Digitální technologie stále více ovlivňují běžný život každého člověka a výjimkou není ani oblast bydlení či práce. Bytové domy, kanceláře nebo sklady se proměňují v budovy prošpikované čidly a čipy, v nichž jejich obyvatelé či zaměstnanci mohou ovládat většinu funkcí třeba pomocí mobilní aplikace.
Digitální technologie navíc umí nejen zpříjemnit a zpohodlnit život, díky optimalizaci spotřeby dokážou také ušetřit podstatnou část nákladů na energie.
Rostoucí zájem developerů i nájemců jejich kanceláří o tyto vychytávky přiživuje také oblast vývoje technologií v developmentu. Po celém světě včetně Česka se v sektoru takzvané proptech snaží uchytit mladí startupisté, kteří se chtějí ucházet o miliardy dolarů, které se v něm točí a točit budou.
Práce jako v bavlnce
Jak pracovní den v takové chytré kancelářské budově vypadá? „Pokud cestujete autem, otevře se vám závora podle vaší poznávací značky. Jestliže se do práce chystáte na kole, dopředu víte, že je pro vás volné místo v kolárně. Dveře od objektu si odemknete mobilním telefonem. Turniket ve vstupní lobby si načte, z kterého patra jste, a ovládací modul vám ukáže, do kterého výtahu máte nastoupit. Poté vás zaveze přímo do patra, ve kterém sídlí vaše firma,“ popisuje specialista na technologie z poradenské společnosti CBRE Jan Tvrdek.
Nejde ale jen o výměnu plastových vstupních kartiček či objednávkových formulářů na zasedací místnosti za mobilní aplikace. Chytré budovy a jejich technologie se starají i o komfort a ideální podmínky pro lidi, kteří v nich pracují.
Zaměstnanec tak ráno přijde do vyvětrané místnosti, kde je nastavená ideální teplota. „Příjemné klima bude uvnitř po celý zbytek dne. Ať už na budovu svítí slunce, nebo ne, venku se otepluje, či ochlazuje, vaše kancelář je plná lidí, anebo jste v ní zrovna sami. Totéž platí také u osvětlení. Jeho intenzita se v průběhu času a v závislosti na typu místnosti bude měnit tak, aby zůstaly zachovány co možná nejlepší podmínky pro práci i odpočinek,“ pokračuje Jan Tvrdek.
S koncem pracovní doby se pak technologie přizpůsobí a prázdnou budovu na noc vypnou tak, aby se přes noc neplýtvalo energií, když náhodou poslední odcházející zapomene zhasnout nebo ztlumit topení.
Čidla, kam se podíváte
Aby administrativní budovy budoucnosti všechny tyto úkoly zvládly, jsou prošpikovány nejrůznějšími senzory. „Bavíme se o stovkách čidel na každém patře, celkově v budově jsou to tisíce jednotek, které spolu komunikují. Získáváme z nich spoustu informací o objektu. Kde se topí, kde fouká, monitorují také pohyb lidí po budově,“ popisuje Miroslav Pekník, který šéfuje velkému projektu společnosti CPI v Brně.
Developer v moravské metropoli pracuje na revitalizaci a přestavbě areálu bývalé Zbrojovky. Jde o největší brownfield v Brně. Celkem má přes dvacet hektarů, na nichž CPI postaví celou novou čtvrť. A všechny budovy – obytné, kancelářské, obchody, ale také školky nebo koncertní síň – mají technologiemi popisovanými výše disponovat. Podle Pekníka jsou technologicky nejzajímavější a nejnabitější právě administrativní budovy.
Za samozřejmost berou vymoženosti nových technologií i další velcí developeři, kteří se orientují na komerční segment. Například společnost Penta Real Estate digitalizovala už svůj projekt Churchill na pražském Žižkově, špičkově vybavená bude i Nová Waltrovka, kterou developer staví v Praze 5.
