Najít volné skladové nebo výrobní prostory v Česku je během posledních měsíců téměř nemožné. Třeba v okolí hlavního města nejenže firmy obsadily přes 99 procent všech skladů a hal, ale developeři pronajali taky většinu budoucích kapacit, které teprve staví.
Segment trhu komerčních nemovitostí zaměřený na průmysl nebo logistiku se během posledního roku a půl ukázal jako nejodolnější proti nákaze covidem. V továrnách a skladech nemuseli řešit dlouhé lockdowny. Lidé si navíc během karantén a omezeného vycházení zvykli na internetové nákupy, a sklady e-shopů díky tomu praskají ve švech.
Zatímco hoteliéři počítali ztráty a majitelé obchodních domů odpouštěli nájmy, ceny průmyslových a logistických staveb naopak rostly. Nezmění se to ani v příštích měsících. Nová výstavba z mnoha důvodů vázne a k růstu cen přispěje i zdražování materiálů nebo vyšší ekologické standardy.
Praha hlásí obsazeno
Po celém Česku bylo v polovině tohoto roku v provozu téměř 9,3 milionu metrů čtverečních průmyslových prostor. Hlavní město a okolí se na celkové ploše podílí více než třetinou. Přesto právě situace v Praze patří k nejnapjatějším.
„V Praze registrujeme opravdový nedostatek skladových kapacit. V této oblasti je skoro nulová neobsazenost prostor. A pokud se nové prostory objeví, jsou velmi rychle obsazeny,“ popisuje partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků ve společnosti Cushman & Wakefield Jiří Kristek. Vyjádřeno čísly, klesla neobsazenost v hlavním městě na 0,9 procenta, což je nejméně v historii.
Přetlak poptávky způsobuje, že se mnohokrát nové prostory ani nedostanou na trh. „Aktuálně se v Praze staví zhruba 150 tisíc metrů čtverečních, přičemž 80 procent těchto ploch bylo již pronajato koncem druhého čtvrtletí 2021,“ dodává vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v realitně-poradenské společnosti CBRE Jan Hřivnacký.
O mnoho lepší situace ale nepanuje ani mimo Prahu. Poptávka po halách a skladech se přelila do Středočeského kraje a podobně je na tom také Brno a okolí. Více než pět procent volných prostor je tak nyní jen ve třech regionech: na Ústecku, Olomoucku a v Moravskoslezském kraji.
Zájemci o rozšíření výroby nebo skladových prostor tak musí za nemovitostmi vyrazit do vzdálenějších oblastí. Ani to je podle analytiků ale neodradí. „I zde předpokládáme, že se prostory rychle zaplní. Jinými slovy, neobsazenost je tu vyšší, protože zde došlo v nedávné době k dokončení větších projektů,“ upozorňuje Jiří Kristek.
Největší průmyslovou halu v letošním druhém čtvrtletí otevřeli v ostravském Airport Multimodal Parku. Developer Concens Investments tu dokončil 19 tisíc metrů čtverečních, které hned vzápětí kompletně obsadila společnost Continental Barum.
Nadvláda e-shopů přichází
Celkem se loni v prvním pololetí v Česku nově pronajalo téměř 690 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch. Hlavním tahounem velkého zájmu o nové haly byla distribuce. „Za rok 2021 evidujeme největší novou poptávku ze sektoru distribuce, kde činil podíl na nové poptávce 33 procent. Z tohoto sektoru bylo největší zastoupení v e-commerce, kde bylo nově pronajato skoro 86 tisíc metrů čtverečních,“ upřesňuje Jan Hřivnacký.
Internetové obchody se vezly na vzestupné křivce už před pandemií, lockdowny a omezené vycházení ale jejich pozici ještě posílily. Obraty rostoucí o desítky procent si vyžádaly větší zásoby, a tedy i sklady.
Kromě toho ale Česko těží také ze své výhodné polohy uprostřed Evropy, odkud je kamkoliv relativně blízko. „Vzhledem ke strategické pozici je v Česku výhodné umístění, co se týče dodavatelských řetězců a distribučních sítí. Proto je spousta průmyslových ploch obsazena těmito nájemci,“ dodává další zájemce o sklady v Česku ředitel průmyslového oddělení společnosti Colliers Lukáš Svobodník.
Podle Jana Hřivnackého stály firmy z oblasti logistiky, které si v Česku pronajaly haly, zhruba 29 procent poptávky. To nicméně stačilo až na třetí místo v pomyslném žebříčku. Mezi distribucí a logistikou je letos průmysl s 32 procenty na nové poptávce. Jako obvykle v něm prim hraje automobilový sektor.
Mimochodem, ten bude patřit mezi hlavní zájemce i v budoucnosti, a to kvůli přesměrování automotivy k elektromobilitě. „Vstupujeme do fáze, kde elektromobilita znamená potřebu nových výrobních ploch,“ potvrzuje Lukáš Svobodník.
