půlhodinové pauzy na oběd šli ven vyvětrat hlavu. Firmy vnímají, že když zaměstnanci mohou během dne takto změnit prostředí, jsou pak spokojenější, kreativnější a výkonnější.
Letos dokončujete i prémiovou budovu NR7 v centru Prahy. Jak moc se produkty jako NR7 a Hagibor liší z pohledu potenciálních nájemců?
NR7 je specifický projekt. Je to historická budova, takže i prostory jsou úplně jiné, než jaké najdete v moderních kancelářích na Hagiboru, které nabízí velké otevřené prostory. V NR7 je složité takový typ prostoru vytvořit, takže to není úplně vhodný projekt velkoformátové kanceláře velké IT společnosti. Nicméně to neznamená, že bychom zde neměli moderní technologie, ty se dají realizovat i v takové historické budově, jen je prostor členitější. U projektu jako NR7 hraje významnou roli, jak se potenciálnímu nájemci budova a prostory zalíbí, protože nabízí specifickou atmosféru. Pro klienta jsou sice pořád klíčová finanční kritéria, ale rozhodnutí dělají vždy lidé. Sama jsem zvědavá, kteří nájemci budou budoucími uživateli této výjimečné budovy.
Jak velká je v centru Prahy konkurence, když podobné prostory vznikají o pár stovek metrů dál v ulici Na Příkopě?
Každý z těch projektů je jiný a má svá pro a proti. Hodně proto záleží, jak tomu, kdo kanceláře vybírá, daný prostor sedne a zalíbí se mu. Ve všech historických budovách navíc musíte počítat také s tím, že spolupracujete s památkáři, kteří se vyjadřují nejen ke stavbě jako takové, ale i k fit outům, které si pak navrhuje klient sám. Některé nájemce to může odradit.
Dá se v takovém projektu vůbec přemýšlet o plnění kritérií ESG?
Moc ne. Kvůli technickým omezením není často možné získat ESG certifikaci pro památkově chráněný projekt. Na druhou stranu udržitelné je už jen to, že rekonstruujeme a vracíme život budově, která tady stojí desítky let. ESG neznamená jen šetřit energie nebo udělat něco zeleně, ale také zachovat, něco pro budoucí generace. To platí nejen pro NR7, ale také pro palác Savarin, který je ještě úžasnější. Zachováváme tam historické fresky a historický prostor. Investujeme do udržení těchto starých budov nemalé prostředky a energii.
Co všechno bude letos v Savarinu hotové?
Ve druhém čtvrtletí bude dokončená historická část paláce Savarin, který přiléhá k ulici Na Příkopě. Patří sem i část vnitrobloku, kde vzniknou nové obchodní jednotky. Další komerční prostory budou ve druhém patře. Všechno ostatní je součástí další fáze projektu Savarin, který na rekonstrukci bude navazovat a propojí ulice Panskou, Jindřišskou a Václavské náměstí.
Jste spojená s projektem Female Leaders in Real Estate. Mají to ženy v realitním byznysu těžší než muži?
Nejen v realitním byznysu. Platí to všeobecně. Jsem velmi ráda, že žen v realitním sektoru je čím dál více. Nejde ale jen o počet, ale i o pozice ve firmách, na kterých působí. Ve většině společností je zastoupení žen v celkovém počtu významné, ale často se jedná spíše o podpůrné pozice a nižší management. Důležité je se dívat i na vyšší management a představenstva nebo správní rady firem. Přála bych si, aby nejen v nemovitostech, ale napříč byznysem bylo na těchto pozicích více žen.
Jak vašim členkám pomáháte, aby mohly stoupat ve firemním žebříčku?
Naše aktivita má dva hlavní cíle – networking a vzájemná podpora. Networking proto, že víme, že v byznysu jsou velmi důležité kontakty, ať už pro obchodní jednání, nebo když potřebujete něco zjistit či poradit. Ženy často nemívají tolik možností pro networking třeba proto, že nemohou tak často chodit na večerní pracovní akce s kolegy muži, protože musí doma zastat tzv. druhou směnu zahrnující péči o rodinu a domácnost. Chtěly jsme proto vytvořit platformu, kde se ženy budou potkávat, získají kontakty, nasdílejí si pracovní i osobní zkušenosti a dozvědí se něco zajímavého ze světa real estate.
Z jaké úrovně řízení firem se vaše členky rekrutují?
Nemáme zastoupeny jen ženy z vedení firem. Máme členky z různých úrovní managementu, některé působí i na juniorních pozicích. Nechceme, aby právě ty odradily případné překážky ať už v pracovním, nebo osobním životě. Abychom jim pomohly řešit klasická dilemata, jestli mají pracovat, nebo se zaměřit na rodinu. Chceme jim ukázat, že se obě role dají zvládnout. Letos jsme začaly i s programem mentoringu. To vše děláme, abychom pomohly dosáhnout větší diverzity ve firmách. Existují studie, které ukazují, že jsou diverzifikované týmy úspěšnější, a samy vnímáme, jak obohacující může být poslechnout si i jiný pohled, který vás vytrhne z vaší bubliny. Zjistíte, že se některé věci dají dělat i jinak a možná lépe.
Text: Jan Stuchlík Foto: Ondřej Pýcha