„Technologie využíváme pro ovládání chodu domu také k neustálému zvyšování komfortu života v něm. Ať už jde o rezervaci parkovacího místa, zasedačky, či objednání čehokoli v okolí objektu. Výčet všech technologií by byl opravdu dlouhý,“ říká development director Penty Real Estate Rudolf Vacek.
Svůj první kancelářský projekt chce vizionářsky pojmout také skupina JRD. Ta začala loni stavět administrativní budovy Viadukt Anděl v Praze 5 a jako tradičně u JRD se klade důraz hlavně na energetickou úspornost. „Velký důraz klademe na využití udržitelných materiálů a technologického vybavení včetně tepelných čerpadel s geotermálními vrty, fotovoltaického systému, automatického systému řízeného větrání, venkovního stínění, plnospektrálního osvětlení a inteligentního řídicího systému,“ vypočítává majitel JRD Jan Řežáb.
Bezkontaktní vstup s mobilem, chytré plánování v podzemních garážích nebo speciální aplikace nabízí ve svých projektech i Skanska Property. Ta pro své projekty Parkview nebo plánovaný Port7 vyvinula speciální systém Connected by Skanska, který většinu funkcí slučuje do jedné aplikace, která otevře dveře do kanceláře, objedná čistírnu nebo rezervuje parkovací místo.
Kanceláře budoucnosti
Vize vývojářů technologií pro developery a správce kancelářských budov ovšem nekončí s otevíráním dveří pomocí mobilu. Už nyní nejšpičkovější budovy třeba ve Spojených státech nechají projít turniketem návštěvníka, kterému načtou biometrické údaje. Podle nich ho pak poznají kdekoliv v budově a třeba mu rozsvítí v kanceláři.
„Představte si, že přijedete do práce autem, které necháte u vjezdu, a ono po komunikaci s budovou samo zaparkuje na správné místo. Výtah se vám sám přistaví do stanice a bez mačkání tlačítek vás odveze rovnou tam, kde máte kancelář. Nebudete muset nikde rozsvěcet ani zhasínat světlo, protože svítit se bude vždy tak, jak je potřeba. Vaši ohlášenou návštěvu nasměruje chytrá navigace v budově rovnou k vám a vám jen pípne mobil, že je již za dveřmi,“ popisuje další vize Jan Tvrdek.
Technologie s sebou samozřejmě zároveň přinášejí výzvy. Jednou z nich je třeba nutnost kombinovat více technologií. „Bohužel žádný výrobce technologií nevyrábí komplexně vše, takže jednotlivé systémy se musí propojovat – tomu se říká systémová integrace. Nastavit správné fungování budovy je velmi náročné a jedná se o mravenčí práci,“ dodává Jan Tvrdek.
Důležité je také technické zajištění. Digitální budova je životně závislá na přístupu k internetu, a to rychlém a spolehlivém. Například CPI podle Miroslava Pekníka proto do Nové Zbrojovky natáhne kabely hned od dvou poskytovatelů a vytvoří v budoucí čtvrti vlastní páteřní síť. „Klienti chtějí mít zálohu pro případ, že by u jednoho dodavatele došlo k poruše,“ vysvětluje Pekník.
Byznys za miliardy
Rozmach zájmu o moderní technologie v budovách vedl před několika lety k vytvoření nové odnože IT sektoru – takzvaný proptech. Poptávka developerů po digitálních řešeních, která by vylepšila uživatelský komfort jimi postavených komerčních nemovitostí, dala vzniknout stovkám vývojářských firem po celém světě.
Původně šlo často o start-upy, malé firmy založené několika nadšenci, kteří zkoušeli programovat aplikace určené pro správu kancelářských budov nebo skladů. Ty nejúspěšnější z nich se uchytily v praxi, často u velkých developerských firem, a získaly mnohamilionové injekce od tzv. andělských investorů či přímo firem z oboru. S postupem let tak dřívější start-upy utěšeně rostou, nabalují nové a nové klienty a stávají se z nich zavedené střední firmy.