Sklady u nás nechceme
Zmírnění přetlaku poptávky na trhu průmyslových nemovitostí nepřijde v případě pokračujícího návratu ekonomiky do kondice ani v příštích měsících. Staví se málo, méně než před covidem. Pandemie nicméně paradoxně není hlavní příčinou. Sice se podepsala na snížení spekulativní výstavby, největší překážka ale spočívá v pozemcích.
Takových parcel, kde developeři nenarazí na odpor místních či jiné komplikace, je podle analytiků nedostatek. Nové tak zvané krabice v okolí měst nevzbuzují v lidech nadšení, a povolování je tak často i politickým tématem. Výsledkem jsou průtahy při získávání razítek. „Je to nešťastné téma, nikdo nechce krabice, ale každý chce práci a rychle dostupné zboží,“ potvrzuje ředitel průmyslového oddělení společnosti Colliers Lukáš Svobodník.
Na dvě strany jedné mince poukazuje i Jan Hřivnacký z CBRE. „Nové průmyslové haly samozřejmě produkují určité negativní externality, jako například zvýšenou dopravu, nicméně je to tažené poptávkou, kterou utváří každý z nás,“ konstatuje. Pokud lidé chtějí zboží objednané přes internet mít doma druhý den, musí se podle Hřivnackého smířit s tím, že se musí někde skladovat.
Faktem nicméně zůstává, že stavět nové sklady na zelené louce, například na úkor zemědělské půdy, ani při sebevětší vstřícnosti byrokratů nebude možné donekonečna. Developeři tak budou muset hledat jiná řešení.
„Do budoucna bude nutné intenzivněji využívat brownfieldy či konvertovat stávající areály, aby měly větší skladovací či výrobní kapacitu,“ vysvětluje Jiří Kristek z Cushman & Wakefield. Další možností je pak třeba stavět víc do výšky a budovat třeba vícepatrové skladovací haly.
Zaslíbená Ostrava
Největší problém najít parcelu pro novou halu je v Praze a okolí. „Povolit novou zónu je velmi komplikované a nevypadá to, že by se to v budoucnu mělo výrazně změnit,“ popisuje Jan Hřivnacký.
Neochotu povolovat nové kapacity v okolí Prahy nebo Brna developeři kompenzují v méně exponovaných regionech. Typickým argumentem při jednání s úřady je příslib stovek či tisíců nových pracovních míst, který funguje v krajích s vyšší nezaměstnaností. „Je obtížnější obhájit umístění výrobní haly do lokalit, kde je nezaměstnanost pouze pár procent,“ říká Lukáš Svobodník. Problém je, že to nyní začíná platit už prakticky všude.
Kdo do budoucna zvažuje pořízení průmyslové haly nebo skladu, největší šanci bude mít na Ostravsku. „Nejatraktivnější z pohledu nabídky prostor je v současnosti nepochybně Moravskoslezský region, kde je k dispozici k dodání v relativně krátkém časovém horizontu téměř jeden milion metrů čtverečních průmyslových ploch,“ konstatuje Lukáš Svobodník.
Drahota se stupňuje
Komplikace nové výstavbě obzvláště v posledních měsících přinášejí také problémy v dodavatelských řetězcích, které vedou k nedostatku, a především silnému zdražování materiálu. Stejně jako jiné stavební firmy, i developeři nových hal a skladů se musí přizpůsobit nevyzpytatelné situaci.
„Vyjednávání kontraktů u nové výstavby bývá standardně běh na dlouho trať – tedy v řádech několika měsíců. Nyní se ale stává, že v průběhu vyjednávání smlouvy jsou developeři někdy nuceni otevřít komerční dohodu znovu,“ popisuje důsledky zadrhávajících se dodávek Jan Hřivnacký z CBRE. Někdy ale nezbývá než část navýšení absorbovat.
U nových projektů se právě kvůli vytvoření polštáře a nejistotě dané kolísáním dodávek a prudkým zdražování vstupů projeví ve vyšších nájmech. „Projevují se také prodlužováním dodacích lhůt nových hal a projektů,“ dodává Jiří Kristek ze společnosti Cushman & Wakefield.
Haly lákají investory
Příznivá situace na trhu průmyslových nemovitostí, tedy minimálně z pohledu developerů a majitelů hal a skladů, neunikla ani investorům. „Preference investorů se vlivem pandemie mění. Sledujeme rostoucí poptávku po sektorech, které jsou méně ovlivněny vládními omezeními. Jedná se zejména o rezidenční a také průmyslový a logistický sektor,“ vysvětluje vedoucí oddělení investic v CBRE Katarína Brydone.
Investoři podle ní upřednostňují nemovitosti pronajaté silným nájemcům se schopností plnit závazky. Přesně té definici například sklady e-shopů nebo velkých logistických firem v nájmu odpovídají. Kromě toho průmyslové a logistické nemovitosti vyhledávají firmy, které se snaží snížit závislosti na Číně a vrací do Evropy, a potažmo České republiky, část výroby.
