V dnešním Kulatém stole odpovídají tito odborníci:
Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema
Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality
Pavel Franc, CEO Frank Bold
Milorad Mišković, zakladatel a řídící partner Karlin Port Real Estate
Růst cen stavebních materiálů a úrokových sazeb zdražují výstavbu nových developerských projektů. Přehodnocují developeři kvůli tomuto vývoji portfolio svých projektů a už realizaci některých projektů odložili na dobu, kdy se náklady stabilizují?
Marcel Soural: Je faktem, že v našem oboru se sdružují všechny nestabilní prvky ekonomiky, které teď zažíváme. Realizace našich projektů však ani přesto neodkládáme a odkládat nechceme a stejně tak nepřehodnocujeme ani portfolio našich projektů. Zvažujeme však nové strategie a přístupy, které mají investice více chránit. V našem případě jsou projekty, které jsme dosud zahájili, bezpečně zafixované. Obecně však na trhu lze očekávat, že některé stavby budou probíhat o něco pomaleji a některé se nemusí rozjet vůbec.
Petr Michálek: Držíme se plánu. V současné době prochází námi připravované projekty rekalkulací, přesto příprava všech našich projektů pokračuje dle stanovených harmonogramů. V letošním roce chceme nastartovat všechny plánované projekty. Důležitou podmínkou je ale také dostupnost materiálů, která je u některých položek v následujících měsících diskutabilní. Podobná nejistota panuje i u pracovních kapacit staveb. Naší nespornou výhodou je náš generální dodavatel v podobě sesterské společnosti Skanska, a. s., která má dlouhodobé vztahy s dodavateli materiálů i subdodavateli stavebních prací.
Pavel Franc: Podle našich informací z trhu se to už začíná dít, byť samozřejmě záleží na tom, v jaké fázi rozpracovanosti se konkrétní projekt nachází. Nicméně v situaci, kdy cena nemovitostí stagnuje a současně rostou vstupní náklady na materiály i práci, se snižuje zásadním způsobem marže a developeři se dostávají pod velký tlak.
Milorad Mišković: Zdražuje se všem developerům. Platí to nejen v Česku, ale v celé Evropě. Kromě cen stavebních materiálů rostou také úrokové sazby úvěrů na akvizice nebo komerční financování. U stavebních prací máme jiný a mnohem větší nový problém. Nejenže rostou ceny, ale stavební firmy nejsou ochotny chodit do výběrových řízení na nové stavby. Z deseti oslovených firem na zahájení projektů v letošním roce se přihlásí třeba jen dvě. To jsem za posledních 26 let, kdy se v oboru pohybuji v Praze, nezažil. Naprosto neobvyklé také je, že ani velké stavební firmy dnes neumí garantovat, že stavbu dokončí včas, protože nevědí, jestli seženou určitý materiál a za jakou cenu. My jsme zatím nemuseli žádný z našich projektů zastavit nebo odložit. Ale budou v Praze developeři, kteří některé, především bytové projekty letos stavět nezačnou.
Setkali jste se už s tím, že banky jsou při poskytování financování na developerské projekty obezřetnější a žádají například vyšší projektovou rezervu, vyšší podíl vlastního kapitálu nebo vyšší míru předprodejů bytů, a jak by takové požadavky ovlivnily developerské projekty?
Marcel Soural: Cítíme zvyšující se obezřetnost. My jsme se nesetkali s přísnějšími kritérii splnění bankovního financování. Nicméně obecně je pravda, že banky při financování žádají vždy předprodeje bytů, což je pro developery momentálně komplikované, protože předprodeje uskutečňují v době, kdy nelze odhadnout, kolik nakonec bude vlastně stavba stát.
Petr Michálek: Veškeré naše projekty financujeme výhradně z vlastních zdrojů. Bankovní financování nevyužíváme. V rámci interních procesů ale také procházíme důkladným schvalovacím řízením, které má podobné podmínky jako bankovní financování, s mateřskou společností proto také domlouváme projektovou rezervu, míru předprodeje bytů a další klíčové parametry. Tento dlouhodobě aplikovaný přístup s důrazem na systematické vyhodnocování rizik a příležitostí se nám osvědčuje i v této složité době.