Společnost Future Market Insight zveřejnila velkou studii, která se zabývá sektorem proptechových firem. Její analytici spočítali, že objem byznysu s technologiemi pro nemovitosti výrazně roste, počítá se na miliardy dolarů a co je nejdůležitější, to nejlepší má pořád ještě před sebou.
Podle analýzy Future Market Insight loni trh s technologiemi pro realitní sektor dosahoval celosvětově zhruba 18,2 miliardy dolarů. Za deset let, v roce 2032, pak studie predikuje jeho nabobtnání na 86,5 miliardy dolarů.
Trh má růst díky stále větší poptávce po digitalizaci budov. Ta se nyní týká stále jen zlomku komerčních realit. Většinou jde o nově budované projekty, u nichž se s využitím aplikací a inovací od proptech firem počítá od samého začátku. Kromě toho ale roste zájem také u majitelů starších nemovitostí. A vedle největších firem se o tyto vymoženosti při správě kanceláří nebo skladů zajímají už i střední a menší firmy. Jinými slovy – prostor pro růst je stále obrovský.
Velký potenciál
Potěšující zprávou (nejen) pro české developery je, že se na proptechovém trhu objevily i zajímavé české firmy. Není divu, zajímavý potenciál má i český trh sám o sobě. České start-upy se tak zapojují do nových projektů s těmi největšími hráči tuzemského developmentu.
I v Česku mají o práci pro příští roky vystaráno, ukazuje například průzkum poradenské společnosti CBRE, týkající se využívání moderních technologií v kancelářských budovách. Z analýzy vyplývá, že jen čtvrtina administrativních budov v Praze aktuálně využívá technologie pro monitorování nebo kontrolu klimatizace, větrání a ventilace, má integrovaný systém správy budov nebo digitální řízení teploty v interiérech.
Například chytré výtahy využívá dokonce jen patnáct procent pražských kanceláří a pouhá desetina nabízí zaměstnancům v budově mobilní aplikaci s výše zmiňovanými službami. A chytré technologie pro přístup do kancelářských budov využívají dokonce jen tři procenta budov. Další velkou částí trhu jsou navíc také bytové domy, kde je rozšíření technologií ještě tristnější.
Vzhledem k tomu, že trh s digitálními technologiemi nezná hranice, většina českých proptechových start-upů se pokouší – a často úspěšně – uplatnit také v zahraničí. Ostatně o jejich globálních cílech svědčí i jejich webové prezentace. V drtivé většině je jejich hlavním jazykem angličtina.
Oceněni investory
Mezi přední hráče z Česka patří společnost Sharry, která dodávala svoji aplikaci pro správu kancelářských budov i do Spojených států nebo Austrálie. Velké projekty má ale také v Česku. Se společností Skanska Property například spolupracovala na systému Connected, technologie bude dodávat také Pentě Real Estate do Nové Waltrovky i Masaryčky.
Dobře našlápnuto má také start-up Spaceflow se svou verzí softwaru, který propojuje různé funkce kancelářských nebo bytových budov. Uspěli s ním například ve Vídni v zakázce pro komplex Icon patřící skupině Allianz.
Rozvoji Spaceflow jistě pomůže také 200milionová investice, kterou firma získala loni od švédské realitní skupiny Hydda. Stejně jako Sharry také Spaceflow pomýšlí na zahraniční expanzi, právě na ni hodlá získaný kapitál využít. Pro další peníze by si pak zakladatelé šli už rovnou na burzu – nejspíš za dva roky.
Zajímavého investora získala i další úspěšná proptechová hvězdička Spaceti. Po investicích od Lighthouse Ventures, Reflex Capital podnikatele Ondřeje Fryce se loni s blíže neupřesněnou částkou přidali investoři ze Saúdské Arábie. Také Spaceti láká investory díky zvučným jménům klientů. Patří mezi ně třeba společnosti Vodafone, Warner Music nebo Cushman & Wakefield.