V letošním roce tak mají průmyslové nemovitosti patřit mezi přední hity na trhu. Otázkou ovšem je, zda budou na prodej, a hlavně za jakou cenu. Dosud se letos v této oblasti odehrála jedna opravdu významná transakce, jde nicméně spíš o dokončení loňského obchodu. Česká investiční společnost Arete v jeho rámci prodala celkem jedenáct průmyslových hal v Česku a na Slovensku. Od společnosti Cromwell European za ně inkasovala zhruba tři miliardy korun.
Z Česka do Evropy
Tuzemský trh průmyslových ploch a skladů si mezi sebe dělí několik velkých hráčů, z nichž někteří jsou původem z Česka. I těm ovšem začalo být doma těsno a vyrazili za investicemi do zahraničí.
Mezi významné evropské hráče se zařadila společnost CTP, která po Evropě spravuje portfolio o celkové pronajímatelné ploše 6,6 milionu metrů čtverečních. Vedle českých parků v Ostravě, Modřicích nebo Brně vybudovala také velké průmyslové zóny v rumunské Bukurešti, maďarské Budapešti nebo Bratislavě.
V mnoha městech po celém Česku najdeme haly a sklady z portfolia investiční společnosti Accolade. Společně s investicemi v Německu nebo Polsku dosahuje portfolio skupiny rozlohy téměř tří milionů metrů čtverečních.
Výjimkou mezi významnými českými investory a developery je CPI Property Group, jejíž průmyslové portfolio až na jedinou výjimku leží kompletně v Česku. Jde o desítku nemovitostí, většinou menší areály. V zahraničí zatím skupina Radovana Vítka investovala pouze v Maďarsku, kde koupila logistický park u budapešťského letiště.
Česko přitáhlo také zájem zahraničních developerů a investorů. Hned šestnáct investic dosud v Česku realizovala společnost P3 Logistic Parks. V tuzemsku jsou její logistické parky rozesety po celé západní části území včetně Prahy. Celkem investiční skupina spravuje na 6,3 milionu ploch ve dvanácti evropských zemích, z nichž většina leží v Německu.
Dalším z významných zahraničních hráčů na tuzemském trhu je společnost Panattoni, jinak též jeden z největších světových průmyslových developerů vůbec. Jeho celosvětové portfolio obsahuje nemovitosti o ploše necelých 40 milionů metrů čtverečních, z nichž asi desetina leží v Evropě. V Česku má za sebou přes dvě desítky projektů.
Vstříc neutralitě
Ani průmyslovým nemovitostem a skladům se nevyhnul jeden z nejvýraznějších trendů současnosti – boj proti klimatickým změnám a s ním související zelenání všech oblastí byznysu. „Zavádějí se nové systémy pro šetrné a chytré nakládání s energiemi v průmyslových nemovitostech. Developeři se tak trochu předhánějí v tom, čí budova je zelenější a ekologičtější,“ popisuje Jan Hřivnacký.
Požadavek na úspornost nicméně vychází primárně ze strany nájemců. V minulých letech občas developeři naráželi na nesoulad představ o šetrnosti a ceně. To se ale změnilo. „Dnes jsou často firmy tlačeny svými partnery, zákazníky či odběrateli do udržitelnosti a uhlíkové neutrality. Vzniká trend, který se postupně stane standardem,“ tvrdí Lukáš Svobodník. Developeři si ostatně sami dávají závazky k dosažení uhlíkové neutrality.
Například přední hráč na českém trhu, společnost CTP, tvrdí, že tento cíl splní prý už letos. Tedy o dva roky dříve, než bylo původně v plánu. Kromě úspor energie se na tom podepisuje využívání solární energie. Firma chce portfolio svých průmyslových nemovitostí během několika příštích let osázet solárními panely o celkovém instalovaném výkonu 630 MWp.
Otevřeni trendům
Podle výpočtu by sluneční elektrárny CTP mohly vyrobit dokonce více energie, než samy průmyslové parky spotřebují. Přebytečnou energii developer plánuje využít k výrobě zeleného vodíku a tím ji de facto uskladnit.
Střešní solární panely využívají pochopitelně i další developeři. Nejsou to ale jediné vymoženosti. Trendem je například lepší hospodaření s vodou. Třeba společnost Panattoni u svého oceňovaného projektu pro společnost Real Digital v Panattoni Parku Cheb South v rámci úspor používá dešťovou vodu ke splachování toalet. Spotřebu pitné vody to údajně snížilo oproti průmyslovým standardům o více než čtyři pětiny.
Společně s ekologií musí developeři průmyslových hal a skladů myslet také na robotizaci. „Robotizace a automatizace postupuje vpřed, staví se vyšší skladové haly, které dokážou tyto nové technologie beze zbytku využít a tím podstatně zefektivnit,“ vysvětluje Jiří Kristek. Obvykle se nicméně průmyslové haly staví na zakázku a požadavky se liší podle různých průmyslových sektorů.
Autor: Jan Němec
ČTĚTE TAKÉ:
Očima developera: Žijeme v době převratných změn a bouřlivého technologického rozmachu
Komerční nemovitosti: Scott.Weber Workspace otevře kanceláře v Bloxu