Pavel Franc: S ohledem na aktuální situaci na trhu a ve společnosti, ale i s přihlédnutím k nové evropské legislativě k ESG (zejména SFDR) začínají banky sbírat podrobnější informace o projektech, do kterých se chystají investovat. Tyto informace se týkají například eliminace dopadů na životní prostředí – to jsou takzvaně světle zelené projekty – nebo toho, zda jsou projekty přímo vytvářeny za účelem dosahování určitých environmentálních nebo sociálních cílů, to jsou takzvaně tmavě zelené investice. Kvalitních projektů v oblasti realit třeba s využitím obnovitelných zdrojů energií je na českém trhu zatím málo, proto se o ně banky přetahují a nabízejí jim lepší úvěrové podmínky. Ze střednědobého hlediska je tedy pro developery klíčové, aby začali sbírat a reportovat data a zohledňovali environmentální a společenská rizika. Jinak pro ně bude financování stále dražší. Čím dál důležitější bude pro developery také soulad s podmínkami EU Taxonomie, protože od 1. ledna 2022 musí všichni investoři reportovat podíl investic do projektů splňujících tato kritéria.
Milorad Mišković: Nesetkal jsem se s tím, že by banky po nás chtěly vyšší podíl vlastního kapitálu nebo vyšší procento předprodejů. Zatím u financování pro naše projekty podmínky nezměnily s výjimkou vyšší úrokové sazby. U úvěrů v korunách jsme dnes na úrovni 6,5 až 7,5 procenta, což je zásadní navýšení. Pokud si půjčujeme v eurech, jako na jednu z chystaných akvizic, tak i tam vidíme růst sazeb. V některých případech si budeme půjčovat v eurech ze zahraničí, ale nebudeme se zajišťovat proti pohybu kurzu koruny vůči euru. I když příjem budeme mít v korunách. Česká národní banka navíc avizuje, že bude základní úrokové sazby do konce roku zvedat ještě dvakrát, takže ve druhé polovině roku si možná budeme půjčovat v korunách za 9 nebo 10 procent.
Vzhledem k rychlému a nepředvídatelnému růstu stavebních nákladů je těžké stanovit konečnou cenu bytů. Přizpůsobují tomu developeři nějak svou prodejní strategii, například upouští od předprodejů nebo prodej posouvají co nejblíže dokončení stavby?
Marcel Soural: V závislosti na aktuální situaci kombinujeme několik možných přístupů.
Petr Michálek: Podle březnového průzkumu je pořízení vlastní nemovitosti stále považováno za nejbezpečnější a nejvýnosnější typ investice. Zájem o koupi nového bydlení tak přetrvává, mění se jen složení klientely, což je z velké míry dáno nedostupností hypoték. Velkou část našeho portfolia tvoří byty určené pro vlastní bydlení. S investory také počítáme, naší primární ambicí nicméně není stavět úložny peněz. Bohužel, zvyšováním hypotečních sazeb se pro většinu Pražanů stalo vlastní bydlení ještě nedostupnějším artiklem. My jim tuto situaci můžeme ulehčit jen dílčími nástroji, například jinak nastaveným splátkovým kalendářem. I tak ale teď převážně přicházejí klienti, kteří financují svou nemovitost z vlastních zdrojů s cílem ochránit a zhodnotit své volné prostředky. Marketingovou strategii jsme kvůli tomu ale zatím upravovat nemuseli. Také předprodeje jsou stále nedílnou součástí našeho způsobu práce. Nadále také platí, že se náš klient nemusí obávat, že bychom mu po podpisu smlouvy cenu bytu zvýšili v důsledku budoucího růstu cen vstupů. I to se už na trhu děje.
