Slovenskému rezidenčnímu trhu začínají znovu kralovat majitelé nemovitostí. Bytů je stále nedostatek a jejich ceny se neustále zvyšují. Dostupnost bydlení na Slovensku je tak stále druhá nejhorší v Evropské unii.
Slovenský rezidenční trh s poklesem úrokových sazeb na konci loňského roku výrazně ožil. Ovšem nejen levnější hypotéky stály za probuzením trhu s bydlením, uvádí šéf realitní skupiny MGM a 4sale.sk Mario Glos, který je členem předsednictva Národní asociace realitních kanceláří Slovenska (NARKS).
Významnou roli sehrálo také plánované zvýšení sazby daně z přidané hodnoty na přelomu roku. Kvůli tomu, že se sazba DPH měla zvednout z původních 20 procent na nových 23 procent, řada lidí se v závěru loňska rychle vrhla na nakupování realit.
Této výrazné změny se ostatně vloni chytili i sami developeři, kteří se v masivních reklamních kampaních snažili ještě do poslední chvíle získat kupce a ukrojit si co největší část z dlouho odkládané poptávky. Navýšení se hlavně dotýká novostaveb, které se nejvíce staví kromě hlavního města také v Košicích, Žilině či například v Banské Bystrici. Otázka ovšem podle odborníků zní, jak se vyšší DPH a daň z finančních transakcí, která má největší dopad na pronájmy právnických osob, nakonec promítnou do situace na trhu s bydlením. Pravděpodobné je, že se bude i nadále zvyšovat nedostupnost bytů, což ovlivní nejspíš nejen samotné kupující, ale i stavební sektor.
Jak klesají slovenské hypotéční sazby
Zhruba od poloviny loňského roku začaly úrokové sazby hypotečních úvěrů na Slovensku klesat. Z průměrné loňské letní sazby 4,6 procenta, do letošního ledna průměrná sazba spadla na 3,9 procenta, což nejspíš nebude konečné číslo. Finanční poradci předpokládají v průběhu letošního roku další snížení úrokové sazby, která by se mohla přiblížit až ke 3 procentům.
Pokles hypotečních sazeb je však podle makroekonomického analytika Národnej banky Slovenska (NBS) Romana Vrbovského aktuálně pomalejší než v jiných zemích eurozóny, ale i tak se dá očekávat, že bude pokračovat. Bude ovšem záležet na tom, jak budou klesat sazby Evropské centrální banky (ECB) a jaké budou úroky ze státních dluhopisů jednotlivých zemí, které regionální hypoteční sazby ovlivňují ještě více.
Výsledkem dosavadního poklesu sazeb však zatím je, že kvůli rostoucí poptávce zamířily směrem vzhůru ceny bytů a domů. Nižší sazby totiž rozšiřují počty žadatelů o úvěry na bydlení, kteří projdou skóringem banky, a hypotéku se tak daří získat i domácnostem s nižšími příjmy.
Prim hrají stále velká města
Oživení je podle realitních expertů nejvíce zřejmé na datech z velkých slovenských měst, kde je vidět, jak narůstá zájem o pořízení nového bydlení. „Například v Bratislavě pozorujeme opětovný růst cen nemovitostí jak na sekundárním trhu, tak i růst prodeje bytů v rámci developerských projektů,“ říká hlavní analytik Rudolf Bruchánik z Bencont Investments a dodává, že ceny novostaveb na přelomu roku se plošně zvýšily především kvůli zvýšení DPH.
Podle realitních makléřů z bratislavské pobočky Winners Reality je také v poslední době možné registrovat návrat investičních kupců, dražeb a klientů, kteří platí hotově. „Ke zvýšení poptávky přispěly mimo jiné také medializované informace, díky kterým i běžní lidé začali považovat nemovitosti za zajímavé z pohledu výnosů při dlouhodobých investicích. Kupci si dlouho zvykali na vyšší úroky nad 5 procent a o to více si teď váží každého snižování sazeb. Nyní se tak v Bratislavě dostáváme už na úroveň cen před zvýšením sazeb,“ říká Daniel Golian Winners Reality.
Od letošního ledna podle bratislavských makléřů zažily ceny bytů v hlavním městě 10procentní zvýšení oproti minulému roku. Z hlediska cen nemovitostí ty nejdražší, prémiové projekty se nacházejí v bratislavském Downtownu s cenou 10 tisíc eur/m2 (zhruba 250 tisíc korun/m2). Ceny v krajských městech se pak pohybují individuálně v rozmezí od 3 do 4 tisíc eur za m2 (74,8 tisíce až 99 tisíc korun).
Příznivou náladu na rezidenčním trhu zmiňuje i realitní makléř Jakub Capík z Košic. Největší poptávka je podle něj už tradičně po bytech v dobré lokalitě a zájem je o novostavby, které jsou zatím pouze na papíře, ale harmonogram dokončení mají do dvou let. Ačkoli roste aktivita na trhu, zvyšování cen nemovitostí se podle makléřky Marcely Luciakové z Piešťan neprojevuje rovnoměrně napříč všemi segmenty trhu a lokalitami. „V okruhu 5 až 10 kilometrů od Piešťan eviduji stabilní poptávku po starších rodinných domech. Jejich atraktivita ovšem závisí na jejich technickém stavu a přiměřenosti ceny,“ poznamenává Luciaková. Přímo ve městě Piešťany je podle ní největší zájem hlavně o byty v centru města, kde jsou kupci ochotni přistoupit i na vyšší cenové hladiny.
Dostupnost bydlení
A začíná se rozpohybovávat také výstavba. Po dlouhém období klidu, kdy developeři své projekty odkládali do šuplíku, nyní nastává změna a více se staví nejen v Bratislavě, ale i v regionech a menších městech. Nejmasivnější development je v současnosti stále v hlavním městě, následují Košice a další krajská města. Z developerských společností v metropoli působí hlavně ty největší, jako je YIT, PENTA, J&T Real Estate, IMMO CAP či Alto Real Estate.
Ani čilý stavební ruch však zatím nezlepšuje zdejší dostupnost bydlení. Předchozí zhruba dvouleté období s sebou přineslo jen minimální výstavbu nových projektů, zejména v regionech, a současná nabídka starších bytů je tak podle Glose téměř vyprodána, což opět přináší růst cen. Rezidenčnímu trhu opět začínají dominovat majitelé nemovitostí, tedy prodávající, kteří si určují ceny. Dostupnost bydlení se tak na Slovensku zatím příliš nemění a je stále druhá nejhorší v EU, hned za Českem. Dalším z faktorů, který do budoucna ovlivní realitní trh, jsou státem podporované nájemní byty, kdy stát formou nižší DPH a dotací na nájemné chce motivovat strategické partnery státu k výstavbě nájemních bytů. Prvním takovým projektem jsou Ovocné sady v Bratislavě, které odkoupila Kooperativa a kde budou trvale nájemní byty.
Text: Věra Tůmová
Foto: Archiv