Pavel Franc: Ano, dochází k tomu. Takovou situaci je možné ošetřit už v uzavíraných smlouvách mezi developery a stavebními firmami navázáním celé ceny nebo její části na ceny materiálů. Pokud situace nastává kvůli nepředvídatelným překážkám, jako je tomu i v případě války nebo pandemie, je vhodné vzít v úvahu právní nástroje, konkrétně lze využít klauzuli o vyšší moci nebo klauzuli o podstatné změně okolností. Je potřeba pro tyto účely pracovat s analýzami stavu materiálů na trhu a je vhodné jednat rychle, aby nedošlo k uplynutí lhůt stanovených ve smlouvách nebo v zákoně.
Milorad Mišković: Na trhu je vidět, že se prodejní strategie mění. Nás se ovšem změna netýká. Věnujeme se vyššímu střednímu a vyššímu segmentu bytových projektů. Máme v marži dostatečný prostor případné výkyvy pokrýt. Na Rohanském ostrově, respektive v Karlíně jsme schopni se dostat na cenu 200 nebo 220 tisíc korun za metr čtvereční.
Nastartuje situace na trhu s energiemi další boom instalací obnovitelných zdrojů na rezidenčních a komerčních nemovitostech a jsou na tuto poptávku developeři připravení?
Marcel Soural: Domníváme se, že v tuto chvíli část developerů včetně Trigemy spíše připravuje technická řešení produktu tak, aby eliminovali potenciální rizika spojená s nedostatkem či vysokou cenou plynu a materiálů.
Petr Michálek: Již nastartovala, a to v mnoha oblastech. Trhem teď hýbe enormní zájem o solární zdroje, které už využíváme na některých projektech. Stejně tak s rostoucími cenami vody zájemci o bydlení stále pozitivněji reagují na využívání recyklované vody pro splachování toalet díky technologii, která se stává standardem v projektech Skanska. Reálné úspory vody díky recyklaci máme ověřeny na pilotním projektu v Praze 5, kde dva bytové domy úspěšně snižují spotřebu pitné vody až o 23 procent. Za tři roky užívání jim systém uspořil už téměř deset milionů litrů pitné vody. Další projekty také připravujeme na připojení ke komunitní fotovoltaice, kde ještě zbývá odstranit několik legislativních překážek. S tím souvisí i snižování uhlíkové stopy. Do roku 2045 chceme nabízet už jen uhlíkově neutrální projekty. Vytvořili jsme si pro to sofistikovanou metodiku, učíme se správně měřit uhlíkovou stopu na našich projektech a ověřujeme nové technologie, materiály i způsoby výstavby, které nás k tomuto cíli dovedou. Dům je ale vždy tak udržitelný, jak udržitelně žijí jeho obyvatelé, proto se také zaměřujeme na motivaci a edukaci klientů.
Pavel Franc: Ano, o obnovitelné zdroje je už nyní vyšší zájem. V České republice je velkým limitem, že neexistuje aktuální vládní strategie, dotační programy nabíhají pomalu a často nejsou dobře nastavené, chybí nám moderní legislativa a jednoduchá jasná pravidla. Komplikací jsou také chybějící materiály na výrobu solárních panelů i pracovníci pro jejich instalaci. Poptávka po obnovitelných zdrojích ale u developerů navzdory administrativním překážkám stále roste, přitom ještě před rokem či dvěma to bylo okrajové téma nadšenců. S řadou klientů dnes hledáme vhodné energetické modely pro průmyslové areály i obytné bloky, které by vedly k úsporám a větší energetické soběstačnosti.
Milorad Mišković: Může nastartovat a pravděpodobně i nastartuje nový boom obnovitelných zdrojů. Stejně jako ostatní developeři na tuto poptávku budeme reagovat. Částečně to bude na trhu i otázka marketingu. Stačí se podívat na chytré budovy nebo chytré domácnosti. Před pěti lety to byly exkluzivní prvky a technologie, dnes jsou běžnou součástí projektů. Takže zelená vlna nás ovlivní. Bude hodně záležet, o jaký typ bytového projektu půjde. My s fotovoltaikou na střechy počítáme v chystaných projektech Výhledy Košík a ve Stodůlkách.
Jak rychle se promítnou rostoucí ceny nemovitostí do výše nájmů a může tento růst ohrozit dostupnost bydlení v Česku?
Marcel Soural: Ceny nájemního bydlení skutečně rostou svižným tempem. Na vině jsou zvyšující se úrokové sazby hypoték, rostoucí ceny nových bytů a poptávku po nájemním bydlení zvedá i vlna uprchlíků z válkou zasažené Ukrajiny. Zároveň se však nájemní bydlení dostává stále více do zájmu developerů i investičních fondů, které skupují nové projekty a mění je na nájemní bydlení. Nemyslíme si, že by v tuto chvíli hrozilo omezení dostupnosti bydlení. To, jestli a jak bude cena nájemního bydlení i nadále růst, záleží vždy na druhu pronajímatele. Jestliže je vlastníkem subjekt, pro kterého je nájem primárním zdrojem příjmů, nebo se jedná o podnikatelský subjekt, logicky se vyšší cena nemovitosti musí promítnout prakticky okamžitě. Pokud tak ovšem umožní podmínky nájemních smluv. U individuálních pronajímatelů k tomu určitě dojde ve střednědobém horizontu.
Petr Michálek: Dostupnost bydlení je v Praze ohrožená dlouhodobě, a to zejména kvůli velmi komplikovaným a zdlouhavým povolovacím procesům, do kterých se může téměř kdokoliv opakovaně odvolávat, což způsobuje dlouhodobě nedostatečnou nabídku nových bytů. Zvyšující se ceny nových bytů se již propisují i do nájemního bydlení. Meziročně vzrostl průměrný nájem v Praze o necelých patnáct procent, a počet dostupných nájemních bytů se navíc snižuje. Kromě ceny nových bytů se zde odráží i návrat lidí do běžného života po pandemii, návrat studentů do škol, ale i příchod obyvatel z Ukrajiny. I my aktuálně připravujeme projekty nájemního bydlení, které reagují na silnou poptávku investičních fondů po tomto produktu.
Pavel Franc: Do výše nájmů se kromě rostoucích cen promítá akutní nedostatek bydlení na trhu a postupně také uprchlická krize. Už před válkou byl nedostatek dostupných bytů a jejich počet se nyní ještě snižuje. Ze zkušeností z jiných zemí víme, že taková situace se dá zvládnout pouze za zásadní podpory výstavby ze strany státu. Je proto nutné řešit legislativní rámec, kde je hlavním bodem stále projednávaná rekodifikace stavebního zákona – aktuální návrh věcné novely bohužel nepůsobí dojmem, že by stát dokázal v brzké době odbrzdit výstavbu. Část problému jde ale řešit odspoda na úrovni samospráv a developerů. Víme z vlastní zkušenosti, že v řadě měst pomáhá k udržitelnému rozvoji přijetí zásad pro spolupráci obcí s investory. Konkrétní výsledky už jsou znát v Jihlavě nebo Brně, své zásady mají z velkých měst nově Pardubice, Liberec a také Praha a další se přidávají.
Milorad Mišković: Celková situace na trhu může ohrozit dostupnost bydlení ve velkých městech. U hypoték už je vidět meziroční propad o padesát procent, pokud jde o objem poskytnutých úvěrů. Tento trend bude ještě minimálně dva roky trvat. S tím souvisí i růst poptávky po nájemním bydlení, který už byl vidět v posledních dvou letech. Pro developery ale nebude výstavba projektů pro nájemní bydlení snadná, protože i do nich se promítají vyšší stavební náklady, vyšší úrokové sazby a dlouhá povolovací řízení. Takže se nedá čekat, že by se letos začaly stavět nové nájemní projekty. A to ani když nájmy rostou a budou růst. Řada lidí půjde do nájmu i s tím, že tak překlenou dobu, než si budou moci koupit vlastní byt v Praze nebo i v okolních městech v dojezdové vzdálenosti do hodiny od Prahy.
